что означает отвод земельного участка
ЗОУИТ – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях
В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
водных биологических ресурсов и других объектов животного и
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9)зона охраняемого объекта;
10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
11) охранная зона особо охраняемой природной территории
(государственного природного заповедника, национального парка,
природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17)зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
22)зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:
1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу. Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.
2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты – в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка. Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок. В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.
4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.
6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».
Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ. Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ. Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи.
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен. Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности. А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика.
Приложение N 1. Временный порядок отвода земельных участков для проектирования и строительства
к Положению «О порядке пользования
землями в границах муниципального
образования «Город Сыктывкар»
Временный порядок
отвода земельных участков для проектирования и строительства
Настоящий порядок включает весь комплекс процедур, последовательность реализации и правового оформления результатов градостроительной деятельности, в том числе порядок оформления прав землепользования и установления регламента градостроительной деятельности.
Порядок ориентирован на интересы застройщика при соблюдении гарантий прав собственников (владельцев) смежных участков, общественных и государственных интересов.
2. Заявление (декларация) о намерениях. Процедура составления и рассмотрения
2.1. Ни одно лицо не имеет права осуществлять застройку без предварительной подачи заявления на осуществление застройки (строительных изменений) и получения на это соответствующего разрешения.
Заявитель (инвестор) обращается с заявлением в установленной форме на имя главы администрации МО «Город Сыктывкар» с просьбой о предоставлении (подборе) земельного участка для строительства, реконструкции, расширения или разрешении проектирования и строительства на ранее отведенном и оформленном соответствующим правовым актом или договором аренды земельном участке.
В заявлении должны быть указаны:
1. Цель и сроки использования участка.
3. Обоснование вида и объема предполагаемого строительства.
4. Правовой статус заявителя и основание существующего права (если таковое имеется) владения или пользования объектами недвижимости на испрашиваемом земельном участке.
Одновременно с заявлением могут быть представлены другие документы, имеющие отношение к делу, а также материалы предварительных архитектурно-градостроительных проработок.
В случае отсутствия в заявлении необходимых данных, УАиГ в адрес заявителя направляется информационное письмо по установленной форме с уведомлением о необходимости представить недостающие сведения.
При регистрации заявления взимается плата в установленном размере, за выполнение подготовительных работ. Отсутствие оплаты в недельный срок является основанием для отказа рассмотрения заявления.
2.2. По поручению Главы администрации заявление через Главного архитектора города направляется в Управление архитектуры и градостроительства для подготовки предложений.
УАиГ рассматривает заявление и в срок не более 1 месяца подготавливает градостроительное заключение, проект решения ТехСовета с соответствующими предложениями.
2.3. Подготовленный материал передается на рассмотрение Технического Совета, о чем уведомляется заявитель и приглашается на рассмотрение вопроса.
2.4. Технический Совет, рассмотрев заявление и заключение УАиГ принимает решение о целесообразности или нецелесообразности строительства, размещения, строительных изменений объекта и рекомендует администрации города принять соответствующее распоряжение.
Дата утверждения протокола с решением Технического Совета является началом срока подготовки и выпуска основной распорядительной документации, о чем УАиГ информирует заявителя.
3. Технический Совет
Технический Совет является постоянно действующей городской межведомственной комиссией администрации МО «Город Сыктывкар». Положение о Техническом Совете и его персональный состав утверждаются Главой администрации г.Сыктывкара.
В своей деятельности Технический Совет руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, Республики Коми, решениями Совета МО «Город Сыктывкар», правовыми актами Главы администрации и настоящим Положением.
Технический Совет формируется из представителей структурных подразделений администраций, надзорных и инспекционных служб, представителей служб собственников инженерных коммуникаций и сооружений, общественных организаций, представителей Совета МО «Город Сыктывкар», Комзема, Главного архитектора города и Минархстройэнерго (по согласованию). При необходимости к работе в Техническом Совете могут привлекаться специалисты любых предприятий, учреждений и организаций города.
Заседания Технического Совета проводятся не реже 2-х раз в месяц.
Все заседания Технического Совета открыты для общественности и прессы.
4. Процедура оформления земельных участков для проектно-изыскательских работ
4.1. Администрация МО «Город Сыктывкар» по представлению Технического Совета принимает распоряжение о целесообразности размещения (реконструкции, строительных изменениях) объекта и составе комиссии по оформлению Акта выбора и на каких условиях выделяется земельный участок под застройку. Распоряжение является основанием для подготовки застройщиком предпроектных обоснований (исследований) и (или) исходно-разрешительной документации (СНиП 11-05-95 п.2.1).
ГАРАНТ:
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер вышеупомянутых СНиП следует читать «11-01-95»
4.2. Виды предпроектных обоснований (исследований) (СНиП 11-01-95)
— обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (приложение Е СНиП 11-01-95);
— эскизный архитектурный проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения.
4.3. Обоснование инвестиций в строительство подлежит утверждению, а в некоторых случаях и государственной экспертизе. Порядок утверждения обоснований инвестиций, аналогичен порядку утверждения проектной документации (СНиП 11-01-95 п.3.8).
4.4. По отдельным градообразующим объектам или планируемых к застройке в зонах особого регулирования предпроектная документация (эскиз застройки) рассматривается на Градостроительном Совете.
4.5. Подготовка исходно-разрешительной документации включает процедуры:
— выбор участка (варианты размещения);
— установление обладателей права на земельный участок;
— составление акта выбора земельного участка;
— составление чертежа (плана) земельного участка;
— составление экспликации земель;
— решение вопросов с пользователем, владельцем, собственником земель, намечаемых к изъятию;
— расчет потерь и убытков;
— проведение согласований и получение технических условий собственников инженерных коммуникаций и сооружений;
— получение заключений ГЦСЭН, УГПС, ГИБДД, Комприроды, Комзема и др., согласно Градостроительного задания;
— составление акта технического обследования и составление договора о намерениях на сносимые здания;
— подготовка договора с Администрацией МО «Город Сыктывкар» об условиях предоставления земельного участка;
— принятие постановления об утверждении Акта выбора и предварительном согласовании земельного участка для разработки проектно-сметной документации;
— по объектам не требующим составления Акта, включается Протокол Технического Совета с подписями всех членов комиссии.
5. Комиссия по выбору участка
5.1. Для решения следующих вопросов, в Комиссию включаются представители:
— застройщика: выбор наиболее экономичного варианта, пригодность участка для строительства объекта;
— землепользователей: уменьшение негативного влияния отвода земель под строительство на смежные участки, возмещение потерь и убытков, включая упущенную выгоду;
— собственников инженерных коммуникаций: предотвращение повреждений сетей и коммуникаций, сохранение их в рабочем состоянии, обеспечение оптимальных условий по подключению к действующим коммуникациям, установление ограничений, обременении и сервитутов по использованию земельного участка;
— органов местного самоуправления: соблюдение действующих законодательств, рациональное использование земель, разрешение споров, участие в согласовании и утверждении проекта отвода земель в пределах своей компетенции;
— государственных служб: соблюдение законодательств, сохранение ценных земель и особо охраняемых территорий, недопущение отрицательного воздействия размещаемого объекта на использование земель, охрану природы и окружающей среды, санитарно-эпидемиологическую обстановку, архитектурно-планировочные и градостроительные условия, организации движения и транспорта, противопожарные и другие требования.
5.2. Комиссию по выбору земельного участка, как правило, возглавляет зам. главы администрации. Персональный состав комиссии по каждому объекту утверждается постановлением главы администрации, проект которого готовит УАиГ совместно с застройщиком.
5.3. Результаты работы комиссии отражаются в Акте выбора земельного участка и плане (чертеже) границ по всем рассмотренным вариантам. Указанные документы регистрируются в УАиГ и подписывают все члены комиссии. При несогласии с выводами комиссии или отдельными положениями акта члены комиссии или ее участники могут и должны записать свое особое мнение или предложение или дополнительное условие. Категорическое несогласие должно быть обязательно мотивировано с указанием конкретных причин.
6. Организация производства инженерно-геологических и топографических работ на территории города
6.1. Официальными топографо-геодезическими и инженерно-геологическими изысканиями на территории города Сыктывкара признаются изыскания проведение лицензированными организациями, выполнявшими работы по разрешениям геослужбы УАиГ, результаты которых зарегистрированы и сданы в установленном порядке на государственное хранение в геофонд города (СНиП 1.02.07-87).
6.2. Организации, ведомства и другие юридические лица, производящие на территории города и пригородной зоне инженерно-геологическое, топографо-геодезическое изыскание, а также работы, связанные с инвентаризацией земель и созданием подсистем Городского Кадастра, обязаны производить нанесение материалов, полученных в результате полевого обследования, на дежурные планы города М 1:500 и представить в общем объеме материалы, полученные в результате проведения вышеперечисленных работ в УАиГ.
6.3. В случае, производства строительных работ, разработки карьеров, возведения или сноса сооружений и т.п., которые могут повлечь повреждение или уничтожение (снос) геодезических пунктов, хозяйствующие субъекты и граждане, осуществляющие эти работы, заблаговременно запрашивают городскую геослужбы # УАиГ и Верхне-Волжскую территориальную инспекцию госгеонадзора о возможности переноса или сноса геодезических пунктов.
Затраты связанные с установкой, ремонтом и определением геодезических пунктов взамен утраченных, возмещают хозяйствующие субъекты и граждане, деятельностью которых вызвано повреждение, перенос или утрата пунктов.
6.4. Повреждение и уничтожение геодезических пунктов влекут за собой ответственность виновных лиц в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.5. До начала выполнения разбивочных работ на строительной площадке рабочие чертежи (генеральный план, сводный план инженерных сетей или план инженерных сетей) должны быть проверены в части взаимной увязке размеров, координат, отметок согласованы с органами архитектуры и градостроительства (дежурными планами).
6.6. Геодезические работы по выносу проекта в натуру следует выполнять только после предусмотренной проектной документацией расчистки территории, освобождения ее от строений, подлежащих сносу, и вертикальной планировки СНиП 3.01.03.84 п.1.7.
ГАРАНТ:
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер вышеупомянутых СНиП следует читать «3.01.03-84»
6.7. Геодезические работы по выносу в натуру красных линий, осей зданий, границ участков, сооружений, трасс магистральных инженерных сетей, сетей, запроектированных по улицам и проездам города, производятся геодезической службой УАиГ по заявкам заказчиков на основании расценок, утвержденных главой администрации МО «Город Сыктывкар». Разбивочные работы выполняются в первую очередь и сдаются геодезистам строительных организаций в присутствии заказчика по актам установленного образца. Несвоевременная (в течение 5 дней) приемка разбивочных работ влечет за собой повторную разбивку за счет заказчика. Вынос в натуру внутриквартальных, инженерных сетей, вводов и присоединений, планировочных элементов может осуществляться геодезическими службами строительных организаций. Перенесенные в натуру оси трасс и сооружений закрепляются металлическими штырями, трубками или деревянными кольями.
В процессе прокладки инженерных сетей строительно-монтажная организация (генподрядчик, субподрядчик) обязана осуществлять геодезический контроль точности прокладки инженерных сетей, а также выполнение исполнительных чертежей, в М 1:500 с приложением каталога координат и высот элементов сетей.
За пять дней до засыпки траншей и котлованов подрядчик обязан известить заказчика и геодезическую службу УАиГ о готовности трассы (или ее части) с целью производства на ней контрольной геодезической (исполнительной) съемки.
6.8. Графическое оформление результатов исполнительных съемок следует осуществлять на основе стандартов ЕСКД СПДС с использованием при необходимости правил начертания условных знаков на топографических планах подземных коммуникаций масштабов 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500, утвержденных ГУГК.
6.9. Исполнительная съемка внутриквартальных инженерных сетей, вводов и присоединений может осуществляться геодезическими службами строительных организаций.
6.10. Исполнительная, контрольно-геодезическая съемка магистральных инженерных сетей и сооружений, улиц и дорог должна осуществляться геодезической службой УАиГ по заявкам строительных организаций.
6.11. Ответственность за повреждение подземных инженерных коммуникаций, не нанесенных на дежурные планы города и возмещение материального ущерба несет организация, эксплуатирующая данные коммуникации или построившая их; ответственность за повреждение подземных инженерных коммуникаций, нанесенных на дежурные планы города и возмещение материального ущерба несет организация, действия которой привели к повреждению данных коммуникаций в порядке установленном законодательством РФ.
7. Порядок согласования проектной документации
7.1. Все проекты на строительство и реконструкцию зданий и сооружений подлежат обязательному согласованию с Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО «Город Сыктывкар».
7.2. Проекты, представляемые на согласование, должны иметь запись проектной организации, указывающую на какой топооснове выполнен проект, наименование организации и год выполнения съемки.
Запрещается разработка и согласование проектов на устаревшей топооснове, без указаний всех существующих и ранее запроектированных подземных и наземных коммуникаций, сооружений и их характеристик.
7.3. Заказчик (инвестор) представляет на согласование проектные материалы в 2-х экземплярах в следующем объеме:
— откорректированная топооснова М 1:500 с подлинными согласованиями;
— генплан участка, план благоустройства и озеленения, М 1:500;
— разбивочный чертеж, М 1:500;
— чертеж вертикальной планировки, М 1:500;
— сводный план инженерных коммуникаций или отдельные планы инженерных сетей, М 1:500;
— стройинплан, М 1:500;
— основные архитектурно-строительные чертежи (планы, фасады, разрезы);
— заключение вневедомственной и экологической экспертиз;
7.4. Согласование проекта оформляется «Заключением» и штампом «Согласовано» на основных чертежах генплана, сводного плана инженерных коммуникаций, стройгенплана и фасадов здания, срок действия согласования 2 года. Заключение утверждает Главный архитектор города.
Один экземпляр согласованный и утвержденный проектной документации подлежит передаче в архив УАиГ.
7.5. УАиГ в 2-х недельный срок рассматривает представленную документацию, разрабатывает проект границ отвода земельного участка и готовит проект распоряжения Главы администрации МО «Город Сыктывкар» о разрешении осуществления строительства.
8. Порядок изъятия и предоставления земельного участка на строительство
8.1. После утверждения проектной документации застройщик (инвестор) обращается с ходатайством на имя Главы администрации МО «Город Сыктывкар» о предоставлении земельного участка в аренду для строительства.
К заявлению прилагаются:
— материалы предварительного согласования;
— заключение УАиГ на проект с рекомендациями сроков предоставления земельного участка;
— проект границ отвода земельного участка с предложениями ограничений, сервитутов, регламентов (разработанный или согласованный УАиГ);
— сведения о наличии инвестиций (гарантия банка).
8.2. По поручению Главы администрации Горкомзем в соответствии с действующим законодательством выполняет следующие процедуры:
— устанавливает обладателей права на земельный участок;
— составляет экспликацию земель;
— уточняет вопросы с собственниками, владельцами и пользователями земель по договорам о намерениях, расчеты потерь и убытков и пр.;
— готовит проект постановления Главы администрации «Об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства»;
— готовит правоустанавливающие документы на землепользование.
8.3. Постановление Главы администрации «Об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства» является основанием для:
— выдачи правоустанавливающих документов;
8.5. Право на земельный участок возникает после установления границ участка в натуре и юридической регистрации правоустанавливающих документов.
9. Порядок выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ (СМР)
9.1. После регистрации правоустанавливающих документов на земельный участок «Застройщик» (инвестор) или по его поручению «Заказчик» обращается письменно в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора по г.Сыктывкару за разрешением на производство строительных работ.
Разрешения подразделяются на два вида:
— на выполнение отдельных видов СМР (подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов и т.д.);
— на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту.
9.2. Срок действия разрешения устанавливается инспекцией ГАСН на нормативную продолжительность строительства объекта или выполнения отдельных видов работ. По истечении срока заказчик обязан продлить его в недельный срок.
9.3. При передаче права на строительство другому инвестору, изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации, разрешение подлежит перерегистрации в трехдневный срок.
9.4. Для получения разрешения на право производства работ заказчик-застройщик представляет в инспекцию ГАСН следующие документы:
— заявление по форме;
— лицензии на право выполнения строительно-монтажных работ и проектных работ по данному типу объектов;
— проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке);
— договор на ведение авторского надзора;
— заключение экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации;
— стройгенплан, согласованный с УАиГ и другими заинтересованными организациями;
— копию документа на право пользования землей с актом выноса в натуру и разбивкой осей здания;
— приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ.
9.5. Инспекция ГАСН в срок не более 3-х недель рассматривает представленные материалы и принимает решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на производство работ. Разрешение выдается по установленной форме за подписью начальника инспекции ГАСН. Отказ в выдаче разрешения в письменной форме с мотивированным объяснением причин, направляется заказчику. При повторном обращении вопрос рассматривается в срок не более 7 дней с момента предоставления необходимых материалов.
9.6. Строительство объектов должно осуществляться в полном соответствии с утвержденной проектной документацией. Отклонения, изменения должны быть согласованы и подтверждены соответствующими документами.
9.7. Любые строительные изменения (реконструкция, кап. ремонт, переоборудование и т.д.) на существующих объектах подлежат обязательной регистрации в инспекции ГАСН и получению разрешения на выполнение работ.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.