Что такое скидка на торг
Искусство торговаться: как убедить продавца квартиры снизить цену
«Торг уместен» — фраза, которая часто встречается в объявлениях о продаже недвижимости. Для потенциального покупателя она служит сигналом, что продавец готов к дисконту. По словам риелторов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сегодня в Москве размер скидки при покупке квартиры на вторичном рынке может достигать 20–25% от изначально заявленной стоимости — причем снижение цены зачастую не зависит от характеристик самого жилья.
На протяжении всего последнего года более 80% сделок на вторичном рынке в Москве проходили с дисконтом, подсчитали в риелторском агентстве «Инком-Недвижимость». Пик этого тренда пришелся на ноябрь, когда доля скидочных сделок достигла 86%. «Сейчас рынок падающий, последние два года все активно торгуются, — подтвердил специалист по недвижимости риелторской компании «Этажи» Антон Миков. — Продавцы ставят цены согласно своим ожиданиям и ощущениям. Очень часто заявленная стоимость оказывается выше рыночной, так как они покупали недвижимость на сильном рынке по высокой цене и теперь хотят вернуть вложенные деньги. Понимание реальной цены приходит спустя какое-то время».
На какую скидку рассчитывать
По данным риелторов, средний размер скидки на вторичном рынке России колеблется от 3% до 13% в зависимости от региона. Так, в Москве покупатели начинают торг с 2–3%, а в итоге доходят до 7–10%, подсчитали в агентстве Est-a-Tet. Средний показатель для Московской области равен 9%, причем чем ближе к столице, тем меньшую скидку дают продавцы, выяснили в компании «Мегаполис-Сервис»: если в ближнем Подмосковье нормальным считается дисконт в 3,5%, то для дальнего Подмосковья более характерны 13%-ные скидки.
В Сибири дисконт измеряют не в процентах, а в абсолютных величинах, сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». К примеру, скидки на однокомнатные квартиры в Тюмени обычно составляют около 50 тыс. руб., а на «трешки» — порядка 300 тыс. руб.; в Омске сумма дисконта на «однушки» и студии колеблется в диапазоне 20–50 тыс. руб., а для многокомнатных лотов достигает 500 тыс. руб., указал руководитель группы продаж местного отделения «Этажей» Михаил Кашленко.
«В случае со срочной продажей, когда, например, человек переезжает и его уже ничего с этой недвижимостью не связывает, можно добиться максимального дисконта, — обратила внимание директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марина Москвичева. — Квартиры сильно падают в цене не в силу своих потребительских характеристик, а преимущественно из-за личных обстоятельств продавца. Это та психологическая пружина, которая станет основной для торга». «Максимальный размер скидки [на вторичном рынке Москвы] доходил до 20–25%, — заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. — Владельцы этих квартир из-за сложных жизненных обстоятельств (например, людям необходимо как можно скорее получить крупную сумму, чтобы оплатить операцию родственнику) не могли ждать и были готовы пойти на серьезные уступки. Разумеется, это не означает, что все продавцы готовы к такой большой скидке».
С кем бесполезно торговаться
«Есть два типа завышенной цены, — рассказал генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Первый — это переоцененные объекты. В конце 2015-го и начале 2016 годов на рынке было выставлено много квартир по завышенной цене. Это связано не с тем, что в цену квартиры закладывался торг, а с тем, что многие собственники переоценивали свои квартиры, — нормальное явление для послекризисного периода, когда цены не стабилизировались и продавцы не до конца понимают стоимость своих квартир. Второй тип — незначительное завышение цены для торга. В целом речь, скорее, идет не о подходе «я прибавлю к своей цене столько-то, так как покупатель все равно будет торговаться», а о подходе «я знаю, что моя квартира стоит от такой-то суммы до такой-то, поэтому выставлю квартиру по максимальной планке или ближе к ней и, если покупатель будет торговаться, немного уступлю ему».
Существование переоцененных объектов, по которым невозможно добиться скидки, подтвердили и другие риелторы. «Примерно 80% квартир на вторичном рынке жилья столицы в данный момент выставлены на продажу по сильно завышенной цене, — указал Михаил Куликов. — Собственники таких объектов не готовы к торгу несмотря на то, что квартира может больше года искать покупателей. Без снижения стоимости эти объекты не будут реализованы при текущей конъюнктуре рынка».
«В глазах продавцов цены занижены, — объяснил логику владельцев жилья президент риелторской ассоциации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. — У продавцов не отложилось в голове, что стоимость недвижимости снизилась за последние два года. Они думают так: «Я покупал эту квартиру за такую-то цену три-четыре года назад. Почему я должен продавать ее сейчас дешевле?» Тот факт, что до 2014 года цены на недвижимость были завышены, ими не воспринимается».
Во многих случаях покупатели даже не звонят по объявлениям с завышенной ценой, рассказала Марина Москвичева. «Рынок переполнен сопоставимыми предложениями, — утверждает директор департамента вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet. — Те объявления, которые висят в базах с завышенной ценой, просто игнорируются и даже не просматриваются, поскольку достаточно много аналогичных вариантов. Чаще всего люди просматривают первые пять-шесть объявлений с минимальными ценами в выборке». С авторами таких объявлений чаще всего и начинаются переговоры о скидке.
Как подготовиться к переговорам
Прежде чем начинать торговаться, покупателю следует осмотреть несколько похожих квартир — в том же районе и той же комнатности, советуют в агентствах «Инком-Недвижимость», «Этажи», «Мегаполис-Сервис», «Релайт-Недвижимость» и Est-a-Tet. «Покупатель не приобретает недвижимость после первого же просмотра, — объяснил Михаил Куликов. — Он обходит несколько квартир, узнает, возможен ли торг при их приобретении, иногда возвращается по два-три раза на один и тот же объект. В итоге выбирает квартиру, где соотношение цены и качества его устраивает более всего, и здесь уже прикладывает максимальные усилия к получению скидки. Причем при торге можно упомянуть, что, например, в соседнем подъезде похожая квартира стоит чуть меньше либо ее хозяева готовы идти на уступки».
Торговаться по телефону риелторы не рекомендуют. «Это не принесет успеха, — убежден Сергей Власенко. — Торг с продавцом уместен лишь после того, как вы посмотрели выставленный на рынок объект недвижимости, познакомились с собственником и установили с ним хороший контакт. При осмотре вы обязательно выявите недостатки. Не стесняйтесь говорить о них продавцу — только сильно не критикуйте квартиру, так как это вызовет лишнюю агрессию». «Начинать торг до просмотра квартиры чаще всего совершенно бессмысленно и даже опасно: продавец будет занимать оборонительную позицию. Конструктивного диалога в этом случае, скорее всего, не получится», — считает Марина Москвичева.
Правильные аргументы
«Подбирать надо реальные аргументы. Самый лучший аргумент — указание на аналогичную квартиру, которая вам подходит, но стоит дешевле или столько же», — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». «Стоит сосредоточить свое внимание на несоответствиях между описанием жилплощади в объявлении о продаже и реальным положением дел, — посоветовал Михаил Куликов — Например, в объявлении указано, что площадь кухни в квартире равна 9 кв. м, а на самом деле составляет 8,3 кв. м. Это серьезная разница. Или написано, что от станции метро до квартиры идти пять минут, а на самом деле — пятнадцать».
«Слишком усердствовать в выявлении недостатков квартиры не стоит, — порекомендовала Москвичева. — Лучше всего говорить в общих чертах об объективных изъянах, а не «о дурном вкусе дизайнера» или о «вони в подъезде». Аргументом для снижения цены могут быть существенные недостатки — не самый привлекательный вид из окна или несколько устаревший ремонт».
«Если квартира продается с мебелью, то можно попросить продавца не оставлять ее покупателю и за счет этого снизить цену, — рассказал Антон Миков из «Этажей». — Случаются и импульсные продажи, когда продавец сначала не хочет снижать цену ни на рубль, а потом что-то меняется в его жизни — и он оказывается готовым на большую скидку».
В агентстве «Мегаполис-Сервис» предлагают обратить внимание продавца на возможные выгоды от снижения стоимости. «Можете сказать собственнику, что, к примеру, скидка в 100 тыс. руб., о которой вы просите, может быть компенсирована, если он положит вырученные за объект деньги на два-три месяца на депозит в банке», — рассказал Сергей Власенко.
«Если же у вас нет реальных аргументов и вы понимаете, что стоимость квартиры находится в рынке, адекватных аналогов нет, а квартира вам идеально подходит, можно попробовать и неаргументированный торг, — предложил Барсуков. — Всегда можно просто спросить: «А вы можете уступить какую-то сумму?»
Неработающие аргументы
В попытке добиться скидки покупатель иногда сам загоняет себя в тупик. По словам директора пермского филиала агентства «Этажи» Лидии Белобоковой, фразы «у меня наличные» и «готов выйти на задаток прямо сейчас» можно назвать настоящими стоп-сигналами для продавца: после произнесения этих предложений покупатель на скидку может не рассчитывать. «Если покупателю не хватает воспитания и он начинает оскорблять состояние дома, подъезда и квартиры, то о скидке можно забыть. В этом случае даже опытный риелтор ничего не сможет сделать», — добавил Михаил Кашленко.
Некоторым покупателям нравится жесткий способ переговоров — с фразами наподобие «снижайте на энную сумму — тогда и поговорим». «После такой фразы продавцы перезванивают редко, — убежден Михаил Куликов. — Любая тактика, связанная с грубым давлением, шантажом или манипуляциями, крайне неэффективна. Есть единичные случаи, когда люди, находящиеся в безвыходной ситуации, вынуждены прогибаться под покупателя и соглашаться на все его условия. Однако я считаю, что лучший способ достижения компромисса при покупке недвижимости — уважительное отношение к своему партнеру по сделке». «Такая тактика может сработать, если человек действительно нуждается в срочной продаже, а перед ним покупатель со свободными деньгами», — уточнила Москвичева.
Почему срываются сделки
Иногда покупка квартиры срывается в последний момент — уже после того, как продавец снизил стоимость, а покупатель пообещал ему внести деньги. В некоторых случаях продавец решает, что поступил опрометчиво, пообещав скидку, и решает отказаться от сделки, чтобы не потерять в деньгах. «Косвенным признаком возможного повышения цены может служить продолжение рекламы объекта после принятия аванса за него», — предупредил Константин Барсуков.
Самый распространенный механизм защиты от сорванной сделки — внесение задатка, уверены в «Инком-Недвижимости» и «Мегаполис-Сервисе». «Необходимо передать собственнику квартиры задаток и заключить с ним предварительный договор, в котором будут описаны все нюансы сделки, — считает Михаил Куликов. — Это гарантия от отказа одного из участников сделки — продавца или покупателя — от своих обязательств. В случае отказа собственника от продажи жилплощади на указанных в договоре условиях задаток необходимо будет вернуть покупателю в двойном размере. В случае отказа покупателя от сделки задаток ему не возвращается».
«Если есть другие, более привлекательные покупатели, продавец не станет фиксировать отношения с помощью задатка. Если продавец часто откладывает решение, ссылается на то, что «должен посоветоваться», то, возможно, он ведет переговоры с кем-то еще. Чтобы зафиксировать нужную вам цену, подпишите прямо на просмотре соглашение о стоимости — его можно вписать в акт осмотра», — предложила Лидия Белобокова.
Владелец квартиры может не уменьшить, а внезапно поднять цену, если увидит сильную заинтересованность покупателя, указывают риелторы. Обезопасить себя от такого поведения продавца практически невозможно, убежден Константин Барсуков. «Конечно, на этапе внесения предоплаты можно подписать не авансовое соглашение, а предварительный договор купли-продажи — если, конечно, на это согласится продавец. Наличие такого договора дает покупателю основание к понуждению продавца через суд на заключение основного договора. Но вряд ли покупатель будет связываться с длительной судебной тяжбой, когда есть возможность просто купить другую квартиру», — рассказал директор «Релайт-Недвижимости».
«Как правило, на отказ от сделки есть причина: либо нашелся покупатель, готовый оплатить полную цену квартиры, то есть без скидки и с компенсацией потери задатка, либо у продавца происходят какие-то жизненные ситуации. В таких случаях уже бесполезно вести переговоры», — заключил Антон Миков.
Журнал Домклик
Недвижимость
Как получить скидку от продавца квартиры
Торговаться можно и нужно. Главное знать, на что обращать внимание. Рассказываем, как получить скидку от продавца квартиры.
Что нужно сделать перед встречей с продавцом
Узнайте рыночную стоимость выбранной квартиры
Это поможет определиться с бюджетом, найти подходящий вариант и аргументированно торговаться с продавцом.
Максимально просто и быстро узнать реальную стоимость квартиры можно с помощью сервиса «Анализ цены» — комплексной оценки стоимости квартиры, основанной на математических алгоритмах, использующих «большие» данные об ипотечных сделках СберБанка, данные из объявлений на ДомКлик и выписок из ЕГРН.
Сравните цены на похожие квартиры
Квартиры поблизости со схожими характеристиками, но по более низкой цене — веский довод в пользу скидки.
Соберите информацию о районе и доме
Заранее изучите инфраструктуру, оцените транспортную доступность и загруженность, «погуляйте» по гугл-картам в выбранном районе и поищите информацию о доме в открытых источниках.
Подробно читайте объявление
Если после даты публикации объявления прошло длительное время — это маячок, свидетельствующий о том, что продать эту квартиру не так-то легко. Отказав вам в скидке, продавец рискует упустить потенциального покупателя и неизвестно сколько прождать следующего. Также сигналом о возможной скидке станет пометка «срочно» — продавец экономит время, а вы — деньги.
Уточните юридические нюансы продажи квартиры
Например, если квартира продается с обременением или продавец предполагает альтернативную сделку — все юридические риски или временные затраты могут быть оправданы небольшой скидкой.
На что нужно обратить внимание в квартире, чтобы получить скидку
При покупке квартиры объективными поводами для снижения цены могут быть только те пункты, которые вы не можете изменить, или исправление которых потребует значительных финансовых и временных ресурсов.
Квартира на первом или последнем этаже и угловые квартиры
Первый этаж может быть неудобен из-за соседства с подвалом — возможно придется потратиться на установку «теплого пола», из-за сырости может образоваться плесень, а если за соседней стеной находится магазин или ресторан — вам могут мешать шум и посторонние запахи.
Так же возможно стоит позаботиться о дополнительной безопасности: решетки на окнах, установка сигнализации. Квартиры на первом этаже чаще подвергаются ограблениям, т.к. в них проще попасть.
Риск последнего этажа — протечки крыши. Но если под крышей расположен технический этаж, то этот аргумент неуместен. В угловых квартирах часто может быть холодно зимой и жарко летом.
Вид из окон
Если вид из окна: бесконечные стройки, стены соседнего дома, пустыри, свалки — просите скидку. Кроме того, важно оценить уровень естественного освещения — если все окна в квартире выходят на север, света будет мало. Может быть такое, что в комнате вообще нет окон — это повод для скидки.
Трубы и электропроводка
При ремонте замена сантехнических труб и электрики — самые дорогостоящие работы. Тщательно проверьте состояние всех инженерных коммуникаций: труб в санузлах и на кухне, радиаторов. На них не должно быть конденсата, ржавчины, протечек. Узнайте какая в квартире электропроводка, и когда ее последний раз меняли. Если есть очевидные недочеты — просите скидку.
Перепланировка квартиры
Узнайте, проводились ли в квартире перепланировки — если да, узаконены ли они. Купить квартиру с незаконной перепланировкой — большой риск, ответственность и веский повод для приличной скидки.
Для достоверности попросите у продавца план квартиры из техпаспорта. Так вы точно сможете понять, какие в планировке квартиры произошли изменения.
Выбрать квартиру
О чем еще нужно помнить
Расположите к себе продавца
Набиваться в друзья не нужно, но доброжелательные отношения — залог успеха.
Просите скидку ниже предполагаемой
Золотое правило торга. Действуйте согласно известной шутке «Вы предлагаете свою цену, я свою, затем мы оба смеемся и переходим к серьезному разговору».
Просто спросите
Если вы понимаете, что квартира вам нравится и существенных недостатков у нее нет, всегда можно просто спросить, не мог бы продавец уступить некоторую сумму. Продавец вряд ли сам предложит скидку, а согласиться на небольшой финансовый реверанс вполне может.
Что делать нельзя
Не спешите
Не надо просить скидку с порога и уж тем более по телефону до осмотра квартиры. Продавец, не готовый к такому напору, может сгоряча отказать. Взять свои слова обратно — всегда психологически труднее.
Не критикуйте без аргументов
Любая критика должна быть обоснованной. Цвет обоев или выбор штор — вопрос вкуса, а не качества, и на стоимость квартиры не влияет. И в желании получить скидку не нужно доводить ситуацию до абсурда и высасывать причины из пальца: странно жаловаться на постоянный шум и загруженность дорог, если окна квартиры выходят на Тверскую улицу или Невский проспект.
Не манипулируйте чувствами
Шантаж, давление на жалость, уговоры и другие манипуляции мало того, что неприятны, но и неэффективны — продавец скорее займет «оборонительную позицию» и откажет не только в скидке, но и в самой перспективе сделке. Относитесь к продавцу как к партнеру, с которым вы преследуете общую цель с правом на личные интересы.
Важно!
Торг — дело эмоциональное. Даже если вы условились о скидке, нет гарантии, что продавец не передумает. Поэтому устную договоренность очень важно зафиксировать на бумаге.
Настаивайте на внесении задатка и заключении предварительного договора, в котором обязательно должны быть прописаны: финальная стоимость квартиры, сумма задатка и условия штрафа при отказе любой из сторон от обязательств.
Аналитика
Информация из данного раздела является обобщением данных из открытых источников, а также опыта Экспертов Ассоциации.
Осмотр объектов
2. При невозможности произвести осмотр объекта оценки соответствующая информация должна быть отражена в задании на оценку или в самом отчете об оценке (например, см. п. 5 ФСО №7).
3. Использование результатов фотофиксации, предоставленных третьими лицами, в т.ч. Заказчиком оценки, целесообразно сопровождать анализом достоверности соответствующих материалов.
Анализ рынка
Угроза коронавируса может влиять на рыночные условия. Однако на большинстве рынков еще не ясно, в какой степени. Осложняющие факторы связаны с колебаниями на фондовом рынке и изменением процентных ставок по ипотечным кредитам.
Анализ рынка включает наблюдение за реакцией рынка. Этот анализ становится более сложным, когда сами участники рынка сталкиваются с неопределенностью.
Отчеты об оценке должны включать обсуждение состояния рынка, а также упоминание о вспышке коронавируса и ее возможном воздействии.
Appraisal Institute опубликовал два руководства, которые предоставляют полезные руководящие принципы в условиях пандемии:
Эта пандемия сделала работу по оценке недвижимости в большинстве стран трудной для проведения в отсутствие рыночной активности (сделки редки, если вообще не существуют), как это постулируется определением рыночной стоимости.
3. Позиция «Deloitte» по затронутым секторам экономики
Китай – сильное воздействие (почти во всех секторах):
Страны Европы, Ближнего Востока и Северной и Южной Америки:
Примечание Ассоциации: по мере развития пандемии в странах Европы на их рынках все больше проявляются те же негативные воздействия, что и в Китае и Азиатско-Тихоокеанском регионе.
4. Позиция «CBRE group» по рынку недвижимости:
5. Позиция CUSHMAN & WAKEFIELD (рынок России):
Влияние пандемии на различные сегменты не одинаково. Если в краткосрочной перспективе основным фактором являются административные ограничения, то в среднесрочной – экономическая рецессия. В долгосрочной перспективе на первый план выходят социальные изменения.
• Офисы в меньшей степени подвержены краткосрочному влиянию, но в итоге этот рынок может измениться сильнее всего.
• Склады начинают играть все большую роль, отнимая рынок у традиционной торговли. В долгосрочной перспективе эффект будет минимальным.
• Торговая недвижимость сильно пострадала на первом этапе, однако эффект будет снижаться со временем.
• Потребительский рынок переживал спад задолго до карантина. Возвращение к исходным объемам после отмены ограничений – маловероятно.
• Девальвация рубля вкупе с социальной поддержкой создают инфляционное давление. С другой стороны, сокращение потребления и выпадающие доходы домохозяйств не позволят ритейлерам поднимать цены.
• Возможно при официально низкой потребительской инфляции, инфляция в секторе b2b будет значительно выше.
В краткосрочной перспективе следует следить за показателями занятости:
6. Статистические данные на конец марта о величине потерь в рублях за день простоя в зависимости от вида бизнеса (мнение РБК):
РБК подсчитал, сколько теряют уже попавшие под запрет из-за ужесточения мер по борьбе с распространением коронавируса в Москве московские компании (театры, рестораны, выставочные залы, кинотеатры, фитнес-клубы, бассейны) за один день простоя и сколько могут потеряют еще работающие, если развитие ситуации пойдет по худшему сценарию и им придется приостановить свою деятельность. Расчет был сделан на основе данных о среднем дневном обороте, в нем учитывается только выручка, которую не получат предприятия. Расходы, которые бизнес несет во время простоя, — аренда, коммунальные платежи, зарплаты и социальные выплаты, обслуживание кредитов и другие расходы — в расчет не вошли.
7. Экономика РФ
Наиболее пострадавшие отрасли, по данным всероссийского опроса индивидуальных предпринимателей и собственников малого и среднего бизнеса, проведенного НАФИ 28 марта – 3 апреля 2020 г.: общественное питание, туризм/отдых, торговля, сфера обслуживания, сфера развлечений, транспорт/логистика/грузоперевозки. Подробнее здесь.
Институт исследований и экспертизы ВЭБ.РФ подготовил доклад «Тенденции развития российской экономики в условиях пандемии коронавируса и возможные антикризисные меры».
Наиболее уязвимые сектора экономики:
Согласно опросу НАФИ, опубликованному 3 июля, более половины предпринимателей (54%) отметили, что их компания смогла продолжать работу в той или иной форме в период самоизоляции. 46% предпринимателей перевели сотрудников на дистанционный формат.
Многие предприниматели отметили негативные последствия от пандемии: 76% сообщили о снижении выручки, 66% — о сокращении спроса на товары или услуги, 36% — о сокращении числа поставщиков, 24% — об уменьшении числа филиалов/точек продаж. Каждый третий предприниматель (34%) отправлял сотрудников в отпуск за свой счет, а каждому пятому (18%) пришлось прибегнуть к увольнению сотрудников.
Большинство предпринимателей не рассчитывают на возврат к докризисным показателям в краткосрочной перспективе: 36% ожидают, что выйдут на прежний уровень не ранее, чем через год, 21% — через 2-3 года. Треть предпринимателей придерживаются более оптимистичных настроений: 35% рассчитывают вернуться к докризисным показателям через несколько месяцев или раньше, а 8% отмечают, что коронавирус не сказался на их работе.
Большинство представителей бизнеса (70%) предприняли меры для адаптации к кризисной ситуации. В ТОП-3 таких мер входят сокращение бюджетов на текущие траты, переход в онлайн и коррекция цен/тарифов. Большая часть тех, кто перевел бизнес в онлайн (60%), считают, что это помогло компании стать эффективнее.
Несмотря на сложности, многие предприниматели не изменили свои стратегические планы на будущее: 52% сообщили, что карантин не повлиял на их бизнес-планы, а 8% отметили, что благодаря самоизоляции нашли новые идеи, форматы ведения бизнеса. 40% предпринимателей сообщили, что планы все-таки пришлось поменять.
8. Мониторинг отраслевых финансовых потоков.
ЦБ регулярно публикует аналитический материал Банка России, в котором представлена обобщенная информация по рублевым платежам, прошедшим через Национальную платежную систему.
9. Скидка на торг.
Источники:
Прогноз денежных потоков и анализ рисков
По состоянию на 23.06.2020 ЦБ не изменил мнение о перспективах российской экономики. Источник
По данным на 24.07.2020, ЦБ скорректировал оценку динамики ВВП и прогнозирует снижение ВВП на 4,5–5,5% в текущем году и последующий восстановительный рост на 3,5–4,5% и 2,5–3,5% в следующие два года, при этом отмечает, что эти оценки в основном находятся внутри интервалов, которые ЦБ давал в апреле. Также ЦБ ожидает инфляцию в интервале 3,7–4,2% по итогам текущего года. Источник
2. Позиция «KPMG»
COVID-19 является прекрасным примером «структурного разрыва» — неожиданного сдвига во временных рядах данных при изменении закономерностей между историческими переменными. Это приводит к ненадежности модели и значительным ошибкам в прогнозировании, а также принципиально влияет на предположения и планирование (здесь на ум приходит фраза «слепой»).
Таким образом, исторические данные нужно иногда брать с долей скептицизма. Но они все же могут послужить основой для принятия будущих решений. Мониторинг и анализ того, как вы преодолеваете этот кризис, будут иметь решающее значение для обеспечения вашего в конечном итоге выхода из кризиса и выстраивания долгосрочной устойчивости. Воспользуйтесь возможностью измерить и оценить эффективность / неэффективность бизнеса, вытекающую из альтернативных моделей работы.
Управление оборотным капиталом, скорее всего, будет сопряжено с трудностями:
4. Позиция «RICS»
Рыночная активность затронута во многих секторах. По состоянию на дату оценки мы считаем, что для целей сравнения мы можем придать меньший вес предыдущим рыночным данным для обоснования мнений о ценности. Действительно, нынешняя реакция на COVID-19 означает, что мы сталкиваемся с беспрецедентным набором обстоятельств, на которых можно основывать суждения.
5. Позиция «CBRE group» о возможных прогнозах на основе анализа китайского рынка:
6. РБК и НКР выпустили исследование о восстановлении экономики.
7. Можно ожидать роста достоверности расчетов, основанных на «взвешенных скользящих средних» моделях (прогнозная величина принимается равной взвешенному значению по ретроспективе, при это чем дальше отстоит ретроспективное значение от даты оценки, тем меньше его вес).
8. Глава МВФ заявила о начале мировой рецессии. Особую угрозу МВФ видит в возможности возникновения волны банкротств и сокращения рабочих мест, которая может не только подорвать способность экономики к восстановлению, но и разрушить саму основу общества (источник).
Восстановление экономики во много зависит и от мер поддержки, оказываемых государством. Обзор ситуации в разных странах здесь.
9. По оценке МВФ, ВВП России снизится за 2020 год на 6,1% по сравнению с 2019 годом и вырастет на 4,1% в 2021 году. Снижение для развитых стран будет более сильным, но и рост будет выше (-8% в 2020, рост на 4,8% в 2021). Совокупное снижение в мире составит 4,9% в 2020, а рост в 2021 5,4%.
Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) спрогнозировала 2 сценария изменения ВВП разных стран: сценарий при отсутствии второй волны распространения нового коронавируса и сценарий для случая, если вторая волна появится до конца года.
Оценки ЭСР для российской экономики:
¾ Спад 8% в 2020 и рост 6% в 2021 году (1 сценарий)
¾ Спад 10% в 2020 и рост 4,9% в 2021 году (2 сценарий)
Оценки снижения ВВП России в 2020 году находятся в широком диапазоне от (-1%) до (-11,3%). Такой разброс мнений аналитиков говорит о повышенной неопределенности ситуации. Так, аналитики McKinsey, планировавшие обновить цитируемый во многих источниках доклад «Влияние COVID-19 на российскую экономику», который составлялся в конце марта, так и не опубликовали более актуальные материалы.
Ссылки по оценкам динамики ВВП:
По оценкам Минэкономразвития (данные на конец июня), размер ВВП России к 4-му кварталу 2021 года восстановится до уровня 2019 года, рост в 2022 году может составить около 3%.
10. Позиция JLL (Влияние на глобальный рынок недвижимости):
Краткосрочное влияние пандемии COVID-19 на экономический рост, деловую активность и поведение отдельных лиц неоспоримы, и, хотя согласно текущему консенсусу восстановление мировой экономики произойдет во второй половине 2020 года, точные сроки возобновления роста и его темпы неизвестны.
Предлагается не заниматься отдельными прогнозами, а использовать сценарный подход с акцентом на готовность либо к небольшому или умеренному замедлению, которое носит временный характер, либо к более серьезной и устойчивой рецессии.
Основные тенденции на рынке:
Подробнее о рынках недвижимости — по следующим ссылкам:
Прогноз изменений на рынке недвижимости пока никто не готов делать, но можно сопоставить происходящее на рынках с тем, как они реагировали на прошлые кризисы.
11. Стоимость капитала
По данным, публикуемым Асватом Дамодараном, оценка рыночной премии за риск в США, определенная им на начало 2020 года на уровне 5,20%, значительно изменилась за 1 квартал и по состоянию на 1 апреля 2020 равна 6,01%.
Оценка странового риска для России также увеличена: премия за страновой риск оценивается на 01.04.2020 в 4,03% (предыдущая оценка 2,17% на январь 2020).
12. Ссылки на онлайн-сервисы и источники информации:
Диапазоны и интервалы результатов расчета рыночной стоимости
Допущения и ограничения
Отчет об оценке должен содержать обсуждение состояния рыночных условий, в связи с чем упоминание о вспышке коронавируса уместно. Однако, не уместно включать отказ от ответственности или экстраординарное допущение, которое предполагает, что оценщик не берет на себя ответственность за анализ рынка.
2. Все используемые при оценке данные следует проверять на предмет достоверности, используя доступные Оценщику средства.
3. Примеры допущений / ограничений от «Appraisal Institute of Canada»:
Значения, содержащиеся в данной оценке, основаны на рыночных условиях на момент составления данного отчета. Эта оценка не дает прогноза будущих значений. В случае нестабильности и/или нарушения нормальной работы рынка, значения могут быстро измениться, и такие потенциальные будущие события НЕ рассматривались в данном отчете. Поскольку данная оценка не учитывает и не может учитывать какие-либо изменения в оцениваемом имуществе или рыночных условиях после даты вступления в силу, читателей предупреждают о необходимости полагаться на оценку после даты вступления в силу, указанной в настоящем отчете.
На момент подготовки настоящего доклада Канада и мировое сообщество переживают беспрецедентные меры, принятые на различных уровнях государственного управления для сокращения последствий пандемии COVID-19 для здоровья населения. Продолжительность этого события неизвестна. Несмотря на то, что существует потенциальная возможность негативного воздействия на микро- и макроэкономику, а также на различные рынки недвижимости, невозможно предсказать такое воздействие в настоящее время или воздействие нынешних и будущих правительственных контрмер. Существует некоторый риск того, что пандемия COVID-19 увеличит вероятность глобальной рецессии, однако без знаний о дальнейших ожидаемых правительственных контрмерах на национальном и глобальном уровнях невозможно предсказать какое-либо воздействие в данный момент времени. Соответственно, эта временная оценка предполагает сохранение текущих рыночных условий, а также то, что текущие более долгосрочные рыночные условия останутся неизменными. Учитывая рыночную неопределенность в отношении пандемии COVID-19, события форс-мажорного характера, мы оставляем за собой право пересматривать оценку стоимости, изложенную в этом отчете, за отдельную плату, с обновлением оценочного отчета в рамках отдельного оценочного мероприятия, включающего рыночную информацию, имевшуюся на тот момент времени.
Коронавирусная пандемия вызывает значительную степень неопределенности на рынках капитала и может оказать влияние на стоимость недвижимости в зависимости от продолжительности и тяжести кризиса. В настоящее время пока еще слишком рано предсказывать, каким образом это может сказаться на стоимости, однако вполне вероятно, что в краткосрочной перспективе это негативно скажется на рыночном спросе.
В связи с пандемией коронавируса местные органы здравоохранения настоятельно рекомендуют (или предписывают) ограниченное воздействие или контакт с другими людьми. Выезд на дом с целью осмотра противоречит рекомендациям местных органов здравоохранения и в настоящее время невозможен. Это оценочное задание было выполнено без физического доступа во внутренние/внешние помещения этого объекта. Детали собственности были идентифицированы и собраны другими способами, как указано в данном отчете.
Из-за невозможности доступа и просмотра интерьера/экстерьера этой недвижимости, информация и детали, касающиеся интерьера/экстерьерной отделки, качества и состояния, взяты из источников, которые считаются надежными. Если впоследствии будет установлено, что какая-либо из этих деталей является неточной, оценщик оставляет за собой право внести изменения в оценку и стоимость.
4. Позиция The Australian Property Institute по вопросам, связанным с неопределенностью оценки
Существует несколько потенциальных причин неопределенности оценки:
Неопределенности данных и моделирования возникают в процессе оценки и могут быть измерены.
Рыночная неопределенность возникает в результате событий, которые являются внешними для процесса оценки и, как правило, не поддается измерению на дату оценки.
Неопределенность на рынке возникает, когда рынок, по состоянию на дату оценки, нарушается из-за событий, которые происходят или недавно произошли, таких как внезапные экономические или политические кризисы.
Событием(ями), вызывающим неопределенность на рынке, может быть макроэкономическая ситуация, например пандемия COVID-19, или микроэкономическая, например, изменение закона или правила, которое изменяет или разрушает рыночный сектор.
На рынке недвижимости как макроэкономическое, так и микроэкономическое событие (события) могут привести к неопределенности в оценке. Влияние на цены и объемы продаж не будет известно до тех пор, пока на это не среагирует рынок.
Кроме того, API отмечает, что использование «справочников» может быть некорректным из-за устаревания данных во времена неопределенности на рынке.
Рыночная неопределенность не поддается измерению, так как она возникает вследствие невозможности ее наблюдения и оценки влияния события (событий) на рыночные цены по состоянию на дату оценки.
Степень влияния пандемии COVID-19 на данный момент неизвестна, поэтому это событие представляет собой рыночную неопределенность (на дату подготовки данного протокола 20 марта 2020 г.).
Рекомендуется указывать в отчете:
Цель пункта о существенной неопределенности состоит в том, чтобы установить, что клиент, опирающийся на конкретный отчет об оценке, понимает, что отчет был подготовлен при чрезвычайных обстоятельствах. Термин «неопределенность» не предполагает, что на оценку нельзя положиться, но он используется для того, чтобы пояснить, что при действующих чрезвычайных обстоятельствах оценке может быть придана меньшая определенность, чем в период отсутствия таких обстоятельств.
В то же время нельзя упускать из виду ту важную роль, которую профессиональные оценщики могут и будут играть в восстановлении доверия к неспокойным рынкам путем проведения хорошо обоснованных и прозрачных оценок.
Появление к концу 2019 г. нового коронавируса, также известного как COVID-19, и последовавшая за этим глобальная пандемия создали огромную неопределенность во всем мире.
Кроме многих других проявлений это привело к огромной волатильности рынка. Это еще более интересно с точки зрения оценки, поскольку оценщики вынуждены оценивать активы, когда отсутствуют сопоставимые данные и все рынки сталкиваются с неопределенным будущим.
Стандарт МСО 103 «Составление отчета» требует, чтобы в отчете об оценке раскрывался ряд вопросов, включая любую существенную неопределенность или ограничивающие условия, которые непосредственно влияют на оценку. Фактически, в разделе 10 МСО 103, в параграфах 10.1 и 10.2 говорится [2]:
10.1. Важно, чтобы в отчете содержалась информация, необходимая для правильного понимания оценки или экспертизы оценки. Отчет должен дать предполагаемым потребителям четкое представление об оценке.
10.2. В целях предоставления полезной информации отчет должен характеризоваться четким и точным описанием объема и содержания задания, его цели и предполагаемого использования (включая любые ограничения на использование), а также включать информацию, раскрывающую любые допущения, специальные допущения (МСО 104 «Виды стоимости», пункт 200.4), значительную неопределенность или ограничительные условия, которые напрямую влияют на оценку.
Одна из основных проблем, связанных с неопределенностью оценки, заключается в том, что стоимость не является фактом, а оценка представляет собой определение наиболее вероятного из целого ряда возможных результатов на основе допущений, сделанных в процессе оценки.
[1] Настоящее письмо выпущено Техническим Советом IVSC и предназначено в качестве полезного краткого изложения ключевых частей Международных стандартов оценки (МСО), которые могут иметь особое значение в периоды неопределенности на рынке. Настоящий документ не является стандартом. При проведении оценки оценщикам следует обращаться к последней версии IVS.
[3] См. пункт 30.1. МСО 104: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Однако даже для идентичных активов, обмен которыми происходит в рамках актуальных сделок, часто могут наблюдаться отклонения цен в различных сделках. Эти отклонения могут быть вызваны такими факторами, как различия в целях, знаниях или мотивации сторон. Следовательно, большинству оценок присущ элемент неопределенности, поскольку редко существует единая цена, с которой можно сравнить оценку.
Неопределенность оценки может быть вызвана различными факторами.
Их можно разделить на следующие категории:
Эти причины неопределенности оценки не являются взаимоисключающими. Например, ухудшение рыночной конъюнктуры может повлиять на наличие соответствующих данных, что, в свою очередь, может создать неопределенность в отношении наиболее подходящего метода или модели. Поэтому взаимозависимость и корреляция между причинами неопределенности, вероятно, существуют, и это следует учитывать в процессе оценки.
Что касается коронавируса, то его влияние на функционирование рынка можно рассматривать как микроэкономическое, но в будущем это может иметь и определенные макроэкономические последствия.
Если дата проведения оценки совпадает с экономическим или политическим кризисом или непосредственно следует за таким событием, возникает значительная неопределенность в оценке, поскольку единственные исходные данные и метрики, доступные для оценки, скорее всего, будут относиться к рынку до наступления события и, следовательно, будут иметь ограниченное отношение к ситуации на дату проведения оценки.
Отсутствие соответствующих исходных данных приведет к неопределенности оценки. Это может быть вызвано не только нарушением функционирования рынка, как описано выше, но и тем, что активы являются уникальными, или тем, что рынок для данного актива, как правило, является неликвидным. В случае отсутствия соответствующих рыночных данных может потребоваться экстраполяция исходных данных от непосредственно наблюдаемых цен на аналогичные активы или использование ненаблюдаемых исходных данных.
Использование экстраполяции или ненаблюдаемых исходных данных может быть источником неопределенности из-за сложности нахождения объективных доказательств в поддержку либо корректировок, либо сделанных допущений. Используемый метод оценки может быть скорректирован с учетом неопределенности исходных данных. Например, в модели дисконтированных денежных потоков входные данные основаны на текущих ожиданиях будущих результатов деятельности и поэтому являются неопределенными.
Для многих типов активов для оценки стоимости можно использовать более одного метода или модели. Однако эти методы или модели не всегда дают один и тот же результат, и поэтому выбор наиболее подходящего метода сам по себе может быть источником неопределенности оценки.
В пункте 10.4 стандарта МСО 105 «Подходы и методы оценки» говорится, что:
«Оценщику нет необходимости использовать больше одного метода оценки стоимости актива, особенно если оценщик и уверен в точности и надежности единственного метода и принимает во внимание факты и условия оценочного задания. Тем не менее оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, а также учесть несколько подходов или методов оценки и возможности их использования для получения показателя стоимости, особенно если не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для применения единственного метода в целях получения объективного вывода. Если используется более одного подхода и метода или даже несколько методов в рамках одного подхода, заключение об оценке, полученное с помощью этих многочисленных подходов и/или методов, должно быть обоснованным, а процесс анализа и согласования разных оценок в итоговый результат без проведения усреднения оценщику следует описать в отчете».
Можно утверждать, что нынешнее положение представляет собой ситуацию, в которой необходимо использовать несколько подходов, поскольку экономический и политический климат таков, что «не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для применения единственного метода в целях получения объективного вывода».
Большинство оценок содержат элемент неопределенности, однако в соответствии с МСО 103 этот элемент должен раскрываться только в том случае, если он является «значительным».
Требование о раскрытии информации о неопределенности в тех случаях, когда она не имеет никаких или ограниченных последствий, было бы ненужным осложнением при представлении отчетности по многим оценкам и могло бы нарушить принцип, согласно которому отчетность должна давать предполагаемому читателю четкое представление об оценке. Это также может привести к увеличению расходов и вызвать неоправданную озабоченность в отношении достоверности многих заключений по оценке, что не принесет пользы пользователям.
Вместе с тем наличие значительной неопределенности не означает, что оценка не может быть проведена, но означает, что в докладе об оценке должны содержаться существенные предположения, положенные в основу подхода к проведению оценки и методологии ее проведения. Поэтому необходимо рассмотреть вопрос о том, когда неопределенность оценки является «существенной». Также необходимо учитывать, что другие стандарты, такие как МСФО, может иметь иную точку зрения на некоторые элементы, такие как суждения и существенность.
Значимость неопределенности следует рассматривать с двух взаимосвязанных позиций: во-первых, является ли потенциальное влияние на результат оценки существенным; и, во-вторых, имеет ли она значение для предполагаемого пользователя оценки. В то время как незначительная неопределенность очень маловероятна, существенная неопределенность может иметь или не иметь значения. Рассмотрение вопроса о том, является ли влияние выявленной неопределенности на оценку существенным, связано с потенциальной возможностью ошибки.
Для некоторых активов такой количественный анализ может оказаться сложным, особенно в текущих рыночных условиях. Даже если неопределенность может быть количественно определена и представляется значительной, либо в абсолютном выражении, либо в процентном, то ее существенность также зависит от ее значимости, которая должна оцениваться в контексте цели, для которой требуется проведение оценки, и потенциального влияния на всех предполагаемых пользователей оценки, которые впоследствии окажутся неправы на дату ее проведения.
К факторам, которые может быть полезно рассмотреть для определения того, является ли неопределенность в оценке существенной для оценки материальных активов и бизнеса, относятся:
Полезным критерием при рассмотрении вопроса о том, является ли неопределенность оценки значительной, является рассмотрение вопроса о том, не приведет ли сокрытие неопределенности к тому, что разумное лицо предпримет действия, основанные на объявленной оценке, которые оно, возможно, не предприняло бы, если бы неопределенность была раскрыта.
В случае необходимости количественной оценки неопределенности оценки, должны быть применены следующие принципы:
При оценке также нужно учитывать:
Поддержка бизнеса в Российской Федерации
Информацию о мерах поддержки бизнеса можно найти на сайте Минэкономразвития.
Новый перечень системообразующих организаций.
Прочее
1. Позиция «TEGoVA»
Там, где оценщикам предписано прийти к рыночной стоимости объекта недвижимости для неустановленной цели в течение следующих нескольких недель:
[1]The International Private Equity & Venture Capital Valuation Guidelines Board (“the IPEV Board”)
3. Дату оценки целесообразно устанавливать ДО начала активной фазы пандемии (при наличии такой возможности).
4. Итоговый результат оценки рекомендуется представлять в существенно округленном виде.