девелопмент недвижимости что это
Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания
В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.
Этапы девелоперского проекта
Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:
Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.
Есть два типа девелоперских компаний:
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земельных участков
Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.
В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.
Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.
Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.
Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.
Важен опыт, наличие реализованных проектов
В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.
В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.
В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.
Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика
Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.
Эксперты в статье:
Кто такой девелопер
Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.
Основные задачи девелопера
Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.
По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.
«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Функции девелопера:
Какие бывают девелоперы
На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.
Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.
Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.
«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.
Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.
Критерии выбора надежного девелопера
Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.
Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.
Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.
Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.
Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.
Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.
Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.
Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.
Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:
— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.
Кто такие девелопмент и девелопер — полное описание
С понятием «девелопер» можно часто встретиться в процессе просмотра программ новостей, когда говорят о постройке грандиозных жилых зданий. Но, такие новости могут быть связаны с негативными последствиями деятельности девелопера. Иногда, люди теряют большие деньги, так как в итоге не могут поселиться в приобретённых квартирах, хотя в большинстве случаев, всё заканчивается удачно для обеих сторон.
1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами
Слово «developer» происходит от глагола «to develop» (в переводе на русский – «развивать»). В общепринятом понимании, девелоперы, это специалисты, занимающиеся развитием нежилых земель за счёт строительства жилых домов и других зданий. Данное слово также можно перевести как «разработчик» или «программист», но в русском языке оно практически не используется в подобном смысле.
Девелопер — это физическое лицо или компания, которая занимается развитием конкретного объекта. Объект — это земельный участок, здания или сооружения. Кроме этого, девелоперская организация берёт на себя обязательства по контролю денежных потоков, связанных со строительством. Говоря об РФ, здесь застройщики тесно связаны с девелоперами.
Разница между ними состоит в том, что последний занимается непосредственно строительством и развитием объекта, а застройщик, это владелец земли, на которой возведено или только будет возводиться здание. В некоторых случаях, девелоперская компания может стать застройщиком. Сейчас в России достаточно мало конкурентов в данной сфере деятельности, поэтому она является привлекательной на начинающих предпринимателей.
2. Разновидности девелоперской деятельности
Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.
Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.
Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.
Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:
Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.
Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.
В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.
Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:
3. Исполнение инвестиционных проектов
В зависимости от разновидности девелопмента, в строительной сфере инвестиционные проекты могут быть реализованы, включая ряд обязательных этапов, а именно:
4. Главные функции девелопера
В перечень функций девелоперской компании входит следующее:
5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств
Чтобы определить надёжность девелоперской компании, следует обратить внимание на количество успешно выполненных проектов. В каждом из регионов РФ есть свой рейтинг организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко отыскать, так как они всегда на слуху. Этим они и пользуются для привлечения инвесторов.
Надёжного девелопера стоит искать именно среди таких организаций. Также стоит обратить внимание на качество проведённых работ и способы урегулирования спорных ситуаций, если они возникали. С другой стороны, из-за подобных рекомендаций, более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут оказаться более качественными.
Практически в каждом из крупных городов можно отыскать несколько девелоперских компаний. Чтобы сделать правильный выбор, следует оценить привлекательность объекта, учитывая собственные интересы. Также стоит определить перспективы роста цен недвижимости. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость за квадратный метр будет расти стремительно.
В РФ самыми крупными застройщиками являются:
Девелопер, это одно из главных звеньев в цепи строительного бизнеса. С его помощью застройщик значительно облегчает свою работу, и в большинстве случаев, получает качественно выполненный проект благодаря возможностям девелоперской в привлечении высококлассных специалистов в качестве субподрядчиков.
Почему девелопмент полного цикла стал основой антикризисной стратегии
Строительная индустрия, как и другие отрасли экономики, столкнулась этой весной с мощным вызовом. Пандемия и связанная с ней самоизоляция изменили планы и стратегии, которые компании разрабатывали на 2020 год, и фактически создала новую социально-экономическую реальность. В условиях снижения спроса на новое жилье, ухудшения макроэкономической ситуации и введения ограничений на строительство в наиболее стабильном положении оказались девелоперы полного цикла.
По оценкам экспертов Высшей школы экономики, реальные доходы россиян в 2020 году могут снизиться на 8–12%. Согласно социологическим опросам, каждый восьмой респондент уже лишился работы, а каждому третьему пришлось побывать в неоплачиваемом отпуске. Девелоперские компании в апреле и мае ощутили значительное снижение спроса по сравнению с прошлогодними показателями. И, как показал опыт последних месяцев, стратегическое преимущество в подобных ситуациях и в случае повторения кризисов получили компании, которые самостоятельно реализуют все составляющие девелоперского проекта: от проектирования до управления построенными домами. Максимальная диверсификация бизнеса даже в рамках одной отрасли позволила значительно снизить риски и сгладить последствия форс-мажора.
Преимущества этой экономической модели можно разделить на четыре основных блока — по числу основных направлений работ по реализации девелоперского проекта. Первый связан с наличием в структуре собственной генподрядной организации. При ее наличии девелопер гораздо эффективнее управляет всеми строительными процессами, снижается зависимость от внешних подрядчиков, а значит, и число возможных рисков. Особенно явно это видно в кризисный период. Опираясь преимущественно на собственные производственные мощности, мы смогли сохранить в рабочем состоянии наши технологические цепочки как в Москве, так и Санкт-Петербурге.
Стоит отметить, что внутрикорпоративный генподряд — не только фактор стабилизации, но и инструмент развития. Располагая достаточными мощностями, девелопер может выходить со своими услугами на внешний рынок. В результате собственные подрядные структуры не просто способствуют сокращению издержек и сохранению ресурсов внутри компании — они еще и работают как генераторы прибыли. Разумеется, эта модель не предусматривает полного отказа от подрядных услуг — есть проекты, которые требуют максимальной мобилизации всех строительных подразделений, и в этом случае отдельные позиции необходимо закрывать силами партнеров. Но в рамках девелопмента полного цикла подобные кейсы носят точечный характер. Также важно, что при возникновении внештатных ситуаций заменить отдельного подрядчика всегда проще, чем заново сформировать всю структуру генподряда.
Второе направление в реализации девелоперского проекта — комплекс проектировочных задач. С появлением и развитием BIM-технологий все стадии проектирования, строительства и управления не разнесены во времени, а объединены в одну синергетическую матрицу. Наличие штата специалистов и высокотехнологичных инструментов в проектировании работает на достижение девелопером результата независимо от внешних факторов. В его руках оказывается механизм, который повышает эффективность контроля над исполнением проекта, минимизирует возможные издержки, оптимизирует корпус документации.
Третий блок задач — эксплуатация построенных зданий. Девелопер полного цикла, в отличие от традиционного подхода, не бросает своего клиента после возведения жилых корпусов, объектов инфраструктуры и продажи квартир. Он продлевает жизненный цикл проекта еще как минимум на две стадии, генерирующие дополнительный доход: управление коммунальным хозяйством многоквартирных домов и развитие экосистемы жилых комплексов, когда сама территория, насыщенная востребованными сервисами, работает как услуга. Поступления от указанных видов деятельности несопоставимы с доходами от продаж жилья, однако наличие собственной эксплуатирующей организации значительно повышает качество обслуживания, так как компания, занимавшаяся строительством дома и установкой всех инженерных систем, является главным экспертом в его коммунальном хозяйстве.
Кроме того, сфера управления во многом является базой для развития девелоперского продукта: в ходе эксплуатации выявляются те элементы и решения, которые требуют замены или доработки. Эта информация сразу же добавляется в цифровые библиотеки и учитывается при последующем проектировании и строительстве.
Для эффективной реализации такого подхода необходима развитая цифровая инфраструктура, которую принято называть умным домом. Она контролирует расход коммунальных ресурсов (воды, электричества, теплоэнергии), предупреждает аварийные ситуации, поддерживает надлежащий уровень безопасности, коммуникацию между жителями и управляющей компанией. Система «Умный дом» — это еще и огромная база данных, дающая застройщику уникальный инструмент по кастомизации продукта и выработке единого стандарта обслуживания жильцов. Управленческая компетенция релевантна не только для жилых домов, но и для объектов торговой, логистической и отельной инфраструктуры.
Четвертый блок — научно-технические разработки. Это одна из тех сфер, в которых зарождаются конкурентные преимущества, обеспечивающие лидирующие позиции компании. Для поддержки данного направления в структуре Группы был создан Научно-технический центр «Эталон», который занимается развитием BIM-технологии и цифровых сервисов. Говоря о последних, мы уже создали новую модель взаимодействия клиентов и застройщиков: виртуальные шоурумы, проекты виртуальной и дополненной реальности дают максимально полное представление о будущей квартире, дают доступ к дистанционному наблюдению за строительным процессом. И это только часть новых опций. Инвестиции в научно-технические разработки обеспечивают по-настоящему качественный и устойчивый прогресс за счет создания собственных программных и технологических продуктов, а не скупки готовых коробочных решений. К примеру, мы уже предоставляем услуги трехмерного проектирования и моделирования всем заинтересованным участникам строительного рынка. Здесь работает то же правило, что и в случае с генеральным подрядом: девелопмент полного цикла превращает статьи затрат в источники доходов для компании.
Планомерное развитие всех блоков укрепляет положение застройщика и повышает его рыночную устойчивость. Расширяется «пространство для маневра». На примере пандемии и самоизоляции стало очевидно, что прозрачная структура и гибкое управление, достигаемое при активации девелопмента полного цикла, позволяют быстро стабилизировать положении компании во время любых кризисных ситуаций.