гросс ставка аренды что это

Чистая аренда или net lease

Фото: sxc.hu / srpatel

Любой инвестор, приобретающий коммерческую недвижимость за рубежом, заинтересован в надежных арендаторах и долгосрочных отношениях с ними. При этом важным параметром объекта является тип имеющегося договора аренды, определяющего объем расходов, которые ложатся на плечи арендатора.

В отличие от gross lease (брутто-аренды), когда арендодатель берет на себя большую часть операционных расходов, net lease является более предпочтительным для инвестора.

Остановимся поподробнее на этом типе аренды (net lease) и её разновидностях.

Net lease, чистая аренда, нетто-аренда – тип аренды, при котором именно аредатор отвечает за поддержание рабочего состояния объекта. При этом он берет на себя расходы на техническое обслуживание, ремонт, страхование, налоги и т. д. Помимо этого арендатор выплачивает арендную плату.

В зависимости от объема финансовых обязательств, который берет на себя арендатор, net lease разделяют на 3 группы:

Безусловно, покупка NNN lease недвижимости, уже находящейся в аренде, дает инвестору ряд преимуществ перед приобретением, например, жилого дома.

К этим преимуществам относятся:

Источник

Что такое Трипл Net

Термин Triple Net lease(TNL) появился на российском рынке складской недвижимости не так давно. На Западе он широко распространен в сфере коммерческой недвижимости. В буквальном переводе трипл нет означает «тройная чистая арендная ставка» или нетто-аренда. Термин по смыслу является антонимом брутто-аренды (gross lease), когда собственник берет на себя существенную часть операционных расходов. В варианте Triple Net lease за все платить арендатор, а инвестор может оценить чистую прибыль от объекта.

Зачем нужен трипл-нет или преимущества для инвестора

При аренде-брутто, как было сказано выше, часть OPEX ложится на плечи собственника – и это ему невыгодно. Вариант net lease подразумевает, что арендатор не только выплачивает договорную ставку, но и отвечает за поддержание объекта в рабочем состоянии. Финансовые обязательства («очистка» арендной ставки) при этом может варьироваться от одной до трех N:

Уровень арендной ставки при трипл нет обычно ниже. Но цель инвестора – не сиюминутное привлечение прибыли, а долгосрочный контракт. Поэтому инвестор, который собирается вложить деньги в проект, хочет видеть финансовую сторону сделки прозрачной и понятной. Это поможет ему оценить доходность и риски – если риски высоки, от сделки можно отказаться.

Если логистический комплекс сдается в аренду по схеме трех N, риски инвестора существенно снижаются. Ведь даже при увеличении налогов и OPEX оплачивать их будет арендатор. А значит, и львиная доля рисков лежит на нем.

Triple Net lease обеспечивает стабильность и долгосрочность дохода – это главное преимущество в сфере коммерческой недвижимости.

Риски: и все-таки они есть

Тройная чистая ставка значительно выгоднее для собственника, чем для резидента. К рискам собственника отнесем колебания рынка, зависимость от якорного арендатора и ликвидность локации. Так, спад рынка приводит к колебаниям ставок. Отказ арендатора пролонгировать договор – к длительным поискам другой компании. Появление новых складских объектов аналогичного класса – к возможному демпингу ставок или снижению спроса.

Основное преимущество TNL для компании, которой нужен склад – относительно низкая ставка аренды. При этом нужно понимать, что размер OPEX может вырасти, а платить все равно придется. Объекту может потребоваться дорогой ремонт, коммунальные платежи через год повысятся – и предсказать подобные пути развития событий сложно.
NNN как показатель «рынка владельца»

Разумеется, TNL применяется не только в складской недвижимости. Например, на рынке офисов вначале его формирования расходы автоматически включались в арендную ставку, и это давало некоторое маркетинговое преимущество («все включено, никаких лишних затрат»). Затем к ставке добавился НДС, затем – коммунальные платежи, затем настал черед полноценного трипл нет.

Этот переход напрямую связан с доступностью высококлассных объектов и покупательским спросом. Если предложение существенно превышает спрос, собственник вынужден идти на компромиссы. Если ситуация развивается с точностью до наоборот, владелец диктует свои условия. Именно так и произошло на рынке складских объектов Москвы. В регионах этот путь только начинается.

Эксперты считают, что постепенно рынок стабилизируется благодаря подходу Built-to-suit – строительству под заказчика. В этом случае девелоперам придется прислушаться к мнению якорных арендаторов.

Как найти нужный вариант?

Специалисты компании ILM и сервиса Skladium всегда готовы проконсультировать вас по вопросу подбора складской недвижимости и подобрать актуальные объекты. Нужно взять в аренду склад 1000 квадратных метров? Мы предложим не только помещения, сдающиеся по схеме Triple Net, но и достойную альтернативу, а также сопроводим на переговорах с владельцем комплекса.

Источник

Routes to finance

Our Miss Brooks: Magazine Articles / Cow in the Closet / Takes Over Spring Garden / Orphan Twins (Ноябрь 2021).

Термин «грубый взлет» обычно применяется к полностью обслуживаемым арендным договорам, иногда называемым «арендой полного цикла». Арендатор платит фиксированные суммы за определенные услуги поверх базовой арендной платы за фактическое пространство, которое он арендует в этом типе аренды.

Например, арендодатель может заплатить за обслуживание общей территории, также называемую CAM-расходами, а затем разделить эту плату на количество квадратных футов в здании и взимать с каждого арендатора сумму, основанную на процентах квадратных футов, которые он занимает.

Gross-up оплачивается как дополнительная арендная плата и чаще всего покрывает переменные расходы, те, которые могут увеличиваться или уменьшаться в любом конкретном месяце в зависимости от занятости и других факторов.

Преимущества Gross-Up для арендодателей

Это один случай, когда вы не можете получить то, за что платите, если вы являетесь арендатором. Например, предположим, что Лев Ландлорд только что купил коммерческое здание. Том Арендатор первым снимает у него пространство. Том арендует 10 000 квадратных футов складского помещения. Здание составляет 100 000 квадратных футов. Том арендует 10 процентов здания.

В базовом пропорциональном сценарии, который разделяет переменные затраты среди арендаторов, Том заплатил бы 10 процентов этих расходов, потому что ему выделено 10 процентов здания.

Но теперь скажем, что Лео с трудом находит других арендаторов, и такое положение вещей продолжается уже несколько месяцев. При отсутствии договора о купле-продаже в аренду Тома Лео застрял в счете за 90 процентов расходов, которые обычно оплачиваются его арендаторами, просто потому, что нет других арендаторов, которых он может выделить.

Брутто-оговорка может позволить ему поднять процент Тома до 50 процентов, но, скорее всего, 95 или 100 процентов, потому что он единственный арендатор в здании.

Как это справедливо?

Том Арендатор может не подумать, что это соглашение справедливо, но Том, по сути, единственный арендатор, пользующийся услугами, включенными в эти переменные расходы. Лео Лэндлорд не пользуется непосредственной выгодой, поэтому можно сказать, что ему несправедливо платить за 90 процентов услуг, которые использует только Том. Возможно, одна из этих расходов включает в себя хранение камер наблюдения на стоянке. Поскольку нет других арендаторов, единственными людьми, которые приезжают и заходят на эту стоянку, являются клиенты Тома, поэтому кажется разумным, что только Том должен заплатить за услугу.

Прочтите мелкую печать

Если вы планируете вступить в коммерческую аренду, внимательно прочитайте мелкий шрифт и защитите себя, сделав небольшую дополнительную домашнюю работу.Если на самом деле существует оговорка о брутто, убедитесь, что допустимое увеличение находится в пределах разумного процента. Если Том заплатит за все это оборудование для наблюдения, он, вероятно, сожалеет о том, что он не пытался согласовать процент вниз. Допустимый процент должен быть четко определен в договоре аренды.

Другие связанные термины

Процент Аренда в коммерческой аренде

Процентная арендная плата требует арендной платы за аренду арендатора, затем процент на сверху на основе ежемесячных продаж. Эти лизинг распространены в торговых точках розничной торговли.

Как вести переговоры о коммерческой аренде, которые способствуют арендаторам

Женский путеводитель по переговорам о коммерческой аренде

Источник

Установленная валовая аренда

Опубликовано 29.06.2021 · Обновлено 29.06.2021

Валовая арендная плата или валовая арендная плата – это аренда с фиксированной арендной платой, которая включает арендную плату и все расходы, связанные с владением, такие как налоги, страхование и коммунальные услуги. Общая арендная плата может быть изменена в соответствии с потребностями арендаторов. Например, валовая аренда может не включать коммунальные услуги, требующие от арендатора покрытия этих затрат.

Ключевые моменты

Как работает валовая аренда

Аренда на брутто позволяет арендатору уплачивать фиксированную плату в обмен на исключительное использование собственности. Арендодатели обычно рассчитывают сумму арендной платы, которая разумно покрывает стоимость аренды, стандартных коммунальных услуг и других ожидаемых и повседневных расходов. Расчет арендной платы может производиться путем анализа или на основе исторических данных по недвижимости. Арендодатель и арендатор также могут согласовать сумму и условия аренды. Например, арендатор может попросить арендодателя включить в него услуги по уборке или озеленению.

Для некоторых арендаторов выгодна валовая аренда, потому что она позволяет арендаторам точно планировать свои расходы на проживание или, в случае аренды для бизнеса, бизнес-расходы. Такие договоры аренды особенно выгодны для физических лиц с ограниченными ресурсами или предприятий, которые стремятся минимизировать переменные затраты для максимизации прибыли. Компании могут сосредоточиться на развитии своего бизнеса без сложностей, связанных с чистой арендой.

Модифицированная валовая аренда содержит основные положения, связанные с валовой арендой, но она может быть скорректирована в соответствии с потребностями владельца недвижимости и арендатора. В этих изменениях может быть указано, что арендатор несет ответственность за расходы, связанные с электроснабжением, но владелец собственности несет ответственность за вывоз мусора.

Преимущества и недостатки полной аренды

Особое внимание: чистая аренда

При сравнении валовой аренды и чистой аренды чистая аренда является полной противоположностью. При чистой аренде арендатор несет ответственность за некоторые или все расходы, связанные с недвижимостью, такие как коммунальные услуги, техническое обслуживание, страхование и другие расходы. Существует три типа чистой аренды.

Чистая аренда может позволить арендаторам больше контролировать некоторые расходы и аспекты собственности, но они связаны с повышенной степенью ответственности. Если расходы на техническое обслуживание несет арендатор, он может иметь возможность внести косметические изменения. Однако они также покрывают большую часть затрат на ремонт. Часто арендодатели ограничивают или запрещают косметические изменения в собственности, даже если техническое обслуживание оплачивается арендатором. Арендаторы также несут переменные коммунальные расходы. Чтобы регулировать расходы, они могут использовать разные стратегии сокращения потребления.

Источник

Что такое зарплата гросс и нет

И почему их так называют

В вакансиях можно встретить зарплату гросс — ее еще называют зарплатой «грязными» — и зарплату «чистыми» или «на руки».

Gross и net — английские термины. Гросс (gross — валовый, общий) — зарплата до удержания налогов, нет (net — чистый) — после удержания. В бухгалтерии соответственно: «зарплата начисленная» и «зарплата к выдаче». В статье разберемся, зачем так пишут и что скрывается за этими терминами.

Что такое зарплата гросс и почему ее указывают в вакансиях

Ответ простой: зарплата гросс больше, для кандидатов она выглядит привлекательно. Это на собеседовании они узнают, что из суммы в вакансии компания будет каждый месяц удерживать налог.

Как налоговый агент, компания ежемесячно платит за работника налог на доходы физических лиц — НДФЛ: удерживает 13% из зарплаты гросс и отправляет их в бюджет. Налогоплательщик в этой ситуации — работник. Для удобства работников и для того, чтобы налоги гарантированно поступили в бюджет, их автоматически удерживает работодатель.

Общая ставка НДФЛ — 13%, может быть больше.

Работодатель платит страховые взносы на обязательное пенсионное, медицинское и социальное страхование.

Основные тарифы взносов, которые платит работодатель

Это общий тариф — 30,2%. Некоторые работодатели платят взносы по пониженным тарифам. Так, государство снизило тарифы для малого и среднего бизнеса, некоммерческих организаций, благотворительных фондов, ИТ-компаний.

Страховые взносы в зарплату гросс не входят, в вакансиях их не указывают. Работодатель платит взносы из своих средств.

Если вы рассматриваете вакансию как исполнитель по гражданско-правовому договору, то от вознаграждения гросс, если именно оно указано в договоре, отнимайте свой налог на доходы или налог на профессиональную деятельность, если вы самозанятый.

Что такое зарплата нет и как ее посчитать

Зарплата «чистыми» — это сумма после удержания НДФЛ. Как правило, с работника удерживают НДФЛ 13%. Посчитать зарплату нет, зная зарплату гросс, просто: надо умножить гросс на 0,87.

НДФЛ может быть больше 13%.

С 2021 года ввели ставку НДФЛ 15% для доходов свыше 5 млн в год.

Например, генеральный директор получает 1 млн рублей гросс в месяц. Если директор работает с начала года, с января по май с его зарплаты бухгалтерия будет удерживать 13% НДФЛ, а с июня, когда доход превысит 5 млн, — 15%.

Если директор устроился на работу с 1 августа, а до августа в этом году не работал, его зарплата за год составит 5 млн. Повышенную ставку к его зарплате применять не будут.

Если директор до того, как устроился на работу в августе, получал другой доход, облагаемый НДФЛ, например дивиденды, работодатель удержит у него 13%. Оставшуюся сумму НДФЛ с дохода, превышающего 5 млн в год, рассчитает налоговая инспекция. Директор получит налоговое уведомление и должен будет доплатить НДФЛ.

Указать в такой высокооплачиваемой вакансии точную зарплату нет невозможно.

Несколько сотрудников с одинаковой зарплатой гросс могут получать разную зарплату нет, даже если все платят НДФЛ по ставке 13%. Это не ошибка.

Из зарплаты могут удерживаться алименты или задолженность по исполнительным листам — в результате «на руки» у должника получится меньше, чем у работника без долгов. Еще есть ситуации, в которых работник может уменьшить налог или вернуть деньгами на свой счет. Это называется налоговый вычет.

Налоговые вычеты, которые уменьшают НДФЛ:

Чтобы получить налоговый вычет, работник должен иметь на него право по закону и подать заявление в налоговую или работодателю. Процедура зависит от вида вычета.

Стандартный налоговый вычет предоставляется на детей и на самого налогоплательщика, если он относится к определенной категории, например инвалидам или ветеранам.

Стандартный вычет работник может получить у работодателя. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему документы, например копии свидетельств о рождении детей и другие.

Подробно о том, как получить стандартный вычет, можно прочитать в статье «Документы для стандартных вычетов».

Если работник не получил стандартные вычеты у работодателя, он вправе по окончании года взять справку 2-НДФЛ и подать заявление о получении вычетов и возврате налога в налоговую инспекцию.

Социальные вычеты, вычет на приобретение или строительство жилья и вычет за инвестиции зависят от расходов работника. Налог уменьшат или вернут в зависимости от того, сколько работник потратил на эти цели. Расходы нужно подтвердить документами. А вычет предоставят в пределах установленных государством лимитов.

Как победить выгорание

Что входит в зарплату и что проверить в трудовом договоре

Зарплата складывается из всех выплат в пользу работника: оклада, премии, доплат и стимулирующих надбавок, компенсаций. Зарплату устанавливают трудовым договором.

В разных компаниях свой состав заработной платы. Один работодатель платит только оклад, второй каждый месяц платит премии, в третьей компании можно рассчитывать только на годовой бонус, если достигнуть определенных показателей. В зарплату могут входить оплата жилья, бесплатные обеды, собственная продукция и другие натуральные формы дохода.

Все части, которые полагаются работнику, работодатель должен перечислить в трудовом договоре. Зарплату в трудовом договоре укажут только гросс.

Иногда размер составных частей зарплаты заранее определить невозможно. Например, будет меняться надбавка за опыт работы, сотруднику не всегда положены доплаты за работу в ночное время или премии.

В этих ситуациях работодателю достаточно установить оклад и перечислить переменные части зарплаты в трудовом договоре или сослаться на коллективный договор или локальный акт, например положение об оплате труда. С текстом этих документов работника должны ознакомить до того, как он подпишет трудовой договор.

Как найти выгодное предложение, если указана зарплата гросс и нет

Прежде всего нужно выяснить, какие зарплаты указаны в вакансиях, если в них таких уточнений нет.

Допустим, что Петр не имеет права на стандартные вычеты по НДФЛ.

Первое предложение выгоднее.

Если в вакансии или уже в трудовом договоре указана зарплата гросс и работодатель не предоставил расчеты, можно посчитать зарплату нет самостоятельно. Самое простое — зарплату гросс умножить на 0,87. Это будет приблизительно зарплата чистыми.

Можно посчитать точнее.

Алексей сравнивает две вакансии технолога. В одной предлагают зарплату 60 000 Р гросс, в другой — 58 000 Р чистыми.

Вторая вакансия выгоднее.

Как увеличить чистый доход. Это получится сделать только за счет налоговых вычетов по НДФЛ. Изучите, на какие вычеты у вас есть право:

Напрямую у работодателя, без участия налоговой, можете получить только стандартные вычеты. Напишите заявление и приложите документы. Но сумма вычета будет небольшой.

Социальный и имущественный вычет, кроме вычета на благотворительность, можно получить у работодателя. Но прежде нужно оформить в налоговой инспекции уведомление о праве на данные вычеты.

Инвестиционный вычет можно получить только в налоговой инспекции.

Наибольшую выгоду дают вычеты на крупные суммы, например на приобретение жилья. С уведомлением инспекции о праве на вычет можно долго получать зарплату без удержаний НДФЛ.

Источник