как что включает в себя кошторис осбб
Как что включает в себя кошторис осбб
Тема № 223834: ГОСПОДАРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ В ОСББ / Кошторис
Я бы на Вашем месте не стал полностью полагаться на библиотеку. там старая информация и не соответствует действительности! Вы прочтите для кругозора но на сегодняшний день Вам не нужны формулы просчета, Вам не нужно негде ничего утверждать, Вы сами решаете кому, сколько и за что платить. А после утверждения кошторыса несете его в администрацию и уведомляете, а именно соцзахист населення (для відшкодування пільг) и в отдел который начисляет субсидии.
При составления кошторыса Вам просто нужно хотя бы визуально понимать что есть в вашем доме. сколько для его содержания нужно денег, какие есть горячие проблемы, какой у Вас будет штат и т.д.
Да советую Вам насчитывать на общую площадь которая принадлежит владельцу, вы этим чуток увеличите общую площадь ОСББ и уменьшите плату за 1 м.кв. Вот Вам хороший пример Вам необхідно зареєструватися для того, щоб переглядати прихований текст
Р.S.: И запомните везде где бы не упоминали слова кварплата, оплата за комунальние услуги и т.д. это не правильно. Должно звучать загальнообов’язкові цільові внески т.к. в противном случаи Вам государство компенсировать за льготников и субсидию не будет .
Функції та діяльність ОСББ
15.02.2016 25151 0 0
Акценти статті:
Загальні положення
Більшість жителів міст і селищ міського типу є власниками житлових приміщень, які розташовані в багатоквартирних будинках. Багатоквартирним уважається житловий будинок, у якому три або більше квартир (ст. 1 Закону від 14.05.15 р. № 417-VIII, далі – Закон № 417). У такому будинку можуть бути також нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомості. Власники квартир і нежитлових приміщень у будинку вважаються співвласниками багатоквартирного будинку (далі – співвласники).
Загальне майно будинку належить співвласникам на праві спільної сумісної власності (ст. 5 Закону № 417). До загального майна належать (ст. 382 Господарського кодексу, ст. 1 Закону № 417):
Спільне майно багатоквартирного будинку не можна поділити на частки і виділити в натурі. Таким чином, власники квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, хочуть вони того чи ні, знаходяться «в одній зв’язці». І розірвати її вони зможуть тільки в разі продажу квартири (нежитлового приміщення) у цьому будинку. А доти, будучи співвласниками, вони повинні виконувати функції з управління багатоквартирним будинком.
Як мешканці управлятимуть будинком? Відповідь міститься в ст. 9 Закону № 417. Там сказано, що співвласники можуть:
Зверніть увагу! Згідно зі ст. 13 Закону № 417 співвласники багатоквартирних будинків мають право до 01.07.16 р. визначитися з формою управління будинком. Якщо до зазначеної дати співвласники цього не зроблять, то виконавчий орган місцевої ради вибере на конкурсній основі та призначить управителя. Спершу – строком на 1 рік.
Що таке ОСББ?
ОСББ – це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III, далі – Закон № 2866).
ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті отримання прибутку для його розподілу між своїми співвласниками (ст. 4 Закону № 2866). Створюється як непідприємницьке товариство, а його основна діяльність полягає у здійсненні функцій, які забезпечують (ст. 4 Закону № 2866):
При цьому господарське забезпечення діяльності ОСББ може здійснюватися як власними силами, так і шляхом укладення договорів із суб’єктами господарювання.
ОСББ має статут, який складається згідно з типовим статутом і повинен містити положення, перелік яких наведено в ст. 7 Закону № 2866. Типовий статут ОСББ (далі – Типовий статут) затверджено наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 27.08.03 р. № 141.
Права та обов’язки ОСББ регламентовані ст. 16–20 Закону № 2866. Зокрема, ОСББ має право виступати засновником (учасником) інших юросіб (ст. 17 Закону № 2866).
ОСББ формує свій бюджет за рахунок джерел надходжень, визначених ст. 21 Закону № 2866 (див. нижче). ОСББ самостійно визначає порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників.
Як і будь-яка інша юридична особа, ОСББ – керуючись загальними нормами КЗпП – визначає правила внутрішнього трудового розпорядку, складає штатний розпис, самостійно визначає персональний склад співробітників.
На підставі яких документів ОСББ приймає будинок в управління?
Завважимо, що до 01.07.15 р. (дата набуття чинності Закону № 417) у ст. 11 Закону № 2866 було обумовлено, що ОСББ після отримання статусу юридичної особи може:
Після 01.07.15 р. зазначена стаття виключена із Закону № 2866. Таким чином, усунено проблему передачі будинку з балансу на баланс при створенні ОСББ, яка довгий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Тепер ОСББ немає необхідності приймати свій будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він поставиться поблажливо до того, щоб підписати акт приймання-передачі.
Тепер – відповідно до ст. 6 Закону № 2866 – колишній балансоутримувач або особа, яка управляє будинком, при передачі будинку в управління ОСББ повинен передати за актом не будинок, а технічну та іншу передбачену законодавством документацію на такий будинок, а також документ, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, техпаспорт і плани інженерних мереж. Техдокументація повинна бути передана ОСББ у тримісячний строк із моменту держреєстрації ОСББ.
Якщо документація на будинок відсутня, то колишній балансоутримувач або управитель протягом півроку з дня реєстрації ОСББ повинен за свій рахунок відновити її.
Примірний перелік техдокументації, яка повинна передаватися управителеві при передачі об’єкта в управління, наведено в п. 2.2 Правил управління будинком, затверджених наказом Міністерства з питань ЖКГ від 02.02.09 р. № 13 (далі – Правила № 13).
Органи управління ОСББ
Управління будинком ОСББ здійснює через свої органи управління. До них належать (ст. 12, 10 Закону № 2866):
Загальні збори співвласників є найвищим органом управління ОСББ. Функції, які виконують загальні збори, описані в ст. 10 Закону № 2866. Крім того, за рішенням загальних зборів функції з управління будинком можуть бути передані повністю або частково (ст. 12 Закону № 2866):
Правління обирається загальними зборами ОСББ для керівництва поточною діяльністю об’єднання. Правління має право приймати рішення з питань діяльності ОСББ, визначених статутом. Правління зі свого складу обирає голову правління і його заступника. Правління є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам як вищому органу управління ОСББ.
Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах із числа співвласників обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора (ст. 10 Закону № 2866).
Кошторис ОСББ
Згідно з п. 5 розд. IV Типового статуту використання і розпорядження коштами ОСББ здійснюється відповідно до затвердженого кошторису (або на підставі окремих рішень загальних зборів співвласників).
Кошторис є одним із основних обов’язкових фінансових документів ОСББ. Його форма нормативними документами не визначена, тому кошторис розробляється ОСББ самостійно.
Як випливає зі ст. 10 Закону № 2866, а також Типового статуту, готує кошторис правління, перевіряє – ревізійна комісія (ревізор), а затверджують – загальні збори. У п. 5 розд. IV Типового статуту сказано, що кошторис затверджується не пізніше 1 січня поточного року, але загальними зборами можуть бути встановлені й інші строки.
Оскільки звітним періодом для складання фінансової звітності є календарний рік, то кошторис бажано затверджувати на рік. Його можна також розробити на більш тривалий період, але розбити за роками, кварталами, місяцями.
За формою кошторис складається з двох частин – доходів і витрат.
Доходи ОСББ
Джерела надходження доходів названі в ст. 21 Закону № 2688:
Завважимо, що п. 6 розд. IV Типового статуту забороняє розподіляти отримані доходи (їх частину) ОСББ серед співвласників, працівників об’єднання, членів органів управління та інших осіб. Така вимога повністю відповідає одному з критеріїв, установлених нормами пп. 133.4.1 Податкового кодексу для присвоєння ОСББ статусу неплатника податку на прибуток.
Витрати ОСББ
Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону № 417, а також Типовим статутом у кошторисі повинні бути передбачені такі статті:
Перелік витрат на утримання будинку і прибудинкової території наведено також у додатку до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою КМУ від 01.06.11 р. № 869. Зокрема, переліком передбачено прибирання прибудинкової території, сходових кліток, вивезення побутових відходів, технічне обслуговування ліфтів, освітлення місць спільного користування, підвалу тощо. Керуватися названим документом повною мірою чи прийняти його за основу ОСББ вирішує самостійно.
Крім того, витратами ОСББ є витрати на утримання власне юридичної особи – ОСББ. Такими адміністративними витратами можуть бути: зарплата з нарахуваннями голови правління, бухгалтера, двірника, електрика, витрати на канцелярські товари тощо.
Пунктом 1 розд. IV Типового статуту передбачено, що за рішенням загальних зборів ОСББ можуть створювати ремонтний і резервний фонди, кошти яких спрямовуються на визначені такими зборами цілі. При цьому для здійснення витрат за рахунок ремонтного і резервного фондів за рішенням загальних зборів ОСББ можуть затверджуватися спеціальні кошториси.
Також Типовим статутом передбачене щорічне звітування правління про виконання кошторису (у т. ч. спеціального). Тому правління повинне скласти звіт, подати його на перевірку ревізійному органу, а після перевірки – загальним зборам співвласників для затвердження.
За рахунок яких джерел здійснюється капітальний ремонт будинку?
У загальному випадку ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку (у т. ч. капітальний ремонт) зобов’язані забезпечувати співвласники. При цьому частка співвласника в загальному обсязі платежів установлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, які знаходяться в його власності. Це випливає зі ст. 18 та 20 Закону № 2866.
Водночас ОСББ мають можливість залучити до фінансування робіт із капремонту будинку колишніх власників, які володіли багатоквартирним будинком до моменту його приватизації. Причому відповідно до п. 7 ст. 10 Закону від 19.06.92 р. № 2482-XII такі власники (їх правонаступники) зобов’язані брати участь у фінансуванні та сприяти організації ремонту.
Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків затверджено постановою КМУ від 18.10.92 р. № 572. Згідно з названим документом розмір участі колишніх власників (в основному такими були територіальні громади) залежно від характеристики і конструктивних елементів будови, а також строку експлуатації, що вже минув, коливається від 12 % до 100 %.
Тому для того щоб перекласти частину витрат (або навіть усі витрати на ремонт) на «плечі», наприклад, територіальної громади (колишнього власника), ОСББ може звернутися до управління житлового господарства відповідного населеного пункту із заявою про виділення коштів на проведення ремонту будинку.
ОСББ і житлово-комунальні послуги
Згідно зі ст. 13 Закону від 24.06.04 р. № 1875-IV (далі – Закон № 1875) житлово-комунальні послуги (далі – ЖКП) залежно від функціонального призначення підрозділяються на такі види:
ОСББ не є виконавцями ЖКП. Водночас для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання будинку і прибудинкової території, забезпечення водопостачання і водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів ОСББ за рішенням загальних зборів має право (ст. 22 Закону № 2866):
Таким чином, постачальники ЖКП можуть отримувати оплату або безпосередньо від споживачів, або від колективного замовника – ОСББ.
Якщо оплату від споживачів за ЖКП отримує ОСББ, яке надалі перераховує її на рахунки постачальників цих послуг, то зазначена оплата проходить через них транзитом.
Зверніть увагу! Згідно зі ст. 22 Закону № 2866 ЖКП для ОСББ повинні надаватися за цінами (тарифами), установленими для населення (за винятком тих послуг, які оплачуються власниками нежитлових приміщень).
Пільги та субсидії
У мешканців будинку, яким управляє ОСББ, зберігаються всі права на пільги та субсидії. Завважимо, що Закон № 2866 розділяє пільги і субсидії на два види: на відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком і на оплату комунальних послуг.
Згідно зі ст. 22 Закону № 2866 у цілях надання населенню, що проживає в багатоквартирних будинках, у яких створене ОСББ, пільг і субсидій для відшкодування витрат:
Таким чином, мешканці будинків, у яких створене ОСББ, на законних підставах мають право на відшкодування не тільки витрат на управління будинком, але й комунальних платежів, які проходять через ОСББ транзитом (див. лист Мінсоцполітики від 06.08.15 р. № 11817/0/14-15/5). При цьому якщо співвласниками укладено прямі договори з постачальниками ЖКП, то ОСББ не має ніякого відношення до пільг і субсидій на ЖКП, що надаються співвласникам безпосередньо.
Механізм реалізації права на отримання житлових пільг і субсидій передбачено Порядком, затвердженим постановою КМУ від 04.06.15 р. № 389. Пунктом 10 названого Порядку визначено, що структурні підрозділи з питань соціального захисту населення щомісячно до 25-го числа подають списки пільговиків житлово-експлуатаційним організаціям, кооперативам та ОСББ, а також організаціям, що надають комунальні послуги, та операторам телекомунікацій. Завдання ОСББ – підписати договір з відповідним органом соцзахисту, від якого воно отримуватиме кошти з бюджету на компенсацію пільг і субсидій.
Висновки
До 01.07.16 р. співвласники багатоквартирних будинків мають право визначитися з формою управління будинком – шляхом створення ОСББ чи за допомогою управителя.
Завважимо, що ринок послуг управління будинками не є розвиненим, а отже, можна натрапити на управителя «радянського зразка». До того ж потрібно брати до уваги, що ОСББ здійснює представницькі функції співвласників і сприяє реалізації ними своїх прав та виконанню обов’язків без мети отримання прибутку, тоді як «найманий» управитель за це братиме винагороду. При цьому контролювати такого управителя набагато складніше, ніж «власне» об’єднання. Отже, найбільш повноцінним, якісним і «дешевим» представником інтересів співвласників багатоквартирного будинку на сьогодні може стати саме ОСББ.
Розробка кошторису ОСББ: визначення видів та обсягу витрат
Тим, у кого немає досвіду у фінансовому плануванні, може здаватися, що це – дуже складний процес. Але голови правлінь ОСББ тут мають перевагу перед підприємцями-початківцями. Якщо ви маєте досвід головування в правлінні ОСББ, то, напевно, розробили не один кошторис. Тобто ви знаєте, якими є основні доходи та витрати будинку та як їх планувати. Однак для решти звернемо увагу на ключові аспекти цього процесу.
Визначення видів та обсягів витрат
Організувати надання частини цих послуг ви можете самостійно. Наприклад – прибирання місць загального користування та прибудинкової території або поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв та елементів зовнішнього благоустрою. Це нескладно, якщо у вас (як у ФОП чи у ТОВ) є штатні працівники відповідної кваліфікації.
Але витрати на електроенергію для місць загального користування та ліфтів треба закладати до кошторису, виходячи з середньомісячної потреби за встановленим тарифом.
Аналогічно – для витрат на обслуговування ліфтів: диспетчеризацію та технічне обслуговування. Щоб розрахувати ці витрати необхідно дізнатися вартість таких послуг у спеціалізованих компаніях вашого міста.
Так само – послуги з дератизації та дезінсекції, перевірки димовентиляційних каналів теж надають лише спеціалізовані чи ліцензовані компанії. З’ясовуючи з ними приблизну вартість послуг, зважайте на параметри конкретного будинку (площу будинку, площу прибудинкової території, кількість квартир). Користуючись нагодою, запитайте, чи не планують вони найближчим часом переглядати тарифи. Подорожчання послуг протягом часу, на який ви складаєте кошторис (зазвичай – на рік) може привести до нестачі грошей.
А процедура проведення позачергових загальних зборів задля погодження більшого внеску та для затвердження нового кошторису потребуватиме не тільки часу та зусиль, але й додаткових коштів на відправку рекомендованих листів.
Отже, відслідковуйте, чи не планується на державному рівні найближчим часом переглядати мінімальну зарплату чи податки, які впливають на ваші витрати: якщо у кошторисі на 2019 рік ви планували мінімальну місячну зарплату прибиральниці у 4.173 грн, але через певний час держава її підвищила до 4.723 грн, а потім – до 5.000 грн. Крім того, слід пам’ятати, що єдиний соціальний внесок, який платять підприємці третьої групи оподаткування, також пов’язаний з розміром мінімальної зарплати. Отже зростання цих показників необхідно врахувати у кошторисі ОСББ, щоб оплатити ваші послуги.
Водночас для зменшення витрат на ОСББ необхідно приділити час для аналізу ринку послуг, обравши варіант, що краще підходить для конкретного будинку. Наприклад, як обрати оптимальну вартість прибирання місць загального користування та прибудинкової території?
Можна запропонувати найняти людей, як штатних працівників ОСББ. Але навіть якщо кожному з них платити мінімальну зарплату, то для невеликого будинку це буде витратно, бо окрім зарплати, треба врахувати виплати єдиного соціального внеску на кожного працівника та оплату щорічної відпустки. Тож договір з ФОПом, який обслуговує кілька будинків, або з юридичною особою може бути дешевшим для будинку.
Або, якщо ви вже маєте в управлінні кілька будинків, розташованих поряд, ви можете взяти прибиральників та двірників до штату власного ФОП чи ТОВ, щоб вони обслуговували кілька будинків, за зарплату більшу, ніж мінімальна. Для кожного окремого будинку така послуга коштуватиме дешевше, бо оплачувати послуги двірника двом-трьом будинкам вигідніше, ніж кожному будинку – власного двірника. А вам – знайти одного працівника на зарплату, скажімо, у 10 тисяч грн, буде простіше, ніж трьох відповідальних людей, готових працювати за мінімальну зарплату.
Аналогічний підхід можна застосувати і до бухгалтерських послуг. Оскільки ОСББ є юридичною особою, усі її операції підлягають бухгалтерському обліку, що визначає потребу у бухгалтері. Обираючи бухгалтера, слід порахувати, що вигідніше: взяти бухгалтера до штату ОСББ, укласти угоду на бухгалтерські послуги з ФОПом або з юридичною особою?
Так само вчиняють і з додатковими послугами:
Щоб визначити вартість інших додаткових послуг при складанні кошторису застосовують
два підходи:
1) взяти за орієнтир середню вартість таких послуг на ринку, або
2) оцінити вартість часу, необхідного на виконання конкретної роботи. Наприклад, якщо ви плануєте як ФОП заробляти 30 тисяч гривень на місяць, то година вашої роботи коштуватиме 180 гривень (при 168 робочих годинах на місяць в середньому).
Отже, якщо ви особисто обслуговуватимете газони, витрачаючи на конкретний будинок по чотири години на тиждень або 16 годин на місяць, ціна такої послуги становитиме 2.880 грн (16 годин х 180 грн за годину). А тепер порівняйте з вартістю цієї послуги на ринку. Якщо ринкова вартість буде нижчою, то послугу варто замовити «на стороні». Якщо істотно дорожчою – то краще надавати її особисто. Якщо база для такого порівняння відсутня, то це – предмет вашої домовленості з правлінням ОСББ.
Микола Ільїнов, експерт з фінансових питань, управитель багатоквартирного будинку
Доходи та витрати ОСББ: бухгалтерський та податковоприбутковий облік
Загальні принципи бухобліку в ОСББ
Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) — хоч і неприбуткові, але все ж таки юридичні особи, підприємства. Тому ведення бухгалтерського обліку для них обов’язкове згідно з ч. 1 ст. 2 Закону про бухоблік.
бухгалтерський облік в ОСББ ведуть відповідно до загальних для більшості підприємств принципів, сформульованих у Законі про бухоблік і національних П(С)БО
Водночас, «неприбутковий» статус ОСББ дає їм деякі «привілеї». Наприклад, ОСББ має право самостійно обирати, яким планом рахунків бухобліку користуватися:
Задля справедливості зауважимо, що на практиці бажаючі застосовувати спрощений план рахунків зустрічаються рідко. Адже в цілях ведення бухобліку та складання фінзвітності потрібний певний ступінь деталізації облікової інформації, а отже, бухгалтер у будь-якому разі змушений відкривати додаткові субрахунки до синтетичних рахунків обліку. Тому в тому, щоб застосовувати «коротший» план рахунків, але вводити при цьому безліч додаткових субрахунків немає жодного практичного сенсу.
Наступна перевага, яку дає ОСББ «неприбутковий» статус — право вибору правил бухобліку витрат. Так, згідно з розд. І Інструкції № 291 некомерційні організації мають право вести бухоблік витрат з використанням тільки рахунків класу 8 «Витрати за елементами». Але при цьому можна застосовувати і «стандартний» варіант обліку — з використанням рахунків класу 9 «Витрати діяльності» та відкриттям на власний розсуд рахунків класу 8.
Ураховуючи, що основним фінансовим документом ОСББ, на підставі якого витрачають його кошти, є кошторис витрат, ми б рекомендували не нехтувати рахунками класу 8. Саме вони якраз і дозволяють згрупувати всі витрати об’єднання за елементами та відображають структуру витрат організації. Але, вибір, звичайно ж, за вами. Головне, коли визначитеся, не забудьте обраний варіант обліку зафіксувати в наказі про облікову політику. До речі, ОСББ, нарівні з іншими підприємствами при оформленні наказу повинні керуватися Методичними рекомендаціями щодо облікової політики підприємства, затвердженими наказом Мінфіну від 27.06.2013 р. № 635 (детальніше див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 1-2, с. 15).
Ну і, нарешті, чинне законодавство встановлює для «неприбутківців» пільговий порядок подання фінансової звітності. Але про це ми розповімо трохи пізніше (див. с. 33), а поки що давайте поговоримо про бухоблік грошових надходжень ОСББ, а також про нюанси визнання ними доходів і витрат.
Бухоблік доходів і витрат ОСББ
Основні джерела грошових надходжень ОСББ перелічено у ст. 21 Закону про ОСББ. До них належать:
— залишки коштів на утримання та ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, яка здійснювала управління таким будинком до створення ОСББ;
— внески і платежі співвласників;
— кошти, отримані ОСББ у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
— кошти, отримані об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
— кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
— добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних і юридичних осіб;
— кошти, отримані на умовах кредиту або позики;
— кошти державного та/або місцевого бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
— доходи від діяльності заснованих ОСББ юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
— кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.
Розглянемо порядок бухгалтерського обліку основних грошових надходжень ОСББ у розрізі їх видів.
Облік цільових внесків. Перше, на що слід звернути увагу: цільові внески мешканців можуть бути використані тільки на цілі, пов’язані з реалізацією об’єднанням статутних функцій.
У бухгалтерському обліку ОСББ цільові надходження обліковують на субрахунку 484 «Інші кошти цільового фінансування і цільових надходжень»
При цьому нарахування (надходження) коштів цільового призначення відображають за кредитом субрахунку 484. У свою чергу за дебетом цього субрахунку показують використання сум цільового фінансування, а також визнання їх доходом і повернення невикористаних сум.
Наступний важливий момент: при надходженні цільові кошти доходом не визнають ( п. 16 П(С)БО 15). Відобразити «цільові» доходи потрібно буде дещо пізніше: протягом тих періодів, у яких будуть понесені витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (або протягом періоду корисного використання об’єктів основних засобів, нематеріальних активів тощо — у разі здійснення капітальних інвестицій за рахунок цільових коштів). Такий порядок визнання передбачено в пп. 17 і 18 П(С)БО 15.
Облік формування спецфондів. Істотним джерелом надходжень ОСББ є внески до ремонтного, резервного та інших спецфондів. Кошти цих фондів формують переважно за рахунок внесків власників квартир, їх накопичують на спеціальних банківських рахунках та спрямовують виключно за цільовим призначенням.
Розмір та порядок сплати внесків до спецфондів установлюють на загальних зборах ОСББ відповідно до законодавства та статуту об’єднання (ст. 21 Закону про ОСББ)
На думку Міністерства будівництва, архітектури і житлово-комунального господарства України, що викладена в листі від 15.09.2006 р. № 5/3-2226, резервний фонд ОСББ уключає витрати майбутніх періодів, кошти для оплати відпусток та витрати за форс-мажорними обставинами.
У свою чергу ремонтний фонд акумулює кошти на ремонт майна, а також термінове усунення збитків, що виникли внаслідок аварій.
І, нарешті, за рахунок коштів інших спецфондів ОСББ може покривати витрати на:
— обладнання будинку засобами обліку та регулювання теплової електроенергії, холодної та гарячої води, впровадження енергозберігаючих заходів;
— обладнання під’їздів місцями охорони;
— проведення робіт з удосконалення експлуатації внутрішньобудинкових інженерних систем;
— капітальний ремонт будинку;
— інші заходи, визначені загальними зборами.
Кошти, внесені мешканцями до спецфондів, також мають суто цільове призначення, тому їх бухоблік ведуть з використанням того самого субрахунку 484. При цьому для аналітичного обліку цільових коштів, що надійшли для формування різних фондів, ОСББ може відкривати також додаткові субрахунки другого порядку (наприклад, 484/«Резервний фонд», 484/«Ремонтний фонд»).
Облік коштів, отриманих від мешканців для оплати житлово-комунальних послуг. У цьому випадку ОСББ виступає проміжною ланкою між мешканцями та підприємствами — постачальниками житлово-комунальних послуг (ЖК-послуг). Тому для обліку таких засобів рахунки обліку доходів і витрат не використовують.
Облік операцій з надання ЖК-послуг мешканцям. Закон про ОСББ передбачає право об’єднань надавати мешканцям ЖК-послуги самостійно. У цьому випадку логічно відображати реалізацію ЖК-послуг за загальними правилами, тобто з використанням субрахунку 703 «Дохід від реалізації робіт і послуг». При цьому собівартість наданих ЖК-послуг обчислюють з урахуванням вимог П(С)БО 16 і списують одночасно з визнанням доходу від реалізації на субрахунок 903 «Собівартість реалізованих робіт і послуг».
Облік коштів, одержаних на утримання ОСББ. Нарахування внесків мешканців на утримання ОСББ також обліковують як цільове фінансування та відображають за кредитом субрахунку 484 (субрахунок 484/«Внески на утримання ОСББ»). При цьому в момент нарахування таких внесків доходи не виникають. Відобразити їх слід пізніше — коли будуть понесені витрати на утримання ОСББ (наприклад, нараховано заробітну плату працівників з відрахуваннями на соціальне страхування, придбано канцелярські товари, оформлено передплату на періодичні видання, понесено витрати на ПММ для службового транспорту тощо).
Інші доходи (оренда, дивіденди тощо). На нашу думку, такі доходи ОСББ, як доходи від оренди, отримані дивіденди, відсотки банку чи доходи від реклами, не є цільовими надходженнями (доходами) ОСББ. Такі доходи одразу відображають на відповідних субрахунках рахунків класу 7 «Доходи і результати діяльності» і за рахунком обліку цільового фінансування не проводять.
Але врахуйте! Перелічені доходи вважаються нецільовими тільки умовно. Ці кошти також мають бути використані виключно для фінансування організації діяльності ОСББ та виконання ним статутних функцій. А «нецільовий» їх характер свідчить про те, що їх з однаковим успіхом можна спрямувати і на фінансування витрат на утримання апарату управління ОСББ, і на фінансування витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Порядок відображення найпоширеніших доходів (надходжень) і витрат ОСББ на рахунках бухгалтерського обліку покажемо в таблиці.
Бухоблік доходів і витрат ОСББ
Зміст господарської операції
Кореспонденція рахунків
Цільові внески власників
Нараховано внески співвласників
Отримано внески від власників квартир
Використання цільових внесків
Понесено поточні витрати
Визнано дохід від цільового фінансування на рівні витрат**
* Підприємства, які застосовують рахунки класів 8 і 9, інформацію про витрати інвестиційної діяльності на рахунках класу 8 не відображають. Якщо ж підприємство не використовує рахунки класу 9, то зазначені витрати слід відображати за дебетом рахунка 85.
** Умови цільового фінансування вважаються виконаними в той момент, коли ОСББ несе відповідні витрати. А отже, саме в момент нарахування витрат цільове фінансування визнають доходом ( п. 17 П(С)БО 15).
Відображено витрати капітального характеру
Поліпшення введено в експлуатацію
Одержане цільове фінансування віднесено до доходів майбутніх періодів
Нараховано амортизацію (щомісячно)
Визнано дохід від отриманого цільового фінансування (щомісячно)
* Згідно з п. 18 П(С)БО 15 цільове фінансування капітальних інвестицій визнають доходом періоду корисного використання відповідних об’єктів інвестування (основних засобів, нематеріальних активів тощо) пропорційно сумі нарахованої амортизації цих об’єктів.
Формування резервного, ремонтного та інших спецфондів ОСББ
Відображено заборгованість власників багатоквартирного будинку за вкладами до резервного, ремонтного та інших спецфондів ОСББ
* У листі від 11.10.2002 р. № 5/3-2226 Мінбуд рекомендував вести облік резервного фонду ОСББ з використанням рахунку 43 «Резервний капітал». Проте, як зазначено в Інструкції № 291, на рахунку 43 ведуть облік резервного капіталу, сформованого за рахунок нерозподіленого прибутку. У нашому випадку джерелом коштів є не прибуток, а внески співвласників. З урахуванням цього, а також унаслідок цільового призначення внесків доцільно все ж застосовувати субрахунок 484. У свою чергу рахунок 43 логічно використовувати для обліку резерву, сформованого за рахунок відрахувань з нерозподіленого прибутку, отриманого, наприклад, від здавання майна в оренду, доходів від розміщення реклами, надання послуг ОСББ тощо.
Одержано внески від власників до каси або на поточний рахунок ОСББ
Облік коштів, отриманих від співвласників для оплати комунальних послуг
Відображено заборгованість співвласників з плати за комунальні послуги
Отримано платежі від мешканців
Оплачено вартість житлово-комунальних послуг
Облік операцій з надання ОСББ житлово-комунальних послуг
Відображено дохід від надання послуг
* Зверніть увагу: якщо ОСББ зареєстроване як платник ПДВ, то в нього виникатимуть податкові зобов’язання з ПДВ. Причому за послугами, переліченими в п. 187.10 ПКУ, слід застосовувати касовий метод (детальніше про особливості та порядок реєстрації такого ОСББ див. на с. 34).
Списано собівартість наданих послуг
Якщо ОСББ самостійно надає житлово-комунальні та інші послуги з утримання багатоквартирного будинку, то реалізацію таких послуг, як правило, відображають у загальному порядку. За загальними ж правилами розраховують і собівартість таких послуг.
Відображено суму субсидій (пільг), що належать деяким мешканцям
Відображено заборгованість бюджету за пільгами, нарахованими окремим категоріям мешканців
Відображено заборгованість бюджету за субсидіями, наданими деяким мешканцям
Одержано пільги та субсидії з бюджету
Відображено дохід від цільового фінансування
Зауважте: ми навели один з існуючих варіантів обліку доходів від надання ОСББ ЖК-послуг. У цьому випадку дохід ОСББ визнають у сумі, що не включає суми пільг і субсидій, наданих окремим категоріям мешканців. У свою чергу «пільгові» суми потрапляють до доходу тільки в той момент, коли пільги та субсидії будуть отримані з бюджету. Водночас, має право на життя й інший підхід, за якого ОСББ визнає дохід від реалізації одразу, без відстрочення доходу до моменту отримання субсидій та пільг.
Внески власників на утримання апарату управління ОСББ
Нараховано внески, що сплачуються співвласниками на утримання будинку та прибудинкових територій
Одержано внески від власників квартир
Витрати на утримання апарату управління ОСББ
Нараховано заробітну плату співробітникам ОСББ
Нараховано єдиний соціальний внесок на заробітну плату працівників
Нараховано амортизацію основних засобів та інших необоротних активів, що використовуються в діяльності ОСББ
Відображено інші витрати на утримання та функціонування ОСББ (ПММ, вартість канцтоварів, МШП, оплата вартості послуг сторонніх організацій)
Визнано доходи в розмірі витрат на утримання апарату управління ОСББ
* Згідно з п. 17 П(С)БО 15 одержане цільове фінансування ми визнаємо доходом протягом тих періодів, в яких було визнано витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування.
Одержання пасивних доходів (дивіденди, відсотки)
Нараховано дивіденди, що підлягають одержанню
Надання майна в оренду
Нараховано орендну плату за здане в оренду майно
* Якщо ОСББ зареєстровано як платник ПДВ, одночасно з нарахуванням доходу потрібно нарахувати податкові зобов’язання з цього податку (Дт 713 — Кт 641/ПДВ).
Відображено витрати ОСББ з надання майна в оренду
Одержано орендну плату за здане оренду майно
Податок на прибуток
Як ви вже знаєте, згідно з ч. 7 ст. 4 Закону про ОСББ ОСББ — це неприбуткова організація, метою створення якої не є одержання прибутку та його розподіл між членами об’єднання. Саме тому п.п. 133.4.6 ПКУ такі об’єднання віднесено до неприбуткових організацій і в цілях оподаткування. Проте зверніть увагу: сама по собі реєстрація ОСББ не свідчить про те, що таке об’єднання набуде автоматично і «неприбуткового» податкового статусу. Для цього вам доведеться ще трішки попрацювати.
Отже, що потрібне для того, щоб ваше ОСББ набуло статусу «неприбуткової організації» в цілях оподаткування, і що цей статус власне дає?
З урахуванням вимог п.п. 133.4.1 ПКУ ОСББ може претендувати на статус неприбуткової організації, за умови, що воно задовольняє одночасно 3 вимогам:
— ОСББ створене та зареєстроване в порядку, визначеному Законом про ОСББ;
— установчі документи ОСББ містять заборону розподілу одержаних доходів (прибутків) або їх частини між членами ОСББ, працівниками (крім оплати їх праці, нарахування єдиного соціального внеску), членами органів управління та іншими пов’язаними з ними особами;
— ОСББ внесено контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ і організацій.
З першими двома вимогами складнощів, за ідеєю, виникнути не повинно. Річ у тім, що будь-які ОСББ створюють і реєструють на підставі відповідного закону, а установчі документи об’єднання, як правило, уже містять усі необхідні застереження, оскільки цього вимагає п. 2 розд. ІІ Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 27.08.2003 р. № 141*.
* Уточнимо: діючі ОСББ, уже внесені до Реєстру неприбуткових організацій, установчі документи яких поки не відповідають цій вимозі, можуть внести відповідні зміни до них до 01.01.2017 р. Детальніше про актуальні питання реєстрації та оподаткування неприбуткових організацій див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 68-69, с. 12.
Отже, якщо ОСББ відповідає першим двом вимогам ПКУ, то останнє, що залишається зробити, — зареєструвати його в Реєстрі неприбуткових установ та організацій.
На сьогодні порядок уключення неприбуткових установ та організацій до відповідного Реєстру регулює старе Положення № 37 (див. лист ДФСУ від 04.01.2016 р. № 102/7/99-99-19-02-01-17, а також консультацію в підкатегорії 102.04 БЗ). Як передбачено цим документом, для того, щоб «потрапити» до Реєстру, ОСББ-новичку слід подати до територіального органу ДФС* за своїм місцезнаходженням заяву за формою № 1-РН (додаток 1 до Положення № 37), а також копії установчих документів. За результатами розгляду цієї заяви податківці приймають рішення про внесення ОСББ до Реєстру з присвоєнням йому ознаки неприбутковості 0015. Рішення оформляють за формою згідно з додатком 2 до Положення № 37 у 2 примірниках. Один з них надають неприбутковій організації, а другий залишається в податківців.
* Формально чинне законодавство дозволяє подати заяву за формою № 1-РН безпосередньо при держреєстрації ОСББ. Проте в такому разі може виникнути заминка з наданням податківцям копій установчих документів.
На жаль, Положення № 37 не встановлює строки розгляду заяви та документів, що додаються до неї. Однак податківці у своїх консультаціях роз’яснюють, що рішення про внесення до Реєстру надають неприбутковій організації у строк не більше 30 календарних днів з моменту реєстрації заяви за формою № 1-РН і установчих документів у контролюючих органах (див. консультацію фахівців ДФСУ в підкатегорії 102.04 БЗ).
ОСББ, які відповідають усім критеріям «неприбутковості» та внесені до Реєстру, не є платниками податку на прибуток
Тобто, вони не сплачують податок на прибуток з усіх своїх доходів, у тому числі з таких споконвічно оподатковуваних доходів, як дохід від надання майна в оренду (див. лист ДФСУ від 21.03.2016 р. № 6053/6/99-99-19-02-02-15) або відсотки за депозитами (див. лист ДФСУ від 19.10.2015 р. № 21971/6/99-99-19-02-02-15).
Одне «але»! Усі доходи, які «випадають» з-під оподаткування, ОСББ повинне використовувати виключно на фінансування витрат на утримання ОСББ, а також реалізації цілей (завдань) та напрямів діяльності, визначених його установчими документами ( п.п. 133.4.2 ПКУ). Якщо ви порушуєте цей найважливіший принцип ПКУ (наприклад, розподіляєте дохід між членами товариства), то вам доведеться сплатити податок на прибуток з усієї суми коштів, використаних не за цільовим призначенням. Більше того, після цього ви втрачаєте статус неплатника податку на прибуток, а отже, надалі податок доведеться сплачувати з усіх доходів, а точніше — з прибутку, тобто з різниці між бухгалтерськими доходами і витратами за загальними правилами ст. 134 ПКУ.
Звітність ОСББ
Податкова звітність. ОСББ, будучи неплатниками податку на прибуток, Декларацію з прибутку не складають та не подають. У них своя звітність — Податковий звіт про використання коштів неприбуткових установ та організацій. Його подають у строки, передбачені для подання річної Декларації з податку на прибуток підприємств, тобто протягом 60 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) року (п. 18 Порядку № 85).
Зверніть увагу! Наразі діє ще «стара» форма звіту, затверджена наказом № 85**. За нею неприбутківці повинні були відзвітувати за підсумками 2015 року (не пізніше 29 лютого 2016 року). Її ж досі подають для самовиправлення і застосовують у разі порушення неприбутковою організацією вимог, установлених п. 133.4 ПКУ. Нагадаємо, якщо неприбуткова організація порушила критерії «неприбутковості», вона, згідно з п.п. 133.4.3 ПКУ, зобов’язана у строк, установлений для місячного податкового (звітного) періоду, подати такий звіт за період з початку року по останній день місяця, в якому вчинено таке порушення.
** Новий звіт існує поки що тільки у вигляді проекту.
Таким чином, добросовісні ОСББ, які не порушують вимоги п. 133.4 ПКУ, наступного разу звітуватимуть тільки у 2017 році за підсумками 2016 року. Подати звіт серед року вам доведеться тільки в разі порушення «неприбуткових» вимог ПКУ. У цьому випадку звіт потрібно скласти за період з 01.01.2016 р. і по останній день місяця порушення. У ньому ви повинні будете розрахувати податок на прибуток із суми нецільового використання коштів.
Фінансова звітність. Як свідчить ч. 3 ст. 11 Закону про бухоблік, для неприбуткових організацій установлюється скорочена за показниками фінансова звітність у складі балансу та звіту про фінансові результати. На жаль, як це часто буває, передбачивши відповідну норму в Законі, законодавець забув унести відповідні зміни до спеціального П(С)БО 25. Тому на сьогодні в ньому все ще відсутня жодна згадка про неприбуткові організації. Це означає, що зараз не можна з упевненістю сказати: які нюанси подання фінзвітності неприбутківцями пропишуть у П(С)БО 25, коли руки законодавця, нарешті, дійдуть до коригування.
Якщо відштовхуватися від наразі чинних правил, передбачених П(С)БО 25, можна зробити такий висновок. ОСББ, як правило, — це невеликі та «малодохідні» організації, які в цілях застосування П(С)БО 25 можна віднести до суб’єктів мікропідприємництва (середня чисельність працівників не перевищує 10 осіб, а річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 2 млн євро ( ч. 3 ст. 55 ГКУ)). Тобто, такі об’єднання, швидше за все, зможуть звітувати шляхом подання спрощеної фінансової звітності у складі Балансу (форма № 1-мс) і Звіту про фінансові результати (форма № 2-мс). Спрощений фінзвіт належить подати за підсумками 2016 року (не пізніше 28 лютого 2017 року), а от поквартально його подавати не потрібно. Детальніше про всі нюанси подання фінзвітності неприбутковими організаціями див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 33, с. 23.
І, нарешті, ще одне важливе питання щодо необхідності подавати податківцям разом з «неприбутковим» звітом, складеним за підсумками року, річну фінансову звітність.
Нагадаємо, що згідно з п. 46.2 ПКУ обов’язкове подання фінансової звітності разом з податковою декларацією передбачене виключно для платників податку на прибуток. Ми ж з вами вже з’ясували, що «неприбуткові» ОСББ платниками цього податку не є. Виходить, фінансову звітність разом з річним «неприбутковим» звітом подавати не потрібно (див. лист Головного управління ДФС у Запорізькій області від 04.02.2016 р. № 391/10/08-01-15-02-11, консультації в журналі «Вісник. Право знати все про податки і збори», 2016, № 7, с. 40; № 11, с. 24).
Ну, ось, ми з вами й розглянули найбільш актуальні податковоприбуткові та бухоблікові питання діяльності ОСББ. А тепер саме час поговорити про те, що потрібно знати бухгалтеру ОСББ щодо реєстрації та сплати ПДВ.