как снять квартиру удаленно в другом городе
Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране
Сдача квартиры в аренду – хороший способ получить стабильный источник дохода. Но сдавать квартиру удалённо проблематично, если вы находитесь в другом городе или в другой стране. Приехать получается далеко не всегда, к тому же это увеличивает расходы. Вместе с тем необходимо заключать договоры с новыми жильцами, следить за имуществом, искать квартиросъёмщиков.
Многие из-за нежелания выпускать ситуацию из-под контроля отказываются от сдачи квартиры в такой ситуации.
Такое решение нельзя назвать оптимальным по ряду причин:
Комплексное управление недвижимостью от Retail-Realty
Действия через посредника
Один из довольно популярных вариантов, к которому прибегают собственники квартиры – сдача имущества в аренду через посредника. На лицо, представляющее ваше интересы, оформляется доверенность. Речь может идти о близком родственнике, друге, риелторе или юристе. В ней указываются конкретные полномочия такого лица. Например, совершать разные действия, связанные со сдачей квартиры в аренду, оформлением и подписанием от имени владельца договора, поиском и подбором арендаторов, контролем за состоянием имущества, своевременным взиманием оплаты.
Такой способ довольно широко распространён. Он позволяет собственнику получать доход от квартиры, находясь при этом даже в другой стране. Преимущества очевидны: можно не волноваться по поводу состояния имущества, рассчитывать на стабильный доход и не приезжать лично.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Однако стоит учесть и наличие подводных камней:
Ещё один немаловажный момент: в правоприменительной практике наблюдается разночтение по поводу того, достаточно ли доверенности, чтобы поручить кому-то сдачу в аренду собственной квартиры. Одни суды считают, что уже на этом основании между посредником и собственником выстраиваются отношения. Другие полагают, что требуется заключить договор управления квартирой. А в отсутствии такого соглашения говорить о конкретных обязательствах сторон проблематично, потому что они детально не урегулированы.
С учётом всего вышесказанного многие считают, что сдавать в аренду квартиру через посредника – это интересный вариант, однако рискованный. Безусловно, чтобы другое лицо могло действовать от вашего имени, ему требуется доверенность. Однако исключительно этого документа недостаточно. Всё большее количество экспертов по вопросам недвижимости предлагают оформлять договор управления. Поэтому в нём нужно, как минимум, разобраться.
Что такое договор управления и как он помогает удалённо сдавать квартиру?
Это соглашение можно подписать с частным риелтором или с риелторской компанией, которые будут следить за вашей квартирой, находить жильцов, заключать с ними договор, взимать оплату. Такие лица также могут взять на себя обязательства заниматься текущим ремонтом, оплатой коммунальных услуг, наймом клининговой компании. По факту, в договоре можно прописать всё, что угодно.
Реализуется это следующим образом:
Стоит учесть, что нюансы взаимоотношения сторон должны быть урегулированы в тексте соглашения. Там может быть зафиксирована периодичность проведения оплаты, способ контроля деятельности агента или квартиросъёмщиков. То есть конкретное содержание договора остаётся на усмотрение сторон. Главное, чтобы не возникало противоречий с законодательством.
Что надо учитывать по поводу договора доверительного управления?
Договор доверительного управления – это эффективный инструмент сдачи квартиры. Но его необходимо правильно составить. Важно, чтобы текст соглашения соответствовал действующему законодательству (глава 53 ГК РФ). Также не стоит забывать и о других нормативно-правовых актах. Поэтому перед подписанием такого договора нужно отдать его на изучение юристу. А желательно – заказать разработку с нуля. В таком случае ваши интересы будут однозначно надёжно защищены.
Сам договор заверяется у нотариуса. Так к соглашению в случае возникновения конфликта между владельцем квартиры и посредником окажется намного меньше вопросов.
Однако учтите, что договор доверительного управления не будет действительным без регистрации в Росреестре. В 2020 году эта услуга стоит 2 тысячи рублей. И для регистрации соглашения в Росреестр нужно будет предъявить акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, его составление – во многом в ваших интересах. Благодаря такому документу вы зафиксируете, в каком состоянии была квартира на момент передачи посреднику. И если недвижимость серьёзно пострадает, вы сможете составить иск о компенсации ущерба вполне обоснованно.
Важный момент: договор доверительного управления не заменяет собой доверенность. Обратное тоже верно. Чтобы агент мог от имени владельца, находящегося в другом городе, заключить с будущими жильцами договор найма жилого помещения, ему нужна доверенность. Однако только её, как уже и говорилось выше, может быть недостаточно.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Как платить налоги?
На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.
Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:
Важно: при выплате НДФЛ налогооблагаемая сумма не уменьшается на размер вознаграждения агенту, которое полагается при заключении договора доверительного управления. То есть указать в качестве расходов не получится.
Удалённый контроль за состоянием квартиры
Возможность сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже в другой стране, сегодня привлекает многих. Но собственники опасаются, что с их недвижимостью может что-то случиться. Испорченный ремонт, сломанная мебель, украденная бытовая техника – проблемы бывают разными. И это уже не говоря о неприятностях с соседями.
Опытные риелторы рекомендуют разные способы контроля за происходящим:
Дистанционно сдавать квартиру можно и нужно. Вам необходимо делегировать выполнение отдельных действий посреднику. Однако у вас остаётся возможность проконтролировать происходящее. Конкретный механизм зависит от того, о чём вы договоритесь.
Но учтите, что чрезмерно жёсткий контроль способен отпугнуть многих квартиросъёмщиков. Установка камер и регулярные съёмки нравятся далеко не всем. Поэтому такие моменты нужно заранее оговаривать. И стоит подготовиться к тому, что часть потенциальных арендаторов откажется от найма такого жилья.
Сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже стране, вполне реально. Главное – разобраться, как к этому подойти.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.
Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе
В 2019 году около трети россиян рассматривали покупку жилья в другом регионе. Жители Сибири традиционно стремятся переехать в Краснодарский край, жители Мурманска и Архангельска — в Санкт-Петербург, а всей России — в Московский регион.
Рассказываем, в чем сложности выбора жилья в другом городе и как сегодня совершаются дистанционные сделки с недвижимостью.
В 2019 году нотариусы получили право проводить дистанционные сделки с недвижимостью. Раньше такие сделки на расстоянии можно было провести только через своего представителя по доверенности. Теперь, если покупатель выбрал объект и договорился о стоимости с собственником, то на заключение самой сделки уже не нужно собираться в одном месте.
Каждая из сторон сделки выбирает удобную нотариальную контору в своем городе, нотариусы проверяют все документы, стороны согласовывают удобное время проведения дистанционной сделки. Далее уже согласованный с заявителями проект договора заводится в Единой информационной системе нотариата. Он подписывается электронной подписью заявителя в нотариальной конторе, а после — усиленной квалифицированной подписью нотариуса, что придает этому документу юридическую силу. Также с помощью нотариуса эти сделки дистанционно регистрируются и отправляются в электронном виде в Росреестр. Готовые документы на собственность можно получить на следующий день в регистрационном ведомстве в своем городе.
Спрос есть, но сделок мало
Несмотря на высокий потенциальный спрос межрегиональных сделок, доля дистанционный покупок на столичном рынке жилья пока невелика, отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. В подавляющем большинстве случаев покупатели предпочитают для заключения сделки приезжать в столицу, несмотря на возможность дистанционного подписания договора, рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, доля сделок с межрегиональными покупателями не превышает 2–3%. «Покупатели приезжают в столицу, чтобы посетить выбранную новостройку лично, сделав выбор не только по фотографии. Например, в Москве уже на протяжении многих лет в конце лета наблюдается повышенный спрос со стороны региональных покупателей, дети которых поступили в столичные вузы. Родители берут отпуск, приезжают в Москву, присматривают выбранные дистанционно объекты, закрывая всю сделку за две недели», — говорит Попов.
Чаще всего дистанционные сделки проводят получатели наследства, особенно если недвижимость находится в другом городе, а возможности/желания ехать туда для решения жилищных вопросов нет, говорит руководитель офиса «Жулебино» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Николай Амашукели.
Риски при межрегиональных сделках связаны в основном с процессом выбора недвижимости. Не всегда просто дистанционно изучить проект, оценить реальное расстояние до метро или уровень отделки в подъезде, который часто может многое сказать о социальном статусе жильцов, поясняет Алексей Попов из ЦИАН.
«Дистанционный покупатель оценивает технические параметры квартиры, однако после переезда у него могут вызвать негативные эмоции, скажем, вид из окна, состояние дома и подъезда, поведение соседей и т. п. Кроме того, ему может просто не понравиться, так сказать, атмосфера этой квартиры (некоторые покупатели верят в то, что у недвижимости обязательно есть плохая или хорошая аура)», — говорит Куликов из «Инком-Недвижимости».
«Если нет совсем никакой возможности приехать [для осмотра объекта недвижимости] лично, можно попросить представителя снять как можно больше фото, провести онлайн-тур, самостоятельно посидеть на форумах района дома или жилого комплекса», — советует Амашукели из «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Настоящее и будущее дистанционных сделок с недвижимостью
Возможностей для совершения дистанционных сделок сегодня в России намного больше, чем пять лет назад. Этому способствует развитие онлайн-сервисов, массовое проникновения интернета в повседневную жизнь, появление новых технологий и соответствующих законов. Получить одобрение ипотеки, забронировать квартиру в новостройке онлайн, купить страховку, оплатить счета и так далее уже доступно во многих компаниях. В будущем, по прогнозам опрошенных редакцией экспертов, распространение и использование новых технологий может значительно изменить и оживить рынок недвижимости в России.
Электронная регистрация сделки
Дистанционная покупка недвижимости доступна при электронной регистрации сделки — подобную возможность предлагают сегодня ведущие банки. Кроме того, это позволяет снизить ставку по ипотеке на десятые доли процента. Однако при всем желании подписать договор из дома не получится — и покупатель, и продавец для электронной регистрации сделки должны посетить банк. Подписывается сделка в электронном виде, через личный кабинет, куда загружаются все правоустанавливающие на квартиру документы. В электронном виде договор также регистрируется Росреестром.
VR-ипотеку запустил ВТБ, первый кредит через этот сервис был выдан в 2019 году: житель Красноярска приобрел квартиру в Санкт-Петербурге. К марту 2020 года уже проведены уже семь сделок с использованием VR-ипотеки, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе банка.
Во время VR-сеанса клиента сопровождает виртуальный консультант, который подробно рассказывает о квартире, а также озвучивает условия ипотечного кредитования. Покупатель может в очках виртуальной реальности осмотреть объект недвижимости (планировку и дизайн), его расположение и сопутствующую инфраструктуру рядом с домом. Благодаря VR-очкам клиенты могут выбрать и приобрести за собственные деньги и с помощью ипотечного кредита ВТБ понравившуюся недвижимость у аккредитованных застройщиков ВТБ в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Краснодаре и Калининграде. В рамках пилотного проекта представлены порядка 120 аккредитованных объектов недвижимости.
Виртуальная реальность активно используется в России для продажи недвижимости. Чаще всего их используют сегодня для продажи квартир в новостройках. С помощью таких туров клиент может ознакомиться с будущими интерьерами квартиры, оценить планировку, вид из окна и т. д. На массовом вторичном рынке пока эти технологии не распространены, так как с квартирой можно ознакомиться самостоятельно.
Блокчейн в недвижимости
В России планируют перевести все сделки с недвижимостью в режим онлайн. Сделки по дарению и покупке недвижимости можно будет совершать дистанционно с помощью усиленной электронной подписи сторон. Новую технологию планируется опробовать на аренде квартир. Также «Дом.РФ» и платформа Vostok создадут блокчейн-платформу — с ее помощью всю процедуру сделок с жильем переведут в онлайн. Это позволит оформлять ипотечные кредиты, покупать, регистрировать жилье в режиме одного окна.
Первую сделку в России по покупке жилья с применением блокчейна заключили в начале 2018 года. Тогда Росреестр и Внешэкономбанк совместно с АИЖК («Дом.РФ») зарегистрировали договор долевого участия в новостройке Ленинградской области.
Как снять квартиру в другом городе через интернет
Привет, меня зовут Олег Райтс и в этой статье я поделюсь своим опытом переездов из одного города в другой. Если вам не сидится на одном месте, то рано или поздно вы тоже столкнётесь с этой проблемой – как снять квартиру через интернет.
Это часто встречающаяся ситуация, особенно для стран бывшего СССР, где отели и гостиничный бизнес очень слабо развиты. Да и ценой гостиницы никак не тянут на бюджетного пользователя. На самом деле всё очень просто и с нашей спецификой я расскажу, как я снимаю жильё.
Как снять квартиру в другом городе удалённо
Сложность застолбить жилье в сотнях километров от себя заключается в том, что квартиры сдаются довольно быстро и любой хозяин не будет вас ждать, а лучше заключит договор с первым же претендентом.
За последние 5 лет я переезжал раз 10, как минимум. Вот основные способы, как я снимал жилье удаленно, находясь в другом городе:
Давайте рассмотрим эти варианты по порядку.
Авито
Самый простой и надежный вариант – найти удалённо квартиру на Avito. Так как на Авито хозяева квартир публикуют больше всего объявлений, то снять себе постоянное жильё можно уже по телефону и скайпу.
По видео связи можно пообщаться с хозяевами и оговорить все нюансы, а также посмотреть квартиру удалённо. Но, конечно, не все хозяева такие продвинутые, так что если вы соберётесь снимать т.н. «бабушкин вариант», с советским ремонтом и достоевской «хозяйкой-процентщицей», предварительная договоренность по интернету мало вероятна.
Кстати, если раньше на этом сайте было очень много левых объявлений от агентов и просто спамеров, повышающих цены искусственно, то недавно доска объявлений Авито сделала рубрику аренды полностью платной. Теперь разным проходимцам стало сложнее добавлять кучу несуществующих вариантов.
Пример страницы выдачи Авито в рубрике Аренда
Оптимальный способ того, как снять квартиру из другого города через интернет – выбрать понравившийся вам вариант на Авито. При этом арендная плата должна быть немного выше среднего рыночного предложения. Тогда можете быть уверены, что по приезду данная квартира не будет сдана другим жильцам. И вы в неё спокойно заселитесь.
Можно рискнуть и переслать небольшой залог с помощью электронного кошелька или прямо на карту хозяину квартиры. Тогда шансы на то, что квартира точно вас дождётся, повышаются. Но риск напороться на обманщика всё же никто не отменял. Лично я так не делал — мне больше нравится посмотреть хозяину в глаза и проверить документы на квартиру, прежде чем я отдам ему деньги ( и немаленькие).
Барахолка
Еще до бурного развития доски Авито я переезжал и находил жильё в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге посредством барахолки ВКонтакте, а также группы с объявлениями на Одноклассниках. Преимущество такого способа очевидно – можно заранее списаться с собственником жилья, посмотреть все фотографии, возможно даже видео, оговорить все нюансы и даже определить время встречи.
Доска объявлений Вконтакте
Доски объявлений маленьких городов
Далеко не везде Авито так развит. Если вы собираетесь переезжать в небольшой населенный пункт, будьте готовы к тому, что искать объявление придётся на местных досках. Обычно это небольшие города от 10 до 50 тысяч жителей. Например, когда мы ездили в город Лиски Воронежской области, а также искали жилье у Черного моря в Анапе и Лазаревском, то выше описанные методы ни к чему не привели и только через местные сайты нам удалось снять квартиру удаленно.
Как искать такие сайты? Это могут быть сайты местных газет. Чаще всего в маленьких городах это самый популярный формат публикации объявлений от частных лиц. Люди привыкают к такому способу и даже при наличии Авито продолжают давать публикации в газету.
Также это могут быть городские порталы с новостями и рубрикой объявлений — можно поискать жилье там.
Риэлтор
Лично я в последние несколько лет не платил агентам, так как объявлений от хозяев выше крыши, чего и вам не советую. Тем более, толку в плане юридической защиты сделки от этих посредников никакой. Главная и единственная их задача – заработать свои комиссионные любой ценой. И они преследуют эту цель всеми правдами и неправдами. Чаще всего агент имеет 2-3 варианта и попытается вам «впарить» один из них. Есть и другие фишки нечистых на руку маклеров, об этом хорошо написано в статье про риэлтора.
Однако если вы собираетесь переезжать в крупный город, например в Москву или Питер, возможно вам придётся обратиться в агентство недвижимости, чтобы не искать самому и не натолкнуться на обман.
Лично я снимал в Питере без агента, а вот в Москве пришлось обратиться к услугам риэлтора, получилось приехать и снять в тот же день. А это приличная экономия — посуточно и в гостиницах отдашь ещё больше!
При договоренности по телефону хозяева вряд ли будут вас ждать, если раньше вас к ним кто-то придёт и принесёт деньги. Такова сложившаяся практика последних лет. Поэтому иногда может оказаться полезным обратиться к агенту (если только это серьёзное агентство, а не какая-то шаражка) – он заранее к определённой дате подберёт вам необходимые варианты, а вам останется только приехать уже по нужному адресу и либо согласиться либо не согласиться на данный вариант.
Заключение
Снять квартиру с помощью интернета из другого города не так и сложно. Главное, заранее договориться с хозяевами обо все нюансах, выяснить, что жильё вам подходит, проверить все документы собственника. И вы сможете переехать в новый город без проблем.
Как сдавать квартиру во время путешествия: 11 правил
В 2019 году мы с женой уволились из офиса, чтобы отправиться в долгое путешествие.
Мы решили сдавать квартиру, в которой жили в Тамбове, чтобы на эти деньги снимать жилье в путешествии. Это был рискованный шаг, ведь мы точно не знали, когда вернемся: может, через месяц, а может, через год.
В первом случае не было смысла заморачиваться со сдачей, а во втором квартиру могли «убить» за долгое время. Еще наши знакомые пугали историями о квартиросъемщиках, после которых приходилось делать ремонт. Тем не менее мы сдали квартиру на свой страх и риск.
Мы вернулись спустя почти два года. За это время квартиру снимали три арендатора: первый — девять месяцев, второй — один месяц, последний — одиннадцать месяцев. За жильем бесплатно присматривала наша родственница. Она показывала квартиру, когда менялись жильцы, и вызывала мастера, когда что-то ломалось.
За время нашего путешествия мы сменили 22 съемных жилья — траты полностью покрыл доход от сдачи квартиры. Мы побывали по обе стороны аренды, поэтому я смотрю на ситуацию глазами не только арендодателей, но и квартиросъемщиков. Кроме того, я учитывал опыт своих друзей и знакомых, которые поделились со мной хитростями сдачи жилья.
А теперь я делюсь с вами: вот 11 шагов, которые помогут сдать квартиру и избежать проблем.
Как победить выгорание
Стать самозанятым
Некоторые арендодатели считают, что если составить договор аренды на 11 месяцев, а не на год, то подоходный налог платить не нужно. Но на самом деле это означает лишь то, что договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре. С дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ по ставке 13% независимо от срока аренды.
Если зарегистрироваться в приложении «Мой налог» как самозанятый, то налоговую ставку можно уменьшить до 4%: тогда вместо НДФЛ вы будете платить налог на профессиональный доход. Если сдавать квартиру юридическим лицам, то ставка будет 6%. Самозанятым можно стать, если ваш доход меньше 2,4 млн рублей в год.
В налоговую инспекцию при этом ходить не нужно: зарегистрироваться в качестве самозанятого, зафиксировать доход, узнать сумму налога и заплатить его можно в приложении.
Мне кажется, это защищает и собственника, и жильцов. Арендодателю не надо бояться, что соседи или бывшие жильцы пожалуются в налоговую, которая после проверки может отнять большую часть дохода. Если жилец затопит соседей и откажется за это платить, с него можно взыскать ущерб через суд. Конечно, суд примет и договор аренды, но дополнительные доказательства не помешают.
Изучить цены
Для начала стоит посмотреть, за сколько сдают похожие квартиры в вашем районе на «Авито», «Циане» или «Домофонде». Разброс цен может быть большим, но все равно станет понятна средняя стоимость.
А вот чуть-чуть завысить цену можно: если квартира понравилась по объявлению и ее готовы посмотреть, то пара тысяч не сыграет никакой роли. Если вы уже договоритесь подписать договор, но арендаторам цена покажется завышенной, они всегда могут попросить скидку.
А еще, исходя из опыта моих знакомых, есть прямая зависимость стоимости аренды и проблем с жильцами. При высокой арендной плате жильцы, как правило, хорошо зарабатывают, ответственны, пунктуальны, чистоплотны и знают ценность вещей. А чем ниже цена, тем больше возникает проблем.
Мне рассказывали историю, что в одной квартире, которую сдавали всего за 6000 Р в месяц, жильцы курили прямо в комнате, а бычки тушили обо все, что попадется под руку. В итоге весь доход от сдачи даже не покрыл ремонт.
Разместить объявление
Сначала я попробовал найти арендаторов через знакомых. Рассказал родственникам, друзьям и коллегам, что собираюсь сдавать квартиру и ищу квартиросъемщиков, за которых они могли бы поручиться. Этот способ вообще не сработал. Была лишь пара откликов уже после того, как мы сдали квартиру.
Еще я разместил объявление в группе во «Вконтакте» об аренде жилья в своем городе. Ничего, кроме обсуждения квартиры в комментариях, это не дало.
Больше половины звонков были бесполезными: звонили риелторы, потенциальные арендаторы предлагали свои условия, которые меня не устраивали. Например, хотели снять квартиру посуточно, жить с домашними животными или получить регистрацию для иностранца. После каждого такого разговора я редактировал текст: добавлял, что сдаю на длительный срок, без животных, только гражданам РФ.
Чем точнее описать условия, тем меньше будет бесполезных звонков. Но все равно найдутся люди, которые проигнорируют все, что написано в объявлении. К этому нужно быть готовым.
Я договорился о нескольких просмотрах квартиры и назначил их все на одну дату с разницей в полчаса. Каждому потенциальному арендатору я объяснял, что квартиру собираются смотреть несколько человек, поэтому ответ скажу не сразу.
Текст объявления должен быть максимально информативным и честным. Не стоит делать акцент на том, что находится за пределами квартиры, например детский садик, школа или магазин разливного пива. Постарайтесь описать преимущества самой квартиры, которые выделят ее на фоне остальных.
В моем случае это были посудомоечная машина, кофемашина, собственное парковочное место за автоматическими воротами и видеонаблюдение. Укажите, сколько в среднем вы платите за коммунальные услуги, и подтвердите это фотографией.
Выкладывайте только реальные фотографии квартиры в том состоянии, в котором она находится сейчас, а не сразу после ремонта пару лет назад. Почти все, кто смотрел мою квартиру, удивлялись, что в реальности все было как на фото. Видимо, это редкость.
Внимательно выслушать каждого арендатора
От того, какие квартиросъемщики будут жить, зависит состояние вашей квартиры и дружба с соседями. Если нет возможности встретиться лично и поговорить, устройте виртуальную встречу по видеозвонку и задайте все интересующие вопросы.
Я считаю, что начало отношений между людьми всегда должно начинаться с правды, даже неудобной. Например, арендатор может признаться, что у него есть кот или что он курит. Иногда на это можно закрыть глаза, если в остальном все устраивает.
Не советую сдавать квартиру первому, кто ее посмотрит: возможно, следующий будет еще лучше. Как-то раз мне даже пришлось возвращать задаток и сильно извиняться, потому что очень понравились другие квартиросъемщики.
Еще я показывал квартиру молодым спортсменам, которые на словах вели здоровый образ жизни и рассказывали, как мне с ними повезло, а на встречу пришли с сильным похмельем, объяснив это тем, что праздновали вчерашнюю победу. Я пожелал парням удачи в спорте, но подумал, что такие «победы» будут мешать соседям — а значит, и мне.
Другие потенциальные арендаторы отказали мне, так как их не устраивало, что меня не будет поблизости. Они уже снимали квартиру у человека, который уехал из города, и считали себя брошенными наедине с проблемами. Например, починить капающий кран или прикрутить дверцу на кухне сами они не могли. А собственник не мог этого сделать, так как его не было в городе.
В итоге я подписал договор с мужчиной, который был в длительной командировке — работодатель компенсировал ему аренду жилья. Как квартиросъемщик он меня абсолютно устроил: гражданин РФ, жил один, без домашних животных, не курил и даже не забывал поливать домашние растения. После уборки сложилось впечатление, что там вообще никто не жил.
Это был единственный раз, когда я сдал жилье лично. С остальными арендаторами я общался по видеосвязи, а потом дополнительно узнавал у родственницы ее мнение.
Рассказать о косяках и особенностях квартиры
Чтобы арендатор не съехал в первый же месяц, советую заранее рассказать об известных особенностях жилья. Например, что окно закрывается неплотно или что газовый котел не всегда успевает нагреть воду, поэтому ее нужно немного слить. Кому-то недостатки покажутся пустяками, а кто-то принципиально не согласится жить в такой квартире.
Поначалу я игнорировал это правило. Но один арендатор стал каждый день присылать мне фото то лопнувшей плитки, то отслоившегося шпона, то небольшого скола ванной. Без подписи было непонятно, что мне нужно сделать: просто принять к сведению или срочно чинить. Поэтому следующему жильцу я заранее показал мелочи, которые не смог исправить, чтобы он не думал, что я потребую возместить ущерб за поломки.
О неудобствах должен рассказывать не только собственник, но и арендатор. Я спрашивал своих жильцов о том, как прошел отопительный сезон, как часто отключают электроэнергию, какой был напор воды, слышен ли шум от соседей. Большую часть проблем можно исправить, позвонив в управляющую компанию.
Хорошо убраться в квартире и забрать свои вещи
Это правило следует из теории разбитых окон: «Если в здании разбито одно окно и никто его не меняет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна». Так и с порядком в квартире. Если в квартире будут пыльные полки, заляпанные зеркала, кран в известковом налете, то у квартиросъемщика не будет желания все это отмывать — скорее всего, со временем ситуация станет только хуже.
Если везде хорошо убраться, все помыть и почистить, то, возможно, у жильцов появится образец и они станут поддерживать порядок на том же уровне. Будет лучше, если вы купите средства для уборки и оставите их в квартире.
Однажды я был в гостях в съемной квартире, в которой собственники оставили личные вещи: статуэтки, амулеты, тарелки, головные уборы и музыкальные инструменты. Мои друзья — арендаторы — каждый раз протирали пыль со всего этого и боялись что-нибудь сломать.
Поддерживать чистоту и порядок в квартире можно дистанционно. Например, я обращался в клининговую компанию и просил родственницу, чтобы она открыла дверь. Такая услуга стоит от 1000 Р и выше в зависимости от сложности работ.
Составить договор
С каждым жильцом я подписывал договор найма жилого помещения. В нем нужно подробно описать все условия, сроки, обязанности, права, ограничения и санкции обеих сторон. Нелишним будет составить опись всего имущества, бытовой техники и мебели.
Передайте арендаторам образец договора перед заселением, чтобы они спокойно все прочитали и предложили свои правки. После этого распечатайте его в двух экземплярах и подпишите во время передачи ключей от квартиры и денег.
Так как мы собирались уезжать, в договоре я дополнительно указал паспортные данные родственницы, которая следила за квартирой. Она показывала квартиру, передавала ключи, открывала дверь клининговой службе и ремонтникам.
Был случай, когда арендатор внезапно съехал, прожив всего один месяц. В договоре было условие, что он обязан сообщить за месяц об этом. Но арендатор забыл об этом пункте, и мне пришлось занимать деньги на аренду жилья в путешествии. Кроме того, квартира какое-то время простаивала, пока я искал новых жильцов.
После этого случая я внес в договор пункт, что имею право оставить депозит, если арендатор съедет без предупреждения.
Однажды договор помог мне взыскать с арендатора деньги за испорченный диван, который мы купили перед сдачей квартиры. Арендатор отказывался платить: сказал, что последний месяц аренды оплатил, но не жил в квартире, а пустил туда знакомого. И тот знакомый заехал туда с кошкой, которая испортила диван.
Принять страховой депозит
Депозит — это деньги, которые получает арендодатель в качестве гарантии за сохранность вещей в квартире. Обычно депозит равен арендной плате за месяц. Если квартиросъемщик не может сразу внести всю сумму депозита, можно разбить его на несколько частей. В гражданском кодексе нет понятия «страховой депозит», вместо него ‑ обеспечительный платеж. Если хотите перестарховаться перед возможным будущим судом, то называйте этот платеж в договоре именно так.
Не рекомендую принимать депозит в счет оплаты последнего месяца аренды. Арендодатель должен принять квартиру в нормальном состоянии, проверить всю технику и мебель, сверить показания счетчиков. Если что-то пойдет не так, у вас будет хотя бы часть денег на руках, которую можно потратить на ремонт.
Депозит пригодится, если арендаторы внезапно съедут из квартиры, испортят имущество, не оплатят аренду или коммунальные услуги. Да и отношение со стороны жильца станет более уважительным, если он будет знать, что при выселении ему нужно получить свои же деньги.
Когда я снимал жилье, я тоже вносил депозит. Когда получал обратно, считал его приятным подарком от себя из прошлого. Чаще всего я использовал его для оплаты новой аренды — безболезненно для бюджета.
Оплачивать коммуналку самостоятельно
У моих знакомых были случаи, когда после того, как уезжали арендаторы, им приходили огромные счета за коммунальные услуги. Иногда арендаторы случайно оплачивают коммунальные платежи по ошибочным реквизитам, иногда специально редактируют квитанции и присылают собственникам поддельные скриншоты.
Бывает, что у арендатора просто нет времени и желания разбираться со всеми платежами за отопление, газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора и уборку в подъезде. Удобно, когда все коммунальные услуги объединены в одну квитанцию от управляющей компании, но у меня не так — я плачу каждому поставщику отдельно. Это занимает время, которого может не быть у арендатора.
Минус этого способа в том, что весь доход, указанный в договоре, облагается налогом, поэтому с коммунальных платежей я тоже плачу налог.
Познакомить жильцов с соседями
Это необязательное правило, но я все равно его соблюдаю. От соседей зависит, будут ли они жаловаться на шум вам или сразу звонить в полицию.
Представьте себя на месте ваших соседей, которые каждые полгода-год видят новые лица в доме: спокойнее знать, что это за человек и где именно он живет. А еще соседи могут проконтролировать, чтобы ваша квартира не сдавалась в субаренду. Для этого им нужно лично знать ваших настоящих арендаторов.
Посчитать расходы
Иногда арендаторы сами переклеивают обои в квартире — в этом случае все расходы берет на себя собственник, вычитая их из арендной платы. За все время аренды в моей квартире сломался вайфай-роутер и смеситель в ванной комнате. Арендаторы предложили купить все новое и вычесть расходы из арендной платы.