как увеличить комнату за счет лоджии
Можно ли расширить жилую площадь за счет лоджии?
Приобретая квартиру, мы стремимся получить больше квадратных метров жилой площади в пользование. Лоджия – важная часть планировки. Но иногда удобно использовать это пространство как часть гостиной или спальни. Обеденная зона в объединенной с лоджией кухне – мечта многих хозяек, но не все знают о возможности перепланировки. Можно ли расширить жилую площадь за счет лоджии и как это сделать? Разберемся в нехитром вопросе поэтапно.
Когда жилую площадь нельзя расширить за счет лоджии?
На сложную перепланировку такого рода потребуется специальное разрешение. Иногда в нем могут отказать. Тем не менее, перед началом работ необходимо получить все необходимые документы. В противном случае соседи или другие недоброжелатели могут запросто написать на вас жалобу, и расширение квартиры обернется дополнительными тратами в виде штрафов.
Если ваш проект подразумевает демонтаж подоконного блока, его вряд ли согласуют, ведь он часто является составной частью несущей конструкции. Также нельзя просто убрать балконное окно и дверь, поскольку это повредит теплоизоляции всего дома.
Для согласования необходимо получить техническое заключение от лица, разработавшего проект здания. Если речь идет о новостройке, вы без проблем найдете нужного человека. Со старыми зданиями сделать это не всегда возможно. Обратившись к правопреемникам советских технических институтов, вы можете запросить техническое заключение. Но далеко не во всех случаях могут помочь.
Иными словами, если для перепланировки необходимо полностью или частично демонтировать несущие конструкции, либо вы не можете получить заключение, от идеи объединения придется отказаться.
Когда жилплощадь можно расширить за счет лоджии?
Если идея не подразумевает демонтаж важных для дома элементов, а техническое заключение легко получить из первых рук, ничто не помешает вам присоединить лоджию к кухне или спальне. В панельных и кирпичных домах подоконный блок обеспечивает расчетную нагрузку на перекрытие, тем самым надежно фиксируя лоджию. Если ваш дом – монолитный, либо монолитно-каркасный, можно смело сносить его. Как правило, это не наносит никакого ущерба строению.
Небольшую кухонную лоджию можно объединить с комнатой без особых усилий. Разрешение все равно потребуется, но в данном случае подоконный блок отсутствует вовсе. Необходимо только убрать окно и балконную дверь. Такую перепланировку одобряют в большинстве случаев.
Оформляем перепланировку
Присоединение лоджии – сложное переоборудование, поэтому на него необходимо получить разрешение от БТИ. Для начала необходимо составить дизайн-проект и чертежи будущей комнаты. Именно их будут рассматривать эксперты. Для этого понадобится помощь проектного бюро. Если ваш пакет документов одобрили, пора переходить к ремонту.
Важно! Не начинайте присоединение до того, как разрешение окажется у вас в руках. Это чревато штрафными санкциями, а узаконить перепланировку после гораздо сложнее.
Представитель БТИ изучает результат ремонтных работ и выносит вердикт о соответствии предоставленным и заверенным чертежам. Если перепланировка была произведена в соответствии с проектной документацией, вы сможете получить обновленный техпаспорт квартиры с актуальными сведениями о планировке.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Расширяем жилплощадь
Когда все документы на руках, можно смело приступать к перепланировке. Осуществить ее самостоятельно достаточно сложно: потребуется помощь команды специалистов. Необходимо отнестись к выбору подрядчика с особым вниманием, ведь от его компетентности в будущем зависит, насколько комфортной будет жизнь в расширенной квартире.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Есть масса вариантов обустройства новой жилой зоны. Оптимальный можно выбрать, руководствуясь состоянием стен, от которого приходится отталкиваться, назначением комнаты и вашими эстетическими предпочтениями. К примеру, на кухне вместо ликвидированного оконного проема можно установить барную стойку или просто расположить там дополнительную столешницу, организовав дополнительную рабочую поверхность. Для маленьких кухонь в однокомнатных квартирах это оптимальное решение.
На бывшей лоджии удобно оборудовать спальное место, либо расположить там гардероб или книжный шкаф. В небольшой комнатке можно и оборудовать рабочее пространство: при должной теплоизоляции и защите от шума работать там будет довольно комфортно.
Создаем идеальные условия
Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.
Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.
Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.
Расширение жилого помещения за счет лоджии или балкона: с чего начать и дальнейший процесс
Обычно такая идея у хозяев квартиры появляется после проведения капитального утепления балкона или лоджии. Соединение двух помещений приведет к значительному расширению жилого пространства. Назначений у вновь образовавшегося места много. Особенно актуальной данная идея бывает у хозяев однокомнатных квартир, которым так не хватает жилой площади. На бывший балкон можно частично вынести, добавить места для полноценной кровати вместо дивана-раскладушки в спальне, оборудовать маленький домашний кинотеатр, устроить место для чтения, вышивания, небольшую библиотеку, рабочее место для ребенка или просто поставить уютный диванчик, на котором можно отдохнуть с чашкой чая.
Начало работ
Процесс объединения состоит из нескольких важных шагов. Первым делом необходимо получить специальное разрешение от БТИ на переоборудование. Причем, согласно установленной законодательством номенклатуре, это переоборудование является сложным, проще говоря – перепланировкой. В зависимости от поставленных целей она может включать в себя изменение площади санузла, кухни или жилой комнаты, расширение существующей площади за счет дополнительных инженерных конструкций. К тому же, балконы являются объектами повышенной аварийности, поэтому работы, которые могут на них проводиться, строго регламентированы установленными нормами строительства.
Поэтому прежде, чем взяться за перфоратор и закупать стройматериалы, необходимо внимательно изучить юридическую сторону данного вопроса – практика показывает, что именно она и занимает большую часть времени и затрат. Ниже приведены список необходимых документов и рекомендации, которые помогут вам максимально безболезненно получить необходимое разрешение.
Необходимые документы. Часть I
- Первым делом заполняется бланк заявления на перепланировку жилого помещения по форме, которая была утверждена последним Постановлением правительства. Обязательным является предоставление документов, подтверждающих собственность на квартиру или соответствующий ордер. Все дееспособные члены семьи должны приложить свое письменное согласие на проведение строительных работ. Письменное согласие требуется от всех дееспособных соседей из квартиры, которая находится под вами. Письменное согласие от соседей сверху требуется только в том случае, если вы имеете с ними общую балконную плиту. Если вы проживаете в муниципальном жилье, то необходимо к пакету документов приложить письменное разрешение на перепланировку от главного инженера. Если вы снимаете квартиру, то вышеуказанное разрешение должно быть предоставлено владельцем здания или его арендатором. Важным моментом является получение разрешение от органов, занимающимся охраной памятников архитектуры. Они должны подтвердить допустимость реализации вашей перепланировки. Это относится только к тем квартирам, которые находятся в домах, стоящими на учете в списке памятников архитектуры.
Обычно такие вопросы могут решиться с помощью небольшой денежной компенсации за будущие неудобства во время проведения строительных работ. Получение разрешение от человека, который находится слишком далеко, можно получить с помощью нотариуса – за консультацией обратитесь к соответствующему специалисту.
Необходимые документы. Часть II
После сбора первого пакета, вы должны получить следующий список документов:
- Технический план вашей квартиры, грамотно оформленный в БТИ и имеющий все необходимые подписи и печати. Перепланировка не может делаться наобум, для этого составляется специальный проект, право на создание и утверждение которого имеют только те проектные организации, которые имеют действующую соответствующую лицензию. Заверенное техническое разрешение на возможность осуществления необходимых вам работ. Оно основывается на разрешении от МЧС или пожарной службы и Роспотребнадзора. Нотариусом заверяется копия свидетельства о владении жильем и тоже прикладывается к пакету. Проект вашей перепланировки и разрешение на нее нужно согласовать с организациями, на балансе которых числится здание, и с организациями, которые будут проводить технический контроль над проведением работ.
Когда разрешение на проведение работ наконец получено, от юридической части можно переходить к технической.
Проведение строительных работ
Так как строительство планируется капитальное, необходимо учитывать, что эксплуатационный срок такого балкона должен быть не меньше, чем у здания, в котором находится ваша квартира.
Факт наличия балконного проема предлагает нам три основных способа объединения балкона или лоджии с основным жилым помещением.
Учитывая, что присоединенный балкон будет использоваться как полноценный элемент квартиры, то он сам должен быть капитальным. Требуется, чтобы он был установлен на капитальном каменном парапете, каркас самого балкона должен быть сварен из хорошего металлического уголка. Чем больше армирования – тем лучше.
Пластиковые и натяжные конструкции исключены.
Идеальным вариантом будет провести на присоединенный балкон электричество. Однако здесь появляются проблемы, связанные с тем, что стена между пристройкой и основной комнатой является внешней стеной. Поэтому проводить туда капитальную проводку, как и отопление, чаще всего не позволят. Если же туда требуется установить бытовую технику, то проводку для нее пропускают через металлическую трубку, которую вбивают в угол стены. Со стороны комнаты этот провод вставляется в розетку, а со стороны балкона ставится розеточный блок на 3 и более розетки.
Организовать освещение на балконе можно с помощью влагозащищенного светильника, или установить в оконном проеме изогнутые варианты, которые будут освещать направленным светом добавленное пространство. Чтобы не усложнять итак нелегкие строительные работы, можно проложить обыкновенный удлинитель, никаких специальных разрешений для этого не надо.
Выводы
Плюсов и минусов у этой затеи хватает. Это дело не на один день работ, только получение соответствующих разрешений занимает около года. Пакеты документов и проведение строительных работ требует немаленьких затрат. К тому же, необходимы знания технологии. Если есть желание отдать эту работу профессионалам, она будет выполнена быстрее и качественнее, но и окончательная сумма получится больше на 20-30%. Однако все затраты на такую идею кажутся мизерными в сравнении с выплатой ипотеки или кредита за новое жилье, к тому же, это самый дешевый способ безболезненно расширить жилую площадь.
В видео вы познакомитесь с различными оригинальными идеями перепланировки комнаты с балконом.
Как присоединить балкон к комнате, не нарушая закон: 5 хитростей и личный опыт
Когда с чиновниками договориться не получается, можно найти легальные лазейки
Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя
Фото: Елена Туленцева
Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.
Спросите разрешения соседей
Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.
— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.
Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.
Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.
Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно
Фото: Ирина Иманова / 74.RU
— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.
Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.
Не трогайте блок с батареей
В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.
— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.
Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая
По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.
Замаскируйте объединение
Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.
Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.
— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.
Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы
Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов
Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.
Согласуйте перепланировку
Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.
Перепланировка задним числом
По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.
— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.
Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.
Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.
Что делать, если вы решили увеличить жилую площадь квартиры за счет лоджии, балкона или коридора?
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).
Кроме того, при переустройстве жилых помещений не допускается в том числе (п. п. 11.1, 11.7, 11.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
Для увеличения жилой площади квартиры за счет лоджии, балкона или коридора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры.
Заключите договор о подготовке проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам (ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ). Организация или предприниматель, разработавшие проект, должны согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре).
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.
Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
Примечание. В г. Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Для этого собственник (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 2.6, 2.8, 2.10 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
Примечание. Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, в заявлении о перепланировке укажите ссылку на такой типовой проект. Типовые проекты перепланировки помещений в многоквартирных домах размещаются в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции (п. 2.10.5 Административного регламента N 508-ПП);
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Примечание. Отказ в выдаче разрешения о согласовании перепланировки можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке.
Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр (ст. 28 ЖК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
За внесение изменений в записи ЕГРП взимается государственная пошлина в размере 350 руб. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
При необходимости получения нового свидетельства о праве собственности размер государственной пошлины составит дополнительно 350 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).