как узаконить забор вокруг частного дома
Что делать, если забор соседа стоит не по кадастру. Инструкция
Зачастую собственники загородных участков выясняют, что сосед установил забор, заняв часть их территории. Возникает такая проблема или по вине владельца земли, или когда живущие рядом граждане встают на кадастровый учет в разное время. Однако независимо от причины отдавать чужому человеку часть своего участка никому не хочется.
Юристы разъяснили, что делать и куда обращаться, если соседский забор стоит не по кадастру.
Какой закон регулирует права соседей
Сложность определения положения забора между соседними участками состоит в том, что на данный момент в России не существует федерального закона о нормах установки заборов. «На сегодняшний день ограничения для межевого забора между двумя участками закреплены в Строительных нормах и правилах РФ (СНиП) № 30-02-97, утвержденных Госстроем, в нем прописаны высота и прозрачность забора, противопожарные нормы, а также санитарно-бытовые требования. Но они носят рекомендательный характер. Единственным законодательно закрепленным правилом в сфере защиты соседских прав и интересов является п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ «О недопустимости злоупотребления правами соседа». К сожалению, это правило зачастую игнорируется, что приводит к разногласиям и конфликтам между гражданами», — рассказала Виктория Данильченко, председатель московской коллегии адвокатов Виктории Данильченко.
Пригласите кадастрового инженера
Для начала необходимо выяснить, действительно ли сосед незаконно захватил территорию. Если границы участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру с заявлением о проведении межевания между участками, советует Алексей Гавришев, управляющий партнер AVG Legal. Он подчеркнул, что нередко после этой процедуры спор прекращается ввиду правильности установки забора. Если сосед не согласен, он также может пригласить независимого кадастрового инженера, который эти данные перепроверит и подтвердит, пояснила Татьяна Ананьева, руководитель отдела «Миэль».
Напишите заявление в Росреестр
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Если сосед против
Если же документально подтверждено, что местоположение забора не соответствует кадастровому плану, но сосед не желает добровольно устранить это нарушение, необходимо снова получить заключение кадастрового инженера, отметила Данильченко. Она разъяснила, что в этом документе обязательно должны быть указаны фактические границы, наложенные на кадастровые, где и будет видна площадь захвата, и дано заключение о варианте решения. Если и в этом случае полюбовно решить ситуацию не получается и сосед не согласен устранить проблему самостоятельно, то следует обращаться в суд.
Подайте иск в суд
После того как все перечисленные выше способы не убедили соседа устранить неполадки, необходимо подать исковое заявление в суд с требованием изъятия части земельного участка из незаконного владения, возложения обязанности перенести незаконно установленное ограждение. В таких ситуациях суд руководствуется пп. 2 п.1 ст. 60 Земельного кодекса РФ, который гласит, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, уточнила Ананьева. По ее словам, иски по таким делам не имеют срока давности. «При этом надо понимать, что без судебной экспертизы не обойтись. Это растянет судебный процесс, но расходы потом можно будет взыскать с соседа, так же как и расходы на адвоката», — резюмировал Гавришев.
Разрешение на строительство забора
Стремление оградить свою частную жизнь и обеспечить сохранность сада, огорода и другого имущества наводит на мысль возвести вокруг участка крепкую, надёжную ограду. Но строительство может затронуть интересы других людей.
Во избежание конфликтных ситуаций целесообразно согласовать такое действие с владельцами соседних домов и получить официальное разрешение на строительство забора.
Если для получения согласия соседей достаточно обсудить с ними ситуацию и достичь согласия за чашкой чая, то с местными властями дело обстоит иначе.
Они предъявляют к строительству ограждений вполне конкретные требования. И чем ближе к городу расположен огораживаемый участок, тем строже требования и контроль над их соблюдением.
Условия строительства забора в городе
Строительство вокруг участка в населённом городском пункте подпадает под формулировку «объект внешнего благоустройства» и регламентируется Градостроительным Кодексом РФ. Не всем понятно, нужно ли разрешение на строительство забора в этом случае.
На планируемое ограждение нужно разработать полноценный проект строительства и согласовать его в структурах государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) и градостроительства.
В состав строительного проекта для получения разрешения входит ряд документов:
Наличие утверждённого проекта строительства зачастую само по себе является достаточным основанием для согласования разрешения.
Действует разрешение на строительство забора 3 года (статья 62 Градостроительного Кодекса РФ). Если в течение этого времени строительство не начать, то по истечении срока придётся получать разрешение заново.
Условия постройки заборов в СНТ и коттеджных посёлках ИЖС
Строительство вокруг участков в посёлках садоводческих товариществ (СНТ) должно соответствовать Уставу товарищества.
В нём перечислены три вида заборов: передний, боковой и между участками. Для каждого обозначены отдельные условия.
Передний забор
Он ограждает участок со стороны улицы, может быть глухим и непрозрачным, высотой до 2,5 метров. Однако для ограждения с фасадной части дома могут применить требования соответствия архитектуре дома, наличия красивого внешнего вида и неприступности для непрошенных посетителей.
Прокуратура разъясняет установку ограждений на территории многоквартирных домов
В настоящий момент вопрос ограничения въезда на территорию многоквартирных домов поставлен на контроль прокуратуры в связи с участившимися случаями незаконного установления ограждений.
Многие устанавливают шлагбаумы, не получив официального разрешения службы государственного пожарного надзора, которая является главным ограничителем в этом вопросе.
В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок оформления права собственности на земельный участок установлен пунктами 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения запрещается самовольно
устанавливать дорожные знаки, светофоры, другие средства организации дорожного движения (в том числе шлагбаумы), создающие
помехи для движения. Установка шлагбаума должна быть разрешена администрацией города по согласованию со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД, коммунальной службой.
Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием. Этот пункт должен быть в решении обязательно, так требует п.6 постановления правительства Москвы № 428 «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».
В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств.
Согласно ч.З ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В соответствии с постановлением правительства Москвы от 02.11.2012 №614-1111 вопросы об освобождении земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе незаконно установленных заборов, осуществляется постоянно действующими Окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства. На основании решения окружной комиссии префектура административного округа принимает меры к сносу демонтажу некапитальных объектов (заборов, ограждений).
В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.
В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.
Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.
В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.
При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в соответствующие органы.
В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.
2. В муниципальный совет депутатов подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Совет принимает решение не дольше месяца (это отдельно законодательно оговорено) и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.
3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, согласно постановлению правительства, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.
Стоит отдельно отметить, что шлагбаумы демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы. О демонтаже будет сообщено заранее. В этом случае затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Сумма компенсации определяется на основании отчета независимой оценки.
В СНиП 2.07.01-89 говорится, что «при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям».
Согласно Кодексу об административных правонарушениях города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридических лиц — 20 тысяч рублей.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Разрешение на строительство забора: нужно ли его получать и договор с соседом
Строительство ограждения на своем участке производится с целью защиты собственности. Перед началом работы необходимо разобраться, нужно ли разрешение на строительство забора в месте расположения участка и какую изгородь можно поставить. Как правило, забор ставится точно по границе участка и от него отмеряют все нормативные расстояния для возведения дома и других строений. В сельской местности большие огороды часто вообще не ограждают. В черте города и на землях кооперативов высота и прозрачность заборов строго регламентированы.
Нужно ли разрешение на возведение ограды?
Требования к ограждению участка
Требования к строительству заборов разные в городе и сельской местности, на участках под ИЖС и в садовых товариществах (СНТ). В нормативах различают ограды:
Многообразие конструкций из дерева
Передняя изгородь может иметь высоту до 2 м, быть полностью непрозрачной, чтобы скрыть от посторонних частную жизнь владельцев. Забор от улицы часто является элементом архитектурного ансамбля жилого дома и двора перед ним. Изгородь должна гармонично сочетаться со строениями, создавать уют, красиво выглядеть со стороны дороги и быть неприступной.
Боковой забор, выходящий в переулок, строится по правилам переднего, если на него нет ограничений по прозрачности. Местные власти могут потребовать по бокам от узких проходов ставить ограды с прозрачностью 50 %. Это позволяет лучше освещать тропинку между дворами, исключает эффект аэродинамической трубы, когда сильный поток воздуха устремляется между глухими высокими изгородями.
Образец глухого монтажа
Забор от соседа должен быть не выше 1,5 м, иметь определенную прозрачность, поскольку рядом сад и огород, которые нуждаются в солнечном свете, ведь растения плохо развиваются в тени.
Требования пожарной безопасности не учитывают материал забора, только свободный проход с двух сторон и дистанцию для каждого вида строений.
Строительство забора в сельской местности
Владельцу участка в сельской местности достаточно иметь документы, подтверждающие право собственности на землю или договор на ее долгосрочную аренду. Забор возводится спереди и в пределах хозяйственных построек по бокам. Огораживать весь большой земельный участок, используемый под посадку овощей и зерновых культур, не обязательно.
Если забор сбоку делается сплошным или выше 1,5 м, то необходимо письменное согласие соседа. При уверенности, что претензий в дальнейшем не будет, можно ограничиться устной договоренностью.
В случае если чужие животные повредят растения на открытом огороде, ответственность за потери несет хозяин домашнего скота. Он должен следить за местом их выпаса и не пускать на чужую территорию. По периметру частных пастбищ рекомендуется ставить легкие ограды, чтобы животные не разбредались.
Нужно ли разрешение на возведение ограды в черте города?
Некоторые дачные кооперативы и садовые товарищества могут иметь свои требования к высоте, материалу и виду ограды. Все нормы должны быть прописаны в уставе и указаны на общем плане застройки участка.
Забор вокруг участка в черте города
При строительстве ограждений в городе необходимо получение разрешения на строительство, которое выдает надзорная архитектурно-строительная организация. Обращаться надо по месту нахождения земельного участка. Основанием для принятия решения служит проект, разработанный архитектурным отделом.
Его служащие проводят геодезические исследования, делают привязку к местности. В разрешении указывается расположение ограды относительно:
Общепринятые расстояния до объектов
Кроме точного размещения изгороди, в проектной документации указывается ее максимальная высота, прозрачность и материал.
Документы для оформления разрешения на строительство забора
Состав документов, которые могут потребовать в местном отделе архитектуры, может изменяться в зависимости от региона пребывания. Обязательный перечень, общий для всех:
От границы соседнего участка до дома должно быть минимум 3 м
Кроме сертификата, документами, подтверждающими право владения землей, могут быть завещание, дарственная и купчая. При заключении договора на длительную аренду земли от владельца должно быть разрешение на возведение забора и других построек. Эти пункты могут быть условиями договора аренды.
План вертикальной планировки участка
Вертикальная планировка включает в себя разрез дома с цокольным помещением, подвалами, 2 и более этажами. Если планируется строительство гаража, указывается наличие смотровой ямы.
На плане с прилегающими территориями указывается расстояние между забором и соседней постройкой, если участок рядом уже застроен. План можно получить в земельном отделе. На этом документе должны быть указаны все проходящие близко электрические и газовые линии, точки пересечения их с границей участка над или под землей.
Проект ограды
Проект забора может быть подготовлен владельцем участка самостоятельно, кроме привязки к местности. Она делается на основании общего плана застройки города. Чертеж будущей ограды делается с указанием всех размеров:
Схема строительства забора на участке
В обязательном порядке делается разрез с указанием количества поперечных лаг для крепления полотна, ширина стоек и фундамента.
К чертежу прилагается пояснительная записка с описанием материалов, из которых будут изготавливаться элементы ограды. В ней должен быть расчет прочности, который лучше сделают специалисты-проектировщики.
На общем плане указываются места пересечения забора с различными коммуникациями и то, каким способом будут устроены развязки.
При расположении ограды поперек склона надо учитывать сток дождевых и талых вод. Необходимо сделать отверстия в нижней части цоколя, или фундамент не должен подниматься выше грунта. Это должно быть указано на общем плане забора.
Схема ограды с уклоном на фундаменте
Кроме места расположения калитки и ворот указывается их вид: распашные или откатные, в какую сторону открываются.
Нормативные документы и причины дополнительных согласований
Все разрешительные документы, выдающиеся на строительство, реконструкцию и перепланировку, имеют срок действия – 3 года. Если за это время работы по капитальному строительству не начаты (не заложен фундамент), надо оформлять все сначала.
Схема монтажа основания и столбов
Действие документов можно продлить. Для этого в организацию, выдавшую разрешение, надо подать заявление не позже, чем за 30 дней до окончания срока действия документа. При продлении могут потребовать объяснения причин задержки капитального строительства. Для забора поставить только фундамент мало, его надо возвести полностью в течение указанного срока – 3 года.
Основополагающие документы для строительства ограждения:
Схема заливки ленты в соответствии с требованиями руководящих документов
Дополнительно к требованиям, прописанным в этих нормативных документах, каждый регион имеет свои. Перед оформлением всех документов следует в надзирательном органе уточнить перечень документов, требования к ним и порядок оформления.
При строительстве забора могут потребоваться дополнительные уточнения. Они касаются всех оград высотой более 2 м. Для участков, выходящих на трассы, требуется согласование с архитектурой при высоте изгороди от 1 м. Забор не должен ограничивать видимость водителям, проезжающим мимо по дороге.
Таблица основных правил по высоте
Новые наделы могут размещаться на пешеходных тропинках, в случае если они пересекают своими границами дорожки, проложенные людьми. В данной ситуации расположение согласовывается с отделом архитектуры. В разрешении должна быть указана незаконность расположения пешеходных дорожек или внесены корректировки в план земельного участка, изменена его площадь.
Забор между соседями
По нормативам забор от соседей сооружается высотой не более 1,5 м. Допускается возведение сплошной изгороди от переднего забора до конца дома или прилегающих к нему хозпостроек. Изгородь, проходящая по саду и огороду, должна иметь прозрачность 50–75 %.
Местное самоуправление может назначить свои нормы высоты и прозрачности, регламентировать применение легковоспламеняющихся и экологически вредных материалов.
Отдел архитектуры регламентирует только заборы, выходящие на дорогу или переулок – ограды, видимые с улицы.
Схема расположения объектов на приусадебном участке
Изменение высоты и прозрачности ограды с соседским участком согласовывается с его владельцем. Договор оформляется письменно до начала стройки изгороди между участками. Действует документ до момента смены владельца одним из участков.