как узнать узаконена ли перепланировка квартиры
Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?
– Где можно проверить, было ли выдано разрешение на снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией?
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:
Все отметки о переоборудовании жилых помещений в многоквартирных домах должны быть отражены в техпаспорте БТИ. А именно на страницах с поэтажным планом и экспликацией. Эти документы у продавца квартиры, как правило, уже есть на руках. Если на странице с поэтажным планом стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено», значит, перепланировка была произведена без разрешения, и вопрос о ее узаконивании остается открытым. На странице с экспликацией должна быть пометка с номером акта Жилинспекции о переустройстве помещений и датой его выдачи. Это говорит о том, что в квартире произведена перепланировка на законных основаниях, но не указано, какая именно. Чтобы узнать, какие именно выдавались разрешения и на что, нужно запросить указанный акт в Жилинспекции.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Подобные данные отражаются в техническом паспорте. Если у Вас есть этот документ, датированный более ранним сроком, то обратите внимание, стоит ли штамп «Разрешение не предъявлено». Если нет, то в перечне документов будет указано и разрешение, и его реквизиты, то есть где и кем было выдано. Затем, соответственно, можно обратиться в архив, либо в БТИ – у них также сохраняются данные в архиве.
Если такой информации нет, то уточнить можно только в БТИ, но это не будет являться истиной в последней инстанции: информация у них может как быть, так и нет.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Любая перепланировка сопряжена с предоставлением определенной документации. В частности, проект и разрешение на произведение перепланировки. Проверить, выдано ли разрешение на снос перегородки, можно на поэтажном плане, предварительно заказав сведения из БТИ, либо просто ознакомиться с проектом перепланировки.
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:
В случае, если снесена перегородка между комнатой и лоджией квартиры, можно запросить у собственника квартиры документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.
Если перечисленных документов полностью или частично нет, можно сделать вывод, что снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией собственник не узаконил либо не довел оформление перепланировки до конца.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как проверить законность перепланировки
Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.
Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?
Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.
Когда перепланировка незаконна
Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.
Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.
Если в квартире появился новый туалет
Особенно внимательно нужно относиться к перепланировкам с «мокрыми зонами»: кухнями и санузлами. Если на первом этаже такое еще допускается, то на любом этаже выше нельзя устраивать туалет над чьей-то спальней или любым другим жилым помещением.
Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами. Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.
С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.
Какие еще варианты бывают в жизни
Еще незаконную перепланировку может узаконить суд. Для этого собственник должен подать иск о том, что он хочет сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, и выиграть дело. Например, как это сделала женщина в Калининграде, которая разобрала перегородки, объединила прихожую и кухню и внесла другие изменения в планировку помещения. В этом случае дополнительная отметка в техническом паспорте не ставится, а собственник сразу должен представить решение суда.
Где взять технический паспорт
Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.
Важно помнить, что вообще любая перепланировка, любое изменение, даже самое незначительное, грозит вам и штрафом, и требованием все переделать за свой счет. А еще могут быть проблемы с продажей такой студии, потому что у покупателей тоже будут возникать вопросы о законности перепланировки. Если вы не готовы к проблемам — лучше не покупать эту студию.
Что делать вам
Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.
Согласовать самостоятельно вы ее теоретически сможете. Но нужно будет сделать проект, пройти экспертизу и еще потом доказать суду, что, хотя по строительным нормам так делать нельзя, ничьих прав это не нарушает и так можно жить. Это потребует средств и времени.
Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Все тайное станет явным: как узнать, была или нет перепланировка квартиры и узаконена ли она?
По закону изменение конфигурации квартиры в обязательном порядке должно быть согласовано с органом местного самоуправления. В связи с этим на практике нередко возникают ситуации, когда нужно точно удостовериться в том, что перепланировка, произведенная в конкретном помещении, узаконена в надлежащем порядке. Получить такую информацию можно несколькими способами, о которых подробно рассказано в настоящей статье.
Кому надо проверить: когда может быть полезной информация?
Информация о согласовании/несогласовании переустройства помещения может потребоваться в разных ситуациях. Такие сведения приобретают наибольшую актуальность в следующих случаях:
Ремонт соседей
Ремонт в соседней квартире это привычная ситуация во многих многоэтажных домах. Однако в данном случае встает вопрос о том, насколько законны изменения конфигурации помещения, производимые соседом. На практике нередко происходят ситуации, когда соседи производят перепланировку, не согласовав ее с компетентными органами. Это может повлечь за собой следующие серьёзные последствия:
Чтобы избежать появления перечисленных выше неприятных последствий важно еще на этапе начала ремонтных работ поинтересоваться у соседа, получил ли он соответствующее разрешение.
Покупка жилья
Еще одним случаем, когда обязательно нужно проверить законность произведенной перепланировки, является приобретение квартиры. Покупка недвижимости это весьма ответственный шаг, поэтому важно досконально все проверить, включая наличие разрешения на проведенную перепланировку.
Покупка квартиры с незаконным переустройством чревата следующими рисками:
Где можно узнать узаконены ли изменения планировки помещения?
Данный документ представляет собой чертеж квартиры, выполненный на основании обмеров, произведённых техником из Бюро технической инвентаризации. Здесь наглядно отражается конфигурация дверей, перегородок, окон в квартире, а также размещение сантехнических узлов.
Сделать вывод о том, что перепланировка сделана незаконно, можно по таким признакам:
Если же перепланировка была узаконена, то на третьем листе технического паспорта квартиры в разделе «Экспликация к поэтажному паспорту» будут указаны реквизиты (номер и дата) акта о произведенном переустройстве.
Как нужно проверять законность изменений?
Существует несколько способов, позволяющих получить точный ответ на вопрос о том, узаконено изменение конфигурации квартиры или нет. Речь идет о следующих мерах:
Каждый из перечисленных выше способов имеет свои особенности реализации.
Спросить лично у соседа/продавца
Один из самых простых способов получить интересующую информацию – лично обратиться к соседу (продавцу квартиры) с вопросом о том, узаконил он перепланировку или нет. Однако у такого варианта есть несколько минусов:
Таким образом, не всегда личное обращение к хозяину квартиры с вопросом о законности проведенной перепланировки может принести результат.
Обратиться в управляющую компанию
За получением такой информации можно обратиться в управляющую компанию, курирующую многоэтажный дом, в котором находится квартира.
Узнать в жилищной инспекции
Наиболее надежным способом, позволяющим получить точную информацию о законности, произведенной перепланировки, является обращение в жилищную инспекцию соответствующего региона. Для этого нужно подготовить письменный запрос, указав в нем точный адрес квартиры. Ответ придет в течение 30 дней (такой срок прописан в Законе РФ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).
Кроме того, чтобы сэкономить время можно записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и лично получить интересующие сведения о квартире.
Таким образом, в случае приобретения или же при проведении ремонта в соседней квартире, обязательно нужно поинтересоваться если ли официальное разрешение на реализацию запланированных изменений конфигурации. Проверить законность произведенной перепланировки помещения можно путем направления запроса в жилищную инспекцию или же через управляющую компанию. Также можно лично спросить об этом у владельца квартиры.
Как узнать, была ли перепланировка в квартире? Подробный разбор.
В данной статье мы расскажем, как узнать, согласована ли перепланировка в квартире или нет? И разберем этот вопрос посредством рассмотрения ситуаций, при которых нам это может понадобиться.
Один из самых распространенных случаев – это покупка квартиры.
Действительно, приобретение недвижимости для каждой семьи – большое событие, которое происходит не каждый день. И к этому процессу необходимо подойти со всей ответственностью.
Для того, чтобы понять, есть ли в приобретаемой квартире перепланировка или нет, достаточно сравнить план БТИ с первоначальной планировкой квартиры и текущую планировку квартиры. Если планировка квартиры один в один соответствует плану БТИ, то в данной квартире нет перепланировки.
Примеры планов БТИ без перепланировки, фото. 
Если же есть какие-то отличия от плана БТИ, то, соответственно, в данной квартире перепланировка есть. Вопрос, какая перепланировка в данной квартире и как ее согласовать, остается пока открытым, так как неизвестно, какие изменения были именно в этом случае.
Лучший из вариантов, это когда перепланировка в квартире есть, и ее можно согласовать. Но зачастую в данных квартирах присутствуют перепланировки, противоречащие действующему законодательству, и их согласовать нельзя.
Точный ответ относительно конкретного варианта могут дать лишь специалисты в сфере согласования перепланировок.
Если перепланировку не согласовать, то, соответственно, все понятно, ничего не сделать, так как к процессу согласования приступать бессмысленно. Если же перепланировка потенциально согласуема, то путь узаконивания ранее выполненных перепланировок зависит от проведенных мероприятий.
Поэтому для оценки перепланировки необходимо выслать план БТИ и «картинку» перепланировки в компанию, работающую в данной сфере деятельности, где вам объективно опишут ситуацию.
Возможно также записаться на прием к руководителю жилищной инспекции вашего округа, и разъяснение о вашей перепланировке вам будет дано от первого лица. Однако запись происходит не мгновенно, и вам придется ждать своей даты приема.
Вероятно, лучшим решением для точного понимания ситуации будет рассылка плана и описания перепланировки в несколько специализированных компаний. В этом случае будет информация из нескольких источников. И на их основании можно составить какое-либо точное представление о перспективах узаконивания работ.
Кроме того, бывают случаи, когда на плане БТИ уже отражена перепланировка и стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».
Этот штамп и значит, что перепланировка незаконная. Искать там надписи, типа «незаконная перепланировка», не нужно. Там стоит только штамп, как на примере, на второй картинке ниже. Почему используется словоформа «переоборудование», мы на знаем. Этот штамп ставится на все документы БТИ уже не первое десятилетие.
Кроме того, на третьей представленной картинке ставится также надпись «Квартира переоборудована без разрешения». Мы ее обвели красным прямоугольником. Здесь уже комментарии излишни, так как понятно, что перепланировка в квартире есть.
Пример плана БТИ с экспликацией, на которых отмечена незаконная перепланировка, фото.
Также есть еще один случай – узаконенная перепланировка.
То есть в квартире была проведена перепланировка, и она узаконена. Это также можно понять из документов БТИ. На первом и втором листах технического паспорта ничего не отмечается. А вот на третьем листе, там где табличка «экспликация помещений» (в техпаспортах нового образца экспликация помещений представлена, как правило, на 4 странице), над ней указывается акт о завешенной перепланировке с номером, который был выдан на основании разрешения на перепланировку. Мы его также обвели красным прямоугольником.
Из этих документов также сразу становится понятно, что в квартире когда-то была перепланировка, и она была согласована. Хотя если перепланировка была согласована до 2005 года, то на этом месте не обязательна надпись про акт о завершенной перепланировке. Там могут быть слова «префектура», «управа», «комиссия МВК» и т.д. То есть те органы, которые в разные годы выдавали разрешения на перепланировку и актировали ее.
Ниже вы можете видеть пример подобной отметки.
План БТИ и экспликация с узаконенной перепланировкой, фото.
Есть еще один вариант, при котором нам может понадобиться узнать, узаконена перепланировка или нет – речь идет о перепланировке у соседей.
Причин этому может быть множество. Конечно же, основная – это ремонтные работы, ведущиеся в данный момент. Но зачастую интересуют и работы проведенные ранее.
Где можно узнать, узаконены ли данные ремонтные работы, и есть или было на них разрешение:
Какие еще есть органы, которые могут дать нам интересующую информацию? Например, БТИ. В Бюро технической инвентаризации есть все необходимые данные. У них имеется акт о завершенном переустройстве, который пришел к ним из жилищной инспекции, и план БТИ, выданный собственнику после узаконенной перепланировки. Однако этой информацией они с вами не поделятся, так как она выдается только собственнику квартиры. Кроме того, вся эта информация приходит к ним уже после окончания перепланировки. И если она к ним дошла, то априори получается, что перепланировка узаконена.
На этом, по нашему мнению, источники получения информации исчерпываются, и больше где-либо каких-то сведений получить нельзя.
На самом деле, есть еще различные органы городского управления, например, Управа, Префектура, Мэрия. Но к ним обращаться по данным вопросам не имеет смысла.
Заявки, жалобы, информационные письма от граждан они принимают в рабочем порядке и каждый на своем уровне, однако напрямую за процесс перепланировки они не отвечают. Данный запрос они «спускают вниз», в профильный орган. А этим органом является жилищная инспекция, и уже она будет готовить ответ на ваш запрос. Поэтому, как мы уже описывали выше, вы напрямую самостоятельно за информацией можете обратиться в жилищную инспекцию.
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры
Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.
Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.
В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.
Что такое перепланировка и переустройство
Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.
Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.
Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.
Какая перепланировка считается незаконной
Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.
Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.
Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.
Таких решений по России наберется немало.
А если сделать перепланировку тайно?
Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.
Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.
Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.
Как проверить законность перепланировки
Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.
Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:
В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.
В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.
Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.
Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.
Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.
Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.
Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.
Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.
Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.
На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.
Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.
В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.
В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.
Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.
Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.
Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.
Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.
Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.
В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.
Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.