какие стены в сталинке несущие

Перепланировка квартиры сталинки

Многие жилые дома, построенные в предвоенный период, а также до середины 50-х годов прошлого века в народе принято именовать «сталинками». Строгого разграничения по годам для домов, относимых к сталинкам, нет, так как и в начале более позднего «хрущевского» периода продолжали возводиться дома по проектам предыдущих лет.

Все здания того периода объединяет материал несущих стен – это кирпич, и то, что большинство из них построено по индивидуальным проектам.
Лишь некоторые из домов, относимых к сталинкам, выполнены из блоков или имели каркасно-панельную конструкцию, но они считались в то время экспериментальными и строились в ограниченном количестве.

Фото экспериментальных сталинок:

Сталинки имеют неоспоримые преимущества в сравнении с массовой застройкой более позднего периода – в первую очередь высокие потолки и качественную теплоизоляцию наружных стен. Однако планировка квартир столь почтенного возраста часто не отвечает запросам сегодняшнего дня, и собственники задумываются при ремонте сталинки о перепланировке. Перепланировка в сталинском доме, как и любая другая перепланировка в квартирах, расположенных в дома старого жилого фонда, имеет свои особенности, о которых мы расскажем в этой статье.

Список документов для перепланировки в сталинском доме:

Порядок согласования перепланировки в сталинском доме и список документации ничем не отличается от согласования перепланировок в других домах.
Он включает в себя следующий комплект документации:

Это основной комплект документов.
Также возможны дополнительные документы/согласования по требованию жилищной инспекции. В зависимости от ситуации, это может быть например, согласование АО Мосгаз, если планируется перестановка газовой плиты, справка управляющей компании если затрагиваются общедомовые коммуникации, справка банка если квартира находится в ипотечном кредите, согласование Роспотребнадзора, если это нежилое помещение и т.д.

Перепланировки квартир в сталинских домах — все нюансы

К несомненным достоинствам большинства сталинок с точки зрения возможностей для перепланировки можно отнести отсутствие или незначительное количество несущих стен на площади квартир.

Однако, собираясь проводить изменение планировки квартиры, собственникам приходится учитывать особенности конструкций зданий, построенных более полувека назад. С наибольшими трудностями сталкиваются собственники квартир в домах, имеющих деревянные и смешанные межэтажные перекрытия.

Перепланировка в таких домах, даже не затрагивающая несущие стены, требует разработки технического заключения от организации, замещающей автора-проектировщика дома (на сегодня это ГБУ «Экспертный центр»). Для оценки состояния строительных конструкций, проводимой в рамках инженерного обследования, в домах с деревянными/смешанными межэтажными перекрытиями часто приходится выполнять масштабное вскрытие отделки стен и потолка.

Несмотря на то, что на перепланировку квартиры сталинки в домах с бетонными перекрытиями, технически выполнить проще, приходится учитывать другие ограничения, актуальные для домов этого периода:

Часто проблемы с перепланировкой в сталинском доме усугубляются тем, что капитальный ремонт проводился далеко не во всех домах и коммуникации в них изношены.

Так, например, чугунные канализационные стояки могут и вовсе иметь коррозионный износ близкий к критическому и разрушаться при любом воздействии.

Еще одно особенностью сталинок является то, что, несмотря на существующую возможность, узаконить перепланировку по факту, для квартир в старом жилом фонде намного сложнее.

Самовольно выполненная перепланировка в домах с деревянными и смешанными перекрытиями часто становится причиной появления трещин и возникновения аварийных ситуаций.

Анализ перепланировок выполненных без согласования показывает, что лишь в редких случаях получится узаконить такой ремонт без проведения определенного объема ремонтно-восстановительных работ.

Перепланировка сталинской квартиры — порядок согласования

Как мы уже говорили выше, сложность перепланировки в сталинке определяется составом работ и типом межэтажных перекрытий дома. Порядок согласования перепланировки квартир не зависит от этих обстоятельств и определяется единым регламентом, принятым постановлением Правительством Москвы №508-ПП. Комплект документов для согласования должен включать проект перепланировки, разработанный организацией с допуском СРО, и техническое заключение.

При устройстве проема в несущей стене или перепланировке в доме с деревянными/смешанными перекрытиями техническое заключение необходимо заказывать у замещающей автора организации – в ГБУ «Экспертный центр».
Для согласования перепланировки квартиры сталинки в МФЦ потребуется подать заявление, приложив комплект документов, включающий, помимо проектной документации, выписку из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).

Для квартир в ипотеке вероятнее всего понадобится разрешение банка на перепланировку.
В тех случаях, когда перепланировка затрагивает газовое оборудование квартиры, может потребоваться предварительно согласовать проект в Мосгазе.

Если согласование осуществляет представитель собственника, то потребуется доверенность, наделяющая его таким правом.

Варианты перепланировок сталинок

Возможностей для перепланировки квартиры в сталинском доме, как правило, больше чем домах, построенных в последующие годы.
Ниже мы приведем примеры проектов перепланировки сталинок, разработанных нашей организацией.

Перепланировка однокомнатной сталинки

Приведенный в качестве примера проект перепланировка однокомнатной сталинки, позволил выделить в квартире дополнительное помещение с источником естественного света.

Преимуществом этой однокомнатной квартиры было то, что площади кухни (2) и жилой комнаты (1) были достаточно велики. Кроме этого, в кухне присутствовали два окна, что и позволило проведение перепланировки с устройством дополнительного помещения.

Перепланировка сталинки на фото проекта:

Стена между комнатой и кухней не была несущей, располагалась под несущей балкой (ригелем), что позволило ее демонтировать. Отметим, что данный дом имеет бетонные перекрытия, что позволило нашей организации разработать проект перепланировки и техническое заключение о ее возможности.

Перепланировка 2 х комнатной сталинки

Пример перепланировки 2 комнатной сталинки можно считать более сложным вариантом, хотя и в этом случае несущие конструкции не затрагивались.

Данный проект перепланировки двухкомнатных квартир сталинки выполнен для здания 1951 года постройки, имеющего смешанные перекрытия.

Проект перепланировки разработали наши специалисты, а техническое заключение выполнялось организацией, замещающей автора.

В ходе работ в квартире вместо узкого коридора устроили просторный холл за счет площадей других помещений.

Перепланировка 2-х комнатной сталинки

Перепланировка двухкомнатной сталинки, относящейся к довоенному периоду, имела своей целью исправление недостатков первоначальной планировки, связанных с расположением входа в ванную комнату из кухни.

Дом имеет деревянные перекрытия, поэтому техническое заключение для перепланировки сталинки двушки заказывалось в ГБУ «Экспертный центр».

Проект перепланировки подготовили наши специалисты.

В ходе перепланировки объединили ванную с уборной, заделав вход из кухни. Кроме того, при перепланировке между санузлом и жилой комнатой вместо старой перегородки возвели новую, с эффективной звукоизоляцией.

Перепланировка 3-х комнатной сталинки

Перепланировка 3 комнатной сталинки выполнена в доме серии II-03, построенном в самом начале этапа типового домостроения – в 1953 году. Дом кирпичный, с межэтажными перекрытиями из железобетона.

Квартиру «распашонку» разделяет несущая стена, которую при перепланировке не затрагивали, тем не менее на площади квартиры удалось разместить два полноценных совмещенных санузла.

Кроме того, при перепланировке 3 х комнатной сталинки выполнили сужение существующего проема в прихожей и смонтировали несколько встроенных шкафов. Часть перегородки между комнатой и кухней снесли, заменив дверным блоком с плотным притвором, как это требуется при газифицированной кухне.

Перепланировка 4-х комнатной сталинки

Представленный проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в кирпичной сталинке был согласован нашей компанией по обращению собственника.

При перепланировке квартиры в доме 1954 года постройки с бетонными перекрытиями несущие элементы не затрагивались.

Большая часть мероприятий была направлена на изменение конфигурации жилой площади и устройство вспомогательных помещений, чтобы сделать квартиру визуально просторнее. Кроме того, были демонтированы подоконные блоки обоих балконов, что дало возможность установки дверных блоков с панорамным (французским) остеклением.

При перепланировке сталинок разработка проектной документации требует учета целого ряда специфических моментов, связанных с особенностями конструкции этих зданий.

Если Вы намечаете перепланировку квартиры в сталинке, наши специалисты, используя богатый опыт, смогут найти оптимальные решения.
На консультации, которая для Вас проводится бесплатно, мы сможем оценить перспективы согласования и реализации выбранных вариантов перепланировки.

Для разработки проектной документации у нас есть все необходимое – допуск СРО и многолетний опыт.

При необходимости мы сможем взять на себя согласование перепланировки во всех государственных инстанциях, так как самостоятельное согласование перепланировки в сталинках обычно сложнее, чем в типовых домах более поздней постройки.

Источник

Можно ли ломать стены в «сталинке»: мнение профи

Так, «сталинки» в большинстве случаев несерийные, построены по индивидуальным проектам, разрешение на перепланировку принимается тоже индивидуально и зависит от разных вещей – в том числе и от правоприменительной практики в конкретной жилинспекции. О том, что нужно знать о стенах в «сталинском» доме, рассказывает Андрей Лямин-Бородин.

Исходные данные

Сначала хорошая новость – как минимум большинство, а иногда и все внутренние стены в квартирах «сталинских» домов – ненесущие. Эти перегородки, как правило, возведены из досок, покрыты «дранкой» и оштукатурены. Что существенно расширяет возможности для перепланировки. При этом межэтажные перекрытия опираются либо на продольные несущие стены, либо на балки, лежащие на этих стенах. Балки выполняют несущую функцию и не могут быть демонтированы ни при каких обстоятельствах.

Очень часто комнаты в «сталинках» проходные, а ненесущие перегородки между ними позволяют менять их, перегородок, положение, не забывая о требованиях к жилым комнатам (наличие естественного освещения и соблюдение минимальной площади – 8 квадратных метров). Не перемещая перегородки, можно менять варианты проходов, закладывая одни дверные проемы и создавая их в других стенах. Это позволяет оптимизировать пространство с точки зрения расположения общей и приватной зон.

Ограничения

Плохая новость – не каждая ненесущая стена может быть снесена или в ней может быть создан проем – по крайней мере, без усиления. С течением времени (а времени с 30-х – 60-х годов прошлого века, когда строились «сталинки», прошло много), ненесущие перегородки могут принимать на себя часть нагрузки от проседающих перекрытий – становиться разгружающими.

Для того чтобы определить состояние перекрытий в конкретном доме и квартире, требуется техническое заключение о состоянии конструкций, которое будет включать в себя расчеты несущей способности. Если внутри квартиры есть несущие стены – демонтировать их точно не разрешат. Но можно получить разрешение на создание небольшого проема с обязательным усилением металлоконструкцией.

Таким образом, ненесущие перегородки, не принявшие на себя нагрузку перекрытий, демонтировать можно (а равно – устраивать и закладывать в них проемы), несущие – нельзя, за исключением создания небольших проемов, разгружающие – не полностью и с ограничениями, так как их разборка потенциально небезопасна.

Техническое заключение

Если проект не входит в перечень типовых, требуется техническое заключение о состоянии конструкций от автора проекта дома (п. 3.7 приложения 3 постановления правительства Москвы 508). Так как авторы домов сталинской эпохи недоступны, техзаключения изготавливаются государственной проектной организацией – ГУП Мосжилниипроект.

Техзаключение здесь заказать просто – через службу «одного окна», хотя и (относительно) дорого. Ждать тоже придется долго. Скорость можно сократить, но с повышающим коэффициентом – опять же дорого. Если в доме деревянные или смешанные перекрытия – без техзаключения обойтись не удастся.

Если перекрытия железобетонные и не планируется серьезных вмешательств, жилинспекция может его либо не затребовать, либо принять выполненное частной проектной организацией с допуском СРО. Если техзаключение показало, что ненесущие перегородки стали разгружающими и для их демонтажа/создания проемов требуется усиление перекрытий, заказывать проект нужно здесь же – у «автора» дома.

Если техническое состояние определено как работоспособное – появляется опция создания проекта в частной проектной организации с допуском СРО, что сэкономит время и деньги.

Полученное техзаключение, изготовленный на его основании проект, техпаспорт на квартиру и правоустанавливающие документы (список можно уточнить на портале госуслуг) подаются в районный центр «Мои документы» для последующей передачи в окружное отделение Мосжилинспекции.

Источник

Ремонт в сталинке: на что обратить внимание

Ремонт в сталинке отличается от ремонта в других домах советской постройки из-за особенностей конструкции зданий. Рассказываем, как правильно отремонтировать квартиру в доме, построенном по технологиям почти вековой давности.

Содержание

Особенности сталинок

Среди архитекторов и риелторов нет единого мнения о том, какие дома имеют право именоваться сталинками. Одни относят к ним только элитные высотки для номенклатуры, возведенные с 1930-х по начало 1960-х годов прошлого века, то есть большей частью в период правления Иосифа Сталина. Другие склонны причислять к сталинкам и двухэтажные домики, построенные в ту же пору для рабочего класса.

Однако есть ряд характеристик, по которым согласие достигнуто. Сталинки — это кирпичные дома с толщиной наружных стен не менее 50 см, несущими стенами между квартирами и высотой потолков около 3 м. Площадь жилья варьируется от 32 – 50 м 2 для однокомнатных квартир до 100 м 2 для четырехкомнатных.

Сталинки строили до Великой Отечественной войны и после нее. Довоенные элитные дома возводили по индивидуальным проектам. Постройки для рядовых граждан в серии тоже не объединяли.

Типовые дома начали строить после войны. Они отличались материалом перекрытий и расположением несущих стен. При капитальном ремонте важны именно эти данные: они понадобятся при решении вопросов о том, можно ли класть тяжелую бетонную стяжку, сносить внутренние стены. Эти данные мы свели в таблицу.

Ремонт полов

Полы ремонтируют сразу после того, как сняли старых настенные и потолочные покрытия и снесли перегородки. Работы разнятся в зависимости от того, из какого материала сделано межэтажное перекрытие — из деревянных бревен или железобетонных плит.

Деревянные перекрытия выдерживают меньшую нагрузку, чем железобетонные. Поэтому на них укладывают облегчённые стяжки. Деревянный пол вскрывают, удаляют шлаковую засыпку, которую время превратило в пыль. Чтобы вывезти это «добро» из большой квартиры, понадобятся 30 – 50 мешков. Соответственно в бюджете ремонта предусматривают расходы на вывоз шлака. Убирать из комнат также нужно будет снятую штукатурку, разобранные перегородки.

Затем проверяют лаги — деревянные брусья, на которых лежат доски. Если они подгнили или стали трухлявыми из-за жуков-древоточцев, их меняют. Лучше ставить лаги из сушеной лиственницы — она со временем делается прочнее. В любом случае бруски обрабатывают защитным составом от грибка и плесени.

Брус сухой строганный сухой, лиственница, сорт А, 45x70x2000 мм — 150 руб./шт., интернет-магазин «Евровагонка».

Между лагами засыпают керамзит с размером камешков 10 – 20 мм — он станет дополнительной тепло- и шумозащитой, впитает в себя излишнюю влагу.

Керамзит марки М250, фракция 10 – 20 мм, мешок 50 л — 80 руб., интернет-магазин Алексинского керамзитового завода (филиал в Москве).

На лаги укладывают влагостойкие гипсоволокнистые плиты. Они сделаны из гипса, в который добавлены волокна целлюлозы. Чтобы листы не разрушались от влаги, их на заводе пропитывают водозащитным составом.

Гипсоволокнистый лист «Knauf Суперлист ПК» влагостойкий 2500х1200х12,5 мм — 589 руб./шт., строительный гипермаркет «Изолюкс».

Используют также древесные OSB-плиты. Они прочнее гипсовых, но дороже.

Плита OSB-3, толщина 15 мм, размеры 1250х2500 мм — 1040 руб./лист, интернет-магазин «Строительный двор».

В ванных комнатах места, где плиты примыкают к стенам, защищают гидроизоляционной лентой. Поверхность листов обрабатывают гидроизоляционной мастикой. Финишные покрытия укладывают после того, как отделают стены и потолок.

В перекрытиях из железобетонных плит заделывают щели, затем укладывают рулонную гидроизоляцию.

Гидроизоляция рулонная «Линокром ТПП Технониколь», рулон 15 м 2 — 1395 руб./шт., интернет-магазин «Тико Строй».

На изоляцию кладут слой черновой керамзитобетонной стяжки. Керамзит повышает теплоизоляцию, защищает от шумов, снижает нагрузку на основание. В стяжке используют камешки размером 5, 10, 20 мм в равных количествах и удельной плотностью 600-700 кг/м 3 (марки М600 и М700), цемент марки не ниже М400, мелкий песок, очищенный от глины.

Портландцемент М400, 50 кг — 310 руб./мешок, интернет-магазин «Строй-Мир».

Стандартные пропорции компонентов для стяжки пола: цемент — 1 объемная часть, керамзит — 4 объемных части, песок — 3 объемных части.

Когда черновая стяжка высохнет, делают перегородки, протягивают электропроводку, штукатурят стены и потолок, затем заливают ровную финишную стяжку.

Финишная смесь Weber 3000, 20 кг — 550 руб., интернет-магазин «Мир Смесей».

Двухслойный «пирог» стяжки хорошо держит тепло, гасит звуки и позволяет укладывать самые капризные покрытия.

Ремонт стен

Наружные стены в сталинке кирпичные. Внутренние стены могут быть возведены из кирпича, гипсобетона или сколочены из деревянных досок — даже если это стены между квартирами, но не несущие.

Несущие стены всегда расположены между квартирами, поэтому внутренние перегородки сносят без опаски, что ослабнет опора перекрытий. Тем не менее, на снос нужно получать разрешение в жилинспекции. Новые перегородки возводят тоже по разрешению.

Штукатурку проверяют на прочность. Если она осыпается, отслаивается, ее реставрируют или снимают. Деревянные стены обшиты дранкой — решеткой из тонких реек, чтобы штукатурка лучше цеплялась. Разрушившуюся дранку снимают. При реставрации убирают отслоившиеся куски, обрабатывают поверхность грунтовкой глубокого проникновения, затем шпаклюют.

Штукатурить стены в сталинке — занятие затратное и хлопотное. Слой старой штукатурки составляет 5 – 10 см, поэтому при его удалении будет много шума, пыли и мусора.

Потом стены чистят от пыли и грунтуют. Новую штукатурку наносят, как правило, в 2 – 3 слоя, потому что стены часто завалены по вертикали и горизонтали. Оштукатуренные поверхности шпаклюют, шлифуют и грунтуют.

Экономный вариант — закрыть стены листами гипсокартона на каркасе из металлического профиля. Межквартирные стены обшивают гипсокартоном с повышенной звукоизоляцией. Они сделаны из сверхплотного гипсового листа, внутри которого помещено стекловолоконное полотно.

Гипсокартон Gyproc AKU-Line звукоизоляционный, 2500х1200х12,5 мм — 682 руб./лист, СТД «Петрович».

Гипсокартон шпаклюют на стыках, грунтуют и покрывают обоями, плиткой или красят.

Старые деревянные перегородки часто бывают «ходячими». Они двигаются, когда кто-то ходит по комнате, так как опираются на финишные покрытия. Подвижки также случаются, когда захлопывают двери или окна. Штукатурка на «ходячих» стенах трескается и отваливается. В таких случаях перегородки сносят и ставят новые из гипсокартона, пено- или газобетона.

Пеноблок 600х250х100 мм — 55 руб./шт., интернет-магазин «Стройка Агфа».

Блок газобетон YTONG D500 625x250x75 мм — 60 руб./шт., гипермаркет OBI.

Блоки газобетона имеют более точную геометрию, чем пенобетонные, поэтому их проще укладывать. На них лучше ложится штукатурка. Они плотнее пенобетона, поэтому прочнее.

Пенобетон легче и потому предпочтительнее для деревянных перекрытий. Кроме того, он не впитывает влагу: поры в блоках изолированы друг от друга, а газобетон они пронизывают насквозь. Во влажных помещениях его обрабатывают грунтовкой, забивающей поры.

Ремонт потолков

Если штукатурка осыпается, ее снимают. С деревянных перекрытий сдирают дранку, затем обрабатывают составом против грибка и плесени. В железобетонных плитах заделывают щели и трещины цементным раствором.

Далее возможны два варианта ремонта: оштукатуривание или монтаж потолка из листов гипсокартона, панелей, кассет, ПВХ-пленки.

Штукатурка потолков в трехкомнатной квартире растянется на месяц. Монтаж потолков из листов гипсокартона займет пару недель. Подвесной потолок из пластиковых или металлических панелей мастера смонтируют за 4 —5 дней, натяжной — за 2 – 3 дня.

Лист гипсокартонный влагостойкий Кнауф 2500х1200х9,5 мм — 299 руб./лист, интернет-магазин «Строительный двор».

Кроме сроков выполнения работ учитывают материал и состояние перекрытия. В старом доме неочевидных препятствий для реализации любого из способов может быть предостаточно, и обнаружит их только мастер. Решение о выборе варианта принимают по итогам консультаций со специалистом.

Ремонт коммуникаций и электропроводки

Системы водопровода, канализации, отопления и электрику проверяют обязательно. Их лучше заменить во время ремонта, чем потом, когда возникнет аварийная ситуация.

Водопроводные трубы меняют, если они ржавые и протекают на стыках. Взамен ставят металлопластиковые трубы — они монтируются проще, чем стальные, и служат дольше их.

Труба металлопластиковая Valtec, ⌀ 26,0х3,0 мм — 178 руб./м, интернет-магазин «Оптсантех».

Канализацию монтируют из пластиковых труб. Они легче чугунных, соединяются легко и быстро, не ржавеют, в них не накапливаются отложения солей.

Труба для систем внутренней канализации Rehau Raupiano Plus 50-150 мм — 130 руб./шт., интернет-магазин «ТеплоУютКом».

Чтобы собрать трубы в единую систему, надо знать диаметры, способы монтажа, понимать, какие понадобятся комплектующие. Без специалистов в таких работах не обойтись.

Какие провода выбрать, как их правильно развести по квартире, решит электромонтер. Самостоятельно выполнять такие работы не нужно — результат может привести к выходу приборов из строя или пожару.

Не забудьте про реновацию

Прежде чем затевать ремонт, надо выяснить, не подлежит ли дом сносу. Информация размещена на сайте «Реновация». Однако там есть оговорка, что этапы программы и сроки их выполнения окончательно разработают к концу 2019 года, то есть информация может измениться. Сама программа рассчитана на 15 лет. Значит, снести дом могут и в 2020 году, и в 2032-м.

В зависимости от этих сроков планируют вариант ремонта — капитальный или косметический. Возможно, штукатурку не следует снимать полностью, ограничившись ремонтом отдельных участков. Обшитые гипсокартоном стены по старой штукатурке, укрепленной грунтовкой, прослужат не менее 10 лет.

Если дом в программу сноса не входит, значит, он еще достаточно крепкий и, по мнению властей, еще послужит жильцам. В таком случае ремонт в квартире планируют, исходя из ее состояния. А жизнь дому в целом продлит капитальный ремонт здания, поэтому обновления в квартире не будут напрасны. Сроки указаны на сайте капремонта мэрии Москвы.

Источник