какие вопросы нужно задавать при сдаче квартиры

6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду

Читатели Т⁠—⁠Ж делятся сомнениями

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?

Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 Р в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.

Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.

Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.

Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.

Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.

Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 Р в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 Р в месяц.

Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.

За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 Р в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».

Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.

Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.

А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.

Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?

Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.

Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.

Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.

Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.

Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?

Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.

Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.

Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.

Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.

После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.

Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.

Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.

Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.

Насколько тяжело вам достанется эта квартира?

Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 Р ). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.

Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.

Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.

Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.

Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.

Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 Р в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.

Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды

Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)

«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))

Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))

Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.

Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет

Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.

Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах

Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.

Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика

Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.

Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года

Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.

Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.

Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.

Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)

Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.

Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит

Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы

900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет

Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.

Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути

чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.

Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.

Светлана, ну короче каждому своё))

Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации

Роман, не знаю, думаю, что причина в том, что с квартирами все так или иначе имеют дело с рождения, поэтому для многих этот инструмент понятнее. А разбираться в чем-то новом для многих лень, или страшно.
И заметьте, тут обсуждение про покупку квартиры под аренду. Для меня это сомнительный способ инвестиции. Другое дело, если квартира покупается на этапе строительства и после сдачи дома продаётся. С такой целью прибыль возрастает (при этом сам дом, локацию, застройщика тоже нужно уметь выбрать) и такой способ инвестиции мне близок.

Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты

Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.

Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.

В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?

Сейчас набегут с одной стороны мамкины инвесторы в индекс S&P и будут тыкать в его сотни процентов роста В ВАЛЮТЕ на долгосроке, а с другой мамкины ипотечники и гордиться как купили в ипотеку квартиру год назад за х, а сейчас похожа на сайте застройщика стоит N*x. Андроид vs Айфон.

Roman, а вы чей инвестор?

Интересно, а слышал ли автор о существовании в России не только Москвы и Петербурга? В других городах другая стоимость недвижимости и другая доходность!

А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?

Источник

Как сдать квартиру

Максимально выгодно и надежно

Сдача квартиры — это бизнес на все времена.

Всегда кто-то ищет квартиру в аренду, поскольку переехал из другого города, съехал от родителей или ушел из семьи. Поэтому, если есть лишняя квартира, ее можно сдавать: долгосрочно или посуточно — зависит от множества факторов.

Я сдаю квартиры в аренду в Пермском крае больше восьми лет, и за это время через меня прошли несколько десятков арендаторов. В этой статье я поделюсь опытом и расскажу, как сдать квартиру без проволочек.

Так ли выгодно сдавать квартиру

Люди, у которых появляется свободный капитал, нередко рассматривают жилую недвижимость в качестве инвестиций и как источник пассивного дохода. Кроме того, недвижимость исторически дорожает и предоставляет защиту от инфляции.

Однако давайте разберемся, так ли выгодно приобретать квартиру для сдачи. Сначала я приведу цифры, а потом расскажу про свой опыт.

С точки зрения долларовой доходности, покупка квартиры в России в последние 15 лет принесла инвестору колоссальный убыток, который вряд ли получится покрыть за счет аренды.

Как видим, исторически рубль обесценивается быстрее, чем растут цены на квартиры. Поэтому с точки зрения сохранения или приумножения капитала целесообразно было бы держать минимум 50% капитала в валютах и активах развитых стран — например, покупать еврооблигации или акции иностранных компаний. Это позволило бы нивелировать фактор девальвации рубля.

Кроме того, сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой цены на квартиры активно растут, а стоимость аренды — нет. Это видно на графиках ниже.

Доходность от инвестиций при этом резко упала.

Было: (30 000 Р в месяц × 10 месяцев) / 6 000 000 Р × 100 = 5% годовых.

Стало: (30 000 Р в месяц × 10 месяцев) / 11 000 000 Р × 100 = 2,73% годовых.

Срок окупаемости квартиры за счет аренды вырос с 20 до 37 лет — почти в два раза.

В этих расчетах мы берем 10 месяцев, а не 12, чтобы учесть дополнительные издержки: амортизацию квартиры, то есть затраты на ремонт и замену бытовой техники, простой квартиры в случае, если арендатор съезжает и не получается оперативно найти нового. Еще в эти издержки можно включить налог на имущество и НДФЛ с полученного от сдачи дохода.

Доходность 2,73% годовых в рублях, по моему мнению, очень маленькая. Это значительно ниже текущей ставки по банковским депозитам, которая составляет около 6%. И ниже текущего уровня инфляции — 3,48% с начала года и 6,01% за последние 12 месяцев.

Подводя итог, скажу, что многое определяется размером первоначальных вложений в квартиру и ее локацией. Если вам попадется вариант, при котором аренда будет давать свыше 5% годовых от первоначальных вложений, то есть трат на покупку квартиры и ее косметический ремонт, его стоит рассмотреть.

При сильно меньшей доходности ваши вложения будут окупаться многие десятилетия, а если считать в долларах — вероятно, вообще никогда не окупятся.

Как победить выгорание

Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня

Сейчас я бы не стал покупать квартиру для сдачи в аренду, потому что это не пассивный доход, как, например, облигации. Такой бизнес требует временных затрат, подчас существенных.

У меня был легкий старт, потому что в 2013 году я получил квартиру в наследство. То есть изначальных финансовых вложений у меня не было, и я зашел в этот бизнес с черного входа. Это была двухкомнатная хрущевка 48 м² в довольно убитом состоянии: ремонта там не было лет 20.

Я потратил около 90 000 Р на ремонт, но поскольку у меня не было опыта, то связался с самыми дешевыми строителями. Потом я сильно пожалел об этом: рабочие срывали мне сроки, пили, а качество страдало. Когда это мне надоело, я с ними расстался, доделывали уже другие люди.

За восемь лет, что я сдаю эту квартиру, мы уже несколько раз меняли сантехнику: она часто выходит из строя, поскольку дешевые смесители долго не живут. Еще пару раз менял унитаз, когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов.

Старую мебель тоже постепенно заменил на новую. Так, я купил шкафы, новую кухню и диван, кровать. Все обновки происходят за мой счет. Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы.

Несколько лет назад я захотел выровнять везде стены и сделать качественный ремонт. Но знакомый строитель сказал, что на ремонт я потрачу много денег, при этом хрущевка в цене при продаже не вырастет на цену затрат и ремонт не окупится.

Позже у меня появилось еще несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала полигоном, на котором я испытывал идею умного дома, — в однушке протянули полтора километра проводов.

Я сделал это, когда мое увлечение умными домами находилось на пике. Пытался понять, можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей.

Оказалось, что можно. Испытание временем это тоже прошло. И даже находятся люди, которые хотят жить именно в такой обстановке с умным домом и которые сами этим увлечены. Для них это бонус, а тем, кому это неинтересно, обычно все равно — есть и есть. Про этот опыт я уже писал статье о том, как собрать умный дом в квартире для аренды.

Сдача забирает у меня не так много времени. Иногда нужно пообщаться с соседями и успокоить их, если вдруг они звонят. Или отреагировать на потребности арендаторов, если вдруг возникнут. Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит: мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой.

Я не веду отдельного дневника доходности ни по этой, ни по другой квартире. В расчеты, например, я не включаю новый телевизор, который покупаю взамен старого. Или если сломался новый холодильник, его стоимость тоже не попадает в расчеты.

Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать: боюсь, что если учитывать абсолютно все до последней копейки, а еще мое затраченное время, то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное. Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%.

Кто может сдать квартиру

Можно ли сдать, если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.

Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка требуется, если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет, поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять.

Конкретные детали лучше заранее уточнить при заключении договора ипотеки. Более подробно этот вопрос освещен в нашей истории про ипотеку и аренду.

Если вы не единственный владелец. В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки. Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени.

Чем отличается договор найма от договора аренды

Договор найма жилья заключается, когда один человек сдает другому. Договор аренды — если один из контрагентов — юридическое лицо. Но в быту чаще употребляют понятие «договор аренды», даже если сдает обычный человек.

Если вы формально не собственник. Например, квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор. А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность, в которой будут прописаны ваши полномочия.

Квартира, купленная в браке и в совместную собственность, по закону считается общей, даже если по документам она оформлена на жену. Скорее всего, в этом случае доверенность не нужна.

Если квартира муниципальная (поднаем). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 Р в месяц. Однако если человек стоит на учете как малоимущий, он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 Р в месяц.

Государство заключает с гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. При этом он имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, если по договору соцнайма это разрешено.

В каких случаях сдавать. На мой взгляд, стоит сдавать квартиру, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, скорее, это бизнес, и немногие это понимают.

Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определенные обязанности, например:

При таком варианте можно жить в другом городе или стране. Но стоит учитывать пару моментов:

Если будете сдавать самостоятельно, есть тоже много нюансов.

Траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться. А значит, ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее.

Цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее.

В августе сдать квартиру проще, чем в начале года. Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье, а работники приезжают в город, чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков.

Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-трендам».

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

Контроль. Придется постоянно отслеживать коммунальные платежи и напоминать арендаторам, если они задерживают оплату. Периодически лучше сверять показания счетчиков, чтобы не остаться с огромным счетом за воду, и проверять расходы на электричество.

В Т⁠—⁠Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду.

Можно ли сдавать неофициально

Часто под неофициальной сдачей подразумевается отсутствие письменного договора, то есть устная договоренность. На самом деле неофициальная сдача — это когда собственник не платит налог с полученных доходов.

Когда владелец как физлицо получает доход от жильцов, он должен подать декларацию и заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Если он получает деньги от арендаторов в счет коммунальных платежей, то нужно уплатить налог еще и с этих сумм.

Если арендатор компенсирует эти расходы, выходит, что у собственника есть экономическая выгода, это тоже его доход. Но это работает, только если нет счетчиков. То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это компенсация за использованные ресурсы.

В Т⁠—⁠Ж уже была статья, как выгоднее всего платить налоги при сдаче квартиры. Самые выгодные варианты — стать самозанятым или приобрести патент. Вы можете прочитать, когда и в каком случае какой вариант лучше.

Ответственность. Если сдавать квартиру в аренду неофициально, по НК РФ предусмотрена следующая ответственность:

Если собственник получает более 577 000 Р в месяц и не платит налог, это может повлечь уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Такое возможно в случае сокрытия доходов свыше 577 000 Р на протяжении трех лет — для физических лиц.

Существует заблуждение, что если сдавать квартиру на короткие сроки, например до 11 месяцев, то можно не платить налоги. Но это не соответствует действительности. Сроки сдачи не имеют значения.

Ставка НДФЛ для всех резидентов РФ — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Декларацию надо подать за прошедший календарный год до 30 апреля следующего года.

Я считаю, что сейчас сдавать квартиру и делать все легально стало гораздо проще. Нет смысла прятаться и бояться, потому что есть возможность сделать все по закону.

Варианты сдачи квартиры

На долгий срок. Сдача квартиры в аренду на срок более 12 месяцев подразумевает, что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

На мой взгляд, если заключать договор на долгий срок, это накладывает определенные обязательства как на собственника, так и на арендатора. К тому же у арендаторов может в любой момент все поменяться: уменьшится доход или они захотят переехать. Тогда арендатору достаточно предупредить за оговоренный договором срок, и можно съезжать.

Собственник в этом случае должен подавать документы в официальные инстанции. Если обычно сроки аренды не такие длинные, то вряд ли стоит этим заниматься. Кроме того, это влечет дополнительный риск для собственника квартиры.

Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество, даже если несколько месяцев не платит за аренду. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия квартиранта.

Долгосрочные договоры аренды официально можно расторгнуть, только если арендатор не платил б oлee шести месяцев. И даже если добавить в договор пункт, что человек обязан выселиться, если он перестанет оплачивать, это будет незаконным. Самое простое в таком случае — договориться с арендатором.

Конечно, некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство, чем на цивилизованное ведение бизнеса. Про расторжения еще поговорим ниже.

На 11 месяцев. Самый распространенный вариант заключения договора. Большинство квартир сдаются именно на срок 11 месяцев, поскольку договор на такой срок не нужно регистрировать в Росреестре.

Если человек прожил в квартире 11 месяцев и все в порядке, то не нужно заставлять его съезжать — в этом случае заключается новый договор на 11 месяцев. Чтобы старый договор не расторгать, можно сразу включить в него пункт об автоматическом продлении. Ведь если по условиям договора, который заключался на срок менее года, договор продлевается автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется.

После этого отношения сторон будет регулировать новый договор аренды, который регистрации тоже не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года.

В своей практике я заключаю договоры всегда на 11 месяцев. При этом у меня редко кто остается в квартире больше года. Возможно, из-за возрастной специфики — как правило, у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет. Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится.

Посуточно. Сдача квартиры посуточно — это именно бизнес, так как занимает все ваше время. При должном подходе посуточная аренда — аналог отеля, но со своей спецификой.

В основном посуточно обычно снимают туристы, люди в командировке, любители вечеринок, любовники. Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать. Но на рынке посуточной сдачи весьма большая конкуренция. Более подробно об опыте посуточной сдачи мы писали в статье о том, как зарабатывать больше на сдаче квартиры.

Способы сдачи

Самостоятельно. Если вы готовы потратить время, чтобы составить грамотное объявление и сделать качественные фотографии, а еще больше времени — на показы квартиры, это ваш вариант. Он самый затратный по времени, зато позволяет познакомиться с рынком — узнать, какие люди интересуются вашей квартирой: студенты, семейные пары или матери-одиночки.

Например, в Перми на медицинском факультете всегда учится много иностранных студентов, которые ищут дешевые квартиры для аренды. Всем им нужна временная регистрация по месту пребывания и официально заключенный договор — потому что они его сдают в деканат своего факультета.

Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учет. Такой учет по месту пребывания не несет особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент, но не все про это знают.

Иностранных студентов также многие не готовы принимать из-за языкового барьера и культурных различий. Я на протяжении восьми лет сдаю две квартиры, в каждой из которых арендаторы меняются примерно раз год.

До такого квартиру не удалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике. Служба клининга, конечно, справилась в обоих случаях, хотя уборщикам пришлось трудно.

Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время, так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру, хотя он на показах обычно присутствует. Еще собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор.

Но риелтор ответственности не несет — он лишь сводит соискателя жилья с собственником.

Еще пять лет назад стандартным тарифом риелторов была месячная плата, но сейчас плата снизилась и колеблется в пределах 0,3—0,5 месячных плат. Собственник никогда не тратится на риелтора, потому что его услуги оплачивает арендатор.

Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости. Я сам могу разместить объявление и показать квартиру. К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему еще потом платить их мне.

Через доверительное управление. Такой услугой целесообразно пользоваться, когда сдаваемая квартира довольно дорогая.

Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании. Еще эта услуга может быть интересна собственнику, который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну. Мы уже писали про это.

В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует, поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди: они присматривают за квартирой вместо хозяина.

Законодательное регулирование

Договор аренды или договор найма. Обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья, — когда один человек сдает квартиру другому. На самом деле договор аренды заключается только в случае, когда человек заключает договор с организацией.

Например, в 2017 году я сдавал квартиру на 11 месяцев компании или фирме, чтобы там проживали двое сотрудников. Со мной заключался договор аренды жилого помещения.

Сдавать организации квартиру надежнее: это и большие сроки сдачи, и оплата без задержек. При этом требуется соблюдать чуть больше формальностей: так, если вы договорились о том, что коммунальные платежи за квартиру вам возмещают, придется собирать платежные поручения на оплату и предоставлять в бухгалтерию предприятия.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Повреждение имущества. Повреждение может произойти неумышленно: например, протекут трубы и это испортит ламинат. Еще квартиру могут затопить соседи, или холодильник может сломаться от старости — арендаторы тут ни при чем. Такие последствия собственник расхлебывает за свой счет.

В вопросе повреждения имущества есть два момента.

Первый касается амортизации — когда техника, мебель и инженерные коммуникации со временем приходят в негодность. На это нужно закладывать бюджет: периодически делать локальный ремонт и раз в 10—15 лет — капитальный. То есть в своих расчетах прибыль с аренды можно смело уменьшать на 5—10% — в счет амортизации. Честно сказать, я никогда не проводил таких расчетов.

По закону арендодатель обязан за свой счет только делать капитальный ремонт переданного в аренду имущества. А арендатор, который пользуется этим имуществом, — поддерживать его в исправном состоянии и за свой счет делать текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако исторически именно арендодатель платит за замену унитаза или начавшего течь крана. Если не хотите этим заниматься, укажите это сразу в договоре.

Второй момент касается случаев, когда имущество испорчено по вине арендатора: например, он сломал стул, испачкал обои или поцарапал мебель. Собственник может возместить свои убытки за счет залога.

А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении, то истребовать через суд. Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент, когда стороны заключали договор, — чтобы потом доказать факт порчи имущества.

Чтобы судиться с арендатором, нужны нервы, время и определенный склад характера. Я, например, всегда стараюсь уладить вопрос мирным путем, а если не получается — мне проще забыть о ситуации и двигаться дальше. Ведь на судебной тяжбе и простое квартиры можно потерять гораздо больше.

Субаренда. Иногда на собственников выходят агентства, которые занимаются субарендой. То есть вы заключаете договор с агентством, оно ежемесячно платит сумму аренды, но при этом сдает квартиру посуточно.

При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов.

Проживание большого количества жильцов. Бывает, что в договоре прописывается, что проживает два человека, а по факту в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Из-за этого быстрее изнашиваются коммуникации и имущество, а также могут быть жалобы со стороны соседей.

Чтобы контролировать количество жильцов, лучше периодически проверять квартиру. Я прихожу, может быть, раза три за год, но я внимателен к деталям. Сразу видно, сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры. Ведь главное — не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов.

Противоправные действия арендаторов. Если собственник не будет контролировать арендаторов, в его квартире, например, может появиться притон. И будет ли нести ответственность владелец, зависит от того, знал ли он, что происходит в квартире, или нет.

Допустим, арендатора арестовали, а когда пришли обыскивать квартиру, выяснилось, что он хранил там наркотики. В зависимости от веса находки возбудят либо административное производство, либо уголовное дело. Во втором случае допрашивать будут в том числе и владельца квартиры и устанавливать, знал ли он о притоне и помогал ли его организовывать.

Чтобы такого не произошло, рекомендуется периодически устраивать проверки квартиры, а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных — об этом ниже.

Счетчики. Существует риск, что арендаторы съедут, а потом обнаружится, что фактические показания счетчиков не подавались полгода или год. Поэтому стоит следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, а также время от времени сверять показания счетчиков.

Я собрал в одной из своих квартир умный дом, чтобы не беспокоиться о показаниях. В остальных квартирах я прошу периодически сбрасывать показания счетчиков через мессенджеры.

Подготовка квартиры к сдаче

Ремонт и мебель. Хороший ремонт обходится дорого, ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов. А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника. Поэтому в большинстве арендных квартир оставляют бабушкин ремонт.

Таким образом, когда вы планируете сдавать квартиру, не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи». Главное — всегда оценивать, как быстро окупится то или иное вложение.

Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ершики.

А также заказываю генеральную уборку, включающую очистку окон и стирку штор.

Вряд ли это станет решающим фактором, но определенно улучшит первое впечатление. Уборка также сразу видна, даже если ремонт простой, — все отмечают чистоту. Правда, эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру, если арендатора за это время найти не удалось.

Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать, требуются навыки. Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома.

Обычно чем ближе к центру города, тем дороже. Метро и транспортная доступность также существенно влияют на стоимость. Следующий шаг в оценке — год постройки дома и планировка квартиры. Чем лучше проект квартиры и чем современнее дом, тем арендная плата выше.

Фотографии квартиры. Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.

Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами.

Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.

Как найти квартирантов самостоятельно

Главное, о чем хочется сказать, — не каждый квартирант подойдет. Не стоит сдавать квартиру первому, кто откликнулся на объявление. Присмотритесь внимательно к человеку, это поможет избежать множества проблем. Если есть сомнения в адекватности человека, проще отказать и дождаться подходящего кандидата.

Способы поиска. Самый простой и быстрый способ — разместить объявления на популярных площадках, например «Авито» или «Циане». Популярность того или иного сервиса зависит от региона. Еще можно обратиться к риелтору.

Как правильно составить объявление. Размещение объявлений на любом сервисе начинается с того, что заполняется подробная информация о квартире, включая ее общую площадь, жилую площадь, то есть без санузла и кухни, и другие формальные параметры.

Важно подробно заполнить информацию, ведь многие люди в поиске используют фильтры. Если какой-то критерий для вашей квартиры не заполнен, объявление в таком случае не отобразится.

Например, если к квартире прилагается закрепленное парковочное место, а вы не указали это, ваше объявление пропустит потенциальный арендатор, который ищет жилье с возможностью парковки автомобиля.

Важно и текстовое описание квартиры, хотя моя практика показывает, что половина людей его не читают: когда они звонят, то задают вопросы, ответы на которые указаны в объявлении.

Вот шаблон одного из моих объявлений на «Авито», включая эмодзи:

🏠 Что? Двухкомнатная квартира с мебелью, стиральной машиной, холодильником, телевизором и другими атрибутами комфортного проживания.

📍 Где? Улица Ленина, дом 48, район гипермаркета «Зорька». В пяти минутах ходьбы от метро «Сокол» и остановки «Парковый».

💶 Сколько? 29 999 Р в месяц + оплата коммунальных услуг. Возвращаемый залог — половина месячной суммы.

🤖 А еще? Система умного дома для дистанционного управления освещением и автоматического снятия показаний счетчиков. Выключите весь свет в квартире одним нажатием на кнопку!

🕜 Когда? Заселение возможно уже сегодня, звоните по указанному номеру!

🔇 Условия? Не шумим, когда живем:)

Как правильно показывать квартиру. Недавно я слышал мнение, что разумно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время, назначив удобный для себя день показа. Возможно, в этом что-то есть.

Я теперь никогда не показываю квартиру в день звонка, так как часто сталкивался с тем, что человек просит показать квартиру срочно — и просто не приходит на встречу. Сейчас я всегда переношу показ на следующий день и прошу позвонить мне за час до этого. Часть людей при этом пропадает, но те, кто перезванивает, приходят наверняка.

Как проверить квартирантов. Потенциального квартиранта имеет смысл заранее проверить по открытым базам данных. Так вы избежите ситуации, когда заключаете договор с человеком, который выдает себя за другого.

Помимо этого, стоит проверить, есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими людьми и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать, что он заплатит вам. Его желание платить может неожиданно закончиться, а тут уже и до конфликта недалеко. Я предпочитаю этого избегать, тем более базы открыты, и закон не нарушается.

А еще важно просто пообщаться с человеком — посмотреть, насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр. Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает, вряд ли стоит с ним вести дела.

Заключение договора

Типовой образец. Я не юрист, но считаю, что стоит максимально подробно и достоверно зафиксировать все нюансы: когда и в каком размере переводится арендная плата, кто оплачивает квитанции и подает показания счетчиков, какая мебель и в каком состоянии находится в квартире.

Это стоит также сделать, чтобы не забыть о том, на каких условиях заключался договор. И спустя месяцы не столкнуться с непониманием — у вас уже все прописано на бумаге.

Получение обеспечительного платежа. Его еще называют гарантийным платежом или залогом. Это сумма, которую арендатор оставляет собственнику в качестве компенсации на случай порчи имущества или неуплаты за аренду.

Правда, если ремонт и мебель в квартире обычно стоят несколько сотен тысяч рублей, то залог, как правило, — половина арендной платы. Этого может не хватить в случае серьезных повреждений квартиры. Именно поэтому стоит обратить пристальное внимание на адекватность арендаторов.

Иногда арендаторы просят рассрочку на залог — тут дело каждого, соглашаться или нет. Я обычно отказываю, ведь сумма небольшая, и если человек не может заплатить сразу, возможно, у него и дальше будут перебои с финансированием.

Передача квартиры. Передача квартиры происходит по акту приема-передачи, где с разной степенью дотошности описывается состояние квартиры. В большинстве случаев это просто шаблон из интернета, где ничего толком не прописано. Я не поддерживаю такую позицию и выступаю за фиксацию на бумаге текущего состояния квартиры.

Обычно сразу после подписания договора собственник получает залог и оплату за месяц вперед, а арендатору передаются ключи от квартиры. Еще я провожу небольшую экскурсию: как пользоваться бытовой техникой, какие есть вещи в квартире и для чего их можно использовать и так далее.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Главное — соблюсти баланс навязчивости и контроля. В основном это зависит от собственника. Я стараюсь поддерживать доброжелательные отношения с арендаторами: не даю никаких указаний и не предъявляю жестких требований. Но если их просьбы превышают разумные пределы, я попрошу людей на выход.

Например, однажды я планировал сдать квартиру трем иностранным студенткам. Мы заключили договор, они внесли оплату, и я передал им ключи, а еще сделал арендные каникулы до даты их заселения.

Дополнительно мы согласовали список вещей, которые я должен обеспечить к их заезду. Но буквально каждый день от них стали исходить новые просьбы: купить кофемашину, овощерезку, еще одну кровать, переклеить обои в комнате и так далее. В итоге до даты их заезда я расторг договор и вернул им деньги.

Обычно, если есть какие-то вопросы, я всегда стараюсь решить их самостоятельно или с привлечением специалистов. Например, засорился унитаз — зову знакомого сантехника. Ведь арендаторы часто не хотят сами даже поменять перегоревшую лампочку — просто не обращают на нее внимания.

Обязательно ли регистрировать жильцов. Временная регистрация — это временная прописка по месту пребывания, то есть там, где человек временно проживает в текущий момент.

Обычно я предлагаю эту опцию как отдельно оплачиваемую услугу. К тому же она дается не на время действия договора, а на оплаченное за прописку количество месяцев.

Если у вас нет желания никого временно регистрировать, скажите, что услуга стоит один усредненный ежемесячный коммунальный платеж в месяц, — большинство желающих сразу пропадет. А если они соглашаются — берете оплату вперед на определенное количество месяцев и идете регистрировать на этот период.

Что касается капитального ремонта, то взносы на него обычно платят арендаторы в рамках коммунальных платежей. Это также прописывается в договоре аренды.

Как получать арендную плату

Если сдавать квартиру официально, то совершенно не важно, каким способом получать арендную плату: можно наличными и по безналу. Если собственник оформлен как самозанятый или ИП, надо пробивать чеки через приложение, но это актуально только для НПД. Если как физическое лицо — тогда можно выписывать расписку.

В каких случаях можно увеличить арендную плату. Я ни разу не повышал плату, пока у меня жил один жилец. Но жильцы у меня жили обычно меньше года, поэтому цена не так сильно менялась за это время. Зато цена для разных жильцов колебалась постоянно — как в сторону увеличения, так и уменьшения.

В качестве причины повышения арендной платы всегда можно брать статистическую информацию об инфляции на сайте Росстата и показывать, насколько вырос общий уровень цен.

Нужно ли сообщать куда-то о том, что сдал квартиру. Если квартира сдается на срок менее 11 месяцев, никуда сообщать об этом не требуется. Если срок превышает 12 месяцев, надо регистрировать договор в Росреестре.

Следующий важный шаг — задекларировать полученный доход. Но это нужно сделать уже в следующем году, не позднее 30 апреля, если не платишь НПД.

Как платить налоги. Регистрироваться в качестве ИП или самозанятых не обязательно, но вполне вероятно, что в плане уплаты налогов один из этих статусов будет выгоднее. Мы уже разбирали этот вопрос в статье о том, как выгоднее платить налоги.

Расторжение договора

Инициаторами расторжения договора могут быть как хозяин, так и арендатор. Только нужно заранее предупредить об этом — обычно за 30 дней.

В некоторых случаях по договоренности с арендатором можно выселить его и раньше, вернув деньги за неиспользованные дни месяца, — обычно конфликта в этом случае не возникает.

Однако бывают и сложные ситуации, когда, например, арендатор не платит за квартиру и не съезжает. В этом случае собственники квартир часто занимаются самоуправством: меняют замки и выставляют вещи в подъезд. Я предпочитаю обо всем договариваться мирно.

Перед возвратом залога всегда стоит внимательно проверить исправность и сохранность всех вещей, чтобы не получилось, как в этой истории с шаловливым котиком.

Как сдавать квартиру без проблем

Polina, вот что скажу:

Поэтому только сам либо такой же как ты кремень.

2. Облигации в отличие от квартиры в цене не растут + могут дефолтнуться на всю сумму. Поэтому, решать, конечно, Вам, но лучше бы было двинуться куда-то в другую недвижку, которая более удобна в надзоре и эксплуатации.

50%. А от облигаций вы как дали 100 р. в долг, так и получите их же + 3-5, редко выше %-ов. ПРироста капитала в этом инструменте не будет по определению.

Polina, спасибо за ваш комментарий.

Mikhail, а местные как тогда? Это сезонно?

Сгущу еще краски. Аренда не то, чтобы не будет расти, но собственники могут начать получать еще меньше, если не произойдет что-то невероятное.

1. Скоро начнут вводиться в экплуатацию дома, кулпненые в ипотечном буме 2020 года. Это очень много квартир и соответствено много предложения, что может привести к падению цен.
2. Государство берется за обеление найма жилья. Собирается вводить агрегатора с обязательной регистрации договора в этом онлайн сервисе и прочие радости бюрократии. То есть платить налоги придется всем. Здесь может быть 2 варианта: 1) Аренда вырастет в соответствии с налоговой ставкой (то есть хозяева просто пойдут на принцип и поднимут цены на 4-13%) или 2) Арендодатели возьмут этот расход на себя, то есть потеряв в доходности еще.
3. Каждый год ЖКУ поднимается на примерно 5%
4. Неизвестные перспективы российской экономики, при которой доходность населения все падает и падает. Последнее 10-ти летие продемонстрировало, что планирование на долгий срок у нас невожможно.

Артур, обеление это да.

Считаю что если и сдавать, то только посуточно и минимум на 3+ дня, иначе это экономически невыгодно: сдавая на 1-2 дня или на несколько часов — вы либо оплачиваете клининг, что снижает маржу, либо тратите 2-3 часа на приемку и уборку из личного времени, а это работа без выходных и больничных. Ну или как вариант — заниматься сдачей треш-квартир откуда арендаторы сбегают сами, а после нет необходимости делать уборку т.к. следующие тоже сбегут в ужасе от грязи.

За эти выходные мы сменили 3 квартиры и нарвались на все 3 типа арендодателей. Первая квартира была типичный треш — все прокурено и насколько грязно что не хотелось пускать собаку на пол, кухня существовала только формально, посуда была липкая и с остатками еды, а столовых приборов не хватало даже для двоих, но пришлось остаться ночевать т.к. было 9 вечера и мы 13 часов провели в машине, оплатили одну ночь и как проснулись сбежали. Вторая квартира — типичное агентство с посуточной арендой и собственным штатом уборщиц, думали уж там то будет чисто. было условно чисто, ужасный мягкий матрас, словно лежишь в гамаке, на кухне всего одна кружка, нет даже крючков для полотенец, как собственно и всего два полотенца для тела и все — ни полотенца для рук, ни для лица, ни кухонного полотенца, потертая мебель и неработающий роутер, на утро снова пришлось сбегать бросив ключи в почтовый ящик и переселиться в третью квартиру. В третьей квартире нас встретила лично владелица, свежий простенький ремонт, все чисто, опрятно и есть все необходимое для жизни дольше чем на одну ночь, идеальный вариант для нас чтобы пожить неделю-другую, НО — хозяйка квартиры лично драила ее два часа. Такие квартиры идеальны для арендаторов, но как бизнес-модель — крайне неустойчивая схема т.к. полностью зависит от внимания и времени арендодателя.

d1mmmk, спасибо за описание вашего опыта.

Сдаю квартиру уже 16 лет. Долгосрочно. Был жилец, который прожил 10 лет. Я за стабильность. Покупать квартиру под сдачу сейчас крайне не выгодно.

Дмитрий, сейчас согласен.

Sergey, как-то у вас срок экспозиции великоват? Или я неправильно понял. С 2011 по 2021 годы?

Михаил, я ее для себя приобретал, но недавно из страны уехал. И между вариантами сдавать и продавать без сомнений выбрал второе.

Sergey, через посредника это сложно, согласен.

Михаил, да проблема то основная не в посреднике. Основная проблема в том, что это рублевой актив который дорожает медленнее чем дешевеет рубль. Даже при сдаче без посредника гораздо выгоднее недвижимость продать и вложить эти деньги в североамериканский рынок.

На мой взгляд, для обывателя модель при которой сдача 1 или 2 квартир оправдана то это их последующая эксплуатация через 3-5 лет (пример, купили для себя, но пока не переехали, купили для переезда на пенсии и пр.).
Во всех остальных случаях лучше иначе распорядиться временем и деньгами.

Михаил, верно. Если бы это было выгодно, то арендные дома заполонили бы России и тем более Москву. Но для РФ арендные дома (когда все квартиры в жилом доме под сдачу) это какая-то диковинка неизвестная.

Артур, но многие мечтают сдавать пару квартир и ничего не делать 😱

Граждане, сбавьте тон дискуссии

Купила однушку в привлекательном для сдачи районе за 2500 тыс. 7 лет назад, чтобы вложить имеющуюся сумму денег. Все эти годы сдавала почти без перерывов, лишь раз делали небольшой ремонт и в начале купили мебели тысяч на 20. Итого за эти годы получено около 900 тыс, если вычесть ремонт и пару-тройку месяцев простоя, и сама квартира подорожала примерно на столько же. Выгодная инвестиция, я считаю.
Даже если сейчас подорожавшую продать и положить под 6%, то выгода будет на 2-3 тысячи в месяц больше. Того беспокойства, не случиться ли что с банком, они явно не стоят.

Natalia, просто можно удачно войти на рынок недвижимости, а можно и нет. Заранее ведь неизвестно.

1. По ценам на квартиры и их аренду.
Автор сравнивает разные несравнимые вещи. Расчёты в РФ (и ценник подавляющего большинства товаров и услуг) ведётся в рублях. До

Источник