камерный жилой комплекс что это
Госдума ввела в России новые категории жилья. Что это значит
Госдума России в третьем, окончательном чтении приняла закон, который вводит поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, сообщается на сайте нижней палаты парламента. В законодательстве появятся две новые категории жилья — «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».
До вступления нововведений в силу (намечено на март 2022 года) в законодательстве остаются только три вида категорий жилья: жилой дом, квартира и комната. Для того чтобы установить правовой статус таких объектов, как таунхаус, лейнхаус или дуплекс, собственникам пока приходится обращаться в суд.
Принятый закон устраняет этот пробел: блокированные дома можно будет поставить на кадастровый учет и регистрировать права на них как на здание с назначением «жилое». Нововведение также исключает участие домов блокированной застройки в программах капремонта.
«Создается понятный и прозрачный правовой механизм. С одной стороны, это будет способствовать развитию малоэтажного жилищного строительства, а с другой — позволит не допустить появления новых проблемных домов и обманутых дольщиков», — прокомментировал новый закон глава Госдумы Вячеслав Володин.
Мнение участников загородного рынка
«Требования закона — минус для застройщика»
Воронцова Наталья, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family:
— Законодатель закрепляет требования для ввода индивидуальных домов в границах многоквартирного жилого комплекса (МЖК) только в составе МЖК. Это требование закона является минусом для застройщика, так как готовые дома будут дожидаться ввода в эксплуатацию всего состава МЖК (или этапа), возможно, без, например, отопления, что может губительно сказаться на состоянии домов.
Важный момент — и то, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком дольщику по этому закону происходит только:
«Закон стимулирует рынок загородного жилья»
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Я приветствую данную инициативу и считаю, что принятие законопроекта простимулирует рынок загородного жилья. Отсутствие четкой законодательно определенной нормы в отношении таунхаусов останавливало от их строительства многие компании, и нашу в частности.
У населения нет возможности тратить большие суммы на строительство дома, а потребность в собственном доме есть, и она значительна. Средний располагаемый бюджет клиента сейчас составляет около 10 млн руб. Именно поэтому люди обращаются к ипотеке на строительство, так как приобретение готового дома требует большего бюджета.
Четкое определение дома блокированной застройки и порядка его ввода в эксплуатацию расширяет возможности домовладельца и закрепляет его обязанности и права. Закон расширяет и стимулирует рынок загородного жилья. При четком определении дома блокированной застройки мы сами выйдем на рынок таких объектов.
В конце ноября председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин предложил включить в программу расселения аварийного жилья дома блокированной застройки. По его мнению, это сделает условия расселения аварийного жилья в стране более справедливыми.
Камерный формат: проблемы и перспективы малоэтажного жилья
Устав от огромных высоток, люди стремятся переселиться в коттедж, таунхаус или хотя бы квартиру в невысоком доме. Этот формат активно развивается сейчас в России, однако не без проблем. Mesto.ru представляет аналитику по малоэтажному жилью, его проблемах и перспективах.
Что берем?
Загородная альтернатива городской квартиры – это, прежде всего, таунхаусы с хорошей транспортной доступностью (около 12% сделок по загородному жилью) и квартиры в малоэтажных домах (около 26% сделок). По данным экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», средний бюджет сделки по таунхаусам составляет 6,8 млн рублей. Что касается квартир в домах на 4-6 этажей, то покупателей чаще всего интересуют небольшие одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40-60 кв. м по цене не более 2,5-3 млн рублей.
«В целом за последний год такие предложения стали более доступными. Девелоперы выводят на рынок все больше проектов, соответствующих требованиям покупателей: с небольшими площадями и ценой. В дальнейшем мы ожидаем сохранения данной тенденции», – комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ».
Где берем?
На третьем месте по числу малоэтажных проектов – юг Подмосковья, где покупателям предлагаются квартиры в 10-ти малоэтажных проектах в пределах 20 км от МКАД.
Меньше всего строят малоэтажных комплексов на северо-востоке, юго-востоке и юго-западе области.
Кому верим?
С господином Гусевым согласны и эксперты компании «Метриум Групп». По их словам, немалое количество «дыр» в современном российском законодательстве позволяет некоторым игрокам рынка отступать от строительных норм и правил. В частности, есть доморощенные девелоперы, которые строят малоэтажные проекты на земле индивидуального жилищного строительства. Это чревато тем, что покупатели такого жилья его могут лишиться – если суд признает дом незаконным и потребует его снести.
Есть и совершенно, казалось бы, глупая, но на деле – серьезная – проблема: в девелоперском и риэлтерском сообществе отсутствует единая система подсчета этажей. Грубо говоря, ни один игрок рынка не предложил внятную формулировку самого понятия «малоэтажный малоквартирный дом».
Как показывает мониторинг рынка малоэтажного жилья, в Московском регионе можно встретить и семиэтажные, и даже девятиэтажные жилые комплексы, которые позиционируются как малоэтажные.
Сколько нужно этажей?
Согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводится в отношении «многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования».
Увы, нередко застройщики обманывают покупателей строительством мансардных этажей. Визуально такой дом получается уже четырехэтажным, но по документам все равно проходит как трехэтажный. Со всеми вытекающими последствиями.
Кроме того, в российском законодательстве есть еще одно указание на оптимальную этажность малоэтажного жилья. В строительных нормах и правилах (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в пункте 4.8 прописаны требования к установке лифтов в жилых домах: «Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м».
В указанную норму умещаются четыре этажа с нормальной высотой потолков (2,65-2,7 метра + перекрытия между этажами 0,15 метра). В принципе, уже в пятиэтажном доме требуется установка лифта.
Обыкновенное чудо
Во Всеволожском районе Ленинградской области, внепосредственной близости от станции метро &laq.
Доля камерных проектов в массовом сегменте московских новостроек не превышает 5% от объема предложения
Большая часть квартир комфорт-класса сегодня предлагается в проектах комплексной застройки – без малого 95%. При этом многие покупатели желают приобрести квартиры в районах со сложившейся инфраструктурой: рядом со своим прошлым местом жительства, лесопарковой зоной или конкретным образовательным учреждением. Такую возможность предлагают только камерные проекты. Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор подобных новостроек в массовом сегменте.
При составлении обзора камерных проектов в массовом сегменте специалисты «Метриум Групп» сделали выборку, исходя из следующих параметров:
По оценке экспертов «Метриум Групп», сегодня в Москве представлено 13 жилых комплексов комфорт-класса, соответствующих описанным выше критериям. Это примерно 25% от общего количества проектов в этом сегменте в старых границах столицы. Правда, по объему предложения их доля значительно меньше: лишь 5% квартир в массовом сегменте сегодня предлагаются в подобных небольших проектах. В количественном выражении эта цифра составляет 950 квартир.
Проекты компактной застройки комфорт-класса сегодня представлены во всех округах «старой» Москвы, за исключением ЦАО и САО. При этом в шести округах расположено по два подобных жилых комплекса, а в седьмом – СЗАО – только один.
Если же рассматривать объем предложения, то лидером является ЗАО, на долю которого приходится 24,1% всех квартир в камерных проектах массового сегмента. Вторую строчку делят ЮВАО и ВАО, на долю которых приходится 20,4% и 20,2% соответственно. Замыкает тройку ЮЗАО, в котором предлагается 14,4% квартир от общего объема в рассматриваемом сегменте рынка. Меньше всего лотов реализуется в СЗАО (6,7%) и СВАО (5,6%).
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», средневзвешенная стоимость «квадрата» в небольших ЖК массового сегмента по итогам 1 квартала 2017 года составляет 180,8 тыс. рублей. С начала года этот показатель увеличился на 5,5%. Территориально самая высокая средняя стоимость «квадрата» сегодня зафиксирована на юге Москвы: в ЮАО показатель составляет 210,9 тыс. рублей. Это связано с тем, что оба представленных здесь проекта уже сданы в эксплуатацию. Остальные округа не дотянули до отметки в 200 тыс. рублей. Так, в ЮЗАО средневзвешенная стоимость квадратного метра составляет 193,6 тыс. рублей, а в ВАО – 190 тыс. рублей. Самый низкий показатель отмечен в ЗАО – 165,2 тыс. рублей за кв. м.
Источник: «Метриум Групп»
Кроме того, камерные проекты массового сегмента можно рассматривать в разрезе сроков ввода в эксплуатацию. Как правило, подобные новостройки возводятся значительно быстрее, чем масштабные жилые комплексы. Сразу 5 небольших жилых комплексов из представленных сегодня на первичном рынке уже получили разрешения на ввод в эксплуатацию. Еще в двух проектах это событие ожидается до конца текущего года. Четыре жилых комплекса запланированы к сдаче в 2018 году, оставшиеся два – в 2019.
Примечательно, что в проектах, уже получивших РВЭ, до сих пор остается довольно внушительный объем квартир в продаже – 30,2% от всего объема предложения комфорт-класса в компактных жилых комплексах. Правда, большинство лотов – это квартиры в панельных домах или малоликвидные «остатки» в монолитных проектах, введенных более года назад. В связи с этим в настоящий момент более востребованы объекты, сдающиеся в 2017 году, такие, как, например, ЖК «Яуза Парк». Это современное жилье, отвечающее требованиям сегодняшнего покупателя. Дом построен по монолитно-каркасной технологии. На долю этой категории приходится 16% от общего количества квартир в камерных проектах массового сегмента. А вот у новостроек, сдающихся в 2018 и 2019 годах, показатели примерно равны: 26,9% и 26,8% соответственно.
Стоит отметить, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в проектах, запланированных к сдаче в 2017 году, выше, чем в тех, где уже получено РВЭ: 199 тыс. рублей против 194 тыс. рублей. Это связано с тем, что почти половина всех квартир в уже введенных проектах предлагается в панельных домах. В проектах 2018 и 2019 годов средние ценовые показатели составляют 177 тыс. рублей за кв. м и 155,7 тыс. рублей за кв. м соответственно.
Если же оценивать конкретные объекты, то самые низкие цены на квартиры сегодня представлены в жилом комплексе «Дом на Профсоюзной, 69» – от 5,09 млн рублей. Это проект реконструкции панельного дома 1973 года постройки. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует в 3 квартале 2017 года. На втором месте идет «Дом на Вешняковской», где порог входа составляет 5,25 млн рублей. Срок получения РВЭ – 4 квартал 2018 года. В тройку также вошел ЖК «Атмосфера» — от 5,28 млн рублей. Правда, сдаваться этот проект будет только в 3 квартале 2019 года.
Камерные ЖК массового сегмента
Эффект масштаба: какой проект выбрать – крупный или камерный
Последнее время в Московском регионе преобладают масштабные проекты жилой застройки. Большинство таких проектов расположено в Подмосковье, что объясняется наличием свободных земельных участков больших площадей. В Москве самые крупные столичные проекты на территории бывших промзон — ЖК «Город на реке Тушино – 2018», жилая застройка на территории заводов «ЗИЛ» и «Серп и молот», проект «Кварталы 21/19» в промзоне «Грайвороново». Крупные жилые комплексы на территории бывших промзон возводятся в районах Дорогомилово, Даниловский, Раменки, Южнопортовый, Левобережный.
При этом поворот в сторону масштабных проектов стал очевидным не только на уровне предложения, но и на уровне спроса: симпатии покупателей ощутимо сместились в сторону крупных проектов, о чем говорят продажи девелоперов, ведущих такие стройки. К примеру, как рассказали в компании «Донстрой», за прошедший год более 50% покупательского спроса у девелопера пришлось именно на подобные проекты: «Символ», расположенный на территории бывшего завода «Серп и Молот», и «Сердце Столицы» — в прошлом территория завода ЖБК и асфальто-бетонного завода.
«Ключевое преимущество крупных проектов заключается в том, что масштаб застройки позволяет девелоперу оптимизировать себестоимость строительства и благодаря этому повысить класс своего проекта», — уверены в компании. Еще один безусловный плюс «масштаба» — креативная инфраструктура новых городских районов, которой девелопер стремится наполнить свои новые проекты. И чем больше проект и территория, тем больше возможностей открывается для реализации интересных творческих задумок. В таких проектах появляются свои небольшие парки, аллеи, зоны для разных активностей и спокойного отдыха, пешеходные маршруты и велодорожки, иногда даже оборудованные пляжи.
Масштабные проекты, если девелопер к ним подходит ответственно, предлагают покупателю абсолютно новый формат жизни. Любой, даже самый концептуальный, точечный проект все же остается попыткой вписать новый дом в существующую жилую среду, и только редевелопмент промзон или масштабная застройка «с нуля», как в Новой Москве, дает возможность создать продуманное, современное жилое пространство. А в случае с редевелопментом это еще и возможность создать такое пространство в «старых» границах города.
Как правило, в таких проектах одновременно с жилыми домами также создается полностью новая инфраструктура — образовательные учреждения, торговые и развлекательные объекты, бытовая инфраструктура и предприятия сферы услуг. Причем зачастую эти объекты рассчитаны не только на жителей комплекса, но и соседних районов. Таким образом, при реализации масштабных проектов не возникает дополнительной нагрузки на существующую инфраструктуру района (в том числе инженерные сети), чего нельзя сказать об объектах точечной застройки.
Но точечные проекты также дают преимущества покупателям. Для многих именно такие стройки становятся возможностью быстро улучшить жилищные условия, не меняя полюбившийся район проживания. Кроме того, такие проекты могут быть более комфортными. По словам специалистов компании «Лидер Инвест», главные преимущества проектов локальной застройки — это сжатые сроки строительства и выгодное расположение. Дом строится быстро, за полтора-два года, как правило, в одну очередь, то есть после заселения под окнами не будет продолжаться стройка.
Такие дома способны обеспечить более приватный образ жизни, имеют удобную транспортную доступность, зачастую они расположены в центральных районах столицы. К недостаткам можно отнести непрезентабельные виды из окон на старые постройки, скудный набор собственной инфраструктуры и почти полное отсутствие собственной дворовой территории.
Сами проекты интегрируются в обжитые районы со сложившейся застройкой, развитой дорожной сетью и всей необходимой для комфортной жизни социальной и бытовой инфраструктурой. Многие покупатели проектов точечной застройки остаются в том же районе, где жили уже многие годы. «Например, в нашей компании на некоторых объектах на долю покупателей, которые сейчас живут в том же районе, приходится более 60% продаж. У нас даже действует специальная скидка 10% для любителей района», — рассказали в «Лидер Инвест».
Предпочтения покупателей зачастую зависят от бюджета, которым они располагают. «Анализ предпочтений покупателей жилья массового сегмента показывает, что все чаще они выбирают именно проекты комплексного освоения. Только в рамках масштабных жилых комплексов можно получить совершенно иной уровень жизни и комфорта в тщательно спланированном пространстве, с развитой инфраструктурной составляющей, единой архитектурной концепцией. Если анализировать спрос более узкой категории клиентов, ориентированных на жилье в высокобюджетных сегментах, многие из них выбирают небольшие клубные дома в центральных районах столицы», — комментирует управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Таким образом, если бюджет покупки ограничен, но есть запрос на современное жилье, в квартале с продуманной концепцией и интересной архитектурой, имеет смысл рассмотреть масштабные проекты, в частности редевелопмент промышленных зон, пока он активно ведется. Если хочется приватности, и бюджет позволяет выбрать более камерный проект, то он также может дать немало преимуществ. Тем, кто желает сразу жить в обжитом районе, а не среди стройки, лучше сосредоточиться на поиске интересных точечных проектов.
Клубный дом: плюсы, минусы, комментарий эксперта
Что изменилось в подборе жильцов для клубного дома, кому доступна эта недвижимость и сколько она стоит.
Что такое клубный дом
Стоимость недвижимости складывается из нескольких факторов, включая местоположение, класс застройки, качество материалов. В клубном доме все продумано до мелочей: от отделочных материалов и инфраструктуры до соседей. Такая недвижимость может включать от 5 до 30 квартир. Часто клубные дома выкупают коллеги и друзья — уже знакомые люди, которым будет комфортно жить и общаться друг с другом.
Принципиальные отличия
Помимо соседей, клубный дом отвечает и другим элитным запросам: как правило, это уникальная архитектура и дизайн, удобное местоположение и отличная инфраструктура. Такие дома обеспечивают парковками с достаточным количеством машино-мест, закрепленными за каждой квартирой, благоустраивают дворы и продумывают все необходимые коммуникации. Нередко клубные дома организуют в уже существующих отремонтированных старинных особняках, в развитых районах. Особое внимание застройщики уделяют экологичности и удобству: помимо озеленения территории и близости к зеленым зонам, жильцы могут рассчитывать на приятный вид из окна. В клубных домах нет общественных фитнес-центров, салонов красоты и продуктовых магазинов — все, что находится на территории клубного дома, доступно только его жильцам. Некоторые объекты инфраструктуры располагаются в пешей доступности за пределами элитных дворов.
Если в клубном доме уже живут люди, они будут обладать первоочередным правом на покупку свободных квартир. Учитывайте, что документы часто оформляются на покупку части дома, а не конкретной ограниченной метражом квартиры. Дело в том, что под индивидуальное жилищное строительство выделяются земельные участки, а сама недвижимость вводится в эксплуатацию как частный дом.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России:
— Собеседования среди покупателей клубных домов проводились на заре становления элитного рынка и давно канули в Лету. Сегодня квартиру в клубном доме может приобрести любой желающий. Отбор жителей происходит более естественным путем — отбивка идет по ценнику и по району. В целом заметно, что при отсутствии какого-то отбора в клубных домах формируется достаточно однородная среда.
Вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 500 тыс. руб., верхняя граница превышает 2 млн руб. за 1 кв. м. Средняя цена для клубных домов на февраль 2021 года составляет 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 23% выше среднерыночной цены для премиальных жилых комплексов на первичном рынке.
Примерный портрет жителя клубного дома
Основные клиенты, покупающие квартиры в клубных домах, — уже состоявшиеся люди. В большинстве это мужчины от 50 и старше, владельцы собственных крупных бизнесов или рантье, владельцы и совладельцы банков. У большинства высшее техническое образование либо это военные. Как правило, основной капитал был приобретен в конце 1990-х — начале 2000-х и сейчас приумножен. Особо стоит отметить, что такие клиенты ставят во главу угла семейные ценности. Часто у них много детей: от трех и более. В основном, у всех первый брак. Предпочитают жить на две-три страны. Квартира в клубном доме — один из многочисленных объектов недвижимости. По их мнению, в клубных домах сервис максимально приближен к европейскому, но все равно требует улучшения.