капитальный ремонт квартиры в старом фонде
Особенности капитального ремонта квартир в старом фонде
Усовершенствовать квартиру в старом фонде, казалось бы, легко: убрать старое и уложить новое. На практике же есть моменты, которые могут усложнить ход работ. Поэтому мы расскажем об особенностях капитального ремонта квартир в старом фонде. Мы много работали в таких зданиях, поэтому лично знаем все нюансы. Учитываем их в ходе ремонта, чтобы клиенты получили безопасную, комфортную и стильную квартиру, не создав никому проблем.
Старый фонд — что это за дома
Некоторые думают, что это «убитые» квартиры. В классификации жилой недвижимости Питера это здания, которые построили до 1917 года, то есть до революции. Но во многих городах нашей страны к старому фонду относят аварийные и ветхие постройки. В любом случае это очень старые здания. Их возводили из обычных для ранних времен материалов. Тогда в России не было пластиковых окон, общего отопления и т. д. Дома старого фонда отличаются:
Большими и тяжелыми наружными стенами, которые возводили из керамического кирпича.
Перекрытиями из досок или с балками из металла.
Есть старый фонд с капитальным ремонтом, который был неполным или комплексным:
Неполный ремонт в те времена предполагал укрепление и частичную замену гниющих балок.
Когда делали комплексный ремонт, от здания оставляли только наружные стены. Появлялись сборные ж/б перекрытия, но терялся исторический дизайн.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Почему нужна осторожность
При ремонте квартир в старом фонде нужно проявлять осторожность, потому что проектировщики тех домов не рассчитывали их на большое количество шума под окнами, общее отопление и ликвидацию дымоходов, герметичные стеклопакеты. А все это — большая нагрузка на старые дома.
Зимой старые дома хорошо прогреваются изнутри, однако в пространстве под крышей копится конденсат, на кровле — наледь. Из-за этого на чердачных перекрытиях образуется и активно размножается плесень — это опасно для людей. Дело в том, что раньше перекрытия делали из строительного мусора, шлака и грунта.
А еще старый фонд — это особенный запах, который копится много лет и вбирает в себя особенности материалов прошлых лет. Избавиться от него и других недостатков помогает комплексный ремонт. Компания «Сделано» знает, как нужно сделать ремонт в вашей квартире, в каком бы здании она ни находилась. У нас есть для этого всё: большой опыт, современные инструменты и огромное желание сделать квартиру вашей мечты.
Как ремонтировать разные поверхности
Здесь нужно приготовиться вложить много денег, потому что это самая слабая часть. Если паркет пошел волнами, рассохся, то восстановлению не подлежит. Если он выглядит достойно, но потерто, можно циклевать и лакировать его. А со скрипом ничего не сделать.
В большинстве случаев нужно:
Убирать старый паркет.
Снимать почерневшие доски.
Выгребать межбалочное заполнение.
Перед тем как начать ремонт, лучше пригласить сотрудников УК. Они осмотрят и зафиксируют состояние потолков и стен квартир этажом ниже и сделают официальное заключение. Так вы защитите себя от претензий соседей, если вдруг они захотят за ваши деньги отремонтировать потолки.
Стены
Но стены в старом фонде сносить нельзя. Все, что нужно сделать — хорошо очистить от всех слоев. Вместе с ними тоже уйдут неприятные запахи. Не советуем выравнивать стены из кирпича реставрационным гипсокартоном. Объясняется это конденсатом, который так любит «селиться» в старом фонде.
Хороший вариант — штукатурка из глины или известняка. Так стены будут дышать. Кстати, если вы доберетесь до кирпича, то можно сделать стену декоративной.
После осмотра квартиры наши сотрудники дадут вам практические советы, как обновить стены и другие поверхности. Посмотреть, потрогать и выбрать отделочные материалы вы можете в нашем шоу-руме, а определиться с дизайном поможет конструктор на нашем сайте. Мы сделаем качественный ремонт в установленные сроки, избавив вас от всех хлопот. Вам останется только заехать и наслаждаться жизнь в обновленной квартире.
Потолок
В старых квартирах потолки могут быть декорированы накладными розетками или карнизами из гипса. Их часто обрабатывали побелкой, шпаклевкой. Счищать все это трудно.
Советуем делать подвесной потолок, в котором будет два гипсокартонных слоя. На высоте это скажется мало, зато потолок приобретет аккуратный вид.
Электропроводка
Если вы не меняли старую электропроводку, придется сделать это. Современные электроприборы оказывают огромную нагрузку на электрическую сеть, старая не была рассчитана на это. Такая дисгармония может привести к замыканию, пожару со всеми вытекающими последствиями.
Замена электропроводки — отличная возможность увеличить число розеток, которых раньше устанавливали очень мало.
Рамы из дерева нужно менять, но переплет современной конструкции из пластика шире. В старых оконных проемах выглядеть он будет уныло. Лучше устанавливать окно из двух рам:
Внутренняя из дерева со стеклопакетом.
Внешняя с одинарным стеклом. Она может быть из дерева или алюминиевого профиля.
Другие моменты
Нужно исследовать все вентиляционные каналы и дымоходы. Скорее всего, придется вызывать специалистов для прочистки.
Если была сделана перепланировка, нужно проверить, законная ли она. Раньше требований было меньше, но сегодня, например, нельзя расширять санузел за счет жилых метров. Если планировка законная, но не согласованная, ее нужно узаконить.
В ходе ремонта нельзя перегружать балки тяжелыми перегородками или армированными стяжками из бетона.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Ремонт квартиры в старом фонде имеет и другие особенности. В ходе ремонта мы учитываем каждую из них, чтобы никто не пострадал и не имел проблем с законом. Мы работаем по фиксированной цене, значит, после заключения договора вы не услышите о ее увеличении даже на одну копейку.
Нужна новая квартира в старом фонде? Это возможно, если за дело берутся мастера компании «Сделано»!
Капитальный ремонт квартиры в старом фонде
Не все владельцы квартир знают, что включает в себя понятие «капитальный ремонт». Многие путают его с евроремонтом, с перепланировкой квартиры.
Капитальный ремонт предусматривает полную ревизию всех конструкций, систем и коммуникаций для выявления серьезных дефектов. После этого производится полный или частичный демонтаж поврежденных конструкций с последующим устройством новых. Этот процесс может включать в себя также перепланировку помещений, которая предварительно должна быть согласована в соответствующих инстанциях.
А далее проводятся отделочные работы, которые, в зависимости от платежеспособности клиента, могут быть как более скромными, так и представлять собой дизайнерский или элитный ремонт.
Что входит в капитальный ремонт квартиры в старом фонде?
Строго говоря, понятие «старый фонд» объединяет в себе жилые здания, построенные в дореволюционное время. В старых российских городах его доля может составлять до 30% от общего объема жилого фонда.
К старому фонду нередко ошибочно причисляют:
Каменные здания «сталинской» постройки. Это дома с просторными полногабаритными квартирами, в которых перегородки, чердачные и междуэтажные перекрытия сделаны из древесины. Частично некоторые из них уже подвергались реконструкции, при этом перекрытия могли быть заменены железобетонными
Старые панельные или кирпичные пятиэтажки и девятиэтажки с низкими потолками, маленькими кухнями и комнатами – «хрущёвки».
Многоэтажки более поздней застройки, но с уже солидным сроком эксплуатации.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Последние две категории – это просто вторичный рынок недвижимости и рассматриваться как «старый фонд» не могут.
Капитальный ремонт домов старого фонда требует большего внимания и гораздо больших затрат, чем аналогичные работы во вторичном жилье. Здесь приходится исходить из возраста самого здания и его конструктивных особенностей.
Ремонт в старых домах состоит из следующих этапов:
Подготовительный. Проводится оценка состояния несущих конструкций и систем газо- или электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления.Если в здании до сих пор есть деревянные перекрытия и полы, то проводится вскрытие полов для оценки состояния деревянных лаг, несущих балок перекрытий. При обнаружении признаков поражения плесенью или гнилью эти конструкции подлежат замене.
Демонтажные работы. Включают в себя разборку непригодных к эксплуатации конструкций, снос старых перегородок – при согласованной перепланировке. Демонтируются старые покрытия стен и потолков, сантехника, электропроводка. Затем помещения очищаются от мусора, и ведется подготовка к ремонтным работам.
Этап черновой отделки. Если в здании деревянные перекрытия, то сначала проводится устройство новых лаг и монтаж деревянных полов. В таких домах регламентируется максимальная нагрузка на перекрытие, поэтому использовать бетонные стяжки и другие тяжелые материалы нельзя. Далее возводят новые перегородки, монтируют предусмотренные проектом ниши и короба, выравнивают поверхности путем оштукатуривания или с помощью ГКЛ, шпаклюют и грунтуют.
Монтаж систем водоснабжения и канализации, включая всю необходимую арматуру. При необходимости замена труб отопления в пределах квартиры, установка радиаторов. Установка новой сантехники более целесообразна после облицовки поверхностей санузлов, хотя ванна может быть установлена и до этого.
Прокладка новой электропроводки, монтаж электрощита, силовых кабелей. Установка розеток и выключателей.
Установка новых окон и входных дверей.
Чистовая отделка включает в себя устройство финишных покрытий полов и стен – паркета, ламината, плитки, обоев. Малярные работы, монтаж порогов, плинтусов.
Прочие работы. В последнюю очередь устанавливают межкомнатные двери, пришивают опанелку, монтируют люстры.
Вывоз оставшегося мусора и генеральная уборка.
Сколько стоит ремонт квартиры в старом фонде?
На его стоимость влияют многие факторы. Определяется она после тщательного изучения технического паспорта здания, а также ревизии состояния конструктивных элементов в конкретной квартире.
общий износ здания, влияющий на состояние его несущих конструкций и других систем;
устройство конструктивных элементов;
требования клиента к ремонту и качеству строительных материалов;
сроки выполнения работ.
В любом случае нужно быть готовым к тому, что капитальные работы потребуют немалых вложений. Также с большой степенью вероятности могут возникнуть непредвиденные расходы.
Как сделать ремонт квартиры в старом фонде?
Есть три варианта проведения ремонтных работ:
сделать все самостоятельно;
нанять бригаду специалистов;
заключить договор с фирмой, выполняющей «ремонт под ключ».
Проведение ремонта самостоятельно
Задача вполне посильна для людей, обладающих навыками и терпением. Это вариант позволяет сэкономить на оплате услуг профессионалов. Но на этом плюсы заканчиваются и начинаются минусы:
приведение квартиры в порядок только своими силами займет все ваше свободное время и будет длиться очень долго;
не все работы удобно выполнять в одиночку;
если вести ремонт без выселения, то вся семья будет постоянно страдать от шума и грязи, неизбежных в такой ситуации;
выселение потребует дополнительных средств на оплату съемного жилья (о жизни у родственников лучше не думать);
непредвиденные расходы будут преследовать вас в течение всего срока.
Строительная бригада
Недостатков и рисков гораздо больше:
необходимость постоянного контроля хода и качества работ;
поездки за стройматериалами с бригадиром;
постоянные просьбы о выплате авансов;
риск того, что бригада просто исчезнет, не выполнив работу;
непрерывный рост стоимости ремонта ввиду возникновения непредвиденных расходов.
Компания, выполняющая ремонт «под ключ»
В данном случае самой сложной задачей становится выбор достойной и надежной компании, предоставляющей такую услугу.
Когда фирма определена, остается только заключить договор и внести авансовый платеж. После этого можно спокойно «забыть» о ремонте и наслаждаться плюсами этого варианта, поскольку компания:
самостоятельно занимается закупками материалов;
отслеживает график ремонта;
осуществляет технический надзор за ведением работ.
В итоге вы получите:
фиксированную стоимость ремонта;
спокойную нервную систему;
гарантию от компании, обязывающую ее исправить все обнаруженные недостатки.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Ремонт квартиры в старом фонде – затратный, длительный и сложный процесс. Даже небольшие, казалось бы, упущения могут оказать разрушительное влияние на его результат и пробить большую брешь в бюджете семьи. Поэтому лучше всего поручить эти заботы специализированной компании, обладающей необходимыми ресурсами и опытом подобных работ в старых зданиях.
Опыт дизайнеров: важные нюансы в ремонте квартир старого фонда
Проект Натальи Широкорад. Фото: Антон Лихтарович
Три дизайнера — три опыта работы. Но во многом они схожи. Юлия Хохлова, Наталья Широкорад и Алина Палагина делятся ситуациями, с которыми они сталкивались в процессе работы с квартирами в старых домах (сталинках и даже старше). Возьмите на заметку, если вы планируете ремонт в таком жилье.
Юлия Хохлова: «Самый очевидный и важный вопрос в ремонте вторичного жилья — наследие прошлого: секреты коммуникаций»
Дизайнер Юлия Хохлова сформулировала 7 моментов в работе, на которые важно обратить внимание.
1. Изношенность коммуникаций
«Пожалуй, самый очевидный и важный вопрос в ремонте вторичного жилья — наследие прошлого: секреты коммуникаций, — говорит Юлия. — Неоднократный опыт переделок в квартирах разного периода постройки открывали нам похожие наборы: чугунные стояки, медная проводка в стеклянных трубках, перегородки из дранки и полы на лагах. При всем желании сохранить исторический каркас, чаще всего мы сталкиваемся с его изношенностью и приходим к заключению, что нужно снести всю отделку под корень и собирать все заново».
2. Необходимость рассчитывать нагрузки на перекрытия
«Перед началом ремонта необходимо изучить конструктив дома — как правило, полная переделка предполагает замену перегородок и полноценную стяжку. Это тонны строительных материалов, нагрузка от которых может повлечь за собой необратимые последствия в каркасе. В домах с деревянными перекрытиями необходимо использовать каркасные конструкции перегородок и облегченную стяжку», — говорит Юлия.
3. Плохая шумоизоляция
«Перед началом ремонта стоит обратить внимание, насколько хорошо вы слышите своих соседей и шум из подъезда, и учесть этот фактор при отделке потолков, полов и стен, разделяющих квартиры», — рекомендует дизайнер.
4. Особое внимание правилам проведения шумных работ
«Обязательный бонус ремонта в новой старой квартире — тесное общение с соседями, — считает Юлия Хохлова. — Не все готовы к шуму в устоявшемся ритме жизни: необходимо четко соблюдать «тихий режим», придерживаться графика шумных работ, следить за обновляемыми коммуникациями, чтобы не затопить и не обесточить квартиры вокруг».
5. Выбор стилистики интерьера в соответствии с периодом застройки дома
Конечно, можно было бы в старом доме сделать современный интерьер, но Юлия придерживается иного мнения.
Стилистическое соответствие нового интерьера периоду застройки дома — это, безусловно, главное пожелание при покупке квартир в «сталинках». К счастью, современные материалы — плитка, полы «французская ёлка», бумажные и текстильные обои — позволяют создать интерьер с характером и настроением ушедшей эпохи.
Также дизайнер добавляет: «Если состояние полов, лепнины, дверей, окон и радиаторов позволяет сохранить их с помощью реставраторов и мастерства ремонтников — это большой плюс. Но нужно учитывать, что реставрация часто может быть значительно дороже и дольше замены всех этих элементов».
6. Невозможность застеклить или каким-то образом переделать балкон
Присоединение балкона в принципе почти всегда невозможно (если это не лоджия), но в домах старого фонда уделяется особое внимание архитектурному облику. И это накладывает еще больше ограничений.
«Стремление увеличить жилую площадь за счёт балкона в случае с ремонтом в домах сталинской застройки невозможно. Это нарушает архитектурный облик города. Видим в этом плюсы — в возможности наслаждаться открытым видом из окна. Французский балкон становится частью настроения нового интерьера», — говорит дизайнер.
7. Проблема установки внешних блоков кондиционеров
«При ремонте в старых домах, исторической застройке нередко можно столкнуться с проблемой установки внешних блоков кондиционеров, — делится Юлия. — Этот вопрос требует согласования в индивидуальном порядке».
Наталия Широкорад: «Не верьте планам БТИ!»
У Натальи Широкорад свой опыт работы в домах старого фонда — в портфолио дизайнера есть примеры интерьеров в домах постройки начала прошлого века. Вот, какие пункты выделила Наталья.
1. Несоответствие планов БТИ реальной картине
«Не верьте планам БТИ! — предупреждает архитектор. — Покупая «согласованную» квартиру в старом фонде, убедитесь, что план БТИ соответствует действительности, а это бывает крайне редко. К примеру, на текущем объекте мы «ищем» фасадные окна, которые не отражены на согласованном плане, но которые есть на всех этажах. Поднимаем архивы и надеемся, что на архивных планах эти окна есть. Покупая квартиру с подобными документами, вы берете на себя решение этих вопросов».
Часто на старых планах не указаны огромные вентиляционные трубы, которые зашиты со всех сторон и не видны при первичном осмотре. Эти гигантские конструкции вносят большие коррективы в планировочные решения.
2. Невозможность перепланировки
Проблема возникает даже с ненесущими стенами.
«В текущем проекте нам не разрешили передвигать ненесущие тонкие стены, которые являются разгружающими перегородками. Планировочное решение от этого сильно пострадало», — делится Наталья.
3. Увеличенные траты на транспортировку материалов и мебели
Из-за отсутствия лифтов этот пункт в смете может быть сильно увеличен.
«Заранее подготовьте себя к большим тратам за подъем и спуск материалов и мебели,— предупреждает дизайнер. — Многое придется нести наверх вручную, а это стоит дорого».
4. Внимание газовому оборудованию
«Если в вашей квартире стоит газовая колонка, то очень внимательно изучите все вопросы, связанные с ней. Этот маленький технический элемент вносит огромные корректировки в желаемые решения», — говорит Наталья. Архитектор рекомендует отправляться в газовые службы, и все вопросы решать в согласовании с ними.
Алина Палагина: «Нужно быть готовым к факту, что беспроблемных квартир не бывает в принципе»
Дизайнер Алина Палагина также поделилась своим мнением, которое будет полезно владельцам квартир в старых домах.
1. Сюрпризы с перекрытиями
«Нужно быть готовым к факту, что беспроблемных квартир не бывает в принципе. На одном из объектов, по техническому заключению, все перекрытия должны были быть ЖБ, а по факту демонтажа выяснилось, что один подъезд (именно наш) имеет деревянные перекрытия», — говорит Алина.
При демонтаже можно обнаружить, что перекрытия или стены сгнили настолько, что уже требуют капитального ремонта. Например, в одном из домов 1907 года постройки мы усиливали перекрытия металлическими швеллерами, восстанавливали вентиляционные шахты, которые полностью обрушились, и в итоге понесли не только значительные финансовые потери, но и временные. В общей сложности ремонт дополнительно растянулся на 4 месяца. Но бывают и положительные моменты. При демонтаже старых потолков может оказаться, что они гораздо выше, чем натяжные евроремонта 90-х годов. Или же под слоем старой штукатурки окажется чудная кирпичная кладка домов сталинской постройки, которую грех не использовать для некоторых стилей интерьеров.
2. Сгнившие трубы, электрика и неожиданные находки
«Иногда сами по себе несущие стены и перекрытия вполне себе крепкие и не требуют восстановления, но коммуникации, проходящие сквозь них, например, трубы отопления, водоснабжения или электрика, состарились или сгнили, — продолжает дизайнер. — Будьте готовы к тому, что иногда пол вашей квартиры является местом укладки электропроводки соседей снизу. И дорогие полы в любой момент могут быть вскрыты из-за проблем с изношенной соседской электрикой. Всё это говорит о том, что перед началом косметического ремонта или даже приобретения недвижимости во «вторичке» надо тщательно изучить инженерные особенности здания, чтобы ремонт не превратился в «авгиевы конюшни» с кучей проблем».
3. Сложные согласования
Согласования перепланировки, в целом, процесс не простой. Но в домах старого фонда он осложняется.
«Перед покупкой обязательно убедитесь, что план БТИ соответствует квартире, так как любое изменение обязательно надо согласовать, даже банальная перестановка газовой плиты может оказаться поводом к отказу в согласовании», — говорит дизайнер.