категория апартаменты что это
Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений
Сегодня разберёмся, чем отличаются апартаменты от жилых помещений и почему собственники бывают крайне недовольны, когда приобретают апартаменты, а после узнают об их особенностях.
Апартаменты vs жилые помещения
Наш эксперт Елена Шерешовец рассказала, что апартаменты нельзя считать жилым помещением. Ответ на вопрос «почему», а также перечень основных отличий апартаментов от жилых помещений вы найдёте в видео и дальше в статье.
Отличие № 1 – термин из гостиничного бизнеса
Апартаменты – нежилое помещение. Определение этого понятия содержится только в нормативных актах из сферы гостиничного бизнеса.
Перечисленные виды номеров не предназначены для постоянной регистрации, только для временного пребывания.
Отличие № 2. Не действуют стандарты для жилых помещений
Апартаменты не должны соответствовать стандартам, которые разработаны для жилых помещений. Например, стандарту уровня шума (СП 51.13330.2011), стандарту плотности городской застройки (СП 42.13330.2011) или стандарту обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры.
Отличие № 3. Два варианта управления
Если с жилыми помещениями всё ясно, что для апартаментов есть два варианта управления:
1. Застройщик продаёт апартаменты, но имущество общего пользования не остаётся ни в чьей собственности.
В таком случае по аналогии с положениями Жилищного Кодекса РФ такое имущество становится общим имуществом собственников апартаментов. По аналогии с ЖК РФ собственники апартаментов собираются на общем собрании собственников, выбирают себе управляющую организацию, обсуждают существенные условия договора управления и начинают управлять общим имуществом МКД.
Действия по аналогии поддержал Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64.
При первом варианте управления по аналогии будут действовать не все статьи Жилищного Кодекса РФ. Например, ст. 158 ЖК РФ о том, что если собственники не установили тарифы, то их должны утвердить органы местного самоуправления, действовать не будет, потому что у ОМС нет обязательств и полномочий на установление тарифов для нежилых помещений.
2. Застройщик продаёт апартаменты, а места общего пользования оставляет в своей собственности.
В случае, если все места общего пользования остались в собственности застройщика, он самостоятельно выбирает управляющую организацию и все существенные условия договоров. Собственников ставят перед безальтернативным решением, права выбора они не имеют.
Статья 7 ЖК РФ в этому случае применяться не будет, потому что аналогия законодательства недопустима, если это противоречит существу отношений.
В решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «. не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения».
Также ФАС Уральского округа указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям» (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010).
Отличие № 4. Налоговое обременение
Часто собственники, купившие апартаменты, с удивлением узнают, что, согласно п. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты не относятся к жилью, а относятся к прочим видам нежилого имущества. Соответственно, по п. п. 3 и 4 ст. 403 НК РФ будут другие вычеты, а налоговые льготы на нежилые помещения не распространяются.
Судебная практика о правовом статусе апартаментов противоречива. В судебных решениях можно даже встретить термин «жилые апартаменты», например, в апелляционном определении Воронежского областного суда от 19.11.2013 № 33-5878. Законом такое понятие не утверждено.
В чем разница между квартирой и апартаментами
Несколько лет назад на рынке жилой недвижимости появились апартаменты. Эти объекты значительно отличаются от квартир, а их покупка и дальнейшее проживание имеют свои нюансы.
Что такое апартаменты и каково их положение на рынке недвижимости?
Согласно Российскому законодательству, апартаменты — гостиничные номера повышенной категории комфортности общей площадью не менее 40 «квадратов».
Первые апартаменты были построены в Европе в начале 20 века. По сути это мини-гостиницы домашнего типа.
В России подобная недвижимость впервые появилась в Москве в начале 2000-х гг. (деловой центр Москва-Сити). В настоящий момент застройщики возводят апартаменты в огромных количествах. На это есть несколько причин:
В чем отличие от квартир?
Апартаменты — не синоним квартиры. Ключевое отличие состоит в том, что, несмотря пригодность для проживания, документально они не относятся к жилому фонду.
Можно отметить еще ряд отличий:
| Особенности | Квартира | Апартаменты |
| Общая площадь | Нет ограничений | От 40 кв. м |
| Возможность прописки | Имеется | Можно оформить лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. По истечении этого времени временную прописку необходимо продлить. Зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе невозможно. |
| Получение налогового вычета | Возможно | Невозможно, поскольку оформление налогового вычета предусмотрено только при покупке жилых помещений. |
| Налог на недвижимость | Ежегодно владельцы квартир оплачивают налог на недвижимое имущество. | Владельцам апартаментов уплаты налога также не избежать. При этом налоговая ставка будет несколько выше по сравнению с жилыми объектами. |
| Внутренние характеристики объекта недвижимости при переходе от застройщика к собственнику | Квартира может быть передана в состоянии как «с отделкой», так и без нее. | По окончании строительства апартаментов застройщик обязан выполнить чистовые отделочные работы во всех помещениях. |
| Наличие благоустроенной придомовой территории, социнфраструктуры | Предусмотрено строительными нормами для жилых объектов. | В обязанности застройщика апартаментов не входят работы по благоустройству придомовой территории. Объект не относится к жилой недвижимости. Соответственно, на придомовой территории не обязательно наличие, например, детской площадки. |
| Согласование перепланировки помещения | Необходимо согласование перепланировок и переустройств. | Разрешенные законом перепланировки (не задевающие несущие конструкции) не требуют согласования. |
| Общедомовое имущество | В жилых домах распоряжаться судьбой чердаков, подвалов, технических и прочих помещений собственники квартир могут совместно на общедомовом собрании. | В апартаментах распоряжаться недвижимостью владелец может лишь в пределах принадлежащего ему помещения. Все остальные вопросы решает управляющая компания. |
| Характер приобретения | В основном с целью дальнейшего проживания. | Чаще всего с инвестиционной целью для последующей сдачи в аренду. |
| Стоимость | Согласно рассматриваемого рыночного сегмента. | На 20-25% дешевле, чем цена за квадратный метр в жилом помещении, находящемся в том же рыночном сегменте. |
| Тарифы для расчета стоимости коммунальных услуг | Расчет стоимости «коммуналки» осуществляется по тарифной сетке, предусмотренной для жилых помещений. | При выставлении ежемесячных счетов на оплату коммунальных услуг используются повышенные тарифы, предусмотренные для коммерческих помещений. |
| Покупка недвижимости | Большинство квартир на рынке недвижимости можно приобрести в ипотеку. | Банки неохотно предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Финансирование возможно либо по повышенным ставкам, либо в рамках программ под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Такого рода объекты невозможно купить с использованием маткапитала и других «стимулирующих» госпрограмм. |
На рынке недвижимости представлены апартаменты разного типа эконом- и элит- класса:
Плюсы и минусы проживания в апартаментах
Обычно апартаменты появляются там, где:
Говоря о положительных моментах покупки и проживания в апартаментах можно отметить следующее:
Среди недостатков можно отметить:
Различия в стоимости покупки и аренды жилой недвижимости и апартаментов
В сравнении с квартирами, расположенными в том же рыночном сегменте, цена за «квадрат» в апартаментах ниже примерно на 20-25%.
Разница в стоимости обусловлена тем, что:
Например, стоимость апартаментов с Москве начинается от 7 млн. рублей (комплекс «LOFTPOST»), в Подмосковье — от 3 млн. рублей (комплекс «Старт-Формат» в Царицыно), в Сочи — от 4,5 млн рублей, в Болгарии — от 25 тыс. Евро.
Собственники зачастую сдают ее в аренду долгосрочно или посуточно. Владелец апартаментов может заработать на аренде больше на 10-15%, чем собственник квартиры:
Важный материал про 
созаемщиков по ипотечному кредиту.
Банковская ячейка — это гарант сохранности ваших средств. Узнайте как ей пользоваться в нашей статье!
Как правильно покупать квартиру за наличные средства, вы узнаете в нашем тематическом материале по ссылке.
Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду?
В понимании европейцев апартаменты — это жилье, предназначенное для продажи или сдачи в аренду. Так и в России инвесторы нередко приобретают подобную недвижимость исключительно в коммерческих целях.
Оптимальным считается вариант создания небольшого апарт-отеля, постояльцы которого могут рассчитывать на домашние условия проживания и полный комплекс услуг, как в привычной гостинице. Этой цели можно достичь, выкупив, например, несколько расположенных под одной крышей апартаментов.
В сфере гостиничной индустрии очень сильная конкуренция. Чтобы сдача в аренду апартаментов приносила доход, важно владеть ситуацией на рынке аренды и придумывать новые и нестандартные способы привлечения клиентов. Снять удобно расположенные апартаменты намного дешевле гостиницы. Поэтому они востребованы среди арендаторов.
Если еще несколько лет назад такой вид недвижимости считался «вне закона»: например, в апартаментах нельзя было оформить даже временную регистрацию, то теперь многие юридические вопросы уже решены. Застройщики возводят востребованные среди покупателей апарт-комплексы там, где жилое домостроение формально невозможно, количество предложений стабильно растет.
Покупка апартаментов: за и против
Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Что такое апартаменты и зачем они нужны?
На рынке первичной недвижимости можно встретить несколько категорий объектов с коммерческой и функциональной ценностью, но не все они рассматриваются как жилые. Разница между апартаментами и квартирой, ЖК и МФК устанавливается по ряду признаков, в том числе и юридических. Покупатель жилья в новостройке должен отличать разные виды предложений, чтобы не загнать себя в ловушку, выбраться из которой будет практически невозможно.
Почему апартаменты — не квартира?
Градостроительный кодекс, жилищное законодательство и акты, регулирующие отношения сторон по ДДУ, вводят ряд определений, по которым можно установить признаки жилого объекта. Так, жилым комплексом и входящими в его состав квартирами может называться объект, соответствующий ряду признаков:
корпус, строение возводятся на земельном участке, отведенном для жилищного строительства;
при проектировании закладываются параметры, соответствующие требованиям инсоляции, воздухообмена, распределению площадей по СНиП и ГОСТ для жилых помещений;
застройщик обязан соблюдать инфраструктурные минимумы по обеспечению доступности социальных, сервисных и торговых объектов, учреждений жизнеобеспечения;
к жилому фонду относят квартиры, дома или отдельные комнаты, удовлетворяющие описанным выше требованиям.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Итак — апартаменты это коммерческая недвижимость, которая может использоваться для временного проживания. И тут возникает еще несколько тонкостей, не всегда очевидных на этапе приобретения.
Скрытые тонкости владения апартаментами после покупки
Владение помещением в апарт-комплексе имеет особенности, заметно отличающиеся от квартиры. На втором «смысловом слое», в подтексте можно обнаружить интересные тонкости.
Нет взносов на капремонт. Кому-то это может показаться не самым важным, но, когда УК примет решение провести капремонт, придется выложить деньги сразу. Или заранее вносить договор пункт о накоплении УК средств на специальном счете.
Управляющий (УК) вправе производить перерасчеты за поставку энергии, воды и прочих ресурсов, включая в них свои расходы и не обращая внимания на социальные тарифы и сетку тарифов для жилых помещений.
Застройщик продает апартаменты дешево, разница в цене с квартирой может составлять и 40 %, но это происходит за счет сокращения себестоимости объекта — застройщик не создает инфраструктуру, не обязан заниматься вопросами транспортной доступности. Если в ЖК вся социальная инфраструктура создается за счет средств застройщика, то все, что включено в состав МФК или апарт-комплекса, включается и в стоимость апартаментов при покупке. А дальнейшие расходы по содержанию УК может распространять и на собственников.
Не рассматриваются претензии к инсоляции, недостаточной вентиляции, качеству подаваемой воды, так как действуют нормы для коммерческих объектов. Все эти тонкости должны быть обусловлены договором с УК.
Третий смысловой уровень — самый сложный. На нем находятся довольно спорные вопросы, о которых никто не задумывается, пока не начнутся неприятности.
Мы не называем застройщиков и объекты, но предлагаем обратить внимание на проектные декларации новостроек с апартаментами. Там эти помещения могут быть обозначены и как офисы. Что это означает? Покупая такую недвижимость, вы можете столкнуться с ограничениями на использование электрических и газовых плит по правилам пожарной безопасности.
Третий уровень сложности — подводные камни апартаментов
Есть вероятность, что к вам начнут приходить проверяющие, которые будут смотреть на объект как на коммерческий, предъявляя к нему особые требования, например, по установке дверей, и вы будете обязаны их выполнить как собственник офиса. К вам могут применять коммерческие расценки за все — от воды до уборки площадки и использования лифта. Вы не сможете потребовать соблюдения тишины от буйных соседей, поскольку фактически занимаете офисное помещение. Вам могут отключить отопление, не ориентируясь на график для жилых домов. УК может разместить рядом с вами или под вами шумный бар или клуб, не спрашивая разрешения. Кстати, классификация новостроек по категориям касается только жилых объектов. Потому «апартаменты бизнес-класса» — это довольно спорное рекламное утверждение.
Перевод апартаментов в жилой фонд
Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:
помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.
При покупке апартаментов стоит уточнить у застройщика, намерен ли он сам заняться переводом дома или хотя бы части помещений в жилой фонд. Подобное обещание должно быть закреплено в договоре.
Выгодно ли покупать апарт-объекты в МФК
Итак, покупать апартаменты стоит в случаях, когда речь идет о второй площадке при наличии собственной квартиры. Или для сдачи их в аренду, но тут стоит разобраться в том, какими окажутся налоги, ведь сдается не квартира, а коммерческое помещение. Самым сильным аргументом оказывается разница в цене, которая может быть весьма заметной на этапе покупки, но потом нивелироваться дорогими услугами и другими особенностями апартаментов!