квартира приобретена с использованием кредитных средств
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в наименование статьи 77 настоящего Федерального закона внесены изменения
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 77 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1 статьи 77 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ пункт 3 статьи 77 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции
3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
ГАРАНТ:
О порядке предоставления кредитов на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества см. Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ в пункт 4 статьи 77 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).
ГАРАНТ:
См. Порядок оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденный приказом Министра обороны РФ от 23 декабря 2015 г. N 820
При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
4. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).
При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
Юридически термина «Ипотечная сделка» не существует. Так называют ряд связанных друг с другом сделок, результатом которых является договор ипотечного кредитования. Рассмотрим эти сделки подробнее.
ОСНОВНАЯ СДЕЛКА
Сделка купли-продажи недвижимого имущества, на приобретение которого банк дает кредит. Сторонами этой сделки являются покупатель (он же заемщик по ипотечному кредиту) и продавец недвижимости.
2. Акт приема-передачи недвижимого имущества.
Обязательным условием и логическим завершением сделки является оформление акта приема-передачи недвижимого имущества. Без подписания акта сделку можно считать несостоявшейся. В зависимости от конкретной ситуации (регулируется сторонами сделки купли-продажи) акт может подписываться одновременно с договором купли-продажи, либо в течение определенного времени после регистрации права собственности. Конкретный срок подписания прописывается в условиях договора купли-продажи.
3. Расписки (иные документы подтверждающие факт оплаты по договору).
Форма и сроки расчетов прописаны в специальном разделе в договоре купли-продажи. Подтверждением исполнения обязательств по оплате являются расписки, написанные продавцом с обязательным указанием суммы, даты получения денег, основания получения. Если расчет производится безналичным путем – подтверждающим документом является платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Так как банк заинтересован в регистрации права собственности на заемщика, банк контролирует соблюдение сроков расчетов и наличие всех подтверждающих расчет документов.
Параллельно со сделкой купли-продажи клиент-заемщик заключает с банком кредитную сделку. Основными документами по такой сделке являются кредитный договор с приложением (графиком платежей) и закладная. С момента подписания кредитного договора и получения кредита у заемщика возникают перед банком обязанности по уплате кредита и процентов.
1. Кредитный договор – договор, сторонами которого являются клиент-заемщик (все созаемщики) и банк. Предметом такого договора является выдача банком кредита на определенных условиях: сумма кредита, срок кредита, ставка по кредиту. В договоре также указываются такие характеристики, как цель кредита, вид обеспечения по кредиту, порядок предоставления и гашения кредита. Неотъемлемой частью кредитного договора является график платежей. Кредитный договор заключается по типовой форме.
Чтобы придать договору юридическую силу, т.е. стать фактическим собственником недвижимости – необходимо подать документы на государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Федеральный закон от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ).
Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права:
1. Заявления на государственную регистрацию права и регистрацию ограничения (ипотеки) (п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее – Закон о регистрации) и п.2 ст.20 Закона об ипотеке) в том числе, заявления на государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации.
2. Документ об уплате государственной пошлины.
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ)
4. Справка из органа технической инвентаризации (БТИ) о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав – в случае, если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Договор купли-продажи, составленный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами.
6. Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (ст.556 Гражданского кодекса РФ).
7. Кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
8. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложения (если права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке).
В ряде случаев от заявителей потребуется также предоставление следующих документах:
9. Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (ст.35 Семейного кодекса РФ).
10. Документы, подтверждающие права лица отчуждающего объект недвижимого имущества, прошедшие регистрацию в соответствии с действовавшим на момент их выдачи законодательством (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).
11. Решение полномочного органа юридического лица об отчуждении (приобретении) недвижимого имущества (ст. 78, 79 ФЗ «Об акционерных обществах»; ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
12. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (ст.37 Гражданского Кодекса РФ).
13. Разрешение (согласие) органами опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (ст.37 Гражданского Кодекса РФ).
14. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц (ст.292 Гражданского Кодекса РФ).
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Все необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах: подлинник и копия.
При проведении правовой экспертизы возможно дополнительное истребование иных документов, если их представление на государственную регистрацию требуется в соответствии с действующим законодательством.
Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения (п. 1 ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.
Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.
1. Оформление приобретения жилья в ипотеку
При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.
1.1. Особенности заключения договора
При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).
На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).
Справка. Условия обращения заемщика к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора
Заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на определенный заемщиком срок (льготный период), при одновременном соблюдении следующих условий (ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 4 ст. 6 Закона N 76-ФЗ):
Кроме того, начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение договора (п. 6 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):
С 15.06.2021 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 5,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 11.06.2021).
В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).
Обратите внимание! Заемщики, оказавшиеся в трудной ситуации, могут получить консультацию в Центре поддержки ипотечных заемщиков. Если до 30.09.2020 заемщик обратился к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств (например, при снижении дохода более чем на 30% по сравнению с 2019 г.), то в зависимости от ситуации он вправе отозвать указанное требование, отказаться от использования льготного периода либо прекратить его действие. Кроме того, Банком России рекомендовано кредиторам продолжать рассматривать возможность изменения условий ранее предоставленных кредитов (займов) в случае обращения заемщика с соответствующим заявлением в период с 01.01.2021 по 31.03.2021 (ст. 6 Закона N 106-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 435; Информационное письмо Банка России от 30.06.2020 N ИН-06-59/104; Информация Минфина России; п. 1 Информационного письма Банка России от 24.12.2020 N ИН-06-59/178).
1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
С 29.12.2020 возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).
1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог
Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).
Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.
Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).
Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).
1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).
2. Обременение объекта недвижимости
Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.
2.1. Особенности обременения
Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).
Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).
2.2. Особенности снятия обременения
С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).
По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):
а) если закладная выдавалась:
б) если закладная не выдавалась:
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).
Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).
Обратите внимание! В случае использования заемщиком льготного периода по ипотечному кредиту материальная выгода, полученная от экономии на процентах, НДФЛ не облагается (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ; ч. 3 ст. 2 Закона от 03.07.2019 N 158-ФЗ).
Став собственником жилья, вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
«Электронный журнал «Азбука права», актуально на 29.06.2021
Другие материалы журнала «Азбука права» ищите в системе КонсультантПлюс.
Наиболее популярные материалы «Азбуки права» доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.