квартира в китае на 70 лет
Квартиры всем и каждому! Как решают жилищную проблему в социалистическом Китае
Предлагаем вашему вниманию статью из газеты «Правда».
Механизм обеспечения социальным жильём в Китае
В КНР начиная с 1998 года постепенно стала реализовываться политика монетизации льгот по распределению социального жилья. Вместо прежнего механизма его распределения местным правительствам пришлось искать другие эффективные пути решения жилищного вопроса для малообеспеченной части населения. Кроме того, с ускорением процесса урбанизации, когда происходит массовая миграция сельского населения в города, встал вопрос обеспечения социальным жильём и этой части населения.
Строительство
Для решения жилищной проблемы была разработана многоплановая система, направленная на предоставление малообеспеченным семьям социального жилья. Она основывается на дифференцированном подходе к различным слоям населения с неодинаковыми доходами и допускает различные способы получения жилплощади.
В Китае земли под застройку предоставляются с учётом структуры спроса. В первоочередном порядке выделяются участки под коммерческую застройку в низком и среднем ценовом сегменте (не ниже 60% от общей площади земель под застройку жилья), а также для возведения жилья, предоставляемого по льготной цене и с низкой ставкой арендной платы (не менее 10%).
Для строительства социального жилья может быть выбран также механизм прямого финансирования местным правительством. В самом начале внедрения системы доступного жилья, когда резерв его фонда невысок, на первое место по важности выходят прямые инвестиции правительства. После того как резерв фонда достигнет определённого масштаба, правительство может сократить строительство и посредством механизмов возврата, обратного выкупа и других форм, проводить кругооборот социального жилищного фонда.
При возведении социального жилья используются стандарты, ограничивающие площадь квартир. Они определяются местными правительствами, исходя из среднего уровня обеспеченности семей квартирами в данном регионе и финансовых возможностей. Корректировка стандартов ограничена чёткими рамками. Площадь однокомнатной квартиры с низкой ставкой арендной платы регулируется в пределах 35—40 квадратных метров, двухкомнатной — 50—60, трёхкомнатной — 60—70 квадратных метров. Стандарты площадей по доступной цене менее строгие. В большинстве городов жильём по доступной цене являются квартиры среднего и малого размера. Площадь двухкомнатных малогабаритных квартир составляет около 60, трёхкомнатных — 100 квадратных метров, что соответствует основным потребностям населения. Стандарты площади социального жилья, возводимого на коммерческой основе, как правило, составляют те же величины.
Независимо от вида социального жилья, доля жилой площади должна быть не ниже 75% от общей. Планировка должна включать спальню, гостиную, кухню, кладовую и балкон, компонуемые таким образом, чтобы использование этих помещений было рациональным и удобным для проживания.
Арендная плата за социальное жильё устанавливается из расчёта среднерыночной, однако с учётом доходов семьи и имеющихся у неё активов. По причине тяжёлой болезни, несчастного случая и других событий, вызвавших трудную экономическую ситуацию, в связи с которой семье становится сложно оплачивать аренду, имеется возможность подать заявление в организацию, предоставляющую арендные субсидии. Максимальный период арендного субсидирования составляет один год, максимальная дотационная сумма — 80% от арендной платы. К социальному коммерческому жилью и квартирам по доступной цене применяются ограничения по финансовой нагрузке на их покупателей и требование соблюдать общественную справедливость.
Финансирование
Сейчас проекты по строительству социального жилья осуществляются очень медленно. Основная причина — в дефиците финансирования. Спрос на такое жильё очень высок (см. таблицу), а возможности его строительства опираются на государственную финансовую поддержку, размеры которой ограничены. Поэтому власти пытаются диверсифицировать каналы привлечения денежных средств, чтобы восполнить огромный дефицит финансирования.
Потребность в социальном жилье
Год 2009 2010 2011
Жильё по доступной цене (тыс. квартир) 600 1650 1650
Жильё с низкой ставкой арендной платы
(тыс. квартир) 1770 1800 1610
Реконструкция трущоб (тыс. квартир) 1300 2800 2800
Всего социального жилья (тыс. квартир) 3670 6250 6060
—«— (млн. кв. м) 203 357 348
Потребность в финансировании
(млрд. юаней) 253,8 446,3 435
Например, в соответствии с «Правилами управления социальным жильём в г. Сямэнь», названы такие источники финансирования его строительства: специальные средства, ежегодно выделяемые из государственного бюджета; доходы от управления фондом общественных накоплений под нужды социального жилья; средства, полученные за выделенные земельные участки (не менее 10% от их общего размера); субсидии, выделенные центральным и местным бюджетами; суммы от продажи социального жилья; пожертвования и другие источники.
В августе 2010 года в Пекине, Сямэне и 28 других городах Китая с целью поддержки строительства социального жилья начали применять выдачу ссуд на эти цели жилищным фондом общественных накоплений, который формируется за счёт обязательных взносов работников и работодателей. Общий размер выданных кредитов составил 49,3 миллиарда юаней. Центральное правительство также выделяет средства, но в очень ограниченных размерах. Так, в 2012 году оно выделило на строительство жилья с низкой стоимостью аренды 10,5 миллиарда юаней и на реконструкцию трущоб — 21,2 миллиарда. Однако для решения жилищной проблемы малообеспеченных слоёв населения требуются более радикальные меры.
astrov
astrovКитайский компот
В теме покупки квартиры в Китае есть две стороны: плохая и хорошая. Начнем с плохой? или с хорошей?
По традиции лучше начать с плохой, и не в бровь, а в глаз — в Китае нет права собственности на землю, с некоторыми оговорками, к которым вернемся чуть позже. Земля принадлежит государству, а покупателям недвижимости выдается право владения на 70 лет. Осмыслим это?! Звучит не очень оптимистично, правда?
Первый вопрос, который должен здесь возникнуть: «А что будет после этих 70 лет?». Логика подсказывает два варианта:
1) Жильца выгоняют на улицу, всвязи со сроком окончания аренды земли.
2) Государство проявляют добродетельность и жильцу выдают равноценное жилье, разумеется где-нибудь «за МКАДОМ» на очередные 70 лет.
Но обо всем этом можно рассуждать только теоретически, потому что на практике, с самих времен образования современного КНР, еще не прошло 70 лет, то есть время такой практики еще не наступило.
P.S. Появилась новая информация на эту тему: по истечению 70 лет (кстати если вы покупаете квартиру со вторичного рынка, то время использования вычитается из этих 70 лет, и вам остается уже меньше права на пользование) «собственник» за половину рыночной стоимости квартиры (не инвентаризационной, а рыночной на момент истечения срока аренды) может продлить срок аренды еще на 70 лет, а если денег нет, то может и не продлить, тогда видимо придется распрощаться со старушкой-квартирой.
Перспектива такого выбора звучит, конечно, не очень обнадеживающе, но правда заключается в том, что в связи с сегодняшним качеством постройки жилья в КНР и бурным строительством дорог, инфраструктуры и переделом, шансы дожить до 70 лет у здания весьма призрачные, а в случае досрочного выселения, государство обязано предоставлять равнозначное новое жилье. Также понятно, что шансы дожить до этого момента у первоначального «собственника», тоже весьма призрачные, поэтому эта проблема, если и возникнет, то уже у детей первоначального «собственника».
Стоит так же отметить стоимость жилья в Китае, так вот она весьма и весьма высока. Вопрос конечно разношерстный, например стомость аналогичного по метрам и территориальному расположению жилья в Пекине, дороже чем в Москве в 2-3 раза, а стоимость квартиры в нашем городке провинциального уровня, территориального значения типа Твери, сапоставима с Санкт-Петербургской. И это на 70 лет, и это при том, что аренда жилья в 2-3-4-5 раза дешевле, чем в России.
С позиции математики, ситуация выглядит просто абсурдно: допустим у человека есть свободные средства для покупки квартиры, даже положив их в банк на депозит, со смешными 3% годовых, а в китае банки предлагают именно 3%, полученных процентов вполне достаточно, что бы арендовать в течении года точно такую же квартиру, какую человек собирался купить. Следите за руками, итак есть деньги, и 2 варианта, что будет через 70 лет:
1) Покупаем квартиру.
Вначале есть квартира, но нет денег. Через 70 лет, нет ни квартиры, ни денег.
2) Ложим деньги в банк и на проценты арендуем ту же самую квартиру.
Вначале есть и квартира и есть деньги. Через 70 лет тоже есть и квартира и деньги.
И это на трех китайских процентах годовых, а если не тупить, и найти банки за пределами Китая с более высокими процентными ставками или разобраться в инвестиционных инструментах, которых сейчас на рынке множество, на разный вкус и цвет, это же не сложнее чем заработать эти деньги, верно?
Но как говорил один знакомый китаец, большое заблуждение считать, что мы тут иностранцы самые умные, а китайцы этого не понимают, всё они понимают, просто квартиры в Китае покупаются исходя из несколько иных соображений, нежели математических. Каких?
Здесь можно говорить и о важнейшей роли семьи, и квартиры, как семейного «очага», и заботы о детях, как следствие важнейшей роли семьи в жизни общества, и о том, что китайцы весьма «традиционны» и по настоящему патриоты, и это не имеет ничего общего с российским «ура-патриотизмом», это безусловное уважение к семье, к государству и к руководителям государства. Это все темы, в целом дискуссионные, но есть одно безусловное и реально практическое соображение, по которым китайцы покупают квартиры в Китае. Это Хукоу. Что же такое это Хукоу?
Хукоу это что-то очень напоминающее российскую «прописку», но она как бы больше «Professional edition», основная суть та-же, привязка личности к территории и учет. Но, в отличии, от «лайтовой» российской версии, у «Professional» китайской есть несколько экзекутских особенностей, а именно:
Теперь о том, что дает прописка-хукоу
Практически Хукоу в Китае это не прописка, это прикладное, то-есть практическое, гражданство. И каждый человек это гражданство обязан покупать, если у него хоть какие то осознанные намерения или амбиции.
Государство ведет ясную политику, что квартиры должны использоваться только для проживания людей, государство глубоко не заинтересовано в спекулировании капитала на рынке недвижимости, поэтому существуют существенные препоны в виде гибких шкал налогообложения на недвижимость, налог на регистрацию права собственности может доходить до 10% на первую и единственную квартиру, и более 30% на вторую и следующие квартиры. Налог снижается до нуля, в случае покупки квартиры, возрастом владения предыдущим собственником более 5 лет, и увеличивается по мере уменьшения стоимости квартиры, достигая максимума на новостройках. И никаких вам возмещений подоходного налога, как в России.
Резюмируя вышесказанное можно сделать одно интересное умозаключение.
Как говаривал то-ли Полонский, то-ли еще кто-то из российских девелоперов, коррупционная составляющая в себестоимости постройки квадратного метра жилой недвижимости в России, доходит до 50 %. С оставшихся 50% девелоперские компании в России умудряются строить дома, зарабатывать себе состояния, и кормить множество честных подрядчиков и поставщиков. И замечу, строить дома субъективно гораздо толще и качественнее, чем в Китае.
Конечно в России квартиры не обосновано дорогие, конечно этот рынок сильно похож на мыльный пузырь, конечно много халтуры, но я очень серьезно заявляю, что в Китае строят дома гораздо более худшего качества, более тонкие и хрупкие, стоят быстро, строят много и спустя рукава, используя весьма низкокачественные и дешевые материалы. И это чертовски объективно и доказывается тем наглядным фактом, что большинство китайцев первые год-два не живут с свежепостроенных и в свежеотремонтированных квартирах, а открывает окна и оставляют на год, ну или сдают внаем. Это делается для того, чтобы строительные и отделочные материалы «выветрились», только после этого жилье считается годным к проживанию. Я не могу говорить за научную обоснованность этих фактов, правда это или вымысел, но я могу сказать, что большинство китайцев поступают именно так.
Так вот к чему это сравнение с Россией? К себестоимости, ага! В Китае коррупционная составляющая стремится к нулю, стоимость людских ресурсов в разы ниже по сравнению даже с нелегальными таджиками, низкая стоимость рефинансирования (учетная ставка в Китае около 2%), идеальная транспортная инфраструктура, эффективность производства строительных материалов в десятки раз выше, чем в России, мягкий климат в большинстве областей, позволяющий экономить на отопление и строительстве основных средств. В целом, себестоимость строительства во много раз ниже российской, которая умножается на скорость и эффективность строительства.
Недвижимая экономика: чем опасен кризис рынка жилья в Китае
Второй по величине китайский девелопер Evergrande уже допустил технический дефолт, на грани краха оказались еще две компании. Однако наибольшее беспокойство вызывают не сами эти события, а тот факт, что они являются симптомами куда более опасного явления — пузыря на рынке недвижимости вкупе с огромным долговым навесом, превосходящим тот, что имелся в США накануне кризиса 2008 года. Какими последствиями это грозит китайской и мировой экономике — в материале «Известий».
Предыдущий финансовый кризис привел Китай к размышлениям по поводу того, что именно должно быть локомотивом роста экономики. Предыдущая схема, развитие за счет экспорта, все еще работала, но приближалась к пределу своих возможностей. Во-первых, рабочая сила в стране устойчиво дорожала (средний размер оплаты труда в 2000-е–начале 2010-х вырос примерно в 5–6 раз) и конкурентоспособность на мировой арене могла обеспечивать уже не так эффективно. Более сложная и дорогая продукция находилась на рынке с другим уровнем конкуренции. А кроме того, Китай по размерам значительно больше Японии и Германии (двух традиционных экспортно-ориентированных экономик), для его развития в таком ключе и целого мира было бы мало.
Во-вторых, продолжали ухудшаться отношения с США, что в конечном итоге привело к торговой войне конца 2010-х. В-третьих, повышение уровня жизни было невозможно без адекватного развития внутреннего рынка. Поэтому именно он и сфера недвижимости и строительства как его ядро сделали самый большой рывок в последнее десятилетие, обеспечив сохранение относительно высоких темпов экономического роста (6–7% в год).
Строящиеся жилые дома в Evergrande Cultural Tourism City — проекте, разработанном China Evergrande Group в Сучжоу, 23 сентября 2021 года
Разумеется, следует учитывать, что Китай, во-первых, значительно большая по населению страна, а во-вторых, строящаяся заново в отличие от развитых экономик: инфраструктура все еще создается, а поток из сельских районов в города остается огромным. На данный момент уровень урбанизации в КНР составляет 60% (на 10% больше, чем десятью годами ранее) и продолжает довольно быстро расти.
Люди спускаются в торговый центр Evergrande Plaza в жилом комплексе, построенном China Evergrande Group в Пекине, 22 сентября 2021 года
И тем не менее множество признаков кризиса на рынке налицо. Во-первых, количество пустующих жилищ в начале года достигало 22% — значительно больше, чем в большинстве стран мира. Города-призраки — проблема еще позапрошлого десятилетия, но сейчас ее масштабы стали общенациональными. В вакантных помещениях могло бы с комфортом разместиться все население крупной европейской страны, причем точно такая же ситуация складывается и с коммерческой недвижимостью: в 19 из 40 крупных китайских городов пустуют 30% офисных площадей. Это частично можно объяснить эффектом пандемии, когда все больше сотрудников работают из дома, но свести все к данному фактору нельзя.
Высок показатель домовладения: собственниками жилья являются 90% китайцев. Это очень много по сравнению с Северной Америкой или Европой, где свое жилье есть у 40–70% населения. Данная цифра может быть косвенным признаком того, что расти рынку жилой недвижимости особо некуда.
При этом стоимость жилья очень высока, особенно в крупных городах (хотя если мы говорим о Китае, нужно оговаривать, что крупными по местным меркам являются мультимиллионники вроде Пекина, Шанхая и Чунцина). Там стоимость квартиры достигает 14 годовых заработков среднестатистического жителя, что является почти что запретительным показателем. В России, даже в Москве, речь идет максимум о соотношении 1:10.
Полицейские держат табличку с надписью «Соберите доказательства» во время митинга людей с требованием вернуть деньги у штаб-квартиры Evergrande в Шэньчжэне, 16 сентября 2021 года
В результате стремительно растет частный долг китайцев. На ипотеку приходится около 70% задолженности, а в целом она превышает 128% от доходов. Это ненамного больше, чем в США (110%), но следует помнить, что кредитные ставки в Китае существенно выше, поэтому долговое бремя ощущается тяжелее. Справедливости ради, китайцы имеют куда более высокий уровень сбережений, как и большинство жителей стран Восточной Азии.
В итоге складывается ситуация, когда, с одной стороны, в Китае был достигнут высокий уровень задолженности, привычный больше для развитых стран, с другой — цены на недвижимость пробили все возможные потолки. В таких обстоятельствах кризис на рынке практически неизбежен.
В чем опасность коллапса крупных девелоперских компаний? Новости о возможном крахе Evergrande напугали огромное количество потенциальных покупателей, которые начали сомневаться в необходимости приобретения квартир на стадии строительства, тем более по нынешним запредельным ценам. Падение продаж немедленно усложнит ситуацию с ликвидностью и в других компаниях, что вынудит их снижать цены, чтобы получить хоть какие-то деньги. Распродажа может коснуться и огромного количества уже построенных вакантных домов и квартир, после чего обвал рынка превратится в самоподдерживающийся процесс с положительной обратной связью.
Строительная площадка стадиона для футбольного клуба Гуанчжоу, разработанного China Evergrande Group, 26 сентября 2021 года
В то же время упадут инвестиции в строительство со стороны не только покупателей, но и институциональных игроков. Между тем инвестиции в последнее десятилетие играли ключевую роль в экономике 40% прироста национального спроса, и ключевая роль тут отводится инвестициям в недвижимость. По оценке экономиста Кеннета Рогоффа, снижение экономической активности в секторе недвижимости и строительства на 20% вычтет от 5 до 10% из общего роста ВВП Китая. Это без учета возможных последствий в банковском секторе, и выводя за скобки использования домов и квартир в качестве залога.
Стоит особо отметить, что нынешний кризис развивается на фоне общей инфляции и стремительного роста цен на энергоносители. Это вдвойне опасная ситуация, так как усиливает общее падение спроса, увеличивая расходы на топливо и товары первой необходимости. Подобный расклад в корне отличен от рецессий 2008–2009 и 2020 годов, которые происходили на фоне падения цен на все сырьевые товары.
Едва ли Китай может позволить себе разорение крупных компаний и общий обвал рынка недвижимости. Крах Evergrande, скорее всего, будет носить управляемый характер: власти уже заявили, что в первую очередь будут заботиться о частных покупателях, во вторую — о кредиторах компании и только в третью — об акционерах. В любом случае государственное участие в разрешении проблем корпорации или других девелоперов на данный момент выглядит неизбежным.
Однако хотя все инструменты для смягчения кризиса у китайских властей на руках, не очень ясно, как быть дальше. Очевидно, что рынок недвижимости уже «не вывозит» и запустить его заново не получится. Экспортно-ориентированная экономика — тоже прошлый век, еще большее количество китайских товаров мир переварить не сможет. Нужно искать новый двигатель роста на фоне колоссальной долговой проблемы. Неясно, что именно может стать таким локомотивом. Зато понятно, что остановка китайского роста (даже без острой фазы кризиса) станет головной болью не только для его соседей, но и для всей мировой экономики, в росте которой китайская доля составляла в последние годы добрую треть. Не исключено, что кризис Evergrande и китайской недвижимости может незаметно стать началом новой экономической эпохи, и вряд ли радужной.
Нет работы — нет квартиры: как в Китае ограничили право на жилье
Стать полноправным владельцем дома или квартиры в Шанхае можно только с разрешения властей. К этому правилу давно привыкли жители Китайской Народной Республики (КНР), но для россиян это звучит дико: потенциальным покупателям недвижимости в Шанхае придется доказать, что им действительно нужна квартира в этом городе. В противном случае сделку не зарегистрируют — даже если продавец уже получил деньги, а покупатель твердо решил переселиться в Шанхай.
Причин для переселения может быть множество: сейчас Шанхай занимает одно из лидирующих мест по темпам экономического роста во всей стране, а продуманная инфраструктура делает мегаполис одним из самых удобных китайских городов для повседневной жизни. К тому же здесь есть море и четыре аэропорта, а субтропический климат избавляет шанхайцев от холодной зимы. В июле цены на шанхайскую недвижимость побили рекорд: стоимость 1 кв. м достигла 34,6 тыс. юаней ($5,5 тыс.).
Преимущества экономической столицы Китая давно оценили жители других областей: только по официальной статистике в Шанхае проживают 24 млн человек, из которых лишь 14 млн легально зарегистрированы в качестве городских жителей. Все остальные не имеют права на доступ к школам, медицинскую страховку и прочие социальные блага, но все равно приезжают в Шанхай в поисках работы и лучшей жизни. Сами шанхайцы уверены, что в городе проживают не меньше 30 млн человек и среди них как минимум 0,5 млн иностранцев. В том числе русских.
Специально для тех, кто задумывается о постоянном жилье в экономической столице Китая, редакция «РБК-Недвижимости» отобрала пять ключевых особенностей шанхайского рынка недвижимости: от нехватки площадей и возвратных налогов до ограничения на срок владения квартирой.
Сначала в аренду, потом в собственность
Первое, что нужно знать о шанхайской недвижимости, — здесь по-настоящему не хватает площадей. Пока во всем остальном Китае появляются необитаемые небоскребы и пустуют целые города, строительный бум в Шанхае только набирает обороты: постоянно растущий спрос на жилье, гостиницы и офисы приводит к строительству все новых жилых кварталов.
Чтобы ограничить приток мигрантов и не допустить возникновения пузыря, местные власти ввели ограничение на покупку жилья. Чтобы стать полноправным владельцем шанхайской квартиры, приезжему придется прожить в городе как минимум три года, а потом доказать властям, что он действительно провел это время в Шанхае. Такая норма действует и для китайцев, и для граждан других стран. Таким образом, на первых порах переселенцу из России придется жить либо в отеле, либо на съемной квартире.
Когда заветный срок наступит, покупателю жилья предстоит внести на особый государственный счет залог в размере 1% от стоимости купленной квартиры — деньги уплачиваются одновременно с подачей заявки на регистрацию сделки. После этого местное правительство проверяет, достоин ли инвестор получить квартиру. Если на этом этапе китайский аналог Росреестра выяснит, что иностранец обманул госструктуру и попытался купить жилье до истечения трехлетнего периода, сделка аннулируется, а 1%-ный залог не возвращается.
Безработным вход воспрещен
К настоящему времени среднее количество пенсионеров (то есть жителей старше 60 лет) в Китае достигло отметки в 40%. В Шанхае их доля не превышает 10% — обычно в экономическую столицу приезжают работать молодые профессионалы. Возможно, такая пропорция отчасти возникла благодаря запрету на покупку недвижимости безработными. Чтобы купить здесь квартиру, нужно не менее двух лет платить налоги в городской бюджет. При этом неважно, содержит ли экспат собственное дело или считается наемным работником — главное, чтобы у человека было как минимум 24 месяца налоговых выплат. Это второе непременное условие для покупки жилья в дополнение к трем годам жизни в Шанхае.
После покупки недвижимости у новоявленного шанхайца сразу возникает дополнительный налог на недвижимость. В среднем экспаты платят за собственное жилье по 10 тыс. юаней ($1,5 тыс.) в год. Хорошая новость в том, что по истечении трехлетнего периода обладатель квартиры имеет право вернуть весь уплаченный налог на недвижимость — и после этого уже не платить сборы. Если же человек продаст квартиру до трехлетнего срока, налог не возвращается.
При продаже недвижимости действуют дифференцированные налоговые ставки. Если человек владел квартирой менее пяти лет, то продавцу придется уплатить 5% от стоимости жилья. Если больше пяти лет — 1%. Если же иностранец решит подарить недвижимость родственнику или другу, налоговая ставка сразу же возрастет до 20%: сумму исчислит государство на основе средней суммы сделок в этом районе.
«Богатые нищие» в центре города
Современный Шанхай — это город небоскребов, где каждое следующее здание оказывается выше и энергоэффективнее предыдущего. При этом в самом центре города рядом с историческим садом сохранились 300–400-летние двухэтажные дома, в которых живут местные жители. Владельцы крошечных квартир в этом районе регистрируют у себя всех родственников и знакомых — зачастую в 30-метровой квартире без ванной и электричества можно обнаружить тысячу официально прописанных резидентов. Шанхайцы делают так для того, чтобы получить больше недвижимости при расселении: чем больше человек значится в доме с ведром вместо унитаза, тем больше квартир в новостройках получит семья при сносе.
Десять-пятнадцать лет назад такие истории широко практиковались: земли в Шанхае немного, а центральные районы ценятся на вес золота. Местные жители продолжают надеяться на массовые выкупы девелоперами, однако тенденция изменилась: участки без исторической ценности уже застроены, а сносить дома рядом с культурными объектами не позволяет государство. Не столько из любви к древнему быту и архитектуре, сколько для сохранения облика ключевых достопримечательностей: шанхайские трущобы соседствуют с главными объектами туризма.
Продавцы завышают метраж
Привыкшие к российским реалиям покупатели будут неприятно удивлены: реальная площадь квартир в Шанхае равна примерно 67% от того, что указывают застройщики на своих сайтах. Все дело в том, что в Китае принято учитывать полную площадь жилого комплекса с учетом всех подъездов, лифтовых шахт, прилегающих территорий и даже зеленых насаждений вокруг дома. Площадь всей этой территории суммируется, а потом делится на количество квартир в доме. Получившаяся таким образом доля в общедомовой территории прибавляется к задокументированной площади квартиры, и покупателю приходится оплачивать ее вместе с жильем.
Поэтому не стоит спешить с покупкой 85-метровой «однушки» в новом жилом комплексе — на деле площадь такой квартиры едва ли превысит 50 кв. м.
Нельзя жить дольше 70 лет
Последнее, но не менее важное: стать владельцем жилья в Шанхае можно только на 70 лет. Для коммерческой недвижимости срок и того меньше — 40 лет. Что будет после истечения этого срока, шанхайцы не знают сами: правило появилось недавно, и никто еще не дожил до того момента, когда квартиру или офис приходится отдавать государству. Не исключено, что в ближайшие годы правительство КНР еще изменит правила, и экспаты все-таки смогут жить в собственной квартире больше 70 лет, однако прямо сейчас это запрещено законом.
Бонус: ипотека под 1%
Не правило, а исключение: иностранцы могут взять шанхайскую недвижимость в ипотеку со ставкой в 1%. Для этого займ нужно оформить на Тайване, а сам кредит будет в тайваньских долларах — на таких условиях местные банки охотно кредитуют иностранцев для покупки шанхайской недвижимости. В самом Шанхае ипотека обойдется в 5–6% годовых, зато кредит можно взять в юанях.