квартира в пансионате что это значит

Пансионат – разменная монета сделок с жильем

Говоря о жилой недвижимости, порой не берется в расчет такой сегмент рынка, как пансионаты. А ведь, действительно, это именно то жилье, которое может себе позволить подавляющее число граждан России. При этом стоимость его практически в два раза дешевле готовой однокомнатной квартиры в новостройке или в готовом доме.

Корреспондент Dom.72.ru узнала у тюменских риелторов, насколько пансионаты востребованы в Тюмени, какую долю рынка они занимают и по каким причинам тюменцы приобретают такое жилье?

Руководитель группы специалистов по продаже недвижимости ТРЦ «Недвижимость для Вас» Анастасия Ермилова рассказала, что в общем сегменте операций с недвижимостью сделки по продаже пансионатов составляют около пяти процентов. Как правило, пансионаты покупаются людьми, приобретающими жилье впервые: студентами, молодоженами, а также работниками бюджетной сферы.

Специалист-риелтор АН «Бизон» Галина Жильцова отмечает, что однозначного портрета покупателя такого жилья нет. «Это может быть и молодой человек, покупающий жилье на перспективу, это может быть и покупатель средних лет, приобретающий пансионат с целью сдавать его в аренду и иметь при этом гарантированную прибавку к заработной плате, а в дальнейшем к пенсии», – добавляет она.

Представленные выводы подтверждает и тюменец Аркадий Брюлов, который недавно приобрел пансионат. «Я – военный, поэтому по программе от государства получил жилищный сертификат в размере одного миллиона 200 тысяч рублей. Цены на квартиры в Тюмени высокие, поэтому я смог себе позволить купить только пансионат», – рассказывает он.

По словам военного, в агентстве ему сказали, что основная масса такого рода жилья сдается в аренду, поэтому и выбирать было практически не из чего. «Поразило, что средних по качеству пансионатов в Тюмени практически нет: либо дешевые, без ремонта и в доме, в который войти-то страшно, либо дорогие с отличным ремонтом, приближенные по цене к квартирам», – делится Брюлов. Поэтому приобрести он смог пансионат на всю сумму сертификата, при этом хозяева оставили мебель. Он также признался, что это жилье для него станет некой «разменной монетой» для будущей сделки по покупке квартиры.

«Пансионаты занимают особую нишу в сегменте рынка недвижимости: это уже не общежитие, но еще и не полноценная однокомнатная квартира или малосемейка со своей отдельной кухней, – объясняет руководитель группы специалистов по продаже недвижимости ТРЦ «Недвижимость для Вас» Анастасия Ермилова. – Именно поэтому люди, имеющие небольшой первоначальный капитал, стараются получить максимальный набор удобств в приобретаемом жилье». Ермилова также добавила, что банки обычно без проблем предоставляют ипотечные кредиты на покупку пансионатов,в отличие, например, от тех же общежитий, которые можно купить лишь за наличные средства.

Так какова же текущая ситуация с операциями по покупке-продаже пансионатов на тюменском рынке недвижимости, насколько такое жилье пользуется спросом?

Оба эксперта солидарны в том, что спрос на данный вид жилья постепенно снижается. Галина Жильцова рассказывает, что еще несколько лет назад эти сделки занимали лидирующие позиции, поскольку это было наиболее дешевое жилье, хотя цена квадратного метра всегда превышала стоимость хорошей «индивидуалки» в центре города. «Купив пансионат покупатель получает так называемый стартовый капитал на перспективу. Со временем он может выйти на покупку однокомнатной квартиры: либо при помощи ипотеки, либо накопив какую-то сумму, либо купив новостройку в рассрочку», – говорит эксперт.

«Несмотря на то что пансионаты всегда востребованы, в настоящее время покупатели предпочитают приобретать более комфортное жилье: однокомнатные квартиры в небольшой ценовой категории или в крайнем случае квартиры в домах коридорного типа, поскольку переплата за получаемый комфорт оправдывает дополнительно затрачиваемые средства», – поясняет Анастасия Ермилова.

Жильцова также отмечает, что покупатели чаще выбирают однокомнатную квартиру именно в строящихся домах, так как разрыв в цене не настолько велик. «Согласитесь, лучше подождать и получить новую квартиру с современной планировкой и по разумной цене за квадратный метр, чем за 80–90 тысяч рублей за квадратный метр приобрести пансионат в старом доме с сомнительным соседством при этом иногда без балкона и без собственного санузла», – резюмирует она.

Действительно, цены за квадрат в пансионате значительно выше, чем в квартирах. Это подтверждают и цифры весенней статистики, когда была зафиксирована цена – 69 тысяч 985 рублей за квадратный метр пансионата в Тюмени. Но это связано, скорее, с их небольшой площадью. Тем не менее, необходимо отметить, что разрыв в стоимости пансионата и однокомнатной квартиры порой равен стоимости второго такого же пансионата или хотя бы комнаты в общежитии. Таким образом, данные риелторов говорят о том, что тюменцы любят, хотят и предпочитают жить с комфортом.

Источник

Я купила в ипотеку отдельное жилье площадью 18 м²

При зарплате всего 28 000 ₽

В Тюмени есть свой вид жилья — пансионаты. Это такие дома с 222 квартирами, двумя лифтами и одним подъездом.

В 22 года я поняла, что больше не могу жить в чужих квартирах, и решилась взять ипотеку. Однокомнатная квартира в Тюмени стоила больше 2 млн рублей и была мне не по карману. Жить в коммуналке не хотелось. В итоге в 2016 году я купила нестандартное жилье — пансионат, на первом этаже и с соседями-цыганами.

Я не знаю, кто и почему так назвал эти дома. Возможно, причина в том, что в квартирах не было изначально собственной кухни и хозяйки шутили, мол, им теперь и готовить не придется, как на курортах в пансионатах. Но в итоге в этих домах живут семьи уже много лет, и это одно из самых бюджетных предложений на рынке Тюмени.

Когда я досрочно выплатила свою ипотеку, стала сдавать свой пансионат студентам за 14 000 Р в месяц. Расскажу, что это за тип жилья, стоит ли в него вкладываться и какие есть подводные камни.

Как сделать ремонт и не сойти с ума

Почему я решила купить пансионат

Я давно мечтала о своем жилье — еще когда ютилась в студенческом общежитии. В 2015 году, когда я закончила учиться, работала в госучреждении юристом с зарплатой около 28 000 Р и временно жила у родственников.

Много денег у меня не было никогда, поэтому я привыкла к бережливости. Особенно когда речь шла о покупке своей квартиры.

Расскажу, на чем я экономила:

Однокомнатная квартира в Тюмени в 2016 году стоила больше 2 млн рублей. Например, я жила в однушке родни 36 м², ее рыночная цена составляла 2,4 млн рублей. Для меня это было бы слишком дорого — с ежемесячным доходом 28 000 Р я бы не потянула ипотеку более 2 млн рублей.

Кроме этого, в мой ежемесячный бюджет помимо ипотечных выплат должны были вписаться еще коммунальные платежи, траты на еду, одежду, лекарства и прочее. Банк, скорее всего, и не одобрил бы мне такую большую сумму. Поэтому я изначально ориентировалась на 1,2 —1,3 млн рублей заемных денег.

С таким бюджетом я не могла бы купить полноценное жилье даже в старом доме, а комнату в коммуналке мне просто не хотелось. Поэтому я решила покупать пансионат.

Что вообще такое пансионат в Тюмени

Пансионатами в Тюмени называют панельные дома, которые возводили строители-болгары. Они строили их для себя как временный вариант проживания, пока они работали. Но эти дома стоят в Тюмени и по сей день. Они устроены так: вдоль длинного коридора расположены студии площадью 13 и 18 м². К каждой прилагается лоджия, но она не входит в официальную площадь.

Продавцы нередко указывают в объявлениях площадь с учетом лоджии и тем самым завышают размер студии до 21—22 м ². Но фактически в собственность человек получает на 4—5 м ² меньше.

Всего в Тюмени насчитывается 20 домов такого типа. Обычно это восьмиэтажные панельные здания с 222 квартирами. Если учесть, что в каждой может проживать 2—3 человека, то в доме может быть больше 500 жильцов. Все они ездят на двух пассажирских лифтах и входят в одни подъездные двери. На случай пожара предусмотрен запасной выход в другом конце жилого коридора.

Со временем квартиры в пансионатах приватизировали, и сейчас здесь в основном живут студенты и молодые семьи. Часть жилья, которая осталась в собственности государства, сдают в социальный наем малоимущим гражданам. Как правило, это многодетные семьи или погорельцы. Примечательно, что нигде в России за пределами Тюменской области пансионатов больше не строили.

Учетная норма жилой площади в Тюменской области — 15 м² на одного члена семьи. Но по факту в пансионатах 13 м² делят между собой 3—4 человека.

В квартире-пансионате нет кухни — ее обычно обустраивают на утепленной лоджии или в прихожей. Изначально пансионаты проектировались с одной общей кухней на этаж. Зато в каждой комнате предусмотрели индивидуальный санузел, и хотя бы не нужно, как в общежитии, ждать очереди в туалет.

Банки охотно кредитуют покупателей пансионатов, ведь по документам это полноценная квартира, а не доля в собственности, как в случае с коммуналкой. И если заемщик не справляется с выплатами, банк без проблем может продать такой пансионат. Для этого не нужно согласие других собственников.

Сколько стоит такой пансионат и от чего зависит цена

Цена зависит в основном от местоположения дома. Сразу нескольким пансионатам посчастливилось оказаться в центре Тюмени, где расположена вся инфраструктура: учебные заведения, торговые центры, бары, парки и так далее.

Цена за 1 м² в пансионате в центре города значительно выше, чем в промзоне. Так, пансионаты на улицах Седова и Мельникайте соседствуют с элитными жилыми комплексами, поэтому и котируются выше. Эти пансионаты чаще ремонтируют, а придомовую территорию содержат в чистоте.

Если сравнить с отдаленными от центра районами, там цена за квадрат ниже: мне в 2016 году попадались квартиры за 1,05—1,1 млн рублей, но в удручающем состоянии — например, с одной рабочей розеткой и ветхой проводкой.

Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru

Как я самостоятельно искала жилье

Я ежедневно просматривала объявления на «Циане» и «Авито» в поисках подходящего варианта. Мне нужен был пансионат с приемлемыми условиями проживания: с исправной сантехникой и электрикой, утепленным балконом, ванной и унитазом. В идеале хотелось и мебель, ведь своей у меня не было.

Квартиры на «Авито» продавались в удручающем состоянием. Возникало ощущение, что люди никогда не следили за жильем и избавлялись от него, лишь бы не делать ремонт.

Я прозванивала все новые объявления о продажах сразу после того, как они появлялись. Мне хотелось выйти на собственника. Но только одну из 11 квартир продавал хозяин. Правда, она находилась в залоге у банка. Продавец предложил мне погасить его долг, чтобы совершить куплю-продажу. У меня не было свободных денег, чтобы погасить его долг, и я боялась стать жертвой мошенников.

По другим объявлениям риелторы сразу говорили, что этот пансионат продан, зато есть другой. А объявление висит, чтобы привлечь звонки. Оказалось, что рынок недвижимости пресыщен посредниками.

В итоге я отчаялась, позвонила в крупное агентство и объяснила ситуацию. Мне ответила приятная женщина, которая сразу вызвала доверие. Я пошла к ней в офис, чтобы посмотреть, что к чему.

Поиски с помощью риелторов

Ставка риелторов за свои услуги в Тюмени — 30 000 Р + 1% от стоимости объекта. То есть в моем случае издержки получались такими:

я потратила на риелторов и прочие издержки

Со своей стороны агентство предлагало мне показать все доступные пансионаты и подать заявку на ипотеку в несколько банков. Это было большим плюсом.

При покупке через агентство я также рассчитывала на преференцию от банков — в частности, что мне снизят процентную ставку. Но оказалось, что условия общие, как если бы я обратилась в банк лично.

Агентства недвижимости умело называют банки своими партнерами и обещают скидки. По факту же условия банка зависят больше от вашего финансового положения. С меня в 2016 году банки требовали по полной: у меня не было поручителей, доход был низкий, а первый взнос — минимальный. Не исключаю, что некоторые банки все же дают скидки клиентам агентств, но не в моем случае.

В мой первый визит в агентство мы с риелтором посмотрели фотографии подходящих пансионатов и составили заявку на ипотеку. Затем мы условились, что риелтор будет забирать меня на автомобиле и мы объедем все объекты, пока не найдем нужный.

Риелтор всячески оказывала мне моральную поддержку, не давила на меня, и я чувствовала, что она понимает мои потребности. При этом мы не подписывали договор, и я была уверена, что в любой момент могу отказаться от ее услуг.

Мою заявку направили в три банка: Сбербанк, ВТБ 24 и «Запсибкомбанк». В последнем был мой зарплатный счет.

Вскоре мне начали звонить представители банков и спрашивать о семейном положении, образовании, источниках дохода. Звонили с утра до позднего вечера.

Первым ответ дал Сбербанк, предложив 2 000 000 Р под 15% годовых на 20 лет. Я была рада, что мне, еще вчерашней студентке, вообще одобрили ипотечный кредит.

Затем поступил ответ от ВТБ 24: 980 000 Р под 13,4% годовых на 20 лет. Этой суммы хватило бы только на комнату в коммуналке, но ипотеку на такие объекты не оформляют: часть жилого помещения нельзя взять в кредит.

«Запсибкомбанк» рассматривал мою заявку долго. Больше месяца его представители предлагали мне найти поручителей. Их смущало, что у меня нет кредитной истории, хотя они могли видеть все мои финансовые потоки.

мой ежемесячный платеж по ипотеке

Поиск и просмотр квартир

Начался период просмотров пансионатов под мой бюджет. По прогнозу, денег после покупки квартиры у меня не оставалось, а своей мебели и техники не было. Поэтому мы искали вариант «все включено». Своей посуды у меня также не было, но мне ее разрешили взять родственники из квартиры, где я временно жила.

Мне пришлось смотреть много пансионатов — порядка 20. Риелтор даже сообщила, что у нее это рекорд по просмотрам. Якобы обычно люди знают чего хотят и не смотрят более пяти квартир.

Но мне в самом деле не нравились варианты. На 20 лет кредитной кабалы мне предлагали узкую комнату с высокой слышимостью соседей и пропахшим сыростью коридором.

В пансионатах площадью 13 м² было совсем не развернуться. Жилого пространства в такой комнате — где-то 8 м², и если разложить диван, места остается только на то, чтобы пройти вдоль стеночки. Мне хотелось купить что-то получше: я думала, что это мое жилье на всю жизнь, а ипотеку я выплачу только к 40 годам.

Прошел месяц, а я все еще в отчаянии перебирала варианты. На лучшие из них уже нашлись другие покупатели. Риелтору пришлось даже надавить на меня: она настояла, что жить молодой девушке лучше в центре, и рекомендовала пансионат на улице Седова.

До этого я была на объекте один раз, и многое мне не понравилось: первый этаж, низкие потолки — 2,3 м, а еще квартирант ходил внутри в обуви и курил. Помимо этого, через стенку жила цыганская семья из семи человек с младенцем.

Мы с риелтором опросили соседей по коридору — жильцы подтвердили, что цыгане шумные и часто устраивают ссоры. Тем не менее, когда выбор стоит между арендой квартиры и платежом по ипотеке, но за свои квадраты, второй вариант для меня предпочтительнее.

Пансионат, конечно, так себе жилье, но в моем распоряжении появились:

В моем пансионате лоджия объединена с комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить. И это могло бы стать проблемой, поскольку банки не дают кредиты на квартиру с такой перепланировкой.

Но 90% от числа выставленных на продажу пансионатов имеют именно такую неузаконенную перепланировку. И банки закрывают на это глаза: не выезжают по адресам и не смотрят, соответствует ли планировка той, что заявлена в отчете оценщика. Оценщики же в отчете делают все, как нужно банку по закону.

Плюсы и минусы моего пансионата

Когда сделку оформили и я получила ключи от квартиры, то первым делом провела генеральную уборку. В чистом виде жилье мне понравилось гораздо больше.

Поначалу я боялась ходить по подъездному коридору в вечернее время из-за активности семьи по соседству. А когда уходила из дома, то закрывала окно, хотя на нем была установлена железная решетка. Еще я опасалась, что кто-то кинет в мое окно камень.

Со временем страх пропал. Толстая металлическая дверь надежно защищала меня от шума из подъезда, да и вообще меня мало кто тревожил — всего пару раз постучали в дверь представители интернет-провайдеров.

Мое единственное окно выходит во двор, и свет загораживает соседний дом. Точечные светильники не давали достаточного освещения. Мне не хватало большого светильника в центре комнаты. Тем не менее нанимать электрика и разбирать потолок из гипсокартона я не стала — на это не было денег.

Предыдущие собственники залили пол бетоном и уложили керамическую плитку. Это защищало квартиру от запахов и тараканов из подвала. Обычно в таких домах в подвале текут трубы и на первом этаже пахнет сыростью. Пол в моем пансионате очень холодный и скользкий, только летом можно ходить по нему без носков. Я купила недорогую ветродуйку и включала ее, периодически грея пол.

Между комнатой и лоджией установлена каменная столешница — вместо оконного блока. Это очень экономит пространство, и мне не нужно покупать стол. Ем и готовлю прямо на столешнице.

Главное, что в квартире была новая электропроводка и 12 розеток, — можно было одновременно включить чайник, холодильник и электроплиту. В других пансионатах мне бы понадобились сетевые фильтры и удлинители, а проводка могла не выдержать.

Из минусов — высокие коммунальные платежи. Так как здесь до меня жили временные квартиранты, установкой счетчиков на электроэнергию и воду никто не занимался. Я попробовала решить этот вопрос, вызвав электрика, но он так и не приехал — и я это забросила. Плачу коммуналку по полному тарифу.

От бывших жильцов мне остались двуспальный диванчик, кухонные шкафчики, комод, бельевой шкаф и встроенные полочки в прихожей. Проблем с местом для хранения вещей не возникло.

Маленький телевизор и три табурета из «Икеи» мне подарил мужчина, с которым я тогда встречалась. Он также подключил кабельное телевидение. Интернет я не проводила.

Стиральной машины у меня не было вплоть до 2019 года. Брать подержанную с «Авито» я боялась, да и перевозить ее было проблематично. Предпочитала стирать руками и сушить вещи по несколько дней. Затем поняла, что зря на этом экономлю, и купила новую стиральную машину за 13 500 Р с транспортировкой и установкой.

я потратила, чтобы докупить все самое необходимое в квартиру

После покупки квартиры я все так же ходила на работу пешком, готовила еду дома. Бытовую химию и средства гигиены брала только в «Фикс-прайсе». Продукты закупала в основном в «Монетке», а заготовки и овощи привозили родители.

Проблемы с соседями

Я знала, что тихо и спокойно в пансионате я не поживу, но в крайнем случае могу вызывать полицию. Мои соседи нигде не работали, по ночам пели караоке и громко включали музыку, да и грудной ребенок часто плакал.

Жили они в квартире по договору социального найма, а до этого захватили недвижимость самовольно. Несколько раз их выселяли, но затем администрация Тюмени пошла навстречу и сдала им помещение в наем.

Меня соседи не обижали, но и на просьбы вести себя тише не реагировали. Остальные жильцы предпочитали не связываться с буйной семьей. Сначала я игнорировала происходящее, потом усталость на работе дала о себе знать. Пришлось звонить в полицию, но она на мои вызовы не отреагировала.

У меня оставалась надежда, что мои звонки фиксируются, и если обратиться в прокуратуру, то это даст эффект. В 2018 году я пошла на крайний шаг — подала жалобу на бездействие полиции.

Ответ был неутешителен: ни в действиях полиции, ни в поведении соседей состава правонарушений нет. Прокуратура утешила меня только тем, что с соседями провели профилактическую беседу. Но фактически это мало что изменило.

Я сделала вывод, что один в поле не воин, и смирилась с происходящим.

Источник

Апартаменты или квартира: что лучше и почему

Что такое апартаменты

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

Отличия апартаментов от квартиры

«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.

Содержание общего имуществаЖильцы участвуют в решении важных вопросовРешения могут приниматься без участия жильцовТехнические требованияВ соответствии с законами о жилых помещенияхНет жестких требованийИнфраструктураСоздается в соответствии с законом за счет государства или застройщикаПолностью на усмотрение застройщика

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Источник