квартира в зачет дома с участком
Покупаем дом — квартира в зачет
Редакция проекта « Загородное Обозрение »
Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru
Поэтому логично предположить, что опция «квартира в зачет» могла бы быть востребована. Москвичи, например, компания «Инком-Недвижимость» оценивает долю «зачетных» сделок с загородной недвижимостью в 10% от общего числа – это вдвое больше чем было пять лет назад.
Покупатели стремятся выиграть не только в площади, приобретая более просторный по сравнению с квартирой дом, но и в финансах. «Например, они продают двухкомнатную квартиру за 10-12 млн рублей и покупают коттедж или таунхаус за 5-7 млн рублей, направляя оставшиеся деньги на обустройство и текущие нужды», — рассказывают эксперты «Инком Недвижимости».
Зачет с дисконтом
Обычно главный вопрос при трейд-ин сделках — цена принимаемой в зачет квартиры, с которой согласились бы обе стороны.
Если дом забронирован на 1-4 месяца, для успешной продажи квартиру надо выставить по цене на 10-15%, а то и на 30% ниже рынка. Кроме того, для бронирования дома покупатель должен внести первоначальный взнос в размере 10-20% его стоимости. Если квартира не продается, взнос возвращается, сделка не заключается.
Кроме меньшей, по сравнению с обычной продажей, ценой, владелец зачетной квартиры еще должен где-то жить в период достройки или отделки дома.
Для не согласных на такой вариант есть альтернатива: ипотечный кредит на покупку дома и досрочное его погашение за счет продажи имеющейся квартиры. Но всегда необходимо просчитывать, что выгоднее: выплата банку комиссии и процентов, оплата страховки в ожидании, что эти затраты окупятся за счет продажи квартиры «по рынку» — или понижение начальной стоимости на квартиру.
Без спора о цене
Есть вариант, когда спорить о цене незачем. «Строительный трест», который строит и многоквартирные дома, и загородные коттеджные поселки, предлагает своим клиентам возможность вместо квартиры в одной из своих новостроек приобрести коттедж. В этом случае все внесенные покупателем квартиры деньги засчитываются как плата за дом. Это возможно до момента оформления собственности на квартиру. На недостающую сумму (дома в поселках «Небо» или «Сад времени» в среднем дороже квартир) можно оформить кредит или рассрочку.
Классика трейд-ин
В «Онегин Парке» выкупают имеющееся у покупателя жилье. В один день подписываются два договора купли-продажи: застройщик покупает у клиента квартиру и продает построенный дом с участком. Ключи передаются сразу, поэтому опция действует для готовых домов. Вопрос с проживанием на время отделочных работ решается так: бывший собственник квартиры остается в ней жить по договору аренды — до самого переезда в «Онегин Парк». Стоимость аренды — символическая, но срок ограничен одним годом.
Ограничения также установлены по стоимости приобретаемых в зачет квартир: застройщик не принимает более 45%, максимум — 50% цены дома в виде другой недвижимости. Это основная причина небольшой доли сделок трейд-ин в объеме продаж, поясняют в ИФК «БСПБ»: покупатели коттеджей в «Онегин Парке» чаще всего владеют достаточно дорогими квартирами, их стоимость превышает 45% в цене дома без внутренней отделки.
Жить в квартире до момента загородного новоселья предлагают и в поселке «Новое Сойкино». Это назвали платежный план «Обмен», он тоже предполагает передачу построенного дома взамен на квартиру оформлением двух договоров купли-продажи. Стоимость квартиры определяется по результатам оценки, которую выполняют специалисты, аккредитованные Сбербанком. Этот вариант, предупреждают в «Новом Сойкино», доступен только до 20 марта 2017 года.
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.
«Квартира в зачет» – что это?
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.
Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.
Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.
Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.
Требования к вторичке
Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.
Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.
Как продать квартиру в счет новой
Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.
По шагам сделка происходила так:
Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.
Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.
Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости. Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.
Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.
Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.
Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.
Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.
Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.
После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.
Какие еще есть варианты
Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.
Рассрочка с самостоятельной продажей
В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.
Ипотека под залог
В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.
Проживание в квартире до сдачи дома
Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Плюсы и минусы схемы
Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.
Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.
Примеры
Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.
МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент. Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства. По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.
Заключение
«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?
К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок. Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность.
Обмен квартиры на строительство дома
Оплатить строительство собственного дома при отсутствии необходимых средств можно разными способами – за счет банковского кредита, государственной субсидии или имеющейся недвижимости. Строительство дома за счет личной квартиры предполагает заключение сделки со сложными двусторонними обязательствами.
Законодательное регулирование
Обмен квартиры на строительство дома предполагает, что собственник квартиры заключает договор подряда на постройку дома, а в качестве оплаты услуг подрядчик получает право собственности на квартиру заказчика после завершения строительства.
Выгода собственника квартиры заключается в том, что он может проживать в квартире до окончания постройки дома, а выгода подрядчика в приобретении квартиры по цене ниже рыночной за счет получения комиссии.
Данная сделка не может считаться обменом, так как договор мены предполагает передачу контрагентами товаров, эквивалентных по стоимости, а не товара в обмен на услугу (ст. 567 ГК РФ).
Передача квартиры после строительства дома классифицируется как отсроченное исполнение обязательства по договору. Законодательное регулирование сделки по строительству дома в обмен на квартиру осуществляется:
Глава 21 ГК РФ описывает понятие обязательств, а глава 26 регулирует порядок исполнения и зачета обязательств, отсроченных по времени.
Закон № 218 определяет процедуру регистрации полученной недвижимости в собственность сторон.
Порядок оформления
Сделка по постройке дома за счет квартиры оформляется в виде двусторонней сделки, при которой одна сторона обязуется осуществить строительство по утвержденному проекту, а другая – передать квартиру в собственность контрагенту.
В качестве стороны, осуществляющей постройку дома, часто выступает юридическое лицо – застройщик в пригородных поселках, так как располагает собственными средствами, позволяющими выполнить работы до получения недвижимости заказчика.
Заключение сделки происходит в следующем порядке:
Узнать рыночную стоимость квартиры можно в фирмах, осуществляющих независимую оценку, а также в риэлтерских компаниях.
Как правило, участок для строительства выбирается в одном из пригородных поселков, имеющих сеть необходимых коммуникаций. Такие поселки имеют основную фирму-застройщика, у которой необходимо выяснить возможность оплаты строительства квартирой.
После обсуждения условий застройщик разрабатывает архитектурный проект дома с учетом цены недвижимости заказчика. В конечную цену включается:
Комиссия берется в качестве своеобразной страховки организатора работ и выступает аналогом процентов за кредит.
Что указать в договоре?
В договоре должны быть следующие условия:
При описании квартиры указывается её точный адрес и кадастровый номер, а также внутренние параметры. Описание будущего дома содержится в проекте, прилагаемом к договору.
Для обеспечения дополнительных гарантий регистрация прав на дом и на квартиру происходит при одновременном обращении сторон в отделение Росреестра и представлении трех экземпляров подписанного договора, акта приема-передачи дома и техпаспорта на квартиру.
Пошлина за регистрацию прав составит 350 рублей. Через 5-8 дней после обращения стороны могут получить выписки из ЕГРН о правах на недвижимость. Неучастие одной из сторон в регистрации является основанием для обращения в суд с требованием принудительной регистрации и компенсации за задержку.
Список документов
Для заключения сделки сторонам потребуются следующие бумаги:
В кадастровом паспорте на участок должно быть указано целевое назначение земли – под индивидуальное строительство. Техпаспорт на квартиру оформляется в БТИ в течение 7-10 дней, стоимость оформления – 1500-3000 рублей. Справку об отсутствии обременений можно заказать у нотариуса.
Не получается «полюбовно» разделить имущество при разводе? Тогда нужно обращаться в суд! Как составить исковое заявление, вы узнаете здесь.
В общих случаях несовершеннолетние должны получать разрешение опекунов или родителей на вступление в брак, но в некоторых случаях это не требуется. Подробности здесь.
Возможные риски
Сделка по строительству за счет будущей передачи недвижимости несет для заказчика риски, связанные с вероятностью банкротства подрядчика и не завершения строительства в срок, а подрядчик рискует остаться без оплаты, если заказчик откажется принимать дом или продаст квартиру до завершения строительства.
Для снижения рисков в договор включаются пункты, запрещающие заказчику осуществлять любые сделки по отчуждению недвижимости на период действия договора с перечислением компенсаций и пени, подлежащих оплате при нарушении данного пункта.
За время строительства рыночная стоимость квартиры может измениться, и стороны должны указать в договоре возможность доплаты со стороны заказчика при уменьшении стоимости жилья.
Заключение
Оплата строительства дома жилой недвижимостью предполагает заключение сложной сделки, требующей обсуждения множества условий и предоставления юридических гарантий. Чтобы снизить риски, рекомендуется доверить составление договора квалифицированным юристам и заверить сделку в нотариальной конторе.
Меняем квартиру на загородный дом: на что хватит
Как рассказали эксперты компании «Адвекс – Загородная недвижимость», петербуржцы активно начали менять городские квартиры на загородное жилье еще в 2004-2005 годах. В то время квартиры динамично дорожали, а загородные дома фактически продавались по старым ценам, в результате у покупателей появилась возможность получить вместо скромного городского объекта комфортный загородный – с участком, дополнительными постройками и т. д.
Примерно через год и загородная недвижимость выросла в цене, так что супервыгодные сделки обмена квартиры на коттедж стали невозможны. Но и сегодня, говорят специалисты, переехать за город и купить дом вместо квартиры можно на весьма интересных условиях.
В поисках золотой середины
По данным экспертного бюро «Сперанский», за сумму 5 млн руб. (именно столько стоит в среднем двухкомнатная квартира в спальных районах Петербурга) сейчас можно приобрести дом в 51 коттеджном поселке, причем 21 из них расположены менее чем в 30 км от города, в зоне постоянного проживания.
Такие предложения есть в достаточно популярных районах: Всеволожском (коттеджные поселки «Новая Проба», «Новая Романовка», «Арли» и т. д.), Ломоносовском («Золотой треугольник», «Одуванчик» и др.), Гатчинском («Покровское», «Порицы», «Покровская горка» и др.).
«Отдельный разговор – качество такого предложения. В каждом случае надо разбираться особо. В целом же за указанную сумму граждане могут рассчитывать на дом площадью до 150 кв. м с участком 6-10 соток», – подсчитал Дмитрий Сперанский, руководитель собственного экспертного бюро.
Надо также учитывать, что готовые загородные коттеджи площадью до 150 кв. м с участками до 10 соток и по цене не дороже 5-6 млн руб. – крайне востребованный товар. В коттеджных поселках такое предложение обычно уходит в первую очередь. Подолгу ищут своих хозяев либо более мелкие дома, не слишком удобные для жизни, либо коттеджи большой площади, по 200-300 кв. м. Золотая середина на рынке долго не залеживается.
Тем более что стать владельцами домов в Ленинградской области, как выясняется, изъявляют желание не только петербуржцы, но и покупатели из других регионов: риэлторы отмечают, что здесь охотно приобретают дома клиенты с севера, из Мурманска, Архангельска, Карелии, а также Екатеринбурга, нефте- и газодобывающих Сургута и Тюмени.
По словам Станислава Азацкого, директора компании «Адвекс – Загородная недвижимость», покупателю, решившему перебраться из городской квартиры в загородный дом, лучше все-таки рассчитывать на сумму в 6-10 млн руб. Во-первых, в этом ценовом диапазоне гораздо шире выбор объектов. Так, на вторичном рынке за такую сумму продается огромное количество коттеджей площадью от 100 до 250 кв. м с участками от 12 до 25 соток, со всеми городскими удобствами.
Как отмечает Станислав Азацкий, речь идет, как правило, о коттеджах из кирпича, пено- или газобетона либо деревянных, из бревна, бруса. Участки тоже предлагаются качественные, не садовые, а имеющие статус ИЖС – для индивидуального жилищного строительства.
Имея на руках 6-10 млн руб., можно разгуляться и на рынке коттеджных поселков, купив дом даже в качественном поселке бизнес-класса. В эту ценовую группу укладываются коттеджи в поселках «Киссолово», «Петровское барокко» (Всеволожский район), «Рощинская сказка» (Выборгский район) и некоторых других.
Дополнительные расходы неизбежны
По словам Дмитрия Альхова, генерального директора компании «Гарантъ», типовую двушку также можно поменять на таунхаус площадью от 130 кв. м. Правда, еще миллион-полтора, по его оценкам, придется вложить в ремонт.
Это, кстати, тот момент, про который покупатели часто забывают. Да, загородный дом будет значительно просторнее, чем квартира аналогичной ценовой категории, но затраты на отделку окажутся, естественно, выше. Не говоря уже о том, что коттедж, в отличие от квартиры, требует, к примеру, устройства приточно-вытяжной вентиляции, а это дополнительные несколько сотен тысяч рублей.
То же можно сказать об остеклении коттеджа: если выбирать современные качественные стеклопакеты, которые в загородных объектах часто имеют нестандартные размеры, затраты могут увеличиться еще на полмиллиона рублей.
Одним словом, перед переездом за город стоит просчитать все возможные дополнительные расходы.
Если затраты на покупку и содержание коттеджа кажутся слишком высокими, а в городе жить невмоготу, Дмитрий Альхов советует приобрести… тоже квартиру, но за городом, например, во Всеволожске, рядом с лесопарком. Прибавка к площади при той же цене составит около 20 кв. м – фактически дополнительная комната.
Чтобы купить дом и переехать за город, не обязательно продавать имеющуюся жилплощадь самому. Ряд участников загородного рынка предлагают программы зачета имеющегося у клиента жилья (трейд-ин): коттедж можно получить в обмен на квартиру, доплатив при необходимости разницу в цене.
Программы обмена городского жилья на загородную недвижимость предлагают сегодня, например, компании «Ниттис» (поселок «Изумrood» во Всеволожском районе), «ПетроСтиль» (поселок «Близкое», Всеволожский), группа компаний «Факт.», реализующая ряд проектов коттеджных поселков во Всеволожском, Тосненском, Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области.
В принципе, человек, желающий перебраться за город, может предложить свою квартиру в счет стоимости будущего коттеджа практически любому девелоперу или застройщику. Конкуренция на загородном рынке сейчас большая, компании борются за каждого клиента и готовы рассматривать индивидуальные условия.
Загородная недвижимость снова прибавила в цене
Квартира в зачет дома с участком
Рузский район, село Рождествено, ЖК Руза Фэмили Парк
Обмен квартиры (в зачет по ее рыночной стоимости) на участок-дом.
Давно планируете обмен квартиры на частный дом или участок в Подмосковье? Сейчас самое время воплотить мечту в реальность в жилом комплексе премиум-класса «Руза Фэмили Парк».
Вашу КВАРТИРУ меняем на участок или на участок + коттедж (который готовы построить в течение 3 месяцев по выбранному Вами индивидуальному проекту).
Нам интересны для обмена Ваши квартиры расположенные в ЗАО, ЦАО, ЮЗАО и СЗАО города Москвы!
(В том случае, если стоимость по заключенной сделке не будет идентичной, одна из сторон ОБМЕНА выплачивает разность ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ. Также возможна рассрочка. Выплаты производятся по согласованному сторонами графику).
Обмен квартиры на частный дом (коттедж).
Обмен квартиры на коттедж в жилом комплексе «Руза Фэмили Парк» подразумевает выбор любого понравившегося Вам свободного земельного участка и дальнейшее строительство на нем дома Вашей мечты, по разработанному для Вас индивидуальному проекту.
Стоит отметить, что на время строительства дома, Вы можете жить на территории Руза Фэмили Парк в предоставленном для Вас коттедже (по льготной цене).
Вам настолько у нас понравится, что Вы очень захотите остаться жить в Жилом Комплексе «Руза Фэмили Парк» в первый же день своего приезда. И это не простые слова.
Обмен квартиры на дом в нашем поселке – это масса неоспоримых преимуществ, о чем Вы сможете узнать приехав в «Руза Фэмили Парк».
Преимущества жизни в «Руза Фэмили Парк» и наши приоритеты:
Обмен квартиры на коттедж – это правильное решение, которое позволит Вам жить в экологически чистом районе, забыть о городском шуме и суете, а также наслаждаться всеми преимуществами загородной жизни.