квартиранты курят в квартире что делать
Что грозит собственнику квартиры, если в ней устроили притон?
Дядя-рецидивист вышел по УДО. Бабушка уговорила мать пустить его в общую однокомнатную квартиру. Половина принадлежит матери, половина — деду.
Со слов бабушки, дядя ведет асоциальный образ жизни: постоянно приглашает друзей и подруг, пьет неизвестно что, возможно, употребляет наркотики. Что будет собственникам жилья, если дядю там арестуют или найдут незаконные вещества?
Если полиция найдет в квартире наркотики, это плохо как для жильцов, так и для владельцев. Свободный оборот наркотических веществ в нашей стране запрещен, и поэтому высока вероятность, что возбудят уголовное дело. Для дяди все закончится печально, если его вину докажут. А будут ли отвечать мама и дедушка, как владельцы помещения, зависит от того, знали ли они, что происходило в их квартире.
Эта проблема актуальна и для тех, кто сдает квартиру в аренду, а потом не знает, что делать с неблагополучными арендаторами.
Что делать, если нет письменного договора
Случается, что договора аренды нет: владельцы пускают пожить родственников или просто отдают ключи квартирантам и устно договариваются, какую сумму и до какого числа надо платить.
Но тот факт, что нет письменного договора, ни на что не влияет. Жильцы в любом случае обязаны соблюдать требования законодательства, в том числе уголовного кодекса, независимо от того, есть ли договор аренды и что в нем написано.
Если человек заводит знакомства с наркоманами именно с целью организовать притон, передает им ключи и создает для них благоприятные условия, то получается, что он организатор притона, и по закону ему придется отвечать.
А вот будет ли отвечать владелец квартиры, зависит от того, знал ли он, что в ней происходит. Скорее всего, ваши мама и бабушка действовали из лучших побуждений: они пустили дядю в квартиру, чтобы он мог устроить свою жизнь. Вряд ли они думали, что родственник устроит в ней притон. А дедушка, судя по всему, вообще был не в курсе такого решения.
Хотя письменного договора с дядей нет, есть устные договоренности — их тоже регулирует гражданский кодекс. Предполагается, что у сторон договора нет законных оснований изначально не доверять друг другу. Раз договорились между собой, значит, предполагали, что обе стороны будут действовать добросовестно и ничего не нарушать.
Раз так, то привлекать маму и дедушку, как собственников квартиры, и тем более бабушку к ответственности не за что. Они же предполагали, что дядя будет устраивать жизнь, а не притон. А если арендатор нарушил закон, отвечать будет он сам, но не владельцы жилья.
С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
На кого подавать в суд, если квартиранты постоянно курят на балконе?
Здравствуйте! немного истории, соседи этажом ниже, курят бесконечно много. Мы провели с ними беседу, а том что нам плохо от их дыма в нашей квартире, те в свою очередь ответили, что выходить на улицу курить они не намерены. Соседи квартиросъемщики. Теперь 2 вопроса к вам: 1.на какого подавать в суд на арендодателя или квартирантов? 2. Нужны ли видео- или фото-доказательства в суде? Благодарю за внимание.
Статья 12 ФЗ № 15-ФЗ от 23.02.2013 г. «Oб oxpaнe здopoвья гpaждaн oт вoздeйcтвия oкpyжaющeгo тaбaчнoгo дымa и пocлeдcтвий пoтpeблeния тaбaкa» содержит прямой запрет на курение в лифтах и местах общего пользования. Если балкон имеет выход из подъезда (то есть не относится к определенной квартире), то он является местом общего пользования. А, значит, и курить на нем запрещено, не зависимо от того, мешает ли дым соседям или нет. Нарушение правила может повлечь для виновного административную ответственность по ст. 6.24 КоАП РФ (штраф от 500 до 1 500 руб.).
Согласно ст. 9 вышеназванного ФЗ № 15 граждане обязаны не производить действия, которые нарушают права других лиц на благоприятную окружающую обстановку без табачного дыма. Это означает, что если сосед дымит даже на своем балконе и это реально не нравится и мешает жильцам, они делают замечания, которые остаются без должного внимания, недовольные имеют полное право подать иск в суд. А уже последний может запретить курильщику наслаждаться своей пагубной привычкой на собственном балконе. Кроме этого, пострадавшие от табачного дыма имеют право на компенсацию вреда (что закреплено в п. 6 ч.1 ст. 9 ФЗ № 15).
Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание.
Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.
Договор всему голова
Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта.
Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором.
Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой.
«До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Обещанного ремонта три года ждут
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели.
Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.
Ты мне больше не друг
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга.
Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт.
«Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.
Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.
Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.
Как собственникам жилья правильно донести своим гостям политику отказа от курения
Многие владельцы квартир для краткосрочной аренды вкладывают в ремонт, дизайн и оформление пространства большие средства и собственные силы.
В результате получается очень уютное и приятное для отдыха место, которым они безусловно гордятся.
И, конечно, собственники стараются сохранить все в презентабельном виде, чтобы обеспечить приятное первое впечатление и хорошие воспоминания об отдыхе.
Каждая деталь продумана: от режима тщательной уборки и смены белья между гостями, до красивой посуды и современной техники.
Естественно, гостям приходится прислушиваться к правилам и пожеланиям хозяина квартиры.
Например, не останавливаться с маленькими детьми или животными.
Но самый частый пункт в правилах краткосрочной аренды — курение.
Запах сигарет проникает в обивку мебели, задерживается на шторах и полотенцах, всерьез беспокоит соседей по дому, которые в свою очередь сообщают о курящих гостях собственнику, с требованием прекратить подобное.
Еще одна проблема курящих арендаторов — опасность возгорания окурков, искр и возникновение пожара. И как следствие, большая вероятность потери не только обстановки жилья, но выгорания всей квартиры или даже нескольких.
Гости, которые курят, вызывают проблемы — это факт. Вот почему собственники предпочитают их избегать.
Курение в помещении может оставить довольно крупный счет за уборку для хозяина, так как устранить табачный запах крайне трудно.
Прокуренное помещение, не нравится будущим гостям, и они будут вправе отказаться от такой аренды, либо напишут плохой отзыв после выезда.
Первый и самый важный шаг — решить для себя, для кого сдается данное жилье. Следует конкретно и строго прописать все правила заселения в предложении по аренде.
В данном вопросе не может быть полумер. То есть: либо можно курить только на балконе или в подъезде, либо предпочтительны вообще не курящие гости.
Чем четче будут прописаны пожелания и правила владельца, тем больше возможностей, что они будут услышаны и поняты арендаторами.
Не лишним будет подчеркнуть, что в помещении курить запрещено в своем приветственном электронном письме, решившему сделать бронь человеку.
Необходимо также упомянуть, что любой, кого поймали на курении, будет выселен без возмещения предоплаты.
А кто оставит после своего визита запах сигарет в доме, рискует получить штраф и плохой отзыв.
Многие владельцы жилья оставляют памятки или записки для гостей в ванной комнате, на балконе и в гостиной о том, что курить запрещено и возможных за это занятие штрафах.
Если такое послание сделать на листе бумаги большого формата и выполнить его в ярких красках, то это почти в 100% случаях помогает избежать проблем с курильщиками.
Доказать, что гость курил внутри квартиры трудно. Даже если помещение все пропахло сигаретами, арендаторы легко перекладывают вину на открытые окна или вентиляцию — якобы дым затянуло от соседей или с улицы.
Лучшее, что поможет избежать таких неприятностей, это встретиться с гостем лично перед заселением. И если от его одежды исходит запах сигарет, а у владельца жилья строгие правила насчет курения, то лучше ему отказать в аренде.
Либо попросить переехать в другое место без возмещения.
Кстати, некоторые собственники устанавливаю скрытые камеры, чтобы поймать на курении гостей. Однако, размещать их в квартире незаконно, а вот уличное наблюдение допускается.
Даже если такового нет, гостям сообщают, что камеры находятся на территории дома (в подъезде или на парковке), а это не плохой способ удержать гостей от курения на арендованной территории.