квартиры и апартаменты в одном доме
Квартиры с апартаментами: кому могут быть интересны смешанные проекты
Иногда покупатели квартир могут даже не догадываться о соседстве с апартаментами
В последние годы в Москве появилось немало проектов, сочетающих традиционные квартиры и апартаменты, что может запутать покупателей. Редакция IRN.RU выяснила, чем обусловлено появление таких проектов, в чем их особенность и чем они могут быть интересны.
Там, где не получилось сделать квартиру
По данным экспертов из консалтинговых компаний, около 20% апартаментов в «старой» Москве строится в проектах, где также продаются квартиры с официальным жилым статусом.
По подсчетам «Метриум Групп», всего на рынке насчитывается 15 смешанных проектов, их доля в общем объеме составляет около 6%. В перечень таких комплексов в массовом сегменте входят МФК «Водный», «Фили Град», «Парк Легенд», «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2», «Ясный», «Город», «Савеловский Сити», в бизнес-классе – «Сердце столицы», Wellton Park, «Царская площадь», «Маршал», в сегменте премиального и элитного жилья – I’M, Wine House, «Клубный дом на Серпуховском Валу», «Воробьев дом». Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова добавляет к этому списку ЖК «Невский», а руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор также назвала AFI Residence Paveletskaya.
Дешевле и меньше
Чаще всего в мультиформатных комплексах апартаменты стоят на 10-20% дешевле квартир, утверждает и.о. руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. Бывают и исключения. Например, в МФК «Водный» стоимость апартаментов выше, поскольку они представлены в корпусе на высокой стадии строительной готовности.
Порой разница в общей стоимости, по данным Est-a-Tet, может достигать 45%. Обычно большой разрыв в стоимости лотов объясняется разницей в площадях. Апартаменты зачастую меньше квартир, поскольку этот формат востребован среди тех, кто хочет приобрести жилье в хорошей локации и при этом стремится минимизировать бюджет покупки, поэтому для них самые маленькие квартиры наиболее актуальны. Например, по словам Ирины Доброхотовой, в проекте «Царская площадь» апартаменты с минимальной ценой – это студии площадью 30,4 кв.м, а площадь самых дешевых квартир составляет 37,1 кв.м, и это полноценные однокомнатные квартиры.
В разных домах и на одной площадке
Чаще всего деление на квартиры и апартаменты происходит по корпусам: например, один дом полностью занят апартаментами, а в остальных продаются квартиры. Однако случаются и необычные сочетания. К примеру, в ЖК «Клубный дом на Серпуховском Валу» на нижних этажах размещены апартаменты, а на средних и высоких – квартиры.
Неравные соседи
Покупателям стоит иметь в виду, что девелоперы не несут обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры и машино-мест при строительстве апартаментов. Поэтому существует вероятность, что в смешанном проекте число этих объектов рассчитано только по количеству квартир, поэтому в будущем жителям придется их делить.
И все же покупателям стоит иметь в виду, что возможность сэкономить на инфраструктуре в смешанных проектах есть, поэтому стоит более внимательно просчитывать, хватит ли этих объектов на всех жителей. Другой вопрос, что зачастую на сайтах жилых комплексов не сразу видно, что в проекте, помимо квартир, представлены апартаменты. Поэтому покупатель квартиры порой может даже не догадываться, что по соседству могут быть также помещения с нежилым статусом.
В целом же получается, что для тех, кто сделал выбор в пользу апартаментов, покупка в крупном смешанном жилом комплексе является преимуществом. Ведь в проекте с одними апартаментами застройщик в принципе не несет обязательств по социальным объектам, а в большом мультиформатном проекте они точно будут. А вот тем, кто покупает квартиры, нужно быть готовыми к тому, что претендентов на социальные объекты и машино-места может быть больше, чем в монопроекте.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
С точки зрения закона и права
В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Содержание общего имущества
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
В чем разница между апартаментами и квартирой
Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментами и квартирами.
Что говорит закон
В конце апреля 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о новом правовом статусе апартаментов. Если закон примут, он вступит в силу с 1 сентября 2021 года. Что говорит этот новый «закон об апартаментах»?
Во-первых, он никак не регулирует статус готовых и строящихся апартаментов — по новому закону там, где уже живут люди или продаются строящиеся сейчас апартаменты, ничего не изменится.
Во-вторых, законопроект касается только будущих апартаментов — строиться они будут в новом типе домов — «многофункциональных зданиях», совмещающих в себе жилые и нежилые помещения.
В-третьих, апартаменты (жилые помещения) в этих «многофункциональных зданиях» будут, по сути, приравниваться к квартирам — застройщики будут обязаны использовать счета-эскроу и работать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.
В-четвертых, на новые апартаменты будет распространяться действие Жилищного кодекса. Это значит, что в новых апартаментах можно будет получить прописку, а тарифы на коммунальные услуги будут такие же, как и в обычных квартирах.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Регистрация жильцов
Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию нельзя.
Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлять.
Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.
Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку
И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.
Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.
Рассчитать ипотеку на квартиру или на апартаменты
Налог на имущество
Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.
Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.
Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.
Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.
Коммунальные платежи
Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.
Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.
Строительные стандарты и инфраструктура
Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.
Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.
Налоговый вычет
За покупку апартаментов вычеты не положены.
Господдержка
При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.
Управлением домом
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Соседи
В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.
В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.
📌 Читайте также: « Соседи шумят: как себя вести и что делать »
Цена
Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений.
Поэтому апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 10-20%.
В каких случаях апартаменты лучше квартиры
Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.
Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.
Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.
Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.
Как купить апартаменты
Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.
Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.
Виды апартаментов
Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.
Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:
Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.
Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.
Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.
Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.
Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу
Документы у застройщика
Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:
Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.
Сначала читать, потом подписывать
В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.
Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.
Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.
Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.
Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты
Договор долевого участия
Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа
Налоги на апартаменты
После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.