квартиры на стадии котлована в новосибирске
Как меняются цены на новосибирские новостройки в зависимости от этапа?
Новосибирские застройщики рассказали DK.RU, как меняются цены на новостройки с этапа котлована до сдачи, и какие проекты дорожают на треть. Выгодны ли сейчас инвестиции в строящееся жилье?
DK.RU решил выяснить, как вырастают в цене новостройки с начала продаж и до момента сдачи, и когда выгодно делать вложения в жилую недвижимость. Новосибирские застройщики поделились информацией, как дорожают квадратные метры в зависимости от этапов строительства, и почему на сдаче дома перестают быть настолько выгодными, как раньше.
В строительной компании « Первый строительный фонд » рассказали, что сейчас реализуют три жилищных проекта: микрорайон «Весенний» на въезде в Первомайский район, микрорайон «Радужный каскад» на берегу Оби и жилой дом Time на улице Кавалерийской.
По словам директора агентства недвижимости «Первый строительный фонд» Натальи Татаринцевой, с троятся дома из разных материалов, соответственно и разброс цен на квартиры достаточно существенный: от 1,3 млн руб. до 12 млн руб. Строительные проекты ориентированы на разные группы клиентов, на разные уровни доходов.
ГК « Строитель » сейчас возводит три строительных объекта: ЖК «Статус», ЖК «Астра» и «Jet apartments».
Как сообщили DK.RU в компании, стоимость жилья за квадратный метр на всех объектах разная:
По данным специалистов « Строителя », с тоимость жилья за квадратный метр в «Jet apartments» со стадии котлована (май 2015 года) до настоящего времени увеличилась в среднем с 55 тыс. руб. до 66 м2. В ЖК «Астра» (начало строительства 2013 год) — в среднем от 40-50 тыс. руб. до 60-70 тыс. руб. А в ЖК «Статус» (с 2013 года) — в среднем с 60 тыс. руб. до 80 тыс. руб.
Директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов объяснил как менялись цены на примере реализуемого компанией проекта — квартала «На Декабристов»: в 2012 году инвесторы покупали квартиры на этапе котлована по цене 73-75 тыс. руб за кв.м., а через два года в конце стройки эти квартиры в продаже были уже за 97 тыс. руб.
Сейчас у компании «Сибакадемстрой» 4 проекта: м икрорайон «Европейский берег», к варталы «На Декабристов», «Панорама» и «Дунаевский».
Директор по реализации ЖК « Европейский », ЖК « Гринвилл » компании « Сибквартира » Елена Астахова также рассказала как меняется стоимость за кв.м. в новостройках в зависимости от этапов строительства:
Компания « Сибквартира » сдает в конце этого года два объекта: пятый дом ЖК « Европейский » напротив ТРЦ « Аура » и 5 полностью кирпичный дом в экологичном ЖК « Гринвилл » недалеко от Бугринского моста.
В какие новостройки Новосибирска вложить деньги без риска?
Ключевые тренды строительства жилья в Новосибирске – тщательный подход к выбору места будущей новостройки и точное попадание в целевую аудиторию. Именно это и определяет, говоря проще, баланс спроса и предложения на строительном рынке. Главное, не допустить ошибку при выборе класса проекта и места строительства.
По мнению специалистов независимой исследовательской компании RID Analytics (Realty Investments Development Analytics), специализирующейся на рынке недвижимости и строительства, нередко компании ошибаются при выборе класса проекта, который не согласуется с местом для строительства: площадка расположена неудачно, а проект пафосный. В итоге продажи идут плохо. Либо, наоборот, в хорошей локации строится «простенький» дом и компания недополучает возможную прибыль.
Еще один не менее актуальный тренд строительной отрасли – вкладывать в новостройки по-прежнему выгодно, есть интерес к объектам со стороны инвесторов.
– В прошлом году рост цен на новостройки в целом составил по рынку 7,4%, а на жилье от клиентоориентированных компаний-лидеров, предлагающих покупателям квартиры, востребованные по планировкам, технологиям строительства и локациям, средний рост цен за прошлый год зафиксирован на уровне 11, 2%. Этот показатель в среднем в два раза выше, чем депозит у Сбербанка, – рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Очевидно, что в новостройки инвестировать выгодно, но вопрос в том, в какие именно новостройки?
Во-первых, в связи с рыночной ситуацией в 2019 году ожидается двузначный рост цен на новостройки, связанный с изменениями в федеральном законодательстве в сфере строительства. С 1 июля 2019 года напрямую привлекать средства покупателей в строящихся домах будет запрещено, клиенты смогут оплачивать покупку только оставляя средства на специальных эскроу-счетах под управлением банка.
Во-вторых, стоимость квартиры будет расти пропорционально стадии готовности дома. Если вы вложите деньги на этапе котлована, то за первый год получите 10%, на следующий ориентировочно 7%, плюс за 1,5 года 10%.
«Итого ориентировочный рост прибыли составит 20-27% от первоначальной цены», — резюмирует Сергей Николаев.
В числе жилых комплексов, обладающих рядом инвестиционно-привлекательных факторов – объекты ГК «Расцветай» Прежде всего, это хорошие транспортные развязки, на которых они расположены.
Дополнительный уровень комфорта будущим жильцам обеспечит сформированная городская среда Ленинского и Дзержинского районов. Возле жилых комплексов в шаговой доступности расположены все социальные объекты, которые необходимы для активной и комфортной жизни.
Вокруг жилых комплексов ГК «Расцветай» уже сложившаяся инфраструктура из образовательных учреждений. Недалеко находятся престижные детские сады и школы, а рядом с ЖК «Расцветай на Маркса» расположены два знаковых вуза Новосибирска: НГТУ и СибУПК.
В активной фазе строительства у застройщика: ЖК «Расцветай на Маркса» (срок сдачи дома №1 – 4 кв. 2020 года), ЖК «Расцветай на Гоголя» (срок сдачи дома №1 – 2 кв.2020 года, дом№2 – 4кв.2020 года). В этом году будет введен в эксплуатацию «Дом на Лежена».
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Эскроу-счета и котлован
Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.
Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.
Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.
Спрос решает
Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.
«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».
Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.
Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.
«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.
Политика девелопера и количество комнат
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Когда покупать на котловане невыгодно
Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».
Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.
Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.
Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:
— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.
Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.