Пик или лср акции
Акции застройщиков. Стоит ли вкладываться в бумаги российских девелоперов
В 2020 году число россиян, которые купили квартиру не для себя, а как инвестицию в будущее, выросло в три раза — с 6% до 18%. Половина покупателей планируют перепродать квартиру, чтобы заработать на росте цен. Еще 40% намерены искать арендаторов и зарабатывать на ренте.
Пытаясь заработать на тренде рынка недвижимости, инвесторы сильно разогнали котировки застройщиков ГК «ПИК» и «Инград». Кроме того, на биржу вышел новый девелопер — состоялось IPO компании «Самолёт». Так стоит ли поддаваться всеобщему ажиотажу и срочно вкладываться в акции застройщиков?
«Акции застройщиков могут ослабеть, если экономическая ситуация в стране станет немного хуже»
Сейчас на бирже торгуются акции таких российских девелоперов, как ГК «ПИК», ГК «Самолёт», «Группа ЛСР», группа «Эталон» и «Инград». Акции этих компаний пока что относятся к классу низколиквидных бумаг, полагает старший риск-менеджер «Алго Капитал» Виталий Манжос. Это значит, что отдельные участники торгов и крупные держатели акций способны оказывать существенное влияние на рост или падение акций.
«Российские девелоперы ориентированы на внутренний рынок и на выручку в рублях. Поэтому иностранные инвесторы не воспринимают их столь же фундаментально привлекательными и устойчивыми, как, например, отечественных экспортёров сырья. Акции застройщиков могут демонстрировать слабость, если экономическая ситуация в отрасли или стране явно ухудшится», — пояснил Манжос.
По этой причине динамику ценных бумаг нельзя прямо связывать с изменением финансовых показателей компаний, отметил он.
Необходимо учитывать и тот факт, что российские девелоперы не пострадали в кризисном 2020 году благодаря целому ряду мер поддержки со стороны государства, указывает эксперт. А отдельные застройщики сумели сильно улучшить свои финансовые результаты. Однако постепенно эффект от помощи государства сглаживается — и ситуация в отрасли может стать не такой оптимистичной.
«Спад на рынке новостроек в России мог бы начаться сразу после сворачивания льготной ипотеки. Однако эту программу продлили до июля 2022 года. Это временно поддержит спрос на новое жилье. Вместе с тем, наметившийся рост процентных ставок, как и рост цен на недвижимость, всё же должен охладить спрос на новое жильё», — сказал Виталий Манжос.
Акции застройщиков в зоне неопределенности. Что станет новой мегаидеей?
Акции российских девелоперов ПИК и «Самолет» показали опережающий рост в этом году, обновив исторические максимумы. Котировки «Самолета» с начала года прибавили 490%, достигнув пика в сентябре — ₽5650 за акцию. Бумаги ПИК за это же время подорожали на 152%, до ₽1500. В то же время акции «Группы ЛСР» и «Эталона» показали негативную динамику, упав на 13% и 8,5% соответственно.
Впрочем, с конца сентября лидеры этого рынка развернулись и также направились вниз. Котировки ПИК снизились с максимальных уровней года на 12%, «Самолет» подешевел на 15%.
«РБК Инвестиции » выяснили у экспертов, откуда такая разница в динамике котировок между компаниями сектора и не означает ли недавнее падение акций ПИК и «Самолета» то, что они исчерпали все драйверы роста.
Разный спрос на акции со стороны инвесторов? Все дело в количестве проектов и продаж
Различная динамика котировок российских девелоперов объясняется динамикой продаж в 2020 году, говорит инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Лидия Михайлова.
Компании, имеющие масштабный земельный банк, смогли увеличить предложение в ответ на спрос. «Эталон» же физически имел меньший объем предложения и провел в этом году дополнительную эмиссию для пополнения земельного банка. Группа ЛСР реализует стратегию «цена превыше объемов», что негативно отражается на продажах», — объяснила эксперт.
Старший аналитик BCS Global Market Елена Царева считает, что крупные застройщики выиграли благодаря тому, что сильнее представлены в масс-маркет сегменте. У ЛСР же, к примеру, много проектов в премиальном сегменте, где нет поддержки с точки зрения программ субсидирования. Из-за этого в ЛСР снизили ожидания по продажам на этот год. Сейчас в ЛСР прогнозируют, что по итогам 2021 года компания заключит контрактов на 608 тыс. кв.м, что на 26% меньше, чем в прошлом году.
По мнению старшего аналитика инвесткомпании «Атон» Михаила Ганелина, причина значительного роста акций ПИК — фокус компании на технологии. «ПИК — это уже технологический конгломерат, который занимается не только строительством домов. Компания идет в другие сегменты рынка, выходит на рынки Филиппин, Индии, у них есть проекты в технологической сфере ПИК-брокер, ПИК-аренда», — рассказал эксперт «РБК Инвестициям».
«Самолет» — компания достаточно молодая, но при этом у нее большие амбиции, она тоже очень быстро растет. Поэтому у «Самолета» такая сильная динамика акций», — добавил Ганелин.
Акции ПИКа и «Самолета» начали снижаться. Эксперты считают, что сокращение программы льготной ипотеки тут ни причем
2020 год был «идеальным штормом» для застройщиков, отметила Лидия Михайлова. Во-первых, потребитель из-за пандемии провел много времени в квартире и пришел к решению улучшить жилищные условия. Во-вторых, была запущена программа субсидируемой ипотеки, что существенно повысило доступность жилья.
«Сейчас в виду увеличения ключевой ставки мы видим, что застройщики вынуждены либо снижать цены, либо запускать собственную программу субсидируемой ипотеки, — сказала эксперт. — Стоит предположить умеренное снижение на горизонте 12 месяцев». С другой стороны, предложение жилой недвижимости хотя и увеличивается, находится ниже уровня 2019 года. А это поддержит баланс на рынке, добавила Михайлова.
Льготная ипотечная программа была запущена в 2020 году как одна из мер поддержки граждан и строительной отрасли. Cначала правительство установило льготную ставку до 6,5%. Первого июля 2021 года программа была продлена еще на год, однако ставку повысили до 7%. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет ₽3 млн (до этого в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб.), а первоначальный взнос — 15%.
«Ставки в ипотеке начали немного разворачиваться вверх, но есть еще программы субсидирования, которые будут поддерживать спрос на масс-маркет сегмент. Хотя эта поддержка больше для ПИКа и «Самолета». И соответственно есть программа рассрочки для самих застройщиков», — отмечает Елена Царева.
Акции ПИК и «Самолета» сейчас просто корректируются, говорит Михаил Ганелин из «Атона». «Самолет» — после очень сильного роста стоит слишком дорого. А ПИК недавно провел SPO — привлек новые деньги на развитие.
Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?
Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?
Многие удивляются почему акции ПИК выросли за год на 200%, акции Самолет на 300%, а акции других девелоперов ЛСР и Эталон не растут.
Год назад я внимательно изучал бизнес девелоперов и рынок недвижимости. Анализировал с позиции покупателя и с позиции будущего – чей подход более прогрессивный, способен на масштабирование строительства, низкие издержки, быстрое строительство. И стало понятно, что акции ЛСР и Эталон могут надеяться только на рост стоимости недвижимости, а ПИК и Самолет будут расти вне зависимости от этого. Поэтому инвестировал в эти акции и благодаря им в среднем по дивидендному портфелю заработал 145% дохода за последний год.
Например, такое очевидное отличие. Неэффективные застройщики, особенно небольшие, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию тратят 3 года на проектирование и согласование, 3-4 года строительство и еще 1 год, чтобы допродать все оставшиеся квартиры. Представьте, целых 8 лет может пройти с момента инвестирования капитала в участок до момента, когда полностью раскроется эскроу счет, деньги вернутся застройщику и отразится вся прибыль в отчетности! Понятно, что эскроу счет раскрывается поэтапно, понятно, что банк может выдать кредит, учитывая проданные квартиры. Но такие реальные сроки у неэффективных застройщиков. У более эффективных ЛСР и Эталон этот срок сокращается до 4-5 лет. У Самолета до момента ввода в эксплуатацию первого дома на участке от 3 лет. У ПИК от 2 лет по текущей технологии и меньше 1,5 года по новой модульной. Получается у ПИК оборот капитала может быть в 3-4 раза быстрее обычных застройщиков.
Но для того, чтобы продолжать инвестировать в ПИК и Самолет, важно анализировать компании и дальше. Поэтому со второго раза удалось получить немного более развернутые ответы на интересующие меня вопросы от ПИК в отношении их стратегии, о которой уже писал.
Итак, ответы на 4 вопроса, которые задал Вице-президенту ПИК Юрию Ильину в ходе онлайн-встречи с ВТБ Капитал:
— В данный момент от момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию дома сколько обычно проходит времени?
ПИК может запустить участок в строительство в течение 1 года за счет собственного архитектурного и проектного бюро, а после по традиционной технологии строительство занимает 1 год, по новой модульной технологии будет 2-4 недели. У Других застройщиков может пройти 3 года от момента покупки участка до начала строительства, а после до 4 лет строительство.
— Если сравнивать технологию сейчас строительства домов ПИК, насколько ниже себестоимость, чем у других конкурентов по похожим домам? В отношении UNITS как отличается себестоимость?
У ПИК самые низкие затраты в отрасли. За счет экономии масштабов и технологий. При новой технологии UNITS трудовые затраты, в том числе опасные работы на стройке, минимальные, так как строительство за 2,5 недели. В целом у UNITS общая себестоимость на 30% ниже текущих затрат. Основная часть работы будет на заводе и минимальная зависимость от трудовых ресурсов.
Почему выбрали Филиппины для дальнейшего развития?
Выбирали из 10 развивающихся стран. На Филиппинах растущий спрос на жилье, стабильная валюта, хорошая экономика, прозрачная система получения разрешительной документации, английская правовая система.
— ПИК Брокер получал хороший доход в условия роста цен. Но если цены на недвижимость не растут в чем стратегия выкупа квартир? Получать 3% с покупки и продажи?
Если покупать у ПИК Брокер квартиру на вторичном рынке можно получить намного более низкую ставку на ипотеку – от 5,4%. ПИК Брокер оценивает в моменте рыночную стоимость и потенциал дальнейшей стоимости. Оборачиваемость покупки-продажи квартир в среднем уже меньше 3 месяца. Риск остаться с квартирами, цена которых упала, мы расцениваем как минимальный. Финансирование покупок ПИК брокера — банковское, собственный капитал, также альтернативное.
Скоро планирую сделать обзор маркетинга девелоперов и информации у каких застройщиков нет застоявшихся готовых квартир.
Оценка перспектив акций ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон с точки зрения маркетинга.
В конкурентной борьбе каждая составляющая успеха является важной. В девелоперском бизнес важным элементом является маркетинг, ведь это продажа недвижимости и дальнейших услуг клиентам. Результатом маркетинга является быстрота продажи квартир, цена, за которую эти квартиры проданы, и будущие дополнительные услуги тех, кто будет жить в квартире. Давайте наглядно посмотрим, как маркетинг бизнеса позволил акциям ПИК и Самолет сильно обогнать других конкурентов.
Если посмотрите на приложенные графики официальных данных ЕИС Жилищного Строительства, то заметите, что ПИК и Самолет уже продали почти все квартиры, которые будут построены до конца года. ПИК продал уже 73% квартир, которые будут построены в 2022 году, Самолет 55%, а ЛСР только 46% и у ЛСР много непроданных квартир 2021 года.
Почему? Давайте посмотрим, как у них обстоят дела с маркетингом.
Статистика сайтов на основе данных similarweb:
ПИК – 2,4 млн посетителей, статистика за полгода растет.
ЛСР – 0,5 млн посетителей, статистика падает.
Самолет – 0,6 млн посетителей, статистика не растет.
ФСК – 0,3 млн посетителей, статистика падает.
Setl – 0,15 млн посетителей, статистика не растет.
Ingrad – 0,4 млн посетителей, статистика растет.
Эталон – количество посетителей очень мало.
Мобильные приложения покупки квартиры:
ПИК – оценка 4,2, 50 тыс пользователей.
ЛСР – оценка 3, 10 тыс.
Самолет – пока нет.
ФСК – оценка 3,8, 1 тыс.
Setl – оценка 3,1, 10 тыс.
Ingrad – оценка 3, 10 тыс.
Эталон – нет.
Мобильные приложения управляющей компании построенного дома:
ПИК – оценка 3,7, 100 тыс пользователей.
Самолет (Вместе) – оценка 4,9, 10 тыс.
Ingrad – оценка 4,6, 5 тыс.
Эталон – оценка 3,6, 10 тыс.
У других девелоперов вообще нет.
Моя итоговая субъективная оценка маркетинга на основе данных, включая их сайты, youtube каналы и Instagram страницы:
ПИК – оценка 5.
ЛСР – оценка 3.
Самолет – оценка 5.
ФСК – оценка 2.
Setl – оценка 1.
Ingrad – оценка 4.
Эталон – оценка 3.
А вообще если хотите реально понять, как работает изнутри маркетинг у девелоперов и как он помогает быстро и дороже продавать квартиры, есть одно старое, но наиболее полное интервью директора по маркетингу Самолета Абдуллина, который 2 года назад перешел из ПИК в Самолет. Его считают лучшим специалистом маркетинга в сфере девелоперов. Кстати, на вопрос, кого он считает наиболее сильным конкурентом в маркетинге, среди других девелоперов эконом сегмента он назвал только ПИК. У других конкурентов, по его мнению, маркетинг либо отсутствует, либо находится на очень низком уровне. В свое время год назад именно это интервью помогло мне решиться на то, чтобы увеличить инвестиции в акции Самолет.
Cтройка идет по плану. Акции каких девелоперов наиболее интересны
Возросший спрос на недвижимость положительно сказывается на российских застройщиках. Мы подготовили обзор крупнейших девелоперов на Московской бирже, чтобы выбрать наиболее интересные акции.
На рост спроса повлияло снижение ключевой ставки с начала 2020 г. на 200 б.п. и создание льготной ипотеки под 6,5%.
В рамках решения правительства о создании программы льготной ипотеки первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Максимальная сумма кредита составила 6 млн руб. для регионов и 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга. В совокупности это помогло сделать ипотеку более доступной и положительно сказалось на потребительском спросе.
Крупнейшие девелоперы
Для анализа мы взяли акции компаний ПИК, ЛСР и Эталон, акции которых доступны инвесторам для покупки на Московской бирже.
Крупнейшая российская девелоперская компания. ПИК реализует проекты в 12 регионах РФ, упор сделан на Москву и Московскую область. Деятельность компании делится на два блока:
— Производственный: включает производство бетона, арматурных сеток и мелкоштучных изделий (тротуарная плитка, бордюры).
— Строительный: строительство жилых и нежилых зданий, инженерные работы.
В 2020 г. 77% выручки складывается за счет строительной деятельности, остальная часть —предоставление различных услуг. Согласно стратегии, компания планирует расширять территориальную экспансию — это должно положительно сказаться на финансовых показателях в будущем.
Один из ведущих застройщиков в России. Бизнес сконцентрирован в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве. В первых двух городах ЛСР занимает лидирующие места среди девелоперов. В свободном обращении находится 42% акций компании.
Как и у ПИКа, деятельность ЛСР разделена на два блока: производственный и строительный. В 2020 г. 79% выручки генерируется за счет строительства.
Один из крупнейших девелоперов в России. Компания фокусируется на строительстве жилья среднего класса в Санкт-Петербурге и Москве, в целом же охватывает 57 городов России.
Выручка на 87% приходится на сегмент строительства в текущем году.
Операционные показатели
По результатам работы компаний в I полугодии стало понятно, что лучше всех с пандемией справился ПИК. Компания, единственная из рассматриваемых, показала рост продаж недвижимости и наименьшее снижение по площади ввода в продажу. Также хорошо справился с коронавирусом ЛСР. Эталон пострадал больше остальных.
Кроме того, ПИК и ЛСР показывают значительную долю использования ипотеки при продаже недвижимости, что также является позитивным моментом. Это говорит о высокой покупательной способности потребителя, а значит положительно влияет на спрос.
Сравнение компаний
Если сравнить компании по мультипликаторам, то фаворитом является компания ПИК. У нее самый низкий показатель чистого долга/EBITDA и самая высокая рентабельность по EBITDA.
У ПИКа на счетах эскроу находится значительно больше средств. Переход на эскроу происходит гладко. Накопленный объем средств на эскроу позволяет снижать ставку проектного финансирования, что положительно сказывается на процентных расходах компании.
Эскроу-счет используется покупателем недвижимости и застройщиком, а сделку ведет юридическое лицо, чаще всего банк. Застройщик получает деньги на этот счет, как задаток от покупателя, но не может использовать средства, пока не выполнит условия договора, например до передачи ключей. Такие счета обеспечивают безопасное проведение расчетов и являются гарантом сделки.
Не отстает от своего конкурента и ЛСР, у которого похожие показатели. Компании также имеют высокую долю ипотечных сделок, ПИК лидирует в этом показателе. При этом ЛСР выглядит дешевле по EV/EBITDA.
Аутсайдером стал Эталон. За последние 12 месяцев совокупный чистый убыток составил 2,1 млрд руб. Это следствие негативных последствий пандемии, из-за чего показатель P/E стал отрицательным. В будущем можно ожидать постепенного восстановления финансовых результатов. Хотя по P/S все компании находятся в норме ( 1
Последние новости
Рекомендованные новости
Главное за неделю. Паника в понедельник и пятницу
Итоги торгов. Упасть в пятницу — это уже традиция
Рынки снова падают из-за коронавируса. Что делать
Alibaba: время присмотреться к покупкам
Как следить за американскими дивидендами: удобный календарь
Новый штамм коронавируса из Южной Африки. Что нам известно
В каких акциях можно пересидеть новые локдауны
В декабре структура индексов Мосбиржи поменяется. Кто на новенького
Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru
* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.
Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.