Пнк рентал акции дивиденды

ПНК Рентал ЗПИФ акции

Здравствуйте. Подскажите, когда ближайшая див отсечка по биржевому пнк-рентал?

Вадим Рахаев, согласен, наличие маркетмейкера не менее важно. Кстати за коррекционные дни объемы никак не увеличились — маркетмейкера никто не «нагружал».

Dmitry_C, если при коррекции акций будет резко возрастать объём продаж ЗПИФн, который fixed income и с рынком акций коррелирует около нуля, это будет означать лишь необходимость ужесточения тестов ЦБ или вообще перевод биржевых продаж ЗПИФн в категорию только квалам.

Согласитесь, «рынки акций падают — срочно продавай погреб, чтобы спасти капитал» — звучит по идиотски.

Паи ПНК показали себя стабильным инструментом, даже не шелохнувшись на коррекции IMOEX. Как будто ничего не происходит.
У амеров реиты в основной массе более отзывчивы на движения S&P500.
ИМХО в наших фондах для неквалов изрядно успокаивающим моментом для инвесторов служит отсутствие возможности кредитоваться.

Почему показывается доходность за 3 квартал 2, 55%, а по бухгалтерской отчётности за этот же период чистая прибыль в минусе? (-178000)

Андрей Потапов, бухгалтерскую отчетность фонда смотрите или самой УК?

Алексей [buythedip], управляющей компании

Почему показывается доходность за 3 квартал 2, 55%, а по бухгалтерской отчётности за этот же период чистая прибыль в минусе? (-178000)

Андрей Потапов, бухгалтерскую отчетность фонда смотрите или самой УК?

Почему показывается доходность за 3 квартал 2, 55%, а по бухгалтерской отчётности за этот же период чистая прибыль в минусе? (-178000)

Доброго дня!
Подскажите, пожалуйста, почему 29 сентября цена на пай упала?

Расим Касимов, Спасибо.
На какой процент годовых дивидендов можно ориентироваться по данному инструменту?

Но в целом сейчас в фонде объекты купленные под 11,5% доходности в текущем году с индексацией на 4-5% каждый следующий с длительными договорами аренды. Но цена на бирже за пай несколько выше поэтому доходность пониже, подробнее тут — buythedip.ru/type/estate/faq-pnk-rental.html#kak-ponyat-kakuyu-dohodnost-ya-poluchu-kupiv

Доброго дня!
Подскажите, пожалуйста, почему 29 сентября цена на пай упала?

Доброго дня!
Подскажите, пожалуйста, почему 29 сентября цена на пай упала?

18.10. зачислили уже за вычетом налога.

Alex64, в смысле? У Вас у единственного НДФЛ удержали? Сколько на пай точное значение?

Вадим Рахаев, соврал. на 120 начислили 5137.2. получается не удержали НДФЛ

Alex64, 668 руб в январе у Вас слижут со счёта…

Вадим Рахаев, это если деньги будут.

18.10. зачислили уже за вычетом налога.

Alex64, в смысле? У Вас у единственного НДФЛ удержали? Сколько на пай точное значение?

Вадим Рахаев, соврал. на 120 начислили 5137.2. получается не удержали НДФЛ

Alex64, 668 руб в январе у Вас слижут со счёта…

18.10. зачислили уже за вычетом налога.

Alex64, в смысле? У Вас у единственного НДФЛ удержали? Сколько на пай точное значение?

Вадим Рахаев, соврал. на 120 начислили 5137.2. получается не удержали НДФЛ

18.10. зачислили уже за вычетом налога.

Alex64, в смысле? У Вас у единственного НДФЛ удержали? Сколько на пай точное значение?

18.10. зачислили уже за вычетом налога.

Всем добрый день! Уточните, плис, когда должны были поступить Дивы по Ренталу?

Alex64, вроде всем уже прилетели (почитайте ветку вниз — все получили без очистки от НДФЛ на разных брокеров).

Вадим Рахаев, дату уточните, чтобы по отчетам посмотреть. У меня сбер.

Alex64, на Сбер 18 октября +42.81 на пай. Если у Вас стоит выплата на р/c, то опция не сработала и зачислили на брокерский счёт. НДФЛ не удержан.

Источник

Обзор ЗПИФН «PNK rental»: скам или прозрачный способ вложиться в складскую недвижимость?

Думаю всех уже подбешивает реклама этого фонда из каждого утюга. Массированная реклама всегда ассоциируется с мошенничеством, скамом и пирамидами. Так кажется и мне. Но так ли это в случае фонда для розничного клиента от УК, у которой до этого не было своей аудитории и ресурсов для продвижения, кроме рекламы?

Фонду уже больше года, он развивается и становится прозрачнее, даже на СматЛабе уже появилась ветка и ниже я расскажу, что на данный момент он из себя представляет.

Я уже делал на него подробный обзор на блоге, но для Смартлаба решил написать только актуальную и важную, на мой взгляд, информацию.

Сам я начал его покупать еще в том год через ДУ на сайте, и продолжаю следить за состоянием этого (и других) фондов.

Отступление

В этом году я решил полностью выйти из инвестиционных однушек (тут я подбивал результаты по одной такой), но хотел сохранить часть портфеля в недвижимости, и стал искать альтернативы, но нормальной аналитики по ЗПИФН в России я не нашел, поэтому углубился самостоятельно.

И если в мире все понятно — есть крупные REITs и ETF на них, то в России пока все менее прозрачно и не всегда соответствует тому, что нарисовано в рекламе и презентациях. Да и REITs это не совсем инвестиция в недвижимость — тут заметка про это.

Что за фонд?

Фонд PNK Rental покупает складские объекты, и в 2020 году этот класс недвижимости сильно оживился — всему виной огромный спрос на логистические центры со стороны е-коммерс и онлайн-ритейла (весь классический ритейл вступил в битву за онлайн — Х5, Магнит, Лента, Детский мир, сильно выросли Озон, Вайлдбериз и другие).

По последним данным вакансия складов меньше 1%, спрос сильно превышает предложение, стоимость и ставки аренды растут.

Доходность от сдачи в аренду подобных объектов исторически была выше чем торговой и офисной недвижимости, но под действием спроса ставки ставки капитализации пошли вниз, но пока еще остается интересной.

Ставка капитализации (caprate) = Чистый операционный доход (ЧОД) / Стоимость.

Это как мультипликатор E/P для компаний.

Для сравнения, у арендных однушек этот показатель в среднем сейчас не дотягивает до 4%.

Какие особенности у складской недвижимости?

Плюсы

Пока еще приемлемая доходность — 11-12% без учета будущих индексаций (IRR на длинном горизонте выше)

Долгосрочные неразрывные договоры аренды — на 7-15 лет с индексацией (на 4-5% ежегодно)

Крупные устойчивые арендаторы, и низкий риск простоев в связи с их потерей

Минусы:

Не все объекты высоколиквидны и могут быть легко пересданы в случае потери арендатора, есть объекты, построенные специально под нужды конкретного арендатора (мультитемпературные зоны, высота потолков под автоматизированное оборудование ASRS, нагрузка на основание, зоны под лицензируемую продукцию, производственные зоны итд)

Длинные договора аренды с фиксированной индексацией могут отставать от роста рыночных ставок

Локация — как и везде в недвижимости, объекты в небольших региональных городах менее ликвидны и имеют повышенные требования к доходности

Чем ближе срок окончания арендного договора тем выше риск и выше требования к доходности

В целом, ценность таких объектов будет определяться их способностью приносить арендный доход и текущими требованиям к доходности на рынке.

Что внутри фонда PNK Rental?

Фонд успел купить и перепродать дороже несколько объектов (покупателям являлись фонд от ВТБ, и фонд PLT — совместный фонд РФПИ и арабского Мубадала, портфель индустриальной недвижимости в РФ более 20 млрд), что подтвердило спрос на эти объекты и соответствие цен рыночным. (Ранее были опасения, что фонд покупает объекты по сильно завышенным ценам)

На данный момент СЧА фонда

5 млрд рублей, из них

около 3млрд — это большой склад с арендатором ВкусВилл (тут делал обзор)

0,3 млрд — склад с арендатором Алиди

0,223 млрд — склад с арендатором Детский мир (обзор)

На очереди еще 2 объекта — PNK парк Новая рига (арендатор — Озон), и PNK парк «Медведково», которые будут выкупаться в рассрочку. В отличие от других подобных фондов, деньги, собираемые для покупки новых объектов не простаивают на депозитах в ожидании сбора полной суммы (у фондов от ВТБ, Альфа — это большая проблема) а авансируются продавцу и на сумму аванса, продавец уже выплачивает проценты по коммерческому кредиту равные доходу объекта в долях от авансированной суммы.

Эта схема позволяет задействовать 100% средств и приблизить доходность к целевой, не дожидаясь полного выкупа объекта. Риски — это дебиторка внутри группы компаний, но ее доля в СЧА по мере роста фонда будет падать, и все бОльшую долю будут занимать готовые объекты.

Важно — складские объекты можно разделить на два типа:

спекулятивные — универсальные, построенные по типовым проектам под широкий круг арендаторов

BTS (built-to-suite) — построенный по ТЗ заказчика с последующим выкупом или долгосрочной аренды

В PNK Rental только объект под ВкусВилл построен по схеме Built to suite, но по моим данным ничего уникального в проекте нет и объект достаточно универсальный. Уникализация в основном заключалась в требованиям к парко-местам, зонам погрузки, мезонину (многоэтажная система хранения, повышающая полезную емкость склада).

Все остальные объекты, включая те что будут выкупаться дальше — спекулятивные склады, то есть универсальны, подходят большинству арендаторов, которые въезжают с минимальной реконструкцией, которая заключается в дооснащении объекта офисными площадями. Поэтому риск, связанный с потерей текущего арендатора и отсутствием альтернативных относительно не высок.

Посмотреть отчетность всегда можно на сайте УК, с 1 октября 2021 данные публикуются с периодичностью:

состав фонда и движение денежных средств раз в месяц

расчет СЧА каждый рабочий день

отчеты оценщика минимум 2 раза в год, или перед покупкой объекта

Я просмотрел много ЗПИФН и такая прозрачность выгодно отличается от того, что публикуют другие фонды (особенно фонды от банковских УК — зеленых. красных и синих, где документы публикуют согласно минимальным требованиям ЦБ, на вопросы никто не отвечает, по фондом для квалом документы вообще не присылают — я реально пытаюсь добиться их уже больше месяца и безрезультатно).

Доходность

Все текущие объекты куплены под ставку капитализации 11,5% годовых. С учетом индексации договоров, итоговая доходность может быть повыше. Также дополнительную доходность дает периодическая продажа объектов дороже цены покупки.

Я посчитал доходность с момента открытия фонда, и она составила 23% годовых (это Total Return, вот тут таблица с расчетом), но в будущем я бы рассчитывал на 10-12% и вот почему:

Фонд становится больше, и продажа небольших объектов с прибылью уже не будет оказывать такого же сильного влияния на общую доходность

Caprate в складской недвижимости падают из за дефицита площадей и будущие объекты, возможно будут покупаться с худшей доходностью чем сейчас

Фонд после выхода на биржу, торгуется с премией к цене активов где то 3%

Комиссии

Они минимальны для подобного типа фондов — около 0,5% годовых от СЧА против 2,5%-3% у аналогичных фондов. Так как основной бизнес компании девелоперский, то фонд нужен скорее для повышения оборачиваемости объектов, чем для заработка на управлении.

Какие вообще риски я вижу?

Рыночные:

Если инфляция продолжить расти, фиксированная индексация ставок не будет успевать за инфляцией и ростом ставок по новым договорам (так произошло в этом году)

С ростом ставки ЦБ и доходности 10-летних ОФЗ, требования к доходности секьюритизированной недвижимости может вырасти, что переоценит стоимость паев фонда вниз, и они будут торговаться с дисконтом к активам, но пока этого не происходит, рынок по прежнему покупает с премией (оборот

20 млн в день, это не мало для такого мало ликвидного инструмента)

Риск потери арендаторов — думаю он минимален, и будет снижаться с увеличением количества объектов в фонде, но и в случае потери, часто арендодатель имеет залог и банковскую гарантию покрывающую 1-2 года аренды, что позволяет не терять доход на время поиска альтернатив

Риск ликвидности — пока все хорошо, она высокая, большое количество рекламы обеспечивает постоянного покупателя, что будет при снижении количества маркетинговых усилий фонда — пока непонятно. Но ликвидность аналогичных ЗПИФ значительно хуже, часто это 0-1 сделки в день, либо вообще отсутствие ликвидности в случае фондов, не торгующихся на мосбирже.

Нерыночные:

Так как фонд покупает объекты только у аффилированного с ним девелопера PNK Group, то есть риск покупки объектов по не рыночным ценам, или риск сброса некачественных объектов на баланс фонда. Но кейсы с продажей объектов внешним покупателям по более высоким ценам пока дают понять, что злоупотреблений пока нет, да и каждую покупку можно проверить и сверить показатели с текущей ситуацией на рынке (по складам много аналитики у Knight&Frank, JLL)

риск одностороннего изменения правил доверительного управления фондом в худшую сторону (это решается голосованием пайщиков, но мажоритарная доля — у самого девелопера, поэтому пока в составе пайщиков не будут преобладать розничные инвесторы, их голоса не влияют на результаты)

Как купить все это?

2 способа:

Через ДУ на сайте pnkrental.ru (УК по ДУ купит паи за Вас, будет вести аналитику, присылать отчеты, все преимущества и недостатки описывал тут)

На мосбирже, поиском по: “ ЗПИФ ПНК” или ISIN RU000A1013V9

Сам я купил через ДУ, так как другого способа не было на момент принятия решения. Доля пока небольшая, результаты такие:

И все таки — скам и развод, или честная попытка создать нормальный фонд?

В России любой розничный фонд вызывает опасения, тем более появившийся на волне притока розничных денег на рынки, которые всем хочется направить в свою сторону, поэтому я копаюсь в отчетах УК, в отчетах оценщиков, аналитике по рынку, но не могу найти значимых причин, чтобы считать, что это скам.

Фонд с аналогичными объектами (склады и логистические центры) от Сбер УК, существующий с 2016 года показал 13,78% годовых за 5 лет существования и это при том, что в сбере в 6 раз выше комиссии внутри фонда за управление (обзор еще не делал, собираю больше деталей, но доходность посчитал).

Если кто то видит риски, которые не вижу я — буду рад обсудить в комментариях.

Тем не менее, одного фонда мало, поэтому я копаюсь и в других, в попытках найти чем диверсифицировать портфель коммерческой российской недвиги, следить за этим можно, как Вы уже поняли:

Так же сделал ответы на частые вопросы по ПНКрентал для текущих пайщиков.

Источник

FAQ ПНК-Рентал

Что за фонд?

Покупает индустриальную недвижимость у девелопера PNK Group с целью получения дохода от сдачи помещений в аренду по долгосрочным договорам.

Как купить?

Через доверительного управляющего

На сайте — pnkrental.ru, управляющий по договору ДУ покупает для инвестора паи фонда. Самый просто способ для небольших сумм.

Комиссия: 20% с дохода, превысившего 13% годовых. Если доходность меньше — комиссия 0%

Не нужно проходить квалификационное тестирование у брокера на право покупать ЗПИФ

Нет комиссии за покупку и продажу, депозитарной комиссии брокера (может быть высокой, если сумма инвестиций небольшая)

Управляющий рассчитывает доходность, предоставляет ежеквартальные отчеты, есть личный кабинет

УК рассчитывает и оплачивает НДФЛ самостоятельно

Реинвестирование выплат позволяет отсрочить оплату НДФЛ на конец года и повысить доходность (13-15% НДФЛ продолжают работать весь год а не удерживаются сразу при выплате)

паи фонда не принадлежат инвестору напрямую, дополнительный риск УК

Сложнее контролировать цену покупки и продажи паев

Через брокера

Искать в строке поиска терминала своего брокера ISIN или ключевые слова: PNK или ПНК

ISIN — RU000A1013V9

Варианты названий у разных брокеров:

Самостоятельное размещение заявок на покупку и продажу, контроль цены

Отсутствие комиссии за успех (только комиссии самого фонда ПНК-Рентал)

Активы на брокерском счету учитываются при получении премиальных статусов (см. Открытие, Альфа и другие)

Нет возможности отсрочить оплату НДФЛ за счет реинвестирования выплат

Самостоятельный расчет доходности (можно использовать сторонние сервисы — Intelinvest, Snowball), чтение новостей фонда

Комиссии за покупку, продажу, депозитарий согласно тарифам брокера, могут быть значительны на небольших депозитах

Участие в доп. эмиссии паев

Для финансирования покупки новых объектов фонд вынужден постоянно привлекать новые средства, выпуская новые паи через доп.эмиссию (альтернатива — привлекать кредитные средства, но для обычных ЗПИФН это запрещено).

Теоретически можно участвовать в доп.эмиссиях, но практически это почти невозможно сделать — окна для подачи заявок короткие, преимущественное право покупки у PNK Group, заявки меньше 100 млн рублей они удовлетворять отказываются.

Частые вопросы и ответы

Расчетная (РСИП) и биржевая (БСИП) стоимость пая — в чем отличие?

Где найти расчетную стоимость пая (РСИП)?

На сайте УК «Индустриальная недвижимость» — Раздел «О фонде» — Стоимость Пая и СЧА

Как понять какую доходность я получу, купив паи по текущей цене?

Долгосрочно доходность будет определяться способностью объектов внутри фонда приносить доход от сдачи в аренду, и доходом от продажи объектов и будет зависеть от качества объектов, способности привлекать новых арендаторов в случае ухода старых, экономической активностью в целом. Стоит оценивать соответствие текущей арендной ставке рыночным ставкам, типа объектов (универсальные, или построенные под арендатора), локацию, текущие ставки капитализации на рынке (caprate), и тд.

Краткосрочно можно ориентироваться на среднюю квартальную выплату на пай по итогам 3х последних кварталов

46р или на доходность по РСИП

Когда будет следующая выплата?

История выплат

Почему так много рекламы?

Фонд — розничный, нацелен на широкий круг инвесторов, и кроме рекламы, у фонда нет другого способа привлечь инвесторов.

У альтернативных ЗПИФН от банковских структур, как правило, собственная широкая сеть дистрибуции инвестиционных продуктов (огромная аудитория, сеть отделений по всей стране с менеджерами и консультантами), поэтому их маркетинговые усилия не так бросаются в глаза.

Есть ли разница, в какой момент покупать паи?

Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.

Так как ценообразование рыночное, могут быть отклонения от этого правила

Уставной капитал УК всего 25млн, это все что мы получим в случае ликвидации фонда?

Капитал УК не имеет отношения к имуществу фонда. Пайщики «покупают» долю в имуществе фонда, а не акции УК, и в случае ликвидации фонда — имеет право на все его имущество пропорционально количеству паев. Пайщик могут сменить УК путем голосования в любой момент большинством голосов.

Как покупаются большие объекты, если средств недостаточно?

Покупаются в «рассрочку». Фонд авансирует покупку объекта у ЗПИФ «ПНК-девелопмент» (головной фонд, через который финансируется стройка новых объектов) и на суммы аванса получает процент по коммерческому кредиту (по ставке

будущей доходности этого объекта), до момента полной оплаты и передачи объекта. Таким образом решена ситуация, когда деньги простаивают в ОФЗ/на счетах до момента полной покупки объекта.

Как будет рассчитана комиссия за успех в случае превышения 13% годовых?

Будет рассчитано превышение дохода полученного по внесенным ден.средств над доходом, который был бы получен на те же средства на 13% банковском депозите.

Например, вы внесли 10 тыс руб 01.12.20 и 20 тыс рублей 01.02.21,

Полный вывод денежных средств осуществляется 01.07.21, пороговый уровень дохода составит 1 823,56, стоимость портфеля после реализации всех активов составляет 32300 величина превышения полученного дохода над пороговым составила 476,44 (=32300-30000-1823,56) и именно с суммы в 476,44 руб и будет удержана комиссия, вознаграждение составит 95,29 руб.

Куда придут выплаты по паям, купленным через брокера?

Как указано в настройках у брокера для всех выплат (дивиденды, купоны — или на брокерский или на банковский счет.

Есть ли маркетмейкер?

В чистом виде маркетмейкера нет. Мажоритарный владелец паев (сама PNK) стоит только на продажу крупными лотами, заявки на покупку и соответственно спред — определяется остальными участниками рынка. Гарантированного поддержания бида/аска/спреда/оборота нет. Чем больше паев будет продано в рынок, тем выше ликвидность и справедливее оценка.

Будет ли ценовой гэп после фиксации реестра (отсечки) под квартальную выплату?

Это решают участники рынка, выставляя заявки и совершая сделки. При недостаточной ликвидности, цена может вести себя хаотично. Крупный продавец в лице ПНК заинтересован в том, чтобы покупатели паев получали регламентированную доходность, поэтому скорее всего переставит свои заявки на продажу пониже на величину выплату.

Как перевести паи из под ДУ на брокерский счет?

при переводе, УК передаст данные о цене покупки, и на счет брокера паи встанут по балансовой цене равной средней цене покупки, что хорошо, так как инвестор не попадет на 13% от всей стоимости паев, как иногда бывает при подобных переводах. Нужно будет проследить, что у брокера отразилась корректная балансовая цена после перевода.
При полном выводе всех паев, УК возьмет 20% комиссии за успех, с превышения годовой доходности порога в 13% (если она его превысила). При частичном выводе до 90% средств в ДУ — ничего не возьмет.

Кто решает сколько средств выплатить пайщикам?

Согласно ПДУ, выплачивается вся сумма, находящаяся на счету фонда в Газпромбанке на дату фиксации реестра пайщиков. УК сама переводит свободные средства на этот счет перед фиксацией реестра для последующего распределения.

УК может (по какой то причине) не выплачивать средства, но это мало что меняет — полученные от аренды деньги но не выплаченные пайщикам в любом случае попадут в расчет СЧА и увеличат расчетную стоимость пая и имущества, долю в котором имеет каждый пайщик.

Источник