почему квартиры дорожают а комнаты нет
5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке
Истории читателей Т—Ж
Купили с женой комнату в трехкомнатной коммуналке на Васильевском острове, в Гавани. Всего 20 м²: комната 13,8 м² и 6,2 м² общей площади. Обошлась она нам в 800 000 рублей, плюс 35 000 за нотариуса, ячейку и прочие платежи. За эти деньги такой метраж даже на окраине не купишь, а тут Васильевский, хоть и Гавань. Так что брать коммуналку всегда дешево.
Наша продавалась срочно. Платили сразу наличными: буквально достал из кармана деньги, положил в ячейку и пошел документы оформлять. Это очень важно при покупке, так как влияет на цену.
Кроме того, по кадастру наша доля в жилье составляет 2 миллиона рублей. Где вы такие условия по цене еще найдете?
кадастровая стоимость 20 квадратных метров в коммуналке на Васильевском острове
Я всю жизнь прожил на окраинах и больше не перееду в спальные районы. На Васильевском до всего можно дойти пешком, вокруг красиво, есть где погулять и посидеть. И даже ночью достаточно мирно и спокойно.
Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м². На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.
На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.
Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.
стоимости квартиры получилось покрыть, продав комнату в коммуналке
Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина. Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.
Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде. Клопы, тараканы? Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.
Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье. Желательно тоже в центре или рядом с ним.
Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!
Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора. Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.
Я родилась в коммуналке на Каменноостровском, тогда еще Кировском, проспекте. Вскоре меня увезли в Москву, но почти 20 лет, до бабушкиной смерти, я часто приезжала в ту квартиру.
Комната в коммуналке — это развлечение для молодых.
Нет, нет и ещё раз нет. Что угодно лучше, чем коммуналка. Тут рассказывают про финансовую составляющую, но есть ещё и понятие качества жизни. В коммуналке оно на порядок ниже, чем в любом другом отдельном жилье, даже в доме с удобствами на улице.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Московской недвижимости предсказали очередной взрывной рост цен
Застройщики будут чередовать кнут и пряник: «Через месяц мы повысим стоимость квартир, а пока вот вам скидка»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках российской столицы превысила 300 тысяч рублей. Фото: Геннадий Черкасов
Цены вырастут из-за реальной инфляции
«Никакого пузыря не будет»
Пандемия оживила спрос в дальнем Подмосковье
Удаленная работа коренным образом поменяла распорядок дня определенной части людей и поменяла их сознание. Сотрудникам, не привязанным к офису, вовсе необязательно покупать квартиру в старой Москве или в городах-спутниках. Хорошие предложения есть и далеко за МКАДом, в десятках километрах от столицы. Вместо «однушки» в Бутове можно купить «трешку» на границе с соседней областью, получив в придачу к большей площади еще и хорошую экологию. Ну а люди с низким заработком, прежде и не мечтающие о собственном жилье, получили шанс пусть на крошечное, но свое гнездышко.
Самая бюджетная квартира на первичном рынке Московской области, по данным Est-a-Tet, находится в Шатуре (145 километров по трассе от российской столицы). Студия площадью 25 квадратных метров на первом этаже стоит 1,9 млн рублей (75,6 тыс. рублей за «квадрат»).
Директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев полагает, что рост цен на квартиры в Подмосковье продолжится, за исключением восточного и юго-восточного направлений: «На этих территориях растет объем предложения, поэтому в условиях конкуренции цены могут стабилизироваться в ближайшем времени».
На машино-местах можно прилично сэкономить
Как известно, цены на парковки иной раз сопоставимы со стоимостью еще одной квартиры. Поэтому разумный минимализм на рынке недвижимости нынче актуален не только для квартир, но и для машино-мест. И выбору парковки стоит уделять не меньшее внимание, чем поиску квартиры или апартамента.
Застройщики начали подходить к рекламе с умом
Компании стали разумнее подходить и к рекламе новостроек. Во-первых, затраты на нее входят в стоимость квадратного метра. А во-вторых, в условиях снижения покупательского спроса неудачная реклама мало того, что неэффективна, так может даже отпугнуть клиентов. Специалисты говорят чуть ли не о появлении новой науки, основанной на тщательном анализе действий каждого потенциального покупателя.
В итоге выходит, что доля расходов на раскрутку в бюджете застройщика составляет от 3% (при грамотном подходе) до 7%. В последнем случае немалая часть рекламы проходит мимо потенциальных клиентов, зато она видна незаинтересованным в покупке людям. Условно говоря, обеспеченные россияне не являются в массе своей поклонниками какого-нибудь юного блогера-миллионника, как бы интересно он ни рассказывал о преимуществах жилья премиум-класса в пяти минутах от Кремля. А многочисленная аудитория блогера не располагает деньгами на покупку дорогих квартир. Вот и получается, что в выигрыше остается лишь юная звезда YouTube. Сквозная аналитика позволяет оценить, как тратить на рекламу меньше, но при этом получать такое же количество сделок или больше.
Покупай комнату, не совершай ошибку
У покупателей вторичного рынка недвижимости возобновился интерес к приобретению комнат в коммунальных квартирах. Цены на них достигают 5 млн рублей — цена не самой плохой однушки на окраине Петербурга. А предложение уменьшается — выбор маленьких комнат площадью 12–15 кв. м в 4–5-комнатных квартирах ещё есть, но больших практически не осталось.
«Комнаты долгое время оставались достаточно непопулярным лотом, а потому цены на них практически не менялись. При прочих равных условиях покупатели предпочитали комнатам студии в новых домах. Однако, начиная с ноября–декабря 2020 года, мы фиксируем резкое подорожание комнат на вторичном рынке. Особенно заметной эта тенденция стала в 2021 году.
Не выходи из комнаты, не совершай ошибку. Цены на метры в коммуналках начали расти после спада
Сейчас комнаты площадью 20–25 кв. м в старом фонде в 2–4-комнатных квартирах стоят от 3 млн до 5,5 млн рублей в зависимости от локации и дома. Таким образом, стоимость кв. метра в комнатах порой достигает цены «квадрата» в бизнес-классе на первичном рынке», — рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Самые дешёвые комнаты в многокомнатных квартирах, в бывших общежитиях подорожали на 25–27%. Например, комнаты, стоившие от 900 тыс. до 1 млн руб., сейчас продаются за 1 млн 200 тыс. руб. Рост цен на дорогие комнаты в центре индивидуален в каждом отдельном случае. Такую же тенденцию видят в «Центре оценки и аналитики BN.ru».
По их данным, только в 4 квартале комнаты подорожали на 4,4%. «Самое дорогое по стоимости квадратного метра жилье в настоящее время предлагается в Петроградском и Приморском районах. Самые дешёвые комнаты предлагаются в Красносельском и Красногвардейском районах», — подсчитали в центре.
Участники рынка говорят, что подобного интереса не было уже несколько лет. «Причина очень проста — цены на новостройки выросли настолько, что стали недоступны для тех, у кого это первая квартира в Петербурге. А если добавить постоянные пробки в заКАДье и ежедневные транспортные расходы на то, чтобы уехать — приехать домой, то комната в коммуналке становится выгодным и более комфортным приобретением», — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Ещё один фактор, который разгоняет цены на рынке — инвесторы. «Для которых вложение в коммунальные метры способ не только сохранить, но и в дальнейшем приумножить. Сейчас власти много говорят о расселении коммуналок и возможности выкупа освобождающихся метров по остаточной стоимости. Это делает подобные проекты крайне интересными и доходными», — считает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
По вступившему в феврале закону Петербурга теперь помогать деньгами с расселением бюджет будет только когда жильцы между собой договорятся. Последний житель коммуналки получит право выкупить за 30 процентов от кадастровой стоимости освобождённые комнаты либо тоже уехать. Понятно, что процесс небыстрый, но может принести хорошую прибыль, говорят эксперты.
Но основными покупателями квартир становятся «понаехавшие» у которых это первое жильё в северной столице и очень ограниченный бюджет. «Если раньше покупатели, рассматривали, к примеру, однокомнатные квартиры в хрущёвках или брежневках, то из-за серьёзного роста цен на них (в районах, приближённых к центру города, данные квартиры стоят от 5 млн рублей) клиенты теперь смотрят комнаты», — рассказывает Сергей Дроздов.
Почему комнаты в коммуналках Петербурга не выходят из моды
В первом квартале 2021 года спрос на такой вид недвижимости вырос в два раза — до 46 %.
Хотя власти Петербурга и обещают снять с города сомнительный титул «столицы коммуналок», реалии рыночной экономики этого сделать не позволяют. Покупатели недвижимости рублем голосуют за комнаты в таких квартирах, а значит, проблема в обозримом будущем не исчезнет.
Метры разные нужны
В начале нынешнего года аналитики рынка недвижимости из агентства «Доли.ру» отметили взрывной рост спроса на юниты в коммуналках. Юнит — бизнес-единица, в апартамент-отелях это «как бы квартира», тут же это просто комната. В первом квартале 2021 года спрос вырос в два раза и оказался на 46 % выше, чем в конце первого квартала 2020 года. Авторы обзора называют данные показатели рекордными.
Самые дорогие комнаты Северной столицы находятся в Центральном районе (2,7 млн рублей), самые дешевые — в Красносельском районе (1,75 млн рублей). Впрочем, это средние цифры.
Комнаты бывают разные — одни (даже без учета вспомогательных помещений, которые принадлежат всем совладельцам жилья) побольше иной современной студии. Другие комнаты совсем крошечные, да еще и в «убитых» квартирах.
Но если посмотреть на рынок строящегося жилья, то за 2 млн рублей можно приобрести студию в пригороде (не всегда важно, входит ли территория административно в Санкт-Петербург или Ленобласть — для многих значение имеет расстояние до метро).
Мы поговорили с экспертами попытались разобраться: что подталкивает людей к покупке комнаты в коммунальной квартире.
«Среди основных причин того, почему люди покупают комнаты, можно выделить две. Сегодня комнаты являются самым доступным вариантом жилья в Санкт-Петербурге. Стоимость такого объекта недвижимости стартует от 760 тысяч рублей. Сюда же можно отнести и то, что в кризисные времена усиливается внутренняя миграция, то есть люди из населенных пунктов, где нет работы, чаще перебираются в мегаполисы, где работа есть. Часто они покупают самое доступное жилье для того, чтобы получить официальный статус и место для проживания», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.
Тут надо понимать, что за минимальную цену вам продадут жилье соответствующего качества, причем, помимо конструктивных недостатков (малая площадь, плохое состояние дома), в коммуналках есть еще и фактор соседей: какой ремонт ни делай, если вам предстоит сталкиваться в местах общего пользования с наркоманом, ранее судимым (и не исправившимся на зоне) гражданином, психически больным человеком, то ну ее, дешевизну.
Есть еще причины покупать даже дорогие комнаты.
«Часто комнаты продаются в домах исторического центра Петербурга, включая такие выдающиеся своей архитектурой районы, как Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, что порой является определяющим фактором при выборе жилья. Кроме того, приобретая долю в квартире, многие рассчитывают на проведение дальнейшего последовательного расселения — самостоятельного, при котором есть шанс получить в собственность всю квартиру», — считает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.
Тут, конечно, надо понимать, что все «вкусные» варианты расселения реализованы еще в 1990-е годы. Вряд ли нормальный человек будет задумываться, что, мол, соседка за стеной старая, помрет через год-другой, и наследники комнату и продадут. Дело не в гуманизме и цинизме. Просто женщина может протянуть много-много лет, а что там задумают ее наследники, кто они будут, вообще предсказать невозможно.
Инвесторы против жильцов
Напомним, что в городе с 2008 года действует целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», которая является приоритетным направлением жилищной политики мегаполиса. На тот момент в городе было 116,6 тыс. коммуналок. На конец прошлого года их стало около 65 тысяч. Губернатор Александр Беглов обещал в 2021 году расселить 1,4 тыс. квартир, улучшив жилищные условия 3,5 тыс. семей. Если, благодаря субсидии в двухкомнатной коммуналке, одна семья покупает новую отдельную квартиру, а другая выкупает комнату съезжающих соседей, то при расселении одного адреса улучшаются условия двух семей — отсюда расхождение.
С одной стороны, городская программа действительно работает: количество коммуналок за эти годы уменьшилось в два раза. С другой, при нынешних темпах для полного расселения потребуется где-то полвека. Есть еще проблема — часть владельцев комнат не особо стремится расселяться: они имеют нормальные квартиры, а комнаты для них — доходная недвижимость для сдачи в аренду.
«Комнаты в центре или в шаговой доступности от метро являются очень привлекательным инструментом для сохранения средств. Например, если доходность обычной квартиры вблизи от метро будет в районе 4–6 %, то комната будет приносить 10–12 % годовых. В Петербурге есть комнаты, которые продаются фактически как готовый бизнес, то есть с арендаторами. Также есть квартиры, которые целиком сдаются, и собственники остальных комнат также получают доход», — замечает Игорь Аболемов.
Очевидно, что спрос со стороны инвесторов, покупающих комнаты изначально под сдачу в аренду, а не для проживания, — один из мощных факторов, поддерживающих спрос и цены.
Но тут есть подводный камень — претензии третьих лиц.
Замечательный сосед
Достаточно сложно сказать — можно ли спокойно сдать комнату, не спрашивая соседей. Точнее, комнату однозначно можно. Но ведь арендатор будет ходить по коридору, в туалет, на кухню. Это все места общего пользования, причем по взаимному согласию. Хотя если владелец одной комнаты может ходить в ванную или туалет, не спрашивая другого, то почему это право нельзя делегировать? Какая разница, с кем стоять в очереди в ванную комнату: все равно с чужим человеком, арендатор он или владелец другой комнаты. И почему отдельную квартиру можно сдавать, не спрашивая владельцев других помещений в доме? Ведь арендатор будет пользоваться общедомовым имуществом (лестницей, земельным участком, если есть – лифтом).
Пока Верховный суд РФ поддерживает противников сдачи по крайней мере комнат, где порядок пользования официально не установлен. Можно, конечно, попытаться заключить соответствующее соглашение, а если сосед не хочет, то принудить его сделать это, но опять же — через суд. Конечно, процесс — дело нудное, а если потребуется нанимать юриста, то и недешевое.
Но, несмотря на все минусы, подорожание петербургских квадратных метров не дает комнатам в коммуналках выйти из тренда.
Однако и старые хрущевки в Петербурге до сих пор пользуются популярностью и даже составляют уверенную конкуренцию первичному жилью.