почему квартиры в москве сильно подорожали
Почему цены на квартиры в Москве продолжают расти
Пандемия коронавирусной инфекции, скачки курса российской валюты, падение доходности банковских депозитов и льготная программа ипотечного кредитования создали ажиотаж на московском рынке недвижимости. Спросом в 2020 году пользовались как новые, так и вторичные квартиры. Все это привело к небывалому увеличению стоимости жилья и сокращению числа объектов в продаже.
Аналитики рассказали, почему цены на квартиры в Москве продолжают расти сегодня.
Интерес покупателей не спадает
В начале года на московском рынке недвижимости сохраняется интерес потребителей к покупке квартир. Более того, он заметно вырос как в первичном, так и во вторичном сегменте. «По итогам января спрос на покупку жилья в столичных новостройках увеличился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупательский интерес к вторичным квартирам в годовом выражении увеличился на 12% (январь 2021 к январю 2020 году), а число предложений — на 42%. При этом уровень спроса в категории вторичной недвижимости в январе превысил объем предложения на рынке в три раза», — рассказал Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито-Недвижимость».
Все это закономерно привело к повышению цен. Сильнее всего в январе подорожали квартиры во вторичном сегменте — на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уточнил Алексеев. По его словам, цена квадратного метра на вторичке составила 236,9 тыс. руб. за «квадрат». В то же время в новостройках средние цены на квартиры превысили показатели прошлого года на 9% — в январе приобрести первичное жилье можно было в среднем за 207,4 тыс. руб., отметил эксперт.
Ипотечники берут свое
Основным драйвером спроса на столичные квартиры продолжает оставаться доступная ипотека. По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой», доля жилищных кредитов в структуре сделок в новостройках Старой Москвы в 2020 году составила 60,8% (+15,3% к 2019 году), а в Новой Москве — 68,6% (+17,7%). В первые два месяца 2021 года спрос на ипотеку остается стабильным и сопоставим с последними месяцами прошлого года (ноябрь, декабрь), пояснили в компании.
«Госпрограмма субсидирования жилищных займов позволила строительной отрасли не только избежать стагнации, но и выйти в плюс, несмотря на весенний локдаун. С другой стороны, рекордные продажи, пик которых пришелся на осень, привели к вымыванию из экспозиции ликвидных лотов. Этот тренд тоже далек от завершения. Нарастающий дефицит предложения может спровоцировать снижение спроса», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В январе 2021 года доля жилищных кредитов на вторичном рынке Москвы составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%, рассказала Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль». «В январе 2021 года доля ипотечных сделок в Москве составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%. При этом крайне важно понимать, что январь — непоказательный месяц, поскольку, много выходных», — сказал эксперт.
При этом, по данным «Миэль», доля ипотечных сделок за 2020 год составила 53%, а за 2019-й — 52%. На данный момент ипотека по-прежнему является важнейшим инструментом дофинансирования сделок на рынке вторичного жилья.
Обсуждение расширения критериев программы льготной ипотеки многодетным семьям в 2021 году также спровоцировало рост спроса, уточнил Алексей Гальцев, генеральный директор инвестиционной компании Realiste. «Это значит, что те, кто не успел купить жилье и переехать, сделают это сейчас. Льготной программой воспользуются люди, которые покупают не первое жилье, а второй, третий объекты недвижимости для инвестирования или перепродажи. Ввиду этого фактора взлетели цены на жилье, так как в основном для вложений покупают первичные объекты для инвестиционного спроса», — заявил эксперт.
Ликвидных квартир все меньше
Еще одна причина того, что стоимость столичного жилья продолжает расти, — сокращение ликвидного предложения как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. «В конце января на столичном рынке новостроек массового сегмента был представлен 91 проект. Число экспонируемых лотов составило 13 тыс. квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. Относительно декабря 2020 года количество квартир сократилось на 7,6%, а суммарный метраж — на 9,1%. Объем предложения приближается к пятилетнему минимуму (12,7 тыс. лотов), зафиксированному в октябре и ноябре прошлого года на пике покупательской активности. В сравнении с июнем 2017 года, когда экспозиция достигла пятилетнего максимума (21,6 тыс. квартир), предложение сократилось на 40%», — пояснила Мария Литинецкая из «Метриума».
Минимальных значений за всю историю наблюдений достиг объем предложения и в высокобюджетном сегменте новостроек. По итогам января 2021 года в Старой Москве экспонировалась 21 новостройка премиум-класса с общим числом квартир в 745 единиц (-26% к декабрю 2020) и 34 проекта элитного класса в которых предлагалось 390 лотов (-11%), подчеркнула Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Эксперт отметила, что единственным сегментом, где по итогам января 2021 года вырос объем предложения, стал бизнес-класс — 85 проектов с общим количеством квартир 9,6 тыс. (+9% к декабрю 2020).
Предложение на вторичном рынке сейчас также находится на низком историческом уровне. «Сегодня на вторичке в Москве предлагается порядка 60 тыс. объектов — на 39% процентов меньше обычного показателя. Это значит, что интересного ликвидного предложения практически нет. Цены либо завышены, либо страдает ликвидность ввиду некачественной планировки объекта. Ожидаем рост вторичной недвижимости весной и летом, особенно в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир», — прогнозирует Алексей Гальцев из Realiste.
Стоимость строительства выросла
Еще одной причиной роста цен на московские квартиры является увеличение стоимости строительства. Все застройщики отмечают рост затрат на стройматериалы, вызванный снижением курса рубля, а к концу года произошел резкий скачок цен на арматуру, что также отразилось на общей себестоимости, пояснила Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». По ее словам, еще одной сложностью стал дефицит рабочей силы, вызванный тем, что мигранты не могут въехать на территорию страны из-за COVID-ограничений. По разным оценкам нехватка составляет до 30–40%, причем в регионах проблема стоит более остро, чем в Москве и области, отметила эксперт.
«В Москве на себестоимость строительства повлияло также увеличение стоимости смены вида разрешенного использования участка, которое произошло в ноябре 2020 года. В расчетную формулу были добавлены новые повышающие коэффициенты, в результате в старых границах плата выросла в два раза, а в Новой Москве — в восемь. Также не стоит забывать об увеличении расходов застройщиков из-за необходимости соблюдать на стройке противоэпидемические меры, закупать средства индивидуальной защиты, антисептики и так далее», — резмировала Шаталина.
Московской недвижимости предсказали очередной взрывной рост цен
Застройщики будут чередовать кнут и пряник: «Через месяц мы повысим стоимость квартир, а пока вот вам скидка»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках российской столицы превысила 300 тысяч рублей. Фото: Геннадий Черкасов
Цены вырастут из-за реальной инфляции
«Никакого пузыря не будет»
Пандемия оживила спрос в дальнем Подмосковье
Удаленная работа коренным образом поменяла распорядок дня определенной части людей и поменяла их сознание. Сотрудникам, не привязанным к офису, вовсе необязательно покупать квартиру в старой Москве или в городах-спутниках. Хорошие предложения есть и далеко за МКАДом, в десятках километрах от столицы. Вместо «однушки» в Бутове можно купить «трешку» на границе с соседней областью, получив в придачу к большей площади еще и хорошую экологию. Ну а люди с низким заработком, прежде и не мечтающие о собственном жилье, получили шанс пусть на крошечное, но свое гнездышко.
Самая бюджетная квартира на первичном рынке Московской области, по данным Est-a-Tet, находится в Шатуре (145 километров по трассе от российской столицы). Студия площадью 25 квадратных метров на первом этаже стоит 1,9 млн рублей (75,6 тыс. рублей за «квадрат»).
Директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев полагает, что рост цен на квартиры в Подмосковье продолжится, за исключением восточного и юго-восточного направлений: «На этих территориях растет объем предложения, поэтому в условиях конкуренции цены могут стабилизироваться в ближайшем времени».
На машино-местах можно прилично сэкономить
Как известно, цены на парковки иной раз сопоставимы со стоимостью еще одной квартиры. Поэтому разумный минимализм на рынке недвижимости нынче актуален не только для квартир, но и для машино-мест. И выбору парковки стоит уделять не меньшее внимание, чем поиску квартиры или апартамента.
Застройщики начали подходить к рекламе с умом
Компании стали разумнее подходить и к рекламе новостроек. Во-первых, затраты на нее входят в стоимость квадратного метра. А во-вторых, в условиях снижения покупательского спроса неудачная реклама мало того, что неэффективна, так может даже отпугнуть клиентов. Специалисты говорят чуть ли не о появлении новой науки, основанной на тщательном анализе действий каждого потенциального покупателя.
В итоге выходит, что доля расходов на раскрутку в бюджете застройщика составляет от 3% (при грамотном подходе) до 7%. В последнем случае немалая часть рекламы проходит мимо потенциальных клиентов, зато она видна незаинтересованным в покупке людям. Условно говоря, обеспеченные россияне не являются в массе своей поклонниками какого-нибудь юного блогера-миллионника, как бы интересно он ни рассказывал о преимуществах жилья премиум-класса в пяти минутах от Кремля. А многочисленная аудитория блогера не располагает деньгами на покупку дорогих квартир. Вот и получается, что в выигрыше остается лишь юная звезда YouTube. Сквозная аналитика позволяет оценить, как тратить на рекламу меньше, но при этом получать такое же количество сделок или больше.
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости
Традиционно с окончанием сезона отпусков рынок жилой недвижимости начинает оживать. В последнее время он отличается повышением цен и уменьшением предложения. Почему растут цены на недвижимость, что будет с рынком осенью и стоит ли приобретать жилье в этом году, корреспондент РИАМО узнала у экспертов.
Стабильный рост цен
Стабилизация цен на жилье – мечта всех, кто планирует купить квартиру. Увы, всю первую половину 2021 года стабильным был только постоянный рост цен.
«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2021 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2020 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Если говорить о Москве в ее старых границах, то повышение стоимость одного квадратного метра коснулось, прежде всего, Центрального административного округа. На втором месте – Западный и Юго-западный округа. Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», предоставила РИАМО график, визуализирующий изменения стоимости жилья.
Новые цены для Новой Москвы
Рынок жилья в Новой Москве имеет некоторые особенности, хотя бы в силу того, что сейчас это одна из самых активно застраиваемых территорий. До присоединения ТиНАО к Москве в этих округах на продажу выставляли главным образом вторичное жилье, причем уже довольно старое.
Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2021 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.
«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2020 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.
По словам эксперта, в целом динамика роста цен на локальных рынках Московского региона была схожей. Квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 18% – почти так же, как и в Новой Москве.
«Причины повышения цен везде были одинаковыми: рост себестоимости строительства, высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок, дефицит новостроек. Однако в отличие от «старой» Москвы, в Новой рынок регулярно пополняется за счет выхода в продажу новых корпусов. В целом ситуация стабильна, но нужно понимать, что высокий спрос приводит к вымыванию самых ликвидных и доступных квартир», – объясняет Владимир Щекин.
Иными словами, покупатели разбирают самые доступные и удачные варианты жилья (с хорошей планировкой, видом, этажом расположения и т.д.), а предложение восполняется медленно. Соответственно, в продаже остаются все менее привлекательные помещения.
В тесноте, да не в обиде
В последние годы девелоперы смело экспериментировали с планировкой в строящихся квартирах, стараясь спрогнозировать, какое именно жилье будет более востребованным на рынке. На продажу выставлялись просторные квартиры с двумя или даже тремя санузлами, один из которых имеет вход прямо из спальни. В некоторых жилых комплексах, наоборот, предлагали необычные компактные студии со «вторым светом» и четырех-пятиметровыми потолками, где можно практически без потери освещенности обустроить спальное место на втором этаже. Но такие предложения для рынка жилья – скорее исключение, чем правило.
«Основной спрос по-прежнему сконцентрирован на двухкомнатных квартирах евроформата. Их площадь варьируется примерно от 45 до 65 квадратных метров. Впрочем, растет интерес и к студиям, которые остаются наиболее доступным вариантом жилья. Сейчас студия в Новой Москве стоит в среднем 6 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость квартир на рынке – 9,6 миллионов рублей», – сообщает Владимир Щекин.
Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».
«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Коронавирус и льготная ипотека
И пандемия, и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля 2021 года, оказали заметное воздействие на стоимость квадратного метра. Из-за этой программы рос спрос на новостройки, соответственно, увеличивались цены. С начала года в старых границах столицы цены на первичное жилье выросли на 15,3%, в Новой Москве – на 13,5%, в Подмосковье – на 11%. На вторичном рынке жилья в старых границах города цены выросли на 11%, в Новой Москве – на 15,4%, в Подмосковье – на 18,4%.
«Программа льготной ипотеки была введена как мера поддержки строительной отрасли и для повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии. Таким образом, заметно улучшились условия получения кредита. Следствием стало серьезное увеличение спроса и рост цен на его фоне. Квартиры приобретали не только граждане, нуждающиеся в жилье, но и покупатели, которые хотели выгодно вложить средства во время пандемии», – добавляет Дмитрий Таганов.
По мнению Владимира Щекина, программа субсидированных ставок стала эффективной мерой поддержки отрасли. Однако она привела к небывало высокому росту спроса. Впервые в истории ставки опустились до 6% годовых, тогда как в 2019 году они приближались к уровню 8–9% годовых. Помимо этого, из-за пандемии на мировых рынках ресурсов сначала возник профицит, а потом дефицит, из-за чего металлы и лес начали резко дорожать, что стало причиной повышения цен на стройматериалы в России.
«Сократилось производство металлопроката, цемента, отделочных материалов, что привело к их дефициту и, соответственно, повышению прайса. На рынке труда, в том числе из-за закрытия границ, сформировалась нехватка рабочих: каменщиков, бетонщиков, отделочников, плотников. Все это привело к увеличению себестоимости строительства», – отмечает Надежда Коркка.
Впрочем, период действия максимально выгодных условий по льготной ипотеке закончился. Условия получения изменились уже в начале июля, и рынок сразу на это отреагировал.
«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Когда закончится рост цен
Разумеется, любого потенциального покупателя жилья больше всего волнует вопрос: что будет с ценами дальше? Эксперты полагают, что надеяться на стабильный, «как при СССР», уровень цен не стоит. Если себестоимость строительства будет повышаться из-за подорожания строительных материалов, топлива, электричества, то и рост цен будет продолжаться.
«За первое полугодие 2021 года цены на московские вторичные квартиры выросли на 8–10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями», – комментирует Екатерина Бережнова.
Свой точкой зрения делится и Владимир Щекин: «На мой взгляд, осенью застройщики будут принимать решения, основываясь на спросе. А вот в августе большого смысла в переписывании ценников нет. Уже в июле зафиксировано снижение числа сделок в Москве примерно на 20%, уменьшается и число одобренных кредитов. Ипотека в любом случае остается основным драйвером спроса. Сегодня на кредитные средства покупается более половины жилых помещений, поэтому, даже если ставки будут расти, покупатели все равно будут обращаться к банкам за кредитом».
Влияние эскроу-счетов
Переход отрасли на эскроу-счета положительно сказался на надежности сделок и послужил одной из причин роста цен на новостройки. С внедрением эскроу-счетов заметно снизился риск появления обманутых дольщиков: теперь застройщик получает доступ к деньгам на специальном счете только после оформления первого права собственности на жилое помещение. До этого момента средства замораживаются.
«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.
«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.
Удачное время для покупки жилья
На вопрос, стоит ли покупать квартиру во второй половине 2021 года, эксперты отвечают, учитывая существующие тенденции рынка. Так, Дмитрий Таганов отмечает: «Если речь идет о покупке жилья для себя, то осень 2021 года – вполне удачное для этого время. А вот для приобретения недвижимости с инвестиционными целями время упущено».
Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.
«Спрос всегда носит сезонный характер. Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден, и нас ждет спокойная осень. Осенью традиционно интерес к недвижимости возобновляется. Цены тоже пока вряд ли пойдут вниз. Мы советуем решать квартирный вопрос тогда, когда он созрел. Сейчас объем предложения небольшой, поэтому, если находится достойный вариант, ждать 2–3 месяца или полгода точно не стоит – объект за это время уйдет с рынка. А у покупателя, как правило, узкий запрос. Он не просто хочет купить какую-нибудь квартиру, а подбирает вариант определенной площади, в определенном районе», – комментирует Екатерина Бережнова.
При этом покупателю, несмотря на волнения рынка, имеет смысл все-таки отслеживать интересные предложения компаний. Девелоперы, например, время от времени выставляют на продажу очень неплохие лоты со скидками. Поэтому мониторить рынок и быть на связи с менеджерами полюбившегося вам ЖК бывает очень полезно.
«Вероятнее всего, уже осенью застройщики будут принимать меры для поддержания спроса, и появятся различные акции и бонусы для клиентов», – добавляет Владимир Щекин.
Надежда Коркка обнадеживает потенциальных покупателей: «Бесспорно, цены на первичном рынке демонстрируют тенденцию к росту, однако существует ряд возможностей для экономии.
Прежде всего – это семейная ипотека, с 1 июля 2021 года ставшая доступной и для семей, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для поддержания спроса регулярно выводят различные специальные предложения на определенный пул или тип лотов. Поэтому, на мой взгляд, удачное время для покупки недвижимости то, когда у клиента есть финансовая возможность для этого. Для определенных потребителей таким моментом может оказаться и осень 2021 года».
Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»
Эксперты назвали районы Москвы с самым быстрым ростом цен на жилье
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Старой Москвы (без учета элитного сегмента) в августе 2021 года составила 302,9 тыс. руб. — на 35% больше, чем в августе 2020 года, говорится в материалах предоставленного «РБК-Недвижимости» исследования аналитиков агентства недвижимости «Азбука жилья». Средний «квадрат» на вторичном рынке за год вырос в цене на 16%, до 359,1 тыс. руб. Среди столичных районов по росту цен на новостройки лидирует Марфино, на вторичное жилье — Левобережный.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в районе Марфино за год выросла на 139%, до 450,9 тыс. руб. «Рекордный рост стоимости за последний год в Марфино объясняется тем, что в середине прошлого года там шла реализация только одного объекта — бюджетных апартаментов в ЖК «Алтай». Сейчас в районе идут продажи сразу в двух жилых комплексах бизнес-класса — «Достижение» и Very», — поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Второе место по приросту цен в новостройках среди столичных районов занимает Аэропорт (+97%, до 628,88 тыс. руб. за «квадрат»), третье — у Якиманки (+86%, до 1,31 млн руб.). В пятерку также вошли Беговой район (+79%, до 492,8 тыс. руб.) и Дорогомилово (+77%, до 775,65 тыс. руб.).
На вторичном рынке самый существенный прирост отмечен в Левобережном районе — на 37%, до 293,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В первую пятерку также вошли: