почему нельзя объединить балкон с комнатой
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
Объединение лоджии с комнатой или кухней. Все требования 2021.
В последнее время очень популярной идеей при проведении ремонта стало объединение лоджии с квартирой, а именно с теми помещениями, через которые на нее осуществляется выход – с кухней или жилой комнатой (правда, в некоторых многоэтажках лоджии устроены таким образом, что попасть на них можно из коридора, но это, в общем-то, большая редкость).
Однако в связи с такими изменениями в квартире возникает масса вопросов:
В нашей статье мы дадим ответы на все эти вопросы.
Спальня и лоджия в квартире многоэтажного дома, фото:
Объединение лоджии с кухней – это перепланировка?
Понятие перепланировки трактуется ст. 25 ЖК РФ однозначно: это такие работы, которые приводят в конечном итоге к изменению конфигурации помещений и, как следствие, требуют корректировки плана квартиры в документах БТИ.
Чтобы выполнить объединение лоджии с комнатой либо кухней, потребуется изменение оконно-дверного проема. Соответственно, конфигурация помещений изменится. Поэтому ответ на поставленный вопрос однозначен – если вы объединяете комнату (кухню) и лоджию, то вы делаете самую настоящую перепланировку.
При этом, как и на любой другой вид перепланировки, на объединение лоджии с квартирным помещением нужно предварительно получить разрешение.
Можно ли объединять лоджию с комнатой или кухней?
Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.
К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.
Совмещение лоджии с комнатой. Правовые аспекты.
Давайте посмотрим, что говорит про совмещение лоджии с кухней (комнатой) законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:
А в п. 10.18 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.
Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты или кухонного помещения.
Есть несколько причин, по которым объединение лоджии с квартирой отнесено к числу запрещенных мероприятий.
Основная из них заключается в том, что при совмещении холодного помещения и отапливаемого нарушается тепловой контур здания, и возрастает общая площадь дома, на которой в зимнее время придется поддерживать тепло.
При массовых перепланировках по объединению лоджии с комнатой в отдельном жилом доме центральная система отопления может не справиться с возросшей нагрузкой, в квартирах температура упадет ниже минимально допустимой нормы, и условия станут не пригодными для проживания.
Варианты незаконного объединения лоджии с квартирой
Ниже, в качестве примеров, мы приводим фото трех перепланировок, которые нельзя согласовать.
Незаконное объединение зала с лоджией, фото 1:
В этом случае частично снесен подоконный блок, и помещения фактически объединены в одно. Без сомнения – выглядит эффектно, но такая перепланировка запрещена без установки разделяющего помещения панорамного (французского) остекления.
Незаконное объединение комнаты с лоджией, фото 2:
Здесь остекление есть, но не установлены теплоизоляционные стеклопакеты. Кроме того, на лоджию вынесен радиатор. Оба фактора делают такую перепланировку незаконной.
Незаконное объединение жилой комнаты с лоджией, фото 3:
На этом фото с остеклением все хорошо, кроме одного – граница лоджии перенесена вглубь комнаты, что делать категорически нельзя.
У вас сразу возникнет вопрос, как такое может быть, ведь только на интернет-порталах, посвященным дизайну интерьеров, без труда можно найти сотни фотоснимков жилых и кухонных помещений, на которых хорошо видны присоединенные к комнатам и кухням лоджии?
Причем варианты объединения лоджии изображены самые разные: в одних квартирах убраны окно и дверь на лоджию, а подоконный блок приспособлен под компьютерный стол, барную стойку, декоративную полку и т.п., в других вообще между помещениями отсутствует какая-либо перегородка, то есть оконно-дверной короб и подоконная часть стены демонтированы полностью.
Что тут можно ответить? Ежегодно москвичи в своих квартирах проводят тысячи незаконных перепланировок, а потом пытаются их узаконить через Мосжилинспекцию. На фотографиях с полноценным объединением лоджии и комнаты (кухни) вы как раз и видите примеры таких самовольных перепланировок, за которые предусмотрена административная ответственность.
Кстати, не все такие перепланировки незаконны. Многие могли быть сделаны несколько лет назад, когда объединение лоджии с комнатой (кухней) в «чистом виде» еще разрешалось. Но теперь подобная перепланировка запрещена.
Как узаконить объединение лоджии и комнаты?
Сделать лоджию с комнатой единым пространством невозможно. В законе четко сказано, что помещения обязательно должны быть разделены. Но разграничить лоджию и комнату можно, к примеру, светопрозрачной перегородкой в виде французских дверей от пола до потолка.
Такие двери очень практичны и имеют необычный внешний вид. Они зрительно увеличивают жилое пространство, преображают дизайн помещений и обеспечивают проникновение уличного света.
Но самое главное, если вас посетила идея объединения лоджии с комнатой или кухней, то согласовать такую перепланировку можно только заменив окно, дверь и стандартный подоконный блок на стеклянные двери. Иного законного способа «объединить» холодное и отапливаемое помещения на сегодняшний день не существует.
Замена подоконного блока на светопрозрачные двери при объединении лоджии с квартирой, это разрешенная перепланировка:
Установка единого дверного блока из стеклопакетов между лоджией и жилой комнатой обязательно должна быть отображена в проекте перепланировки. Кроме того, потребуется выполнить теплотехнический расчет для определения разницы теплопотерь при замене подоконной зоны на светопрозрачную дверную конструкцию.
Примечание: в некоторых городах Подмосковья удаление части стены под окном приравнивается местными согласующими органами к изменению фасада здания, поэтому такую перепланировку там крайне сложно согласовать.
Чтобы не усложнять себе процесс согласования перепланировки, лоджию придется остеклить и утеплить. Нужно иметь в виду, что батареи, подключенные к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджию выносить запрещено.
При этом допускается устройство системы электрического пола. Также можно поддерживать нужную температуру в зоне лоджии при помощи электрического обогревателя. Многие собственники при организации комнаты или кухни, совмещенной с лоджией, батареи заменяют на напольный конвектор.
Кроме того, при таком типе перепланировки предстоит удаление оконно-дверной рамы и демонтаж подоконного блока безударным методом с помощью алмазного оборудования силами строительной специализированной бригады.
Правильное совмещение лоджии с комнатой, фото :
В некоторых жилых зданиях разрешается уменьшать ненесущие простеночные зоны для расширения проема на лоджию, а также убирать дверной порожек. Возможность или невозможность проведения таких работ тесно связана с типом дома, в котором расположена квартира.
Например, в монолитных домах демонтаж порожка и простенков (если они ненесущие) технически допустим. А вот в кирпичных, блочных и панельных домах получить разрешение на такие работы практически нереально.
Примечание: в панельных домах, разработанных АО МНИИТЭП с технологией защиты от прогрессирующего обрушения (здания, построенные после 2007 года), проектной организацией запрещено срезать подоконные блоки, поэтому объединение лоджии с квартирой в них сложно согласовать.
Объединение лоджии с комнатой – согласование работ
Поскольку устройство лоджии, совмещенной с комнатой (кухонным помещением), своими руками без ведома жилищной инспекции считается нарушением закона, то, прежде чем приступить к ремонтным работам, придется запастись терпением и оформить все бумаги в установленном порядке.
Процесс согласования объединения лоджии с комнатой имеет две фазы – до ремонта и после.
До начала ремонтных работ нужно получить разрешение от Мосжилинспекции, чтобы на законных основаниях к этим самым работам приступить. А после ремонта предстоит сдача перепланировки комиссии и оформление акта о ее завершении.
Жилищная инспекция выдает разрешение только после рассмотрения пакета документов, которые предоставляет собственник квартиры или его законный представитель. Вот перечень базовых документов:
Все документы передаются в Мосжилинспекцию в электронной форме в виде сканированных копий через портал госуслуг города Москвы.
Мосжилинспекция может отказать в согласовании перепланировки. Основанием для этого может стать непредоставление всех необходимых документов или несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства. В остальных случаях заявителю разрешают проводить задуманные ремонтные работы.
Разрешение Мосжилинспекции на объединение лоджии с квартирой путем демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей:
Также стоит отметить, что после получения разрешения перепланировка лоджии, объединенной с комнатой (кухней), должна быть окончена в установленный жилищной инспекцией срок – это, как правило, 12 месяцев. Если вы не успеваете за это время сделать ремонт, то нужно вовремя продлить действие разрешения еще на 6 месяцев.
Совмещение лоджии с кухней, комнатой. Ответы на вопросы.
Можно ли узаконить объединение лоджии с комнатой, выполненное без разрешения?
— Только в том случае, если все демонтажно-строительные работы проведены с соблюдением строительного законодательства. Чтобы узаконить сделанную перепланировку, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Наша компания может разработать для вас такой документ.
Разрешается ли при объединении лоджии с комнатой убирать порожек под дверью на лоджию?
— Если объединение лоджии с комнатой планируется в монолитном доме, то порожек можно будет убрать. В панельных, блочных и кирпичных зданиях порог, вероятнее всего, придется оставить в прежнем положении. Но все будет зависеть от итогов инженерного обследования квартиры.
Какова цена объединения лоджии с комнатой?
— Все зависит от того, в какую компанию вы обратитесь за проектом перепланировки и будете ли пользоваться услугами профессиональных согласователей. О стоимости проектной документации в нашей организации можно узнать на сайте. Кроме того, для вас в нашей компании доступна услуга согласования перепланировки под ключ.
Обязательно ли нужен проект для перепланировки с объединением лоджии и спальни, зала, кухни?
Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку у жилищной инспекции, в состав документов, подаваемых на согласование, обязательно входят проектные документы. Их два – техническое заключение на перепланировку и проект с теплотехническим расчетом, наглядно показывающий, каким именно образом в квартире будет изменена текущая планировка.
Проект перепланировки с объединением зала и лоджии в квартире:
Заказываются такие документы в любом проектном бюро, у которого имеется свидетельство СРО. Мы будем очень признательны, если вы воспользуетесь услугами нашей компании. У нас есть свидетельство СРО и огромный опыт в проектировании и согласовании такого вида перепланировок.
Еще раз обращаем внимание, что, согласно ППМ №508-ПП, совмещение лоджии с комнатой либо кухней относится к такому типу работ, которые согласуются только при наличии проектной документации. В упрощенном порядке, по эскизу, такую перепланировку нельзя согласовать.
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.
В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС
При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).
Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.
В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС
В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.
Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.
Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.
Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома
Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.
Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.
Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.
Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.
Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.
Запомнить
Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.
Можно ли объединить балкон с комнатой? Да, и будет круто!
Не все балконы настолько просторны, что после остекления их можно использовать так, как хотелось бы. Если при этом смежная комната тоже невелика по площади, часто приходит в голову заманчивая идея объединить эти два помещения.
Любая «переделка», затрагивающая конфигурацию квартиры, должна осуществляться с разрешения надзорных органов. Последовательность действий чётко обозначена — сначала разрешение, потом работы. В противном случае далеко не факт, что изменения будут узаконены, даже если они и не привели к негативным последствиям.
Учитывая, что фасадная стена является несущей конструкцией, любые действия с ней тем более должны согласовываться с местными властями, не говоря уже о сносе панели полностью. Поэтому рассмотрим, можно ли объединять балкон с комнатой, существуют ли безопасные способы, и как это сделать, не нарушая закон.
Юридическая сторона вопроса
Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.
Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.
Всегда ли можно присоединить лоджию к квартире
Возможность объединения лоджии с квартирой зависит от наличия технических условий для изменения тёплого контура квартиры. Поэтому техническая возможность оценивается в каждом отдельном случае проектной организацией и, если она есть, это же учреждение разрабатывает соответствующий всем требованиям проект перепланировки.
Не менее важным является ещё один технический вопрос – допустимо ли изменение нагрузки на существующие инженерные сети. При разработке проекта перепланировки проектная организация оценивает существующие технические возможности и предлагает техническое решение, которое можно реализовать в конкретной квартире конкретного дома.
Основные критерии возможности законного присоединения лоджии к квартире
Чтобы хлопоты по согласованию перепланировки не оказались бесполезными, можно самостоятельно оценить возможность присоединения лоджии к комнате законным способом. Для этого необходимо обратить внимание на 3 основных момента:
Внешнее остекление
Присоединяемая лоджия должна быть остеклена одним из двух способов:
Если остекления от застройщика нет, и утверждённая концепция отсутствует, согласовать присоединение лоджии к квартире не получится. Не удастся и узаконить такую перепланировку, если выполнить её самовольно.
Стена между лоджией и квартирой
Если стена несущая, то её демонтаж запрещён. Если стена не несущая, возможен полный демонтаж этой конструкции, но – с оговорками.
При расположении квартиры выше 15 м от уровня земли в игру вступают правила пожарной безопасности — полный демонтаж стены возможен только при наличии второй лоджии, на которой можно укрыться от огня. Если вторая лоджия отсутствует, полный демонтаж стены невозможен – необходимо оставить от неё пожарный глухой простенок шириной не менее 1,2 м.
Возможность изменения тёплого контура.
Имеется в виду возможность обеспечения нормативной температуры в присоединяемой лоджии. Если такой возможности нет, присоединить лоджию к квартире не разрешат, но в реальной жизни такая ситуация маловероятна. Дело в том, что переносить радиатор отопления на лоджию запрещено лишь без её присоединения к квартире. После присоединения лоджия становится частью отапливаемого помещения, и размещать в ней радиатор отопления, например, на парапете, становится можно. Если при этом утеплить ограждающие конструкции, нормативная температура в помещении будет обеспечена.
Не согласовывать присоединение лоджии к комнате можно только в одном случае – если она уже остеклена в законном порядке, и объединение помещений заключается лишь в демонтаже оконного и дверного блоков.
Отделка подоконного блока стены под стол, барную стойку или тумбу для цветов позволяет сгладить некоторую неуместность его расположения.
Нюансы присоединения лоджии к квартире
При присоединении лоджии к квартире тёплый контур квартиры изменяется – его элементами становятся оконный переплёт и все ограждающие конструкции, соприкасающиеся с наружной средой или соседними холодными помещениями. Поэтому пол, потолок, парапет и боковые стены утепляют, а при недостаточности этих мер лоджию оборудуют дополнительным обогревом. Если существующая в доме система отопления позволяет увеличить нагрузку на отопление отдельной квартиры, то на лоджии монтируют дополнительные радиаторы. Это позволяет обойтись без электрических отопительных приборов, но возможность такого решения оценивает только проектная организация.
В отсутствие такой возможности в качестве дополнительных обогревательных систем чаще всего используют «тёплые» полы или инфракрасные панели. Необходимые технические характеристики этих устройств просчитываются проектной организацией и фиксируются в проекте перепланировки.
Взвешивая аргументы «за» и «против» такой перепланировки, следует также знать следующее:
Заключение
Присоединение к квартире балкона или лоджии – операция заманчивая, но тяжесть последствий самовольной её реализации непредсказуема, так как изменение конструкции несущей стены опасно. Однако вокруг достаточно успешных примеров такой перепланировки, следовательно, возможность осуществления есть, главное – использовать её в установленном законом порядке, минимизирующем сопутствующие риски.