почему так много недостроенных частных домов
Почему люди массово продают дачи
Причина № 1. Содержать дачу слишком накладно
Но какой смысл терпеть эти расходы, если большую часть времени дача все равно пустует? Этот момент часто становится решающим, когда собственники принимают решение о продаже загородной недвижимости.
Причина № 2. Смена приоритетов
Причина № 3. Арендовать загородное жилье на сезон — гораздо проще
Ведение бухгалтерии СНТ
Причина № 4. Запросы стали выше
Как коронавирус повлиял на продажу дач
Жители столицы массово продавали дачи в Подмосковье вплоть до весны 2020-го года. Когда в России был введен режим самоизоляции, жители столицы оказались заперты в своих московских квартирах. Передвигаться по городу разрешили только по специальным пропускам, и такая перспектива совсем не порадовала москвичей.
Тогда они решили покинуть город. Кто-то уехал на свою малую родину — в регионы России, кто-то решил отправиться за город и на время обосноваться в частном доме. Там, где есть свой собственный участок. Где дети смогут спокойно гулять и дышать свежим воздухом.
В условиях кризиса, потери работы и неясного будущего тратить большое количество денег на аренду дома, конечно, не хотелось. Эксперты утверждают, что весна 2020 года стала временем настоящего расцвета даже для загородных участков за сотым километром от МКАД. По словам специалистов в сфере недвижимости, еще в 2019 году москвичи даже не обращали внимания на участки, расположенные дальше 50 километров от столицы.
Среди покупателей загородной недвижимости появились и те, кто решил во времена сложной экономической ситуации вложить финансы в земельные участки. Как правило, им просто не хватало накоплений для покупки квартиры или дома.
Что будет с дачами в будущем
Риелторы утверждают: скоро рынок загородной недвижимости вернется в прежнее русло. Как только ситуация с коронавирусом стабилизируется, спрос на дачи снова упадет до прежних показателей. И вновь число объявлений о продаже будет превышать реальный спрос: россияне продолжат массово продавать дачи и земельные участки.
Более востребованными останутся благоустроенные загородные дома, построенные поближе к городам. Владельцы такой недвижимости смогут на ней заработать и без продажи: спрос на аренду никуда не уйдет. Ведь возможность отдохнуть за городом востребована среди людей всех возрастов. Вот только формат и способы отдыха у всех разные.
Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать
Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?
Нефункциональные планировки и дома без отделки
Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.
Дома-замки
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
Дома в плохо организованных поселках
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Дома с высокими коммунальными платежами
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Морально устаревшие объекты
Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.
«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.
Большой и неликвидный. Почему выставляют на продажу особняки, которые строили для себя
Белгородцы отчаянно пытаются продать недостроенные дома. Особняков площадью 170–300 кв. м сотни, но ветер перемен подул в другую сторону – в цене нынче компактность.
В живописном месте
Программа ИЖС, которая началась в регионе в 2004 году, многим дала возможность обзавестись собственным домиком у леса. За это время Белгород буквально оброс коттеджными посёлками. Статистика фиксирует уверенную положительную динамику: в 2005 году частный жилищный фонд в Белгородской области составлял больше 30 млн кв. метров жилья, в 2015-м – уже больше 44 млн.
В годы строительного бума участки брали те, кому надоело жить в квартире, кто переезжал из других регионов и стран, брали за компанию с друзьями и соседями, брали для себя и для строительства дома на продажу. Многие застройщики – рядовые клерки, строители, мелкие предприниматели или бюджетники – в мечтах видели себя владельцами родовых усадеб на 15 сотках. За последний год кризис внёс свои коррективы: участки стали брать реже, строить экономнее.
По данным, которые озвучил на декабрьском заседании правительства области замгубернатора Евгений Глаголев, в 2016 году в регионе раздали 3,7 тыс. земельных участков, из которых 2,4 тыс. застройщики взяли через БИК (Белгородскую ипотечную корпорацию – прим. ред.). Этот показатель почти вдвое ниже 2014–2015 годов. Застройщики переориентировались на жильё экономкласса.
«Основные критерии такого жилья – участок не более 15 соток и дом площадью не больше 150 кв. метров, из общего объёма жилья 65 % отвечают этим критериям, средняя площадь дома составляет 123 кв. м», – сообщил Евгений Глаголев.
От закладки фундамента до новоселья доходят самые упёртые и расчётливые. А если изначально старт слишком высок, то стройка из процесса переходит в состояние, и прекратить её можно только волевым усилием, а чаще – отсутствием денег.
Сайты объявлений пестрят недостроенными особняками. Между строк о характеристиках объекта читается отчаяние.
«Строился для себя, на совесть. Работы производились строительной компанией, а не шабашниками!» – пишет продавец о двухэтажном коттедже площадью 319 кв. м.
Нет ни окон, ни дверей, крыша покрыта плёнкой. Сейчас он хочет за это 2,3 млн рублей и не готов торговаться. С сентября прошлого года живописное место около лесополосы с недостроем никого не привлекло.
«НЕДОРОГО (по демократичной цене) передам с душою в хорошие руки. Один из лучших европейских проектов московского архитектора, построенный в живописном месте элитного района просторный дом (коттедж) на участке 16 соток», – расхваливает продавец 250 кв. м будущей жилплощади, пока тоже без окон, дверей и коммуникаций, за 3,5 млн рублей, напоминая, что «земля с каждым годом только дорожает. » «Не откладывайте свой звонок на завтра, т. к. завтра вам могут ответить «ПРОДАНО!» – пишет он.
За полгода, что объявление висит на сайте, к огорчению владельцев, они пока так и не смогли произнести это заветное слово.
Коттедж 250 кв. м в Зелёной Поляне под самоотделку стоит 4,3 млн рублей. Продаётся уже полтора года. Замахнулись на три спальни, три санузла, мансарду и цокольный этаж. Пока завершили черновую отделку и провели отопление.
«Строили сами, для себя, а потом начали второй дом, и тоже большой – 400 квадратов, этот уже не тянем, хотим продать один, чтобы достроить второй», – рассказал хозяин.
— А если не секрет, зачем вам такие большие дома?
— Начинали строить – амбиции были, а теперь в связи с новшествами по налогам ещё неизвестно, сколько за него платить придётся, – простодушно вздыхает владелец, добавляя, что нежилой дом приходится топить, и, хотя отопление включают на самый минимум, это уже ощутимо бьёт по карману.
Торг уместен
Два года ждёт новых хозяев фазенда в 242 кв. м. Хозяину терпения не занимать – хотя и не без торга, но старт довольно высок – 5,4 млн рублей.
«Расположенный в экологически чистом районе, недалеко от города, в живописном месте, в 100 м от леса» остов дома площадью 220 кв. м без окон, коммуникаций и документов за 3,1 млн.
«Лет 10 он у меня уже так стоит, – признался хозяин. – Тогда пошла мода на большие дома, была возможность покупать стройматериалы, какие хотел. Думали, будем там жить с детьми, с внуками, а потом сын уехал. Мы сами в квартире живём, я в разъездах, а жена не хочет одна в доме жить».
По прикидкам хозяина, чтобы довести строение до жилого состояния, в него нужно вложить около 2 млн рублей. Он готов снизить цену реальному покупателю. Увы, таких пока нет.
Дом в живописном месте площадью 200 кв. м, построенный из дорогих качественных материалов, выставили на продажу в сентябре за 3,2 млн. За четыре месяца цену сбросили до 2,9 млн. Владелец говорит, что мера вынужденная – «в связи с необходимостью развития бизнеса», и готов рассмотреть любую форму оплаты.
С марта 2016 года «очень срочно в связи с переездом» продают коттедж площадью 184 кв. м за 2,7 млн рублей. Готовы торговаться.
Беда в том, что с самими продавцами никто не готов торговаться.
«Это одна из самых тяжёлых категорий для продажи, – говорит риелтор Илья Казанцев из агентства недвижимости «Грант». – Многое зависит от месторасположения, ведь и стоимость участков может достигать нескольких миллионов. Поэтому такими домами интересуются только при условии, если дом расположен в хорошем месте и продавец даёт хороший дисконт. Грубо говоря, если дешевле купить недостроенный объект, чем купить здесь участок и строить самому, то его будут рассматривать для покупки. Некоторые продают по себестоимости, некоторые чуть дороже, но в основном готовы отдать дешевле, чем затратили на строительство. Те, кто покупает, обычно достраивают и тоже выставляют на продажу».
Попали так попали
Максим Олейников руководит строительной компанией «Фундамент 31» и занимается строительством домов под ключ.
«Люди на этих домах, конечно, попали, – уверен он. – Степень готовности таких домов – 30 %, и в любой из них нужно вложить как минимум 2 млн рублей до чистовой отделки. Вот человек пишет, что ему строили дом не шабашники, а компания, но у него крыши ещё нет, она застелена плёнкой, которая стоит 4,6 тыс. рублей за рулон. Сейчас нужно будет её сорвать и выбросить и заново переделать крышу. В этом доме самые большие вложения. Скорее всего, человек с севера, его просто кинули на деньги. Из четырёх вариантов, которые вы мне показали, только один перспективный: там вставлены окна, есть половая стяжка, забор с воротами. Этот дом самой большой степени готовности из представленных. Но тут экспериментальные материалы, и хорошо, если они не промерзают, но это выяснится потом».
По мнению Максима Олейникова, люди изначально строили такие дома на продажу, но по разным причинам не смогли их довести до ума. Чтобы продать стены за 2–4 млн рублей, надо сильно постараться. Люди с деньгами хотят готовые дома, а без денег – не могут довести дворцы до их должного уровня.
«Покупая недострой, они получат объект из неизвестных материалов: может, там фундамент лопается, вот они их и продают, – продолжает Олейников. – Если вложиться и достроить до чистовой отделки, то цена такому дому будет уже 5 млн, но нет дорожек, забора, ворот и прочего – в благоустройство нужно ещё миллиона полтора. Итого 6,5 млн. Сейчас новый готовый дом площадью 90 квадратов в пригороде Белгорода можно купить за 3,2 млн рублей. Этого вполне хватит для семьи. Люди с амбициями, у которых есть 10–20 млн, будут строить для себя сами, а не покупать такие объекты».
В цене – 70 квадратов
Дворцы, зарастающие амброзией и чертополохом, пришли на смену малиновым пиджакам и 600-м мерседесам. Они стали символом сытых 2000-х. Кризис вернул мечтателей к реальности, и к горечи от несбывшихся надежд прибавилась необходимость вернуть хотя бы часть затраченного. Ведь многие до сих пор выплачивают взятые в те времена кредиты. И опять разум туманят призрачные надежды на чудо.
Масса предложений за 4–5 и даже 8 млн рублей. Аргументы – чистый воздух, рядом лес, пруд, респектабельные соседи. По наблюдениям риелторов, этих достоинств мало и, подбирая дом для себя, люди редко смотрят на огромные особняки.
«Год-полтора – это минимальный срок продажи у таких домов, – говорит Илья Казанцев. – Сейчас семьи небольшие, и покупатели смотрят на дома 70–100, максимум 120 кв. м. Поэтому продавать большие недостроенные коттеджи – дело почти бесперспективное».
По словам директора строительной компании Максима Олейникова, к ним почти никогда не обращаются с предложением достроить дом. Если кто и хочет жить в своём доме, то предпочитает собственными глазами смотреть, как строительство идёт с самого фундамента, а не гадать, что ему продают и не расползётся ли фундамент после зимы.
«Да и строят меньше, спрос упал раз в пять, наверное, – продолжает Максим Олейников. – Волна больших домов прошла. Люди хотят уложиться в 1,5–2 млн рублей, поэтому интересуются домами площадью 70–80 квадратов».
В тему
Анна Бутенко, руководитель Центра недвижимости 31:
«Недвижимость – это один из инструментов инвестирования. Да, снизилась прибыльность вложений на отдельные позиции продаваемого имущества, ряд объектов на рынке вторичного жилья ушёл из линейки продаваемых, потому что из‑за снижения цен продажа стала невыгодной для собственников, упал спрос на районы частной застройки, прилегающие к приграничным с Украиной территориям.
В Белгороде нет понятия «дом в самом городе». В городской черте либо старая застройка из маленьких домиков, либо же отдельные улицы с новыми отдельно стоящими коттеджами – таких немного, стоят они недёшево, да и на продажу практически не выставляются, потому что построены исключительно для себя.
Расположение домов в близком радиусе от Белгорода обозначается не улицами, а микрорайонами. По предпочтениям покупателей 2016 года можно выставить некий рейтинг востребованности микрорайона по убывающей: Таврово – Дубовое – Новосадовый – Северный – ул. Орлова в Белгороде – Майский – Стрелецкое – Ольшанец – Комсомольский.
Это основные микрорайоны, чаще всего фигурирующие в запросах покупателей. Первые три позиции являются при этом и самыми дорогостоящими. Чем выше готовность инфраструктуры микрорайона, тем выше цена на дома в нём. Например, в Таврово, Дубовом и Новосадовом есть магазины, школы, детские сады, остановки транспорта и при этом можно поселиться возле леса.
Чаще всего продаются коттеджи небольших площадей – до 150 кв. м. Аккуратность в дизайне, качественный фундамент, соответствие строительным нормам, удобная планировка – это основные требования покупателей. Большую роль играет внутренняя планировка, люди не хотят лишнее неиспользуемое пространство, например длинные коридоры, зато ценят большие кухни, а ещё лучше кухни-гостиные и просторные санузлы.
В зависимости от готовности цены на них варьируются в районе 2,5 млн рублей за черновые коробки и примерно 4–5 млн под чистовую самоотделку. При грамотной оценке и правильном рекламном подходе такой дом можно продать за один год. Большие коттеджи 200–300 квадратов ещё дороже и уходят с рынка тяжелее».
Маргарита Бенько, владелица загородного дома:
«Мы взяли участок в БИКе в 2012 году, тогда заплатили за коммуникации что‑то около 50 тыс. рублей и с тех пор строимся. Многие в то время начинали строить огромные дома по 200–250 м. Я думаю, это объяснимо: люди всю жизнь ютились в маленьких квартирках, с маленькими кухнями, неудобными прихожими, и когда появилась возможность взять участки и построиться, многие захотели большие дома. Тогда деньги у людей водились, и стройматериалы были не такие дорогие.
Сейчас стало очень тяжело, стройматериалы дорогие. Но мы строим для себя, поэтому намерены всё‑таки завершить и переехать в дом. У нас площадь небольшая – примерно 70 квадратов на первом этаже и столько же в мансарде».