почему такие дорогие квартиры в калининграде
Город, которому некуда расти: что происходит с ценами на квартиры в Калининграде
Прошедший год запомнился не только коронавирусом, кризисом и прочими неприятностями, но и небывалым ростом цен на жильё, в том числе в Калининградской области. Связано это со снижением ставок по ипотеке и введением льготной программы кредитования, а также с растущим спросом на фоне падения объёмов предложения. Вслед за новостройками в Калининграде сильно вырос спрос (и соответственно цены) на вторичное жильё. «Недвижимость Нового Калининграда» узнала, почему продолжают расти цены, как правительство хочет справляться с падением предложения и почему могут пострадать жители аварийных домов.
Что произошло в 2020 году
В начале февраля 2021 года в Центробанке призвали свернуть программу льготной ипотеки, запущенную в 2020 году на фоне «коронавирусного» кризиса. По мнению руководителя департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, программа стала терять социальную направленность, поскольку люди всё чаще её используют для инвестиционного приобретения жилья. Данилова предложила продлить программу в отдельных регионах, где она действительно необходима и где сложилась наиболее сложная ситуация на рынке жилья.
Рынок на стороне продавца: почему в Калининграде стало сложно найти квартиру
Цены на недвижимость резко поползли вверх весной 2020 года после введения программы льготной ипотеки под 6,5%. Ставки снизились, люди на фоне коронавирусного кризиса поспешили вложить деньги в жильё, что ещё больше подстегнуло рост цен. В Калининградской области свою роль сыграли миграционные потоки из других регионов, а также снижение объёма предложения на рынке. Проще говоря, уже к концу лета, по словам специалистов, почти все ликвидные квартиры на первичном рынке были куплены, далее наступила очередь вторичного фонда.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», в конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Калининграде увеличилась на 38% по сравнению с концом 2019-го — до 69 192 рублей. Спрос вырос на 29%, а предложение снизилось на 7%.
Спрос на вторичное жильё в Калининграде по итогам 2020 года вырос на 46%, а средняя цена квадратного метра — на 25%, до 68 182 рублей. Предложение снизилось на 20%.
По данным исследования ГК SRG, Калининград занял четвёртое место в России по росту цен на вторичном рынке. Только за месяц с декабря 2020-го по январь 2021-го квартиры подорожали на 3,03%, утверждают специалисты. В целом же за год с января 2020 года вторичная недвижимость в Калининграде подорожала на 18,37% — с 55 482 рублей до 65 673 рублей за метр.
Проблема для аварийщиков
В Калининграде в 2020 году выдано 318 разрешений на строительство многоквартирных домов — в два раза больше, чем в 2019 году (155). И введено в эксплуатацию на 12,6% больше жилья, чем планировалось — 675 744 квадратных метра, из которых 579 265 квадратных метров приходится на многоквартирные дома. Это больше, чем в рекордном 2016 году, когда было построено 653 тысячи квадратных метров жилой недвижимости.
Глава комитета территориального развития и строительства Артур Крупин считает, что на активность девелоперов повлияли меры господдержки, то есть всё та же льготная ипотека, а также льготные кредиты для застройщиков и временное освобождение от штрафных санкций и неустоек.
«Еще один важный момент связан с тем, что Калининградская область очень интересна для жителей других регионов Российской Федерации, у нас достаточно большая миграция, и вот этот миграционный прирост, он тоже повышает спрос. Соответственно, застройщики не теряются в этих условиях, реагируют», — утверждает чиновник.
По словам Крупина, рост цен на жильё в такой ситуации неизбежен — к нему, кроме всего прочего, ведёт повышение цен на стройматериалы и энергоресурсы. По данным Росстата, в декабре в регионе на 47% по сравнению с декабрём 2019-го подорожали металлоконструкции, на 43% — полимерные трубы, на 39% — пиломатериалы, на 30% — керамическая плитка, на 19% — пластиковые оконные блоки. На 14,6% по итогам прошедшего года подорожала электроэнергия.
«Застройщикам, как и всем производителям товаров, необходимо задуматься о будущих периодах. То есть если сегодня не увеличивать выручку, то, соответственно, в будущих периодах невозможно будет заниматься закупкой материалов для создания продукта. Это очевидный факт, это касается не только строительства, но и других отраслей экономики. Поэтому, конечно, застройщики, которые работают с длительной перспективой на строительном рынке Калининграда, всей Российской Федерации, они реагируют на рост цен в будущем именно сейчас, в текущем моменте», — говорит глава КТРиС.
Власти Калининграда опасаются, что из-за стремительного роста цен на недвижимость они не смогут выполнить программу расселения аварийного жилья. По мнению председателя горсовета Андрея Кропоткина, городу может не хватить зарезервированных в бюджете на программу средств, так как застройщики не захотят участвовать в расселении аварийных домов по низким ценам (65 тысяч рублей за квадратный метр с учётом отделки).
«Для нас это проблема — резкое повышение цены, и я не знаю, что будет завтра. 60 — я уже не слышал такой цены, уже 65 везде, даже Московский и Ленинградский район, там уже и под 70 цена. Центральный — 80-90, меньше вообще не подходи. Мы по таким ценам нигде не сможем купить квартиры [на расселение аварийщиков], еще миллионов 20-30 [нужно], чтобы выполнить тот план, который мы для себя поставили по переселению, иначе мы опять „попадем“», — заявил Кропоткин.
Нехватка земли и инфраструктуры
Другая проблема — падение объёма предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. Несмотря на активную выдачу разрешений на строительство, квадратных метров на всех желающих попросту не хватает.
Губернатор Антон Алиханов для сдерживания снижения предложения на рынке намерен помогать застройщикам с переводом их участков под жилую застройку, а также «выбрасывать на рынок большие объёмы земли под застройку и расшивать узкие места по инфраструктуре».
Пока что известно о двух крупных массивах в городе, которые правительство хочет реализовать под застройку — на Острове и на западе Калининграда в районе кластера «Автотора». В области также к продаже готовят землю в Зеленоградском городском округе и в посёлке Зори под Светлогорском.
«Появление новых земельных участков на рынке не означает появления этих участков у застройщиков. Застройщики не спешат приобретать участки без инфраструктуры. На тех участках, которые всё-таки будут приобретены застройщиками под строительство жилья, новые проекты появятся не сразу, инвестиционный цикл до выхода проектов в реализацию (строительство) составляет 2-3 года», — комментирует эту идею директор ООО «Ремжилстрой Инвест» Ирина Губко.
С ней согласен глава агентства «Клипер», эксперт и аналитик по рынку калининградской недвижимости Олег Перевалов.
«Это не поможет. Проблема не в земле, земли у нас много, вся проблема в том, что эта земля не обеспечена инженерными сетями и социальной инфраструктурой. Если какой-то из сетей нет — воды, канализации, газа — то элементарно застройщику не выдают техусловия, а если нет техусловий, нет разрешения на строительство —и, соответственно, он не может строить», — говорит он, приводя в качестве примера коллектор в северной части города, который в ближайшие год-два вряд ли начнут строить, хотя земля там под застройку есть.
Осенью Артур Крупин говорил, что Генплан Калининграда предусматривает строительство на свободных территориях около 10 млн кв. метров жилья. Среди перспективных районов — Сельма (где нужен коллектор) и южная часть города (где проблемы с газом). На решение этих вопросов нужно около 5 лет, по мнению чиновника.
«От того, что на рынок выльется еще какая-то земля, ничего не изменится, потому что если земля не обеспечена инженерными сетями, она бесполезна. Застройщики готовы строить в полтора-два раза больше, чем сейчас — мощности есть, людей хватает, спрос есть, но не могут, потому что нет сетей. Из-за этого получается диспропорция — спрос превышает предложение, застройщики бы рады это предложение насытить метрами, но не могут, из-за чего ценник идет вверх», — продолжает Олег Перевалов.
В перспективе проблему нехватки земли в городе может частично решить новый закон о комплексном развитии территорий (его ещё называют законом о реновации), позволяющий сносить под застройку и неаварийное жильё. «Первой жертвой» в Калининграде должны стать два дома на ул. Крылова на Северной горе. Однако это тоже займёт несколько лет, не говоря уже о необходимости менять старые сети.
Что будет дальше
Специалисты считают, что рост цен в 2021 году замедлится, но вряд ли остановится полностью.
«Среднерыночный рост цен будет замедляться, на отдельных более ликвидных проектах темпы роста цен возможны в пределах 5-10%. Соответственно, по низколиквидным проектам будет наблюдаться стагнация и падение цены. Льготная ипотека остается драйвером продаж у застройщиков, она необходима. В случае её отмены темпы продаж упадут, замедлится выход новых проектов и увеличатся издержки строителей по обязательствам проектного финансирования», — говорит Ирина Губко. Если миграционный приток в область будет оставаться на том же уровне или расти, будут расти и цены на жильё из-за повышенного спроса, добавляет она. «Складывающееся уже сейчас замедление выхода новых проектов сократит объем предложений на рынке и соответственно это тоже будет влиять на цену. Конечно же всегда на спрос оказывает влияние макроэкономических факторов, таких как доходы населения, покупательная способность. Также волатильность на рынке валют будет отражаться на себестоимости строительства жилья. Это все будет приводить к регулированию цен застройщиками», — подытоживает глава «Ремжилстроя».
По оценке Олега Перевалова, в 2021 году снижения цен не стоит ждать точно, а вот рост составит около 5-15% против 35-40% в 2020-м.
«Замедления роста, скорее всего, стоит ждать, а вот снижения — нет. По началу года видно, что устойчивый спрос сохранился и качественное предложение не успевает за качественным спросом. Мы подошли к психологической отметке — 100 тысяч за метр, ну и да, кроме дефицита предложения есть еще и покупательская способность. Скажем так, все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой, все воспользовались. Большинство уже вложили и использовали свои запасы, такого ажиотажного спроса, как в 2020-м, в принципе не может быть. Если сохранятся тенденции начала года, то цены вырастут на 5-15%, то есть не так сильно, как в прошлом году», — поясняет он.
Власти Калининграда утверждают, что рынок недвижимости в городе перегрет. И если Артур Крупин видит предпосылки для продолжения рост цен, то Андрей Кропоткин верит в их снижение, вспоминая о кризисах 2018 и 2014 годов.
«Строительство 675 тыс. кв. метров для города Калининграда — это очень много. Это реально очень много, — заявил он в январе. — И если только миграционная составляющая резко подостановится, у нас сразу же будет провал, и нужно понимать, что застройщики обязаны будут, чтобы продать свое жилье, снижать цену и работать над себестоимостью».
Текст: Татьяна Зиберова, фото: Виталий Невар / Новый Калининград
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter
«Ценник не предельный»: как изменилась стоимость квартир в Калининграде и чего ждать дальше
Федеральные власти обратили внимание на проблему с ростом цен на недвижимость в российских регионах, среди которых лидирует Калининградская область. За последний год квартиры подорожали примерно в полтора раза. Эксперты полагают, что сложившаяся стоимость не предельная и предпосылок для её снижения нет. Корреспондент Калининград.Ru выяснял, как изменилась стоимость жилья в областном центре в последнее время и что ожидает рынок недвижимости в ближайшем будущем.
По данным исследования консалтинговой группы SRG, Калининград стал безусловным лидером по темпу роста цен на жильё в России. В первом квартале 2021 года по сравнению с четвёртым кварталом 2020-го квадратный метр в однокомнатной квартире подорожал на 11,17%, в двухкомнатной — на 10,54%, в трёхкомнатной — на 8,63%. На тяжёлую ситуацию обращал внимание и губернатор Антон Алиханов. По его словам, стоимость отчасти увеличилась из-за скупки недвижимости в инвестиционных целях, в том числе благодаря низким ставкам в банках. Глава региона даже предложил отказаться от продления льготной ипотеки под 6,5%.
Корреспондент Калининград.Ru опросил местных жителей, которые приобретали недвижимость в областном центре один-три года назад и сравнил, как за это время изменилась цена квартир со схожими параметрами в том же районе или даже в том же доме.
В 2018 году стоимость 45-метрового помещения в относительно новом здании на улице Гагарина составляла 2,9-3 миллиона рублей. Сейчас за примерно ту же квартиру просят 5,3 миллиона. Трёхкомнатная вторичка площадью 64 «квадрата» на Ленинском проспекте в тот период оценивалась в 3,3 миллиона рублей, а сегодня — пять миллионов ровно. Ещё в прошлом году, до начала пандемии коронавируса, приобрести квартиру в панельном доме на Грига площадью 58 квадратных метров можно было за 2,4 миллиона рублей. В настоящий момент похожая недвижимость обойдётся в 4,4 миллиона. И в целом на сайтах объявлений сейчас сложно найти жильё дешевле трёх миллионов рублей.
В областном правительстве отмечают, что предпринимают шаги для уменьшения стоимости недвижимости в регионе. По словам губернатора, сейчас вводятся в оборот новые земли для застройщиков, что может положительно сказаться на ценах. Но в ближайшее время стоит рассчитывать только на приостановку роста. «Сейчас спрос на жильё высокий, свободных квартир как на первичном, так и вторичном рынке жилья в регионе немного. Также подорожали строительные материалы. К сожалению, пока в ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», — комментировали ситуацию в калининградском Минстрое.
Вице-президент областной гильдии риелторов Олег Перевалов также даёт неутешительный прогноз. По мнению эксперта, положительной динамики от указов президента или проверок ФАС в Калининградской области ждать не стоит, поскольку они не смогут повлиять на рынок. В то же время шаги регионального правительства по вводу в оборот новых земель способны оказать эффект, но в дальнейшей перспективе.
Когда региональные власти вводят новую землю в оборот, это хорошая ситуация. Это единственное, что можно. Насыщение предложения может сбалансировать стоимость или даже её понизить. Но одних земель мало. Необходимо, чтобы эти земли были обеспечены инженерными сетями, а у нас инженерные сети упираются все в федеральные целевые программы — в то, что город и регион не тянет строить полностью за свой счёт. Это дорогие коллекторы, водоподведение, водоотведение, опять же не хватает объёмов газа. То есть земли — это хорошо. Но надо, чтобы это были не просто земли, а чтобы на них можно было строить и вводить метры. Соответственно, введение дополнительного количества метров будет охлаждать рынок. Но земель, обеспеченных сетями, в настоящий момент крайне мало, — говорит Перевалов.
По его словам, за год некоторые позиции в Калининграде выросли на 50%. В среднем качественное жильё в новых домах подорожало на 30-40%, а устаревшее (немецкий жилфонд и хрущёвки) — на 20-25%. «В Калининград активно едут. Поток после 2020 года только увеличился, потому что многие сюда приехали как туристы, посмотрели, что здесь хорошо, и решили поменять своё постоянное место жительства. У нас спрос превышает предложение. Предложение по старому и некачественному жилью ещё достаточное, а вот если брать свежее — хотя бы в домах 15-летней давности или даже 20-ти, то в данном сегменте предложение крайне скудное. Спрос его опережает, и из-за этого цены идут вверх», — объясняет эксперт.
Олег Перевалов добавил, что ещё в январе-феврале у риелторов были надежды на замедление темпов роста цен, но сейчас их всё меньше. По его словам, сейчас спрос опережает предложение.
Покупатели вынуждены конкурировать за определённый объект, они готовы давать большую стоимость, чтобы успеть в последний вагон: получить квартиру, понимая, что либо аналогов нет, либо аналог, который будет завтра, окажется дороже. Реально рынок сейчас движется к покупателю, и этот процесс сложно остановить. Ну, только если запретить переезжать в Калининградскую область, — считает эксперт.
Перевалов не видит предпосылок для снижения стоимости квартир. «Даже если сейчас появится масса земель, обеспеченных сетями, то на них же ещё надо что-то построить. К сожалению, для покупателя ситуация пока такая. Но на самом деле она такая, можно сказать, в Калининграде. Просто в Калининграде до этого много вводилось жилья и держался баланс. При том качестве, как у нас строят (а у нас неплохо строят — и архитектура, и фасады, и благоустройство), ценник в районе ста тысяч не предельный. Есть регионы, где он уже гораздо больше. Например, стоимость на Дальнем Востоке, откуда к нам едут. Поэтому я думаю, что цифра 110-120 тысяч тоже не за горами», — заключил он.
За 2020 год средняя цена квартиры в новостройке Калининграда увеличилась на 38%. К началу января квадратный метр стоил примерно 69 192 рубля. В 2,5 раза вырос спрос на жильё среди жителей других регионов. Около 66% желающих купить квартиру в 2020 году — неместные.
«Народ активно едет»: почему в Калининграде резко выросли цены на жильё
На рынке недвижимости в Калининградской области наблюдается значительное увеличение спроса на покупку квартир, причём как новых, так и «вторичек». Вместе с этим растёт и стоимость квадратного метра в обоих сегментах. Корреспондент Калининград.Ru выяснял, чем вызваны эти изменения.
По данным портала «Мир квартир», в мае 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новом доме в Калининграде достигла 60 407 рублей. Прирост за месяц составил 3,9%. На вторичном рынке показатели и вовсе побили российские рекорды по дороговизне — стоимость «квадрата» выросла на 4,1% до 61 804 рубля.
Сейчас крупные застройщики Калининграда оценивают квартиры на окраине от двух миллионов рублей, а в центре сложно найти жильё дешевле трёх миллионов. Например, «двушка» площадью 65 квадратных метров в новостройке на Карамзина стоит 2,8 млн рублей. Такая же по габаритам квартира на Суздальской оценивается в 3,3 миллиона рублей, на Орудийной — 3,6 миллиона, на Рассветной — 4,2 миллиона, на Первомайской — 4,7 миллиона, на Ватутина — 5,2 миллиона.
И если в апреле и мае эксперты и участники рынка недвижимости высказывали пессимистичные прогнозы и говорили о падении объёмов продаж, то сейчас их мнение начало меняться. В июне специалисты заметили «всплеск спроса». Как рассказал президент Гильдии риелторов Калининграда Олег Перевалов, с хорошими показателями стартовал и июль.
Рост продаж он связывает с активностью жителей других регионов, которые переезжают в область или покупают здесь вторую недвижимость. «Очень активно народ едет. В принципе, в последние два года процент приезжих прирастает, но сейчас, скажем так, массово пошло. В основном за счёт этого наблюдается всплеск спроса на покупку жилья. Но сейчас сложно сказать, возможно, это отложенный спрос, и в сентябре-октябре мы увидим реальную картину», — сказал Перевалов.
В основном приезжие приобретают квартиры в новых домах с отделкой или «вторичку» с качественным ремонтом. По этой причине «проседает» сегмент старого жилфонда с центральным отоплением на периферии Калининграда.
Эксперт пояснил, что повышенный спрос потянул за собой рост цен. Стоимость нового жилья также увеличивается из-за участия застройщиков в проектном финансировании — им приходится возводить дома за свой счёт и нести дополнительные издержки, связанные с банковским обслуживанием.
Ипотечные условия, в том числе льготный кредит под 5,9% с господдержкой, позволили застройщикам не снижать темпы ввода жилья. Но при этом, по мнению Олега Перевалова, число желающих приобретать квартиры таким образом значительно не увеличилось, потому что многие люди с осторожностью относятся к новым продуктам и опасаются брать на себя финансовые обязательства перед банками в тяжёлой экономической ситуации.
Тем не менее власти говорят об «оживлении» на рынке ипотечного кредитования. «Мы чувствуем, что есть оживление на ипотечном рынке с учётом снижения до исторического минимума — ставка ЦБ сейчас 4,5%. [Плюс] то, что сейчас есть программа по льготному ипотечному кредитованию. И в целом ставка чуть-чуть понизилась, то есть она сейчас в среднем составляет 8,2%, что даёт возможности для вовлечения в ипотечную программу всё большего количества людей», — объяснил вице-премьер регионального правительства Александр Рольбинов.
Как рассказали корреспонденту Калининград.Ru в областном филиале ПАО «Сбербанк», с апреля наблюдается значительный рост сделок по ипотеке. За последние три месяца финансовая организация выдала около тысячи кредитов, из которых более 400 — по льготной программе с господдержкой.
Средняя сумма кредита выросла во втором квартале и сейчас составляет около 1,9 миллиона рублей. 20% клиентов, оформивших ипотеку и купивших жильё в Калининградской области — это жители других регионов. Кроме Калининграда, чаще всего покупают квартиры в приморских городах — Зеленоградске и Светлогорске, — сообщили в «Сбербанке».
В правительстве Калининградской области рассчитывают, что, несмотря на пандемию и кризис, регион выйдет на плановый показатель по вводу жилья — 980 тысяч квадратных метров. По словам Рольбинова, в период ограничений строительство зданий не прекращалось, и по итогам первых пяти месяцев 2020 года удалось добиться роста общего объёма сданных квартир и домов на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го.
Но увеличение произошло только за счёт индивидуального строительства, поскольку ввод многоквартирных домов «просел» и составил около 73% по отношению к пяти месяцам прошлого года. Тем не менее вице-премьер назвал ситуацию «не простой, но не катастрофической».