почему в россии такие дорогие квартиры

Квартиры снова дорожают: почему растут цены и как сэкономить на покупке

Лайф выяснял, почему квартиры продолжают расти в цене, сколько будет стоить жильё в этом году и на чём могут сэкономить покупатели.

Почему квартиры дорожают

За прошлый год квартиры подорожали примерно на 20%. Покупатели надеялись, что вскоре цены перестанут расти. В январе стали звучать осторожные прогнозы о том, что ситуация вскоре стабилизируется и жильё будет доступнее. Тогда казалось, что цены выросли до предела. Впрочем, прогнозы оптимистов не оправдались. Как показала свежая статистика ЦИАН, с января по февраль этого года недвижимость подорожала в большинстве крупных городов. Например, квадратный метр в Москве прибавил в цене 0,3%. В Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Омске квартиры подорожали более чем на 2%. В Казани и Воронеже повышение цен превысило 3%. Покупатели стали опасаться, что такими темпами в 2021 году на рынке недвижимости стоит ждать нового рекорда.

— Есть три причины, по которым растут цены на жильё. Первая — это снижение ставок в банках. Хранить деньги там сейчас стало совершенно бессмысленно, что в рублях, что в долларах. Вторая — снижение ставок по ипотеке. Третья — жилья в продаже стало меньше, вводятся ограничения на новое строительство. В ближайшее время ситуация не изменится. Конечно, такого роста, как в прошлом году, не будет, но и ждать снижения цен не стоит. Причём как на вторичном, так и на первичном рынке. По моим оценкам, квартиры подорожают за год примерно на 5–10%. Это касается практически всех сегментов жилья. Не вырастут цены только на дешёвую недвижимость с плохим расположением и в плохом состоянии, — считает управляющий партнёр УК «Теорема» Игорь Водопьянов.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы по итогам февраля средняя цена одного квадратного метра выросла на 1,7%. В сравнении с февралём 2020-го средняя цена квадрата поднялась на 18,6%. Заметнее всего выросла стоимость однокомнатных квартир. Квадратный метр там подорожал на 21,3%. Если же рассматривать разные классы жилья на вторичном рынке, то здесь первенство за экономсегментом. Жильё в нём прибавило 20,2% за квадратный метр.

— В этом году мы не ожидаем столь значительного прироста цен на вторичном рынке, как в 2020-м. При этом сложно однозначно сказать, до каких пор будет продолжаться повышение цен. Пока мы предполагаем, что средняя стоимость жилья будет оставаться примерно на том же уровне. В прошлом году рост цен был связан в том числе и с фактором отложенного спроса после окончания самоизоляции. При этом можно твёрдо сказать, что текущий уровень цен на вторичке не соответствует реальному положению дел и является завышенным. Особенно если учесть, что в прошлом году пострадала как сфера экономики, так и платёжеспособность большей части населения. Более того, по нашей статистике, в феврале 23% сделок со вторичным жильём прошли с превышением первоначальной цены, которую выставлял продавец. Скидки, конечно, тоже делаются, но средний размер дисконта минимален — 3,7%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости» Сергей Шлома.

Объём ликвидного предложения на вторичке крайне мал. Покупателям приходится конкурировать между собой за подходящие варианты. В таких условиях, как пояснил Сергей Шлома, у продавцов есть возможность повышать цену предложения.

Инвестиции для избранных: куда запретят вкладывать деньги и где не стоит хранить сбережения

По прогнозам экспертов компании «Метриум», стоимость квартир в московских новостройках к концу нынешнего года увеличится до 8% в зависимости от класса. Рост цен будет связан с высоким спросом из-за дешёвой ипотеки.

— Кроме того, на удорожание первичного жилья играет дефицит предложения. Если в 2021 году и удастся восполнить нехватку ликвидных квартир в экспозиции, то только к декабрю. В целом же умеренное повышение стоимости недвижимости — нормальный процесс. Более того, удорожание свидетельствует о сохранении и накоплении капитала как отдельных частных лиц, так и всей национальной экономики. Не стоит забывать и про инфляцию: Росстат в начале года зафиксировал ускорение годового показателя до 5,1%, — отметила управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Надежда Коркка.

Как можно купить квартиру дешевле

В некоторых случаях покупатели могут рассчитывать на более заметное снижение ценника. Обычно это происходит из-за того, что квартира обладает какими-то недостатками. Как отметил Сергей Шлома, чаще всего речь идёт о низких качественных характеристиках объекта, отсутствии свежего ремонта, плохом состоянии дома, юридических изъянах. При этом важно грамотно просчитать последствия такой покупки. Бывают ситуации, когда экономия может обернуться серьёзной переплатой в будущем.

Относительно безопасно можно сэкономить, если присмотреться к квартирам в том же доме, но на первом или последнем этаже. Дешевле могут продавать жильё с перепланировкой. Правда, в этом случае нужно оценить её масштаб. Если вносились серьёзные конструктивные изменения и они не зафиксированы документально, то в дальнейшем у нового хозяина может появиться множество проблем. Если же речь идёт просто о специфичном ремонте, но без серьёзного вмешательства в конструкцию здания, то такая квартира может оказаться несколько дешевле аналогов.

— Что касается рынка новостроек Москвы, то для уменьшения бюджета покупки можно обратить внимание на квартиры меньшего метража или поискать менее востребованные планировки квартир. Также имеет смысл поискать жильё на присоединённых к столице территориях, где цены существенно ниже. Снизить переплату по кредиту можно, внимательно изучив программы банков, а также используя материнский капитал или семейную ипотеку. Снижения цен не ожидается. Поэтому советуем не откладывать покупку на долгий срок. Если речь идёт о квартире в новостройке, то программа льготной ипотеки, позволяющая оформить беспрецедентно дешёвый жилищный кредит, завершится в июле этого года. Относительно вторичного жилья можно сказать, что займы на его покупку подорожают к концу года вслед за ключевой ставкой, которую намерен поднять Центробанк, — говорит Надежда Коркка.

Источник

Почему квартиры в России стоят так дорого?

На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.

Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Источник

Почему стоимость жилья в России не соразмерна доходам населения как в Европе

Если провести сравнительные анализ стоимости жилья в России и Европе, то жилье в России получиться или соразмерна, или даже дешевле, несмотря на то, что доходы несоразмерно меньше. При чем, меньше порой на порядок. Если брать минимальную заработную плату во Франции, Германии и Израиле, то это 1000 евро, и сравните ее с минималкой по России. В тоже время стоимость жилья если и отличается, то не в разы, а порой равняется стоимости по Европе, или даже меньше. Порывшись в интернете, вы легко можете найти предложения по покупки жилья на курортах Европы, где ни будь в Черногории, по ценам не выше чем в крупных городах России не говоря уже о Москве. Если брать недвижимость престижную, то тут мы не уступим никому, но это отдельный вопрос, который, впрочем, неразрывно связан с первым.

Если же обратиться к экономическим факторам ценообразования, то с точки зрения простого маркетингового подхода возникает когнитивный диссонанс между приобретательской способностью, как главным фактором ценообразования, и рыночной стоимостью жилья.

На самом деле все объясняется просто через ту занятную схему распила прибыли от продажи квартир в новостройке, которую я описал в предыдущей статье. Из которой становится видно, что выгодоприобретателями от продажи квартир в новостройках, являются далеко не только сами застройщики и дилеры. В эту систему как обязательные элементы включены властные и правоохранительные органы, в том числе и суд.

При этом, как мы посчитали на основании материалов возбужденного уголовного дела в ОБЭП рыночная стоимость всех квартир в ЖК «Рябиновой» составила порядка около 500 миллионов. При чем, себестоимость в них всего где-то свыше 100 миллионов. Соответственно разница пилиться между теми властными структурами, которые сначала выдают разрешение на строительство, потом разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществляют приемку дома и потом покрывают правовой беспредел в судах и следственных органах.

Казалось бы, это касается только, домов построенных некачественно, но отнюдь. Дело в том, что строительный рынок жестко поделен исключительно только между теми, кто включен в вышеуказанную систему распила средств, вырученных от населения. При чем, это совершенно не зависит от того качества, с которым будет осуществляться строительство дома. Если вы хотите строить, то вы просто будете обязаны откатить всем этим структурам, которые крышуют строительный бизнес. Те же недостатки, которые потом получаются при строительстве, происходят от экономической оптимизации строительства в условиях тотальной коррупции. Когда застройщик просто вынужден экономить на качестве работ, что бы вообще остаться в плюсе после всех тех многочисленных откатов, которые он вынужден делать.

В итоге мы вынуждены покупать жилье по стоимости, завышенной многократно самого плохого качества. Для чего обычные люди вынуждены влезать в ипотечное рабство на пол жизни и ютиться в малометражках сомнительного качества. Но это еще не все. Здесь уже не раз описывал ситуацию с аварийщиками Татарстана, которых нагло ограбили, отняв у них единственное жилье в судебном порядке, что бы навязать социальную ипотеку, то есть долгосрочных выкуп. На заседании же Госсовета РФ в Казани по вопросам строительства и ЖКХ, Минниханов Р, назначенный куратором жилищной политики и строительства по всей России объявил о планах строительства сотен миллионов жилья по всей России, спрос которому будет обеспечиваться посредством ипотеки.

То есть, вам не оставят выбора. Хотите или не хотите, у вас просто могут отнять старое жилье и вынудить покупать новое, в стоимость которого включены доходы чиновников. Которые, в свою очередь, и обеспечивают спрос на жилье уже элитное, стоимость которого в России не уступит всей Европе.

А если вы начнете сопротивляться, то сначала суды вас принудительно лишат вашей жилой собственности, а потом вас выселят прямо на улицу против вашего желания. Что сейчас и происходит в массовом порядке в Татарстане при участии приставов и ОМОН.

Источник

За чужой стеной Россияне все чаще выбирают аренду жилья. Покупать квартиры стало слишком дорого

Идея владения жильем по-прежнему сильна в российском обществе: более половины граждан не хотят снимать квартиры, рассматривая для себя такую возможность исключительно как крайнюю меру. Но идти на компромисс приходится все чаще: недвижимость дорожает, реальные доходы населения падают, и растущая доступность ипотеки не бьет два этих «козыря». Люди, еще недавно планировавшие покупку квадратных метров, смиряются с необходимостью и дальше жить на чужой территории. Хозяева съемных квартир между тем повышают ставки — потому что могут. Боль арендаторов и коварство собственников — в материале «Ленты.ру».

Мечтать вредно

Мечта о лучших жилищных условиях — самая популярная среди россиян наряду с мечтой о здоровье для себя и близких. Около 40 процентов — 24,3 миллиона — российских семей хотят улучшить текущие квартирные условия. Большинство недовольны тем, что им приходится делить жилье с представителями других поколений, то есть с родителями и бабушками-дедушками. Выход есть — купить свою квартиру хотя бы в кредит. Но на кредит еще надо накопить: по оценке Счетной палаты, воспользоваться ипотекой для приобретения жилья могут себе позволить не более 30 процентов россиян. В реальности этот показатель может быть еще ниже.

«Рост цен на новостройки и квартиры вторичного рынка, произошедший в 2019 году, поставил многим покупателям заградительную планку, заставив надолго отбросить мысли о покупке жилья и обратиться к старой доброй аренде, ежемесячные выплаты по которой гуманнее ипотечных взносов», — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». Возросший спрос на чужие метры позволил собственникам повышать арендные ставки.

По данным «Мира квартир», за прошлый год стоимость аренды жилья в 70 крупнейших городах России выросла в среднем на 5-7 процентов. Съемные «однушки» подорожали почти повсеместно — в 65 городах, подешевели — в пяти. Заметнее всего взлетели цены в Новокузнецке, Череповце, Астрахани, Воронеже, Ярославле, Чебоксарах, Якутске, Оренбурге, Омске и Махачкале.

Подешевели съемные однокомнатные квартиры лишь в Саратове, Сочи, Пензе, Симферополе и Липецке, и то ненамного — на 3-9 процентов. К началу 2020-го снять среднестатистическую «однушку» в России можно было за 12,6 тысячи рублей в месяц. Ставки аренды двухкомнатных квартир за 2019-й тоже выросли — на 7 процентов в среднем, до 17,6 тысячи рублей в месяц. Для «трешек» этот показатель достиг 23,6 тысячи рублей в месяц (плюс 5 процентов за год).

Если сравнивать размеры увеличения арендных ставок и стоимости приобретения жилья, то уровни роста окажутся практически одинаковыми: аренда прибавила 5-7 процентов, «вторичка» стала дороже на 5 процентов, «квадрат» в новостройках — почти на 9 процентов (данные «Мира квартир»). Но аренда всегда меньше бьет по кошельку в моменте — здесь и сейчас снимать проще, чем купить, при этом многие за годы проживания на чужих метрах выплачивают полную стоимость покупки арендуемой квартиры.

В Москву, в Москву

Российская столица в 2019-м показала умеренный рост ставок аренды жилья. «В течение года арендная стоимость на столичном рынке недвижимости практически не менялась, а лишь колебалась в рамках арифметической погрешности. Существенных ценовых изменений к 2018 году также не было отмечено», — утверждают аналитики агентства «МИЭЛЬ-Аренда». Средняя стоимость найма в сегменте экономкласса к началу 2020-го достигла 30 тысяч рублей за однокомнатные квартиры, 40 тысяч рублей — за двухкомнатные и 50 тысяч рублей в месяц за трехкомнатные.

Основной спрос на рынке аренды, как и в предыдущие годы, сосредоточился на квартирах экономкласса — порядка 80 процентов запросов пришлось на этот сегмент. Самые востребованные в Москве — квартиры в ценовом диапазоне от 25 тысяч до 40 тысяч рублей в месяц, здесь спрос превышает предложение фактически в два раза. При этом съемщики все реже соглашаются брать «убитое» жилье: рассматриваются в первую очередь комфортные квартиры, чистые, оборудованные необходимой мебелью и техникой. «Квартиры в неудовлетворительном состоянии, неудобно расположенные пользуются минимальным спросом», — отмечает управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Из интересных тенденций — увеличение числа арендодателей-немосквичей: по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», 7 процентов сдаваемых квартир принадлежат людям без столичной регистрации и проживающим не в Москве (в 2018-м таких было 4 процента). Внутри этой группы треть получили московские квартиры по наследству, две трети приобрели недвижимость «на будущее».

Также растет доля сдающих квартиры москвичей, покинувших родной город навсегда или временно, — к концу 2019-го их было около трети от общего числа арендодателей. Уезжают из Москвы по разным причинам — в первую очередь это стремление эмигрировать из страны, мода на деурбанизацию (переселение из больших городов в малые и за город) и материальная неустроенность многих жителей мегаполиса.

Проблемы с деньгами способствуют развитию еще одной тенденции: в Москве набирает популярность «каникулярная» аренда, когда квартира сдается на летний период (с мая по октябрь). «Многие москвичи стараются максимально использовать доступные способы пополнения бюджета. И пока целевой спрос сохраняется, предложение «летнего» найма будет в силе», — обещает заместитель директора департамента аренды «ИНКОМ» Оксана Полякова.

Столичные пенсионеры тем временем все охотнее объединяются для получения арендного дохода: селятся в одной квартире, а вторую сдают. «Одно лишь увеличение пенсионного возраста мы считаем достаточным основанием для того, чтобы рантье становилось больше. Так что есть предпосылки для дальнейшего пополнения предложения арендного жилья в столице», — резюмирует Полякова.

За МКАД не лучше

В Подмосковье — вечной отдушине для арендаторов, которым не под силу московские расценки, — тоже все непросто. Добра без худа не бывает: в 2019-м запустили Московские центральные диаметры (МЦД), что тут же подняло стоимость аренды жилья в ближнем поясе области. По оценке аналитиков «Мира квартир», подорожали не только популярные «однушки» и «двушки», но даже не столь востребованные «трешки». В среднем расходы на аренду квартиры в радиусе 15 километров от МКАД выросли с начала 2019-го на 15-16 процентов.

Материалы по теме

У них все дома

«Средние ставки на съемные «однушки» в самых дорогих городах ближней зоны области вплотную подобрались к ставкам в столичных «спальниках», что вполне объяснимо — за МКАД теперь можно добраться на метро», — поясняют эксперты. Так, однокомнатная квартира в Котельниках теперь обходится более чем в 35 тысяч рублей в месяц, в Реутове ставка превышает 33 тысячи в месяц. Красногорск и Химки со средним ценником около 30 тысяч рублей в месяц — на третьем и четвертом местах в рейтинге подмосковных городов с дорогой арендой. На пятой строчке — Одинцово, подключенный к городской транспортной сети с помощью линии МЦД1. Здесь за стандартную «однушку» попросят 28,8 тысячи рублей в месяц.

Дешевые съемные квартиры предлагаются в южной и юго-восточной зонах ближнего Подмосковья — в Лыткарино, Домодедово и Подольске, где за 20-22 тысячи рублей в месяц можно найти вполне нормальный однокомнатный вариант. В целом ставки растут во всех 15 городах ближнего пояса Подмосковья. В Котельниках, Лобне и Долгопрудном аренда за 2019-й подорожала больше всего — на четверть, в Люберцах — на 22-24 процента.

«Жилой фонд, активно пополняемый комфортабельными предложениями, и постоянно улучшающаяся транспортная доступность сделали ближний пояс Подмосковья крайне привлекательным для арендаторов, — указывает Павел Луценко. — Не последнюю роль в этом году сыграли Московские центральные диаметры, которые связали несколько подмосковных городов с внутренними районами Москвы. Их открытие особенно сильно отразилось на ставках аренды в Лобне, Долгопрудном, Одинцово и Подольске. Кроме того, повышение цен на новостройки и квартиры вторичного рынка сделали аренду еще более востребованной».

«Можно ожидать роста спроса на аренду комнат»

В 2020-м наем дешевле, увы, не станет, уверены эксперты. «Ставки аренды квартир будут стабильны в течение года, возможен медленный, ползучий рост, — говорит Павел Луценко. — Те арендаторы, которые приобрели новостройку во время покупательского ажиотажа 2018-2019 годов, начнут съезжать со съемных квартир в собственное, наконец достроенное жилье, и покинут рынок аренды. Однако другие люди, отказавшиеся от покупки жилья из-за его подорожания в прошлом году, поддержат спрос на съемные квартиры».

Источник