приобретение доли в квартире в ипотеку

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

Условия приобретения доли

«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

50% от стоимости имеющейся недвижимости

Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Причины отказа

При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если вы понимаете, что ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов «Росбанк Дом».

Источник

Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2021 году

Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.

В каких ситуациях возможна ипотека на долю в квартире?

К сожалению, получить кредит на часть недвижимости крайне затруднительно. Несмотря на то, что российское законодательство допускает такую возможность, многие кредиторы не спешат выдавать ипотеку на подобных условиях. Однако следует отметить, что шансы на получение такого кредита крайне индивидуальны для каждого клиента. Выделим наиболее распространенные обстоятельства подобной сделки:

Банк по-разному оценивает описанные выше ситуации. При попытке увеличить размер своей доли процентная ставка по кредиту в договоре окажется достаточно высокой, так как часть квартиры, выступающая в качестве залогового имущества, гораздо менее ликвидна, чем все жилое помещение целиком. Именно по этой причине наиболее благоприятным вариантом развития событий является первый случай: при выкупе последней доли у банка есть возможность рассмотреть в качестве залога всю квартиру. Таким образом, в плане обеспечения кредита подобная ситуация ничем не отличается от обычной ипотеки.

Сложнее всего придется тем кредитополучателям, которые рассчитывают приобрести часть чужого жилья. Так как продать долю, принадлежащую клиенту, в таком случае чрезвычайно сложно, банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на часть квартиры и предложит взять обычный потребительский кредит. Это означает, что ссуда будет крайне невыгодной по сравнению с обычным ипотечным кредитом: небольшой срок кредитования и высокая процентная ставка могут надолго подорвать финансовое благосостояние кредитополучателя. Важно помнить, что преодолеть подобные трудности можно, предложив кредитору в качестве залога другое жилое помещение.Отдельно стоит отметить тот факт, что банки крайне негативно относятся к сделкам между родственниками и супругами.

Как оформляется ипотека на комнату?

Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.

Источник

Как я покупаю квартиру по частям

Потому что не хотелось влезать в ипотеку

Мы с мужем покупаем квартиру по долям. Сейчас нам осталось купить еще одну — и квартира целиком станет нашей.

После брака мы с мужем задумались о собственном жилье. Подаренные на свадьбу деньги отложили на первоначальный взнос и хотели брать ипотеку. Но передумали.

Расскажу, как мы решаем свой жилищный вопрос без кредитов и рассрочек.

Почему мы решили покупать доли в квартире

У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.

Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.

Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.

Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 Р без подтверждения дохода в 2017 году

Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.

Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.

Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность возникает, когда у квартиры больше одного собственника и у каждого из них определена доля.

Доли можно определить двумя способами:

Меньше рисков и сложностей, когда покупаешь реальную долю, то есть выделенную в натуре. Тогда нет споров, кто из собственников в какой комнате будет жить, потому что все знают: по документам твоя доля — вот эта конкретная комната.

Хуже обстоят дела с идеальной долей. В этом случае нужно договариваться с другими собственниками, кто и в какой комнате будет жить согласно своей доле. Могут попасться несговорчивые соседи, поэтому разбираться придется через суд.

Судебных решений на эту тему много. Например, супруги развелись — и мать с сыном стали по суду оспаривать у отца, в каких комнатах им жить. Так произошло, поскольку каждому принадлежала треть квартиры, но доли не были выделены в натуре.

Еще пример: после смерти матери двое ее детей получили равные доли в квартире. Но сестра заняла со своей семьей всю квартиру и отказывалась пускать туда брата. Суд вынес решение о его вселении и определил, кто в какой комнате будет жить.

Ванная с туалетом, кухня и коридор — это места общего пользования. Но о том, как ими пользоваться, тоже придется договариваться с соседями.

В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как правильно продавать или покупать долю. Я расскажу про свой личный опыт.

Как мы искали квартиру для покупки доли

Мы искали квартиру, где другие хозяева вообще не живут: хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни. В таком случае вообще не нужно договариваться с соседями, кто и как пользуется ванной, кухней и так далее.

Изначально хотели найти выделенную комнату в натуре. Но смущало состояние таких комнат, а также цены на них. Поэтому в итоге мы согласились на вариант с идеальной долей — когда по документам никакая конкретная комната за долей не закреплена.

Еще у нас были другие критерии для поиска.

Район. В Иванове мы выбрали район Сортировка: рядом лес и река, много деревьев и всего несколько остановок от центра города. Когда задали район, количество предложений в общей базе сразу резко сократилось.

Газовая колонка. В Иванове горячую воду часто дают с перебоями, поэтому мы хотели автономности. С электрическим бойлером счета за электричество слишком большие, поэтому газовая колонка казалась оптимальным решением.

Дом до пяти этажей. Мы не рассматривали новостройки и многоэтажки, поскольку больше любим малоэтажную застройку, в идеале — не больше двух этажей. Большинство квартир в таких домах — коммунальные. Один собственник встречается редко.

Как мы купили первую долю в квартире

Мы продолжали жить в общежитии и постоянно мониторили «Авито», «Циан», «Юлу» и «Ивановскую барахолку». В сентябре 2017 года увидели объявление, что продается комната в трехкомнатной квартире в двухэтажном доме. В описании было указано, что остальные собственники в квартире не живут. Потенциально это означало, что можно будет договориться о покупке и их долей тоже. Мы получили устное согласие остальных собственников еще до покупки доли. Также в объявлении было указано, что все документы готовы к продаже.

мы заплатили за первую долю в квартире

На личном опыте я поняла, что обычно долю и комнату выставляют примерно за одинаковую цену. Но если продают именно долю в праве, а не конкретную комнату, то состояние жилья, как правило, лучше. Вероятно, это связано с тем, что люди меньше хотят брать доли и продавцы так пытаются завлечь покупателей. Например, наш продавец перед продажей переклеил обои в комнате и обил пол.

Когда мы устно согласились выйти на сделку и договорились на октябрь, обнаружилась главная проблема: хозяин доли не получил согласия остальных собственников жилья на продажу. Если один собственник продает долю, то по закону у остальных есть право на ее преимущественную покупку.

Можно рассылать почтовые уведомления по месту регистрации каждого владельца и ждать месяц без ответа — или получить их письменное согласие на продажу. Это нужно, чтобы задокументировать, что другие собственники знают о продаже доли и не возражают. Еще других собственников можно привести к нотариусу, который проводит сделку.

Всего в нашей трехкомнатной квартире было шесть собственников:

Пожилую женщину отыскали легко: ее сын периодически проверяет комнату, поэтому у продавца был его номер телефона. Вторую семью искали полмесяца: ее контактов ни у кого не было, в квартире они давно не появлялись. В итоге номер помог найти сын пожилой женщины.

Оказалось, что помимо взрослых во второй комнате собственниками являются также дочери 8 и 15 лет. В этом случае нашему продавцу требовалось согласие опеки, что такая сделка не ущемляет права несовершеннолетних собственников. Чтобы избежать этого, мы с собственником решили отправить телеграммы с уведомлением о продаже комнаты на их адрес. По закону, если соседи захотят приобрести эту долю, в том числе для несовершеннолетних детей, они должны ответить на телеграмму в течение месяца. Если доля не нужна — достаточно не отвечать или не забирать телеграмму. Так наша сделка задержалась еще на два месяца. Соседи не ответили.

Пока мы ждали, продавец предложил нам заселиться в квартиру до сделки, так как мы обещали хозяйке комнаты съехать из общежития. Я хотела составить договор аренды и оплатить эти два месяца, но в итоге мы остались жить бесплатно и без бумаг.

Как мы и договорились со всеми собственниками, никто на телеграммы не ответил. Это означало, что нам можно заключать сделку купли-продажи доли.

28 декабря мы наконец поехали в нотариальную контору. По закону, если продается только одна доля из нескольких, сделку обязательно нужно проводить через нотариуса. Нас это успокаивало, потому что нотариус сам проверяет документы и дееспособность продавца.

Сами мы дееспособность продавца проверить не смогли: когда мы задали этот вопрос, он отреагировал очень эмоционально. Сказал, что без обязательств пустил нас жить в квартиру до сделки, а мы такие неблагодарные. Если бы оказалось, что он недееспособный, то его родственники или опекуны могли бы потом оспорить сделку в суде.

Документы, которые нужны при покупке доли

От продавца нотариус потребовал:

В результате мы получили на руки:

Мы не успели в МФЦ с документами до конца декабря, поэтому за выпиской из ЕГРН обратились уже после новогодних праздников — и получили ее 13 января.

С ноября 2017 года вместо 5500 Р за аренду комнаты в семейном общежитии мы платим только 3000 Р за коммуналку. На электричество у нас свой счетчик, за газ и воду платим без счетчиков, по тарифу, исходя из площади и прописанных в доле. Остальные платежи рассчитываются исходя из размера доли в пересчете на квадратные метры.

Вторая доля

В 2017 году, когда покупали первую долю в квартире, мы спросили остальных соседей, согласны ли они продать свои доли. Они предварительно согласились. Мы начали копить — и через семь месяцев готовы были выйти на вторую сделку. Решили купить долю семьи с двумя детьми, занимавшей вторую комнату.

Вторую долю мы покупали дольше, чем первую, поскольку нашлись подводные камни: семья купила эту долю на материнский капитал и выделила доли несовершеннолетним детям.

По закону, чтобы продать такую долю, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку с долями несовершеннолетних. Так опека следит, чтобы права детей не нарушили.

Через два месяца, в августе 2018 года, мы вышли на сделку у нотариуса. В этот раз документы подписывали помимо меня еще трое: отец, мать и дочь 14 лет. За ребенка 8 лет документы подписывали родители как представители. Получилось, что каждую бумажку подписывали по четыре раза.

стоило оформить у нотариуса согласие мужа на покупку доли

Мы получили такой же пакет документов для регистрации, как и в сделке с первой долей. Кроме этого нам отдали распоряжение опеки о разрешении на совершение сделки. Его нужно было вместе с остальными документами подать в Росреестр.

Почему покупать квартиру по долям рискованно

Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.

Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.

Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли. Но есть масса вариантов — не очень законных, но возможных, — при которых преимущественное право можно обойти. Об этом мы уже писали в отдельной статье.

Пока вы как минимум шесть месяцев будете оспаривать сделку дарения в суде, соседи сделают вашу жизнь невыносимой. Это очень распространенный способ шантажа владельцев доли. Правда, обычно он направлен на то, чтобы вы свои доли вообще продали. Но может быть и на то, чтобы вы купили чужую долю дороже, чем собирались изначально.

Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.

Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре, но желательно оформить у нотариуса: это облегчит жизнь, если придется обращаться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Однако в предварительном договоре нужно указать цену и сроки оплаты. Это проблематично, если вы сами не знаете, по какому графику и сколько готовы платить.

Что мы имеем сейчас

Сейчас, зимой 2019 года, мы владеем 61% квартиры. Нам осталось выкупить только одну долю, но пока неизвестно, когда это произойдет. Собственница третьей доли — пожилая лежачая женщина, которую мы ни разу не видели. Сама она продавать долю не готова, хотя ее сын согласен, поэтому нам остается только ждать.

квартиры принадлежит нам зимой 2019 года. Осталось выкупить последнюю долю

Это единственный минус при нашем способе покупки жилья. Нам уже хочется начать полноценный ремонт в квартире. Но вкладывать деньги в кухню и санузел, которые по закону общие, рискованно: потом за наш же ремонт продавцы оставшейся доли могут запросить с нас больше денег.

С другой стороны, трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн рублей. Мы же надеемся, что наша обойдется не дороже 1,8 млн.

Источник

Ипотека на долю в квартире

Доли — сложная недвижимость для любых сделок, в том числе оформления ипотечного кредита. Еще нужно поискать банк, который будет готов выдать ссуду на покупку такого объекта. Но если изучить рынок, варианты оформления ипотеки на долю есть. Все они рассмотрены ниже.

Статьи об ипотеке

Есть несколько способов оформить ипотеку на долю в квартире, но сделка все равно не будет простой. Есть важные нюансы, которые отпугивают банки, многие из них отказываются работать с такими объектами. Бробанк.ру рассказывает, как совершить такую покупку, куда обратиться за оформлением.

В чем сложность

Банки предпочитают выдавать ипотеки на “целые” объекты. По итогу оформления они могут без проблем наложить на предмет покупки обременение, оставить его в залог до полной выплаты ссуды. С долей в чистом виде это сделать не так просто, а без залога банки ипотеки не выдают.

Сложности:

Многие банки просто отказываются выдавать ипотеку на долю, так как проблемные сделки им совершенно не нужны. Им проще кредитовать обычные квартиры и дома, которые становятся залогом. Благо, что очередь из заемщиков только растет, поэтому варианты с долями банками не интересны.

Если речь о последней доле в квартире

Бывает так, что после покупки доли квартира станет полноправной собственностью одного человека. Например, у вас есть ⅔ от квартиры, вы покупаете оставшуюся ⅓, и объект становится полностью в вашем.

Вариант с покупкой последней доли — самый реальный. В этом случае можно найти несколько банков, которые профинансируют сделку.

По итогу оформления будет целая квартира одного собственника, и на этот объект без проблем можно наложить обременение. И это уже будет не долевая ипотека, а самая обычная. А такие выдают многие банки.

Так как это доля, то речь пойдет только о покупке недвижимости на вторичном рынке. Вот перечень банков, в которые вы можете обратиться, с основными условиями заключения договора:

Базовая ставка — понятие относительное, на которое не стоит опираться. Банки применяют к базовому значению повышающие и понижающие коэффициенты. Например, в Сбербанке повышающие такие:

В целом же, вы можете обратиться в любой из этих банков и оформить ипотеку на долю при условии, что она будет последней. В юридическом отделе подскажут, как правильно все оформить, чтобы банк принял в залог целый объект.

Что нужно для оформления ипотеки на долю

Объект непростой, поэтому критерии к заемщику будут несколько выше. Основные требования к ипотечным заемщикам в банках стандартные. Обычно кредитуются граждане с 21 года, которые работают официально и имеют стаж на заявленном месте более 3 месяцев.

Для банка главное, чтобы заемщик смог выплачивать ссуду, поэтому пристальное внимание уделяется уровню его платежеспособности. Что играет роль:

Так как речь о доле, более сложном объекте недвижимости, банк будет более требователен. Сделка окажется одобренной только в том случае, если заемщик со всех сторон будет идеальным.

Для увеличения шансов на одобрение долевой ипотеки можете обратиться в 2-3 банка сразу. Если придет несколько одобрений, вы сможете выбрать лучшее предложение.

Если речь не о последней доле

В этом случае все сложнее. Купить долю в ипотеку по стандартной схеме уже невозможно. Банки не пойдут на такую сделку, так как не связываются с долями вообще, им интересные только целые объекты, которые не принесут никаких юридических проблем.

Например, у квартиры 3 собственника, у каждого по трети. И вы хотите купить в ипотеку одну треть этого объекта. Получается вот что:

Надеяться на одобрение сделки не приходится вообще. В чистом виде оформить ипотеку на долю просто не возможно, ни один российский банк не примет в залог только часть квартиры.

Дело в том, что при просрочке нужно будет реализовывать объект. А долю продать сложно, тем более что ее цена всегда невелика. Плюс придется решать вопросы с другими сособственниками. Банкам эта возня не нужна, поэтому они просто отказывают в заключении договора.

Если оставить в залог другую недвижимость

Если у вас есть в собственности другой целый объект, вы можете предложить банку принять его в залог. То есть банк выдает вам ипотечный кредит на покупку доли, но в залог принимает не покупаемый объект, а тот, что уже находится в собственности заемщика.

В этом случае при возникновении претензий банк просто обратит взыскание на заложенную квартиру и сможет без проблем ее реализовать. У заемщика же останется купленная доля и остатки денег.

На такую сделку будут готовы пойти многие ипотечные банки РФ. Но все равно нужно все согласовать. Плюс закладываемая квартира должна полностью соответствовать требованиям банка.

Оформить просто наличный кредит

Часто самым простым решением вопроса становится оформление простого потребительского кредита наличными. Это нецелевая ссуда, заемщик расходует деньги по своему желанию без отчета. То есть полученные средства можно легко пустить на покупку доли.

Так как речь о приличной сумме, потребуется сбор справок с работы. Максимальный срок заключения договора — 5 лет, и заемщик должен быть достаточно платежеспособным, чтобы гасить этот кредит.

Потребительские ссуды оформляются за 2-3 дня. Вы сразу получаете деньги и можете отдавать их за покупку доли. Но важный момент — кредиты наличными всегда дороже ипотеки. Если ипотека может быть оформлена под 8-9%, то кредит — под 15-18%.

Делаем выводы

Купить долю в квартире в ипотеку без проблем можно только в одном случае — если это последняя доля, после которой заемщик станет полноправным собственником объекта. Этот объект и будет оформлен как залог.

Если же доля не последняя, стандартная ипотека окажется недоступной. Актуальными будут только два варианта: оформление для покупки кредита наличными или оформление ипотеки с залогом другого объекта собственности.

Источник