присоединение свободной комнаты в коммунальной квартире
Кому достанется комната в коммуналке?
Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.
Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.
Какие комнаты считаются освободившимися?
Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении 
муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.
А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:
Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.
Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?
Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.
По норме этой статьи комнату могут предоставить:
При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.
Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.
Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.
Как получить освободившуюся комнату?
Комната может быть передана двумя способами:
Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.
В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:
Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.
Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.
Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.
Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:
Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.
Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.
При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.
Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?
При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:
Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.
Эксперт рассказал, как москвичам присоединить комнату в коммунальной квартире
Елена Бодриенко
Квартирный вопрос продолжает оставаться одним из самых острых для москвичей. Особенно когда речь идет о коммунальных квартирах. Как присоединить освободившуюся комнату и какую роль в этом играет право собственности на жилье, объясняет эксперт.
Добрый день, уважаемая «Вечерка»! Решилась попросить у вас совета по нашей ситуации. Мой брат проживает в двухкомнатной коммунальной квартире. Он инвалид 3-й группы и еще болен глаукомой, слепой на один глаз. В декабре 2018 года его соседка умерла, и, так как он по инвалидности имеет право на дополнительные метры и приоритет в выкупе комнаты, мы обратились в Департамент городского имущества города Москвы с просьбой разрешить брату приобрести в пользование освободившуюся жилплощадь. Получив ответ, что мы можем приобрести комнату по льготной цене, мы подали заявление. Долго ждали ответ и в итоге получили отказ. Аргументировано это тем, что, оказывается, в департаменте не числится свободная площадь по этому адресу. Соседка вроде как жива и продолжает занимать комнату. Почему ее не выписали при регистрации смерти — загадка. В Центре госуслуг района Люблино объяснений мы не получили. Все наши дальнейшие блуждания по конторам, загсам и кабинетам ни к чему не привели. Нас, так сказать, мягко посылали по новым адресам и объяснять создавшуюся ситуацию и давать справки отказывались, так как мы не являемся родственниками умершей. В итоге мы не знаем, что делать.
Елена Борисовна
Растерянность Елены Борисовны вполне объяснима, ситуация выглядит неоднозначно. К сожалению, в письме не указано, на каком праве владеет комнатами брат Елены Борисовны и чем аргументирует свой отказ Департамент городского имущества. Исхожу из того, что комнаты принадлежат ему на праве собственности, и у Департамента городского имущества города Москвы не было сведений о смерти соседки.
Действительно, собственники, зарегистрированные по месту жительства в коммунальной квартире, в которой освободилась комната, имеют право на выкуп свободного жилого помещения по договору купли-продажи по льготной цене. Департаментом городского имущества города Москвы в целях реализации освободившихся комнат в коммунальных квартирах, в том числе по льготной цене, утверждены формы заявлений согласно Постановлению правительства Москвы от 18.10.2018 № 1285-ПП «О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы». В описанном случае подлежит применению часть 6 статьи 38 Закона № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в соответствии с которой при отсутствии в коммунальной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях, а также занимающих в квартире жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
В случае отказа в выкупе комнаты брат Елены Борисовны может обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании отказа Департамента городского имущества города Москвы.
Но прежде чем подавать иск, необходимо получить в центре госуслуг выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу квартиры — в ней будут указаны сведения о всех собственниках комнат, то есть можно будет выяснить, кому на данный момент принадлежит освободившаяся комната, и с учетом этого понять, насколько обоснован был отказ департамента.
Так, если освободившаяся комната находилась в собственности умершей соседки, то она перейдет к ее наследникам, если таковые имеются. В этом случае брат Елены Борисовны не вправе ставить вопрос о выкупе комнаты у города, но может обратиться с таким предложением к новым собственникам.
Что касается искового заявления, то оно с соответствующими приложениями подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Срок исковой давности по оспариванию отказа составляет три месяца с момента получения отказа.
Кстати, согласно Закону города Москвы от 4 октября 2006 года № 49 «Об оказании адвокатами бесплатной юридической помощи гражданам Российской Федерации в городе Москве» определенные категории москвичей вправе бесплатно воспользоваться услугами квалифицированных юристов. Узнать, относитесь ли вы к одной из таких категорий, можно, например, в центрах госуслуг.
Адвокат Ксения Власова / Фото: Личный архив
АДВОКАТ
Ксения Власова адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры». Осуществляет адвокатскую деятельность с 2010 года.
СПРАВКА
На базе высших учебных заведений города Москвы открыты бесплатные юридические клиники, в которые можно обратиться за получением правовой поддержки. В их работе участвуют студенты, которые обучаются по юридическим специальностям, под контролем и руководством опытных преподавателей, практикующих юристов. Работа юридических клиник регулируется Федеральным законом «О бесплатной юридической помощи в РФ» № 324-ФЗ. Выбрать ближайшую юридическую клинику можно на сайте codolc.com.
Запись на прием осуществляется по телефону Единой диспетчерской службы 8 (965) 294 93–33 по будням с 13:00 до 18:00.
Уважаемые читатели! Расскажите о проблеме, которая вас волнует, в письме и отправьте его на нашу электронную почту nedelya@vm.ru или на почтовый адрес редакции: 127015, Москва, Бумажный пр-д, 14, стр. 2, «Вечерка».
Пожалуйста, не забудьте сделать на конверте пометку «Юристу» и указать номер своего телефона для связи.
Присоединение свободной комнаты в коммунальной квартире
За последние несколько лет мы помогли десяткам семей присоединить освободившуюся комнату как в обычной коммуналке, так и в бывшем общежитии коридорной планировки.
Это регулируется ст. 59 Жилищного кодекса РФ и жилищным законом субъекта РФ.
Освободившуюся комнату в коммунальной квартире можно присоединить к своей по договору социального найма в одном из двух следующих случаев:
— если на момент её освобождения Ваша семья стояла на жилищном учёте;
— а если не стояла, то являлась или могла быть признана малоимущей и обеспеченной жильём менее нормы предоставления (в Москве это 18 кв. м общей площади на человека). В случае освобождения комнаты до марта 2005 г. доказывать свою малоимущенность на то время не нужно.
При отсутствии указанных обстоятельств свободную комнату может выкупить по договору купли-продажи любой из нанимателей, если уровень жилищной обеспеченности членов его семьи меньше нормы предоставления.
В уровень жилищной обеспеченности входят все жилые помещения или права на части помещений, которые есть у членов семьи в собственности или по договору социального найма (часть 2 ст. 51 ЖК РФ).
Если же в коммуналке нет никого из указанных категорий граждан, то освободившаяся комната будет предоставлена по договору соцнайма другому лицу, в т.ч. ближайшему очереднику.
Порядок присоединения комнаты в коммуналке
Документы для присоединения комнаты в коммуналке
К заявлению о предоставлении прилагаются копии договора социального найма или ордера, поэтажного плана и экспликации БТИ, оригинал единого жилищного документа (либо финасовый лицевой счёт и выписка из домовой книги). Отсутствие договора и документа о вселении тоже некритично. В этом случае надо подтвердить законность своего вселения как работника владельца общежития, приложив копию трудовой книжки. Затем вас пригласят на прием для сверки оригиналов.
В случае непринятия документов или отказа в присоединении – обжаловать вышестоящему должностному лицу или в суд, исходя от существенности оснований отказа.
Если ваша семья стоит в очереди на квартиру и общая площадь жилья превысит норму предоставления, её снимут с жилищного учёта. Если не превысит, то не снимут.
Более подробную информацию о возможности, основаниях и процедуре присоединения комнаты в коммуналке можно получить на нашей бесплатной консультации, согласовав удобное время визита по тел. +7 (495) 109-12-30 или +7 (495) 669-20-33
Как можно присоединить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?
В вашем случае только выкуп возможен, можно попытаться по льготной цене. Бесплатно присоединяют если вы стоите на очереди в Департаменте на улучшение жилищных условий и признаны малоимущими. Закон Москвы № 29 от 14 июня 2006 г.
Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире
1. Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по договору социального найма или предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
6. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Можно пробовать по льготной цене, т.к. у вас менее 18 кв. м на человека. Вот по этому постановлению:
Постановлением Правительства Москвы N 703-ПП от 14.08.2007 года определены основания применения льготного коэффициента для граждан, не состоящих на жилищном учете, то есть определения льготной выкупной цены жилого помещения, а именно:
выкупающих освободившиеся комнаты в квартирах коммунального заселения в случае, если эти граждане имеют гражданство Российской Федерации и занимают жилые помещения площадью менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи (категория граждан, установленная частью 2 статьи 38 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Подавайте заявление в Департмаент, ссылайтесь на это постановление. Но Департамент вправе учесть все что есть у вашей супруге из метров.
Программа Молодая семья есть, но это платная программа.
В соответствии с положениями ЖК РФ:
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Судя по тому, что вы указали в тексте вопроса, первый и второй пункты статьи на вас не распространяются. То есть для вас, скорее всего, возможен только выкуп этой комнаты.
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).
Как правило, в уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты необходимо явиться в Департамент. Также указывается список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 1 ст. 37, ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. п. 1, 4.2.63 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП).
Департамент в устной или письменной форме сообщит вам выкупную цену и пригласит на прием для получения бланка на оплату выкупаемой комнаты. При этом оплатить выкупную стоимость вам необходимо в течение трех месяцев с даты заседания соответствующей комиссии или даты распоряжения Департамента (в зависимости от того, продается ли комната по рыночной или по льготной стоимости) (п. п. 4.1.1, 4.2 Регламента).
После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, в течение пяти рабочих дней Департамент приготовит проект договора купли-продажи и пригласит вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме (п. п. 4.5, 4.6 Регламента).
Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Регламента).
Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты
У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.
Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.
Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 Р в качестве компенсации морального вреда.
Аргументы сторон
Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.
Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.
Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.
Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.
Как победить выгорание
Что сказали суды
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Что в итоге
Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.
Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.
п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.