приватизация в коммунальной квартире мест общего пользования
Как осуществляется приватизация коммунальной квартиры
Конституция России закрепляет за каждым гражданином право на жилище. Семьям, которые не могут приобрести собственную квартиру или дом, муниципальные власти предоставляют жилплощадь по договору социального найма.
Понятие
При соблюдении определенных требований наниматели могут стать полноправными владельцами жилого помещения.
Процедура бесплатной передачи муниципальной (государственной) недвижимости в частную собственность получила определение «приватизация».
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 04.07.1991 в редакции от 20.12.2017) закрепляет принцип добровольности.
Если жильцы по каким-либо причинам не хотят становиться собственниками, принудительное оформление имущества невозможно.
Право на приватизацию
Всем гражданам РФ предоставлена возможность однократного участия в приватизации (статья 11 Закона № 1541-1).
К претендентам на безвозмездное получение помещения в собственность предъявляются следующие требования:
В обязательном порядке к переоформлению недвижимости привлекаются несовершеннолетние члены семьи нанимателя. На исключение детей из числа участников сделки требуется разрешение органов опеки.
Объекты приватизации
Закон № 1541-1 (статья 4) определяет категории жилых помещений, которые не могут выступать предметом приватизации.
Не разрешается передавать в собственность следующие объекты:
В отдельных случаях допускается передача служебного жилья (например, сотрудникам с большим трудовым стажем).
Приватизировать помещение в ветхих домах возможно, если здание не получило официального статуса «аварийного».
Особенности приватизации в коммунальных квартирах
Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.
Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.
Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.
Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:
Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.
Пошаговая инструкция
Перед тем как начинать процедуру оформления, следует определить категорию жилплощади.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире проводится в том же порядке, какой применяется при оформлении целого жилого помещения.
Последовательность действий включает следующие этапы:
Если квартира официально признана коммунальной, наниматель может оформить право собственности на комнату независимо от согласия (несогласия) соседей.
Перечень документов
Муниципальные органы власти выносят решение о передаче жилья на основании документации, представленной гражданином.
Прежде всего, будущим собственникам необходимо написать заявление на приватизацию. Бланк заявления можно скачать здесь.
Законодательство не закрепляет строгую форму ходатайства. Документ можно составить самостоятельно, или использовать образец, разработанный с учетом региональных нормативных актов.
Бланк выдадут в жилищных структурах муниципалитета или в МФЦ.
Заявление содержит обязательную информацию:
В тексте ходатайства не допускаются ошибки и исправления.
Комплект основных документов, прилагаемых к заявлению, включает:
В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы (например, доверенность на представителя или свидетельство о браке).
Орган, отвечающий за приватизацию: куда сдать документы
Передачей помещений в собственность граждан занимаются жилищные отделы местных муниципалитетов.
Подать заявление на приватизацию можно двумя способами:
В некоторых регионах реализован механизм сдачи документов онлайн.
Решение положительное или отказ. Сроки принятия
Должностные лица тщательно изучают документы для приватизации отдельной комнаты в коммунальной квартире. На рассмотрение заявления закон № 1541-1 (статья 8) отводит срок в два месяца.
В случае положительного решения составляется договор приватизации помещения. Каждый участник сделки выдают экземпляр соглашения, которое необходимо для закрепления прав собственника.
О принятом решении заявителя извещают письмом по адресу, указанному при подаче документов.
Причины отказа
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает основания, по которым муниципальные органы отказывают в переоформлении жилплощади.
К их числу относятся:
Дополнительным препятствием при оформлении могут выступать:
Конкретные причины отказа в передаче жилплощади указываются в письменном извещении.
Обжалование отказа в суде
Отрицательное решение должностных лиц оспаривается в судебной инстанции. Основанием для составления иска служит уведомление об отказе.
Исковое заявление содержит:
К иску приобщаются ответ должностных лиц и бумаги, подтверждающие право заявителя.
Перед обращением за судебной защитой необходимо оплатить пошлину в сумме 300 рублей (ст. 333.19, Налоговый кодекс РФ).
Регистрация прав собственника
Процедуру завершает оформление договора приватизации. Соглашение подписывается участниками сделки и заверяется печатью администрации муниципального образования.
Передачу прав на объект недвижимости удостоверяет территориальное подразделение Росреестра.
Требуемые документы
В службу регистрации предъявляются:
Бумаги можно передать лично в Росреестр или в МФЦ. Кроме того, на официальный портал регистрационной службы предусмотрена возможность подачи документов онлайн.
Госпошлина: размер, порядок уплаты
За внесение данных о правах собственника в единый государственный реестр потребуется оплатить пошлину.
Размер взноса для граждан составляет 2 000 рублей.
Несовершеннолетние участники сделки (до 14 лет) освобождены от расходов на оформление приватизации.
Платеж выполняется наиболее удобным для собственника способом:
Реквизиты для оплаты можно уточнить в филиале Росреестра или на официальном портале ведомства.
Документ, свидетельствующий о праве собственности
Возможность свободного владения и распоряжения комнатой подтверждает выписка из ЕГРН (государственного реестра недвижимости).
В справке содержится следующая информация:
Сведения считаются актуальными на момент получения документа.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
Приватизация мест общего пользования
Приватизация была в марте 1998. При приватизации комнат в трехкомнатной коммунальной квартире одна из собственниц приватизировала свои 2 комнаты и все места общего пользования. А вторая дала согласие на приватизацию только своей комнаты. Без мест общего пользования. Могло ли быть такое? У комнаты уже третий хозяин, имеет ли он право на долю мест общего пользования?
Председатель садоогородного массива сказал, что надо сдать целевые взносы на приватизацию мест общего пользования на садоогороде. Действительно ли такая приватизация платная?
Законна ли приватизация с местами общего пользования соседей зарегистрированная 2004 году, выделив для себя границы мест общего пользования? Обращалась с этим вопросом в суд, мне отказали, ссылаясь на то, что приватизация прошла регистрацию, её никто не оспорил. Смогу ли оспорить в суде их приватизацию и привести все в прежнее состояние для доступа всех жильцов к местам общего пользования? Спасибо!
Я приватизировала комнату 2 года назад, места общего пользования в коммуналке автоматически приватизируются, или необходимо опять подавать документы на приватизацию мест общего пользования для получения второго документа о праве собственности?
Почему суд узаконил приватизацию мест общего пользования? Как добиться восстановления границы мест общего пользования, если прошло 20 лет войны с соседями, которая продолжается до сих пор?
Неужели можно узаконить приватизацию мест общего пользования в коммунальной квартире?
Во время приватизации комнаты в коммунальной квартире в 2012 году выяснилось, что при приватизации другой комнаты, (другим квартиросъёмщиком в этой же коммунальной квартире) ещё в 1996 году (кстати в то время приватизация помещений в коммунальных квартирах была запрещена) в договор приватизации была включена кухня, которая является местом общего пользования. Затем, БТИ почему-то утвердило этот договор, тем самым разрешив приватизацию места общего пользования т.е. кухни, что запрещено действующим сейчас положением о приватизации помещений в коммунальных квартирах. Поскольку ранее там проживала родственница, мы этой кухней не пользовались. То,что кухня передана в собственность, выяснилось при вступлении её дочери в наследство в конце 2012 года. Можно ли оспорить в суде факт приватизации места общего пользования на момент его обнаружения, и признать его незаконным.
Возможна ли приватизация места общего пользования, при том что статус общежития снят.
Администрация сельского совета передала в собственность комнату в общежитие и часть места общего пользования. Но ведь места общего пользования не отдаются на приватизацию, как теперь быть? И кто в этом виноват? Вся площадь которая была в договоре передана приватизирована, а теперь администрация обвиняет в том, что незаконно захватили место общего пользования и заставляет переоформляйте документы, кто должен оплачивать эти расходы?
Моя комната 20 кв.м. в коммунальной квартире попадает под снос. При приватизации квартиры площадь мест общего пользования не вошла в площадь приватизированного жилья ни одного из жителей квартиры. Будет ли учитываться площадь мест общего пользования при расселении и могу ли я рассчитывать на отдельную квартиру?
Приобрели участок. Решили оформить членскую книжку. Председатель просит заплатить членский взнос+бурение скважины+приватизация мест общего пользования. Законно ли это. участок в собственности.
По договору приватизации имеется 50 долей в коммунальной квартире, как делятся с остальными соседями места общего пользования.
Имею в собственности долю в двухкомнатной квартире совместно с бывшей женой. При начислении стоимости оплаты за тепло теплоэнерго площадь мест общего пользования делит по полам, хотя в документах на приватизацию написано места общего пользования делятся пропорционально занимаемой жилой площади. Разница возникает 3 кв. м. На мои обращения работники теплоэнерго не реагирует, что делать? Можно ли их оштрафовать?
Разъясните, пожалуйста, порядок приватизации (в т.ч. платной) мест общего пользования. Вкратце поясню: в нашем доме перед каждой боковой квартирой есть ниша площадью около 2 кв.м. Все жильцы таких квартир установили входные двери таким образом, что эта ниша оказалась в пределах квартиры. Имеем ли мы право приватизировать эту площадь и какой закон регламентирует отказ или разрешение приватизации мест общего пользования? Спасибо!
Бывшие супруги проживают на одной жилплощади (помещение приватизировано супругой, в момент приватизации супруги имели равные права пользования этим помещением).
Каковы условия пользования проживающими данной квартирой: вход в помещение, раздел жилой площади, использование мест общего пользования)?
Как найти ссылку на изменения в ГК РФ с 1.01.14 г, запрещающих приватизацию земель и мест общего пользования. Председатель СНТ активно собирает деньги на такую приватизацию, нужно её утихомирить законом.
Почему суд узаконил приватизацию мест общего пользования? Как добиться восстановления границ коммунальной квартиры, если прошло 20 лет войны с соседями, которая продолжается до сих пор?
В коммунальной квартире (3 комнатная) приватизированы 3 комнаты (2+1). Как в договоре купли-продаже должны быть отражены места общего пользования, чтобы выкупающей стороне не пришлось в дальнейшем выкупать их у ЖЭКа. Если приватизация комнат влечет за собой автоматическое прикрепление мест общего пользования, то как это грамотно отразить в договоре купли-продажи, чтобы у покупателя не было сомнения в приобретении 3-х комнатной квартиры полностью.
В ЛО есть дом 1984 года постройки. В 2010 году был составлен акт осмотра дома, в котором был пункт в числе прочих: косметический ремонт мест общего пользования. С 2009 по наст. Время в данном доме происходит приватизация комнат (статус дома был-общежитие, теперь дом с коммунальными квартирами)
и то что было общим имуществом дома и требовало ремонта еще в 2010 году стало общим имуществом квартиры. Какими путями можно добиться от УК (или администрации, до приватизации дом находился на балансе у города) ремонта мест общего пользования квартиры?
Надо понимать так, что вопрос № 18948 Вам не под силу?
Он «висит» с 24-го сентября.
Более кратко он звучит так: При продаже коммунальной квартиры полностью одному покупателю считаются ли места общего пользования объектом продажи? Ведь продавцы-квартиросъемщики этой квартиры при приватизации НЕ ПРИВАТИЗИРОВАЛИ места общего пользования.
Получается, что места общего пользования, принадлежат, скажем, ЖЭКу,
а при продаже всей квартиры просто дарятся покупателю. Так?
Очень жду ответа на этот сложный вопрос. Заранее благодарю. Марина.
По программе переселения из ветхого жилья расселяем коммунальную квартиру в которой 2 комнаты 35 кв.м. жилой площади приватизированы а третья комната и места общего пользования остались в муниципальной собственности. На данный момент собирается пакет документов на приватизацию третьей комнаты, как быть с местами общего пользования?
Должны ли указать в техническом паспорте места общего пользования (кухня и коридор) если в договоре на приватизацию они указаны по 1\2 на две квартиры.
Является ли долг по оплате за электроэнергию в коммунальной квартире (расход электроэнергии за места общего пользования) препятствием для приватизации комнаты в этой коммунальной квартире? Заранее спасибо.
Скажите пожалуйста, как определяются доли собственности в коммунальной квартире на места места общего пользования, если все жильцы квартиры являются собственниками (т.е. все съемщики квартиры использовали свое право приватизации и приватизировали квартиру).
Вопрос о доле в коммунальной квартире. При приватизации были не правильно рассчитаны доли в коммунальной квартире. Скоро суд с Росс реестрром. Считаю, что доли опять выделяют не правильно. Общая площадь квартиры 109,6 кв.м, жилая 70,5 кв.м. (19,9, 19,1, 15,5, 16), мест общего пользования всего 34,9, остаются 3,6 кв.м. В двух комнатах 19,1 и 19,9 жилых кв.м. есть по коридору 1,7 и 1,9 кв.м. соответственно. Эти коридоры закреплены за комнатами и не попадают под «места общего пользования», но не считаются жилыми. Информация об этом присутствует в чудом сохранившемся договоре о приватизации на комнату 19,1 кв.м. Я собственник ком 19,9 кв.м. Договора о приватизации у меня нет. Что делать? Брать техпаспорт, выяснять что жилое, общее, а что не жилое, не общее? Как обосновать, что площадь коридоров 1,7 и 1,9 кв.м. должны быть включены в долевое участие к комнатам-владельцам? Росс реестр считает доли исходя из жилой площади (70,5 кв.м), а я считаю должно быть 74,1 (70,5+1,7+1,9), потому что тогда получается, что эти коридоры попадают в место общего пользования, а доступ к ним другим жильцам ограничен из-за особенностей архитектуры. Другие жильцы на их пользование и не претендуют. Пока. Права пользования комнатами определены договорами купли-продажи, соц.найма.
Приватизация в коммунальной квартире мест общего пользования
Коммунальные квартиры, увы, не ушли в далекое прошлое. Каждый проживающий в ней мечтает получить собственное жилье. А пока поговорим о том, что изменилось в правовом положении граждан, проживающих в коммуналках, с точки зрения пользования такими жилыми помещениями, возможности получения отдельных квартир.
Определимся с понятием
В законе нет понятия «коммунальная квартира». Уже давно строятся многоквартирные дома с отдельными квартирами (предназначенными для одной семьи). Анализ ст. ст. 57 и 59 ЖК РФ дает возможность сделать вывод, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат, предназначенная для одной семьи, но предоставленная по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (одиноким или с членами семьи). Следовательно, такая квартира становится коммунальной в силу особенностей ее заселения. Поэтому коммунальными можно назвать квартиры, в которых проживают несколько нанимателей по отдельным договорам социального найма. ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что очередникам, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но так как в ч. 6 ст. 57 ЖК РФ говорится, что комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, то есть в коммунальной квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в виде отдельной квартиры (за исключением случая, предусмотренного ст. 59 ЖК РФ).
С принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда» (продлен до 1 марта 2017 года Федеральным законом от 29.02.2016 N 33-ФЗ «О внесении изменения. «) наниматели по договору социального найма получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Вместе с тем жилые помещения в коммунальных квартирах входили в перечень не подлежащих приватизации в силу ч. 4 Закона N 1541-1. КС РФ признал данное положение не соответствующим Конституции РФ, поскольку такой запрет на приватизацию фактически означает законодательно закрепленное неравенство прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ч. ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ. Обратил внимание КС РФ и на ограничительное толкование на практике ч. 2 ст. 4 Закона N 1541-1. В силу такого толкования реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире, что противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (Постановление КС РФ от 03.11.1998 N 25-П).
Таким образом, коммунальные квартиры могут быть нескольких видов:
— квартиры, в которых проживают только наниматели по самостоятельным договорам социального найма;
— квартиры, в которых проживают только собственники (все комнаты приватизированы);
— квартиры, в которых часть комнат приватизирована, а другая часть занята нанимателями по договорам социального найма.
Несмотря на общее целевое назначение жилых помещений, условия и порядок пользования коммунальными квартирами имеют свои особенности по сравнению с отдельными квартирами. Рассмотрим некоторые из них.
Право на освободившуюся комнату
В целях улучшения жилищных условий граждан и ликвидации коммунальных квартир законодатель дал возможность проживающим в них получить право на освободившуюся комнату в такой квартире в особом порядке. Особый порядок предоставления как в круге лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и в самой процедуре предоставления и в способе определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты. При этом, как неоднократно определял ВС РФ, под освободившимся жилым помещением следует понимать такое, которое освободилось в связи с предоставлением нанимателю (собственнику), проживающему в коммунальной квартире, другого жилого помещения в порядке, установленном ЖК РФ, в связи с выездом на постоянное место жительства в другую местность, признания утратившим право на жилую площадь и в других случаях. Важное значение имеет момент освобождения (до вселения истцов или после). Если к моменту поселения нанимателей (собственников) в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то правила ч. 1 ст. 59 ЖК РФ не применяются.
Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, должно быть изолированным. Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, отказавшие истцам в предоставлении комнаты N 2 в коммунальной квартире, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала выводы нижестоящих судов незаконными по следующим основаниям. В материалах дела есть документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение N 2 является изолированным, а именно: экспликация территориального бюро технической инвентаризации от 27.02.2003, справка о проверке и другие документы. Судом установлено, что на момент заселения О. в комнату N 1 в 1987 году комнаты N 2 и 3 были заняты несколькими семьями на основании отдельных договоров найма. Кроме того, установлено, что конструктивно комната N 2 представляет собой изолированное жилое помещение, и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма (Бюллетень ВС РФ. 2015. N 5).
Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в ней граждане при условии, что на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматель и (или) собственник, признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. При отсутствии такой категории граждан освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления. Если нет и таких граждан, предоставление освободившейся комнаты осуществляется в общем порядке в соответствии с нормами ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. Таким образом, законодатель все-таки сохраняет коммунальные квартиры. Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, из состава какого жилого фонда будет осуществляться предоставление. То есть это добровольное волеизъявление граждан. Принудительно предоставить им такое жилое помещение нельзя. Что касается размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире, он определяется ч. 2 ст. 58 ЖК РФ. В статье 59 ЖК РФ речь идет об освобождающихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в законе говорится просто о комнатах). Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты после освобождения повторному заселению не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения (смежная комната, проходная комната), это помещение должно быть предоставлено в его пользование.
Собственники комнат и общее имущество