прописка в приватизированной квартире с долевой собственностью

Можно ли прописать человека на свою долю в квартире без согласия других собственников

Здравствуйте. Сразу отвечу на вопрос — при прописке человека обязательно согласие других собственников. Далее опишу почему так, как можно оформить согласие, какое есть исключение из правил и что можно предпринять.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Законодательство о согласии на прописку

Как и где оформляется согласие

Небольшая хитрость, если собственник не дает согласие

Об этом еще здесь писала. В этом случае можно подарить часть своей доли человеку, чтобы тот смог спокойно прописаться в квартире. А затем после прописки передарить долю обратно. Только нужно учесть много нюансов:

Исходя из этого, для полного спокойствия стоит дарить долю, равную минимальной установленной площади. Или чуть меньше. Тогда новый собственник сможет прописаться в квартире без каких-либо проблем. Ведь площадь будет соблюдена.

Например, квартира находится в Москве. Площадь — 45 кв.м. Два собственника по 1/2. 10 кв.м. — это около 24% от всей площади квартиры или 6/25. Значит собственнику от своей доли стоит подарить человеку 6/25, а остальные 7/75 оставить себе. После сделки он прописывается в квартире и передарит долю обратно.

С другой стороны, в той же Москве много «резиновых» квартир. То есть граждане через дарение покупают микродоли в несколько квадратных сантиметров и спокойно прописываются. В МВД им не всегда отказывают, поэтому здесь успех в 50%. Все-таки советую дарить доли с минимальными установленными площадями или чуть меньше. Решайте сами.

В итоге придется заплатить довольно большую сумму денег за это мероприятие. В двойном размере, если передаривать обратно. Инструкция — как оформит дарение доли у нотариуса.

Источник

Если я куплю 1/18 доли в московской квартире, я смогу сделать регистрацию?

Я живу в Москве около года без регистрации. Хочу купить комнату, чтобы сделать постоянную регистрацию. Часто попадаются объявления о покупке комнаты, 1 /6 доли или даже 1/18 доли в квартире под прописку за 100—300 тысяч рублей. Не развод ли это?

Читал, что юридически покупка 1/18 доли реально дает возможность прописаться на постоянной основе и жить в комнате. Помогите, пожалуйста, разобраться.

Дмитрий, покупка доли в недвижимости законом не запрещена, а вот с проживанием и регистрацией в этой доле все сложнее. Сделки с малыми долями в недвижимости ради постановки на регистрационный учет — большой риск. Были случаи, когда владельцу доли отказывали в регистрации или и вовсе ее прекращали.

Купить долю можно

Это абсолютно законно. У приватизированной квартиры может быть несколько собственников, и им не обязательно быть родственниками.

Распоряжаться своей долей владелец может как угодно. Только при ее продаже нужно сообщить остальным собственникам о своем решении и предоставить им преимущественное право покупки.

Размер доли роли не играет: закон не запрещает распродавать квартиру даже квадратными сантиметрами.

А вот зарегистрироваться в 1/18 жилья — вряд ли

В объявлениях о продаже доли за 100—300 тысяч рублей, как правило, не пишут, сколько это в квадратных метрах. Но площадь 1 /6 или тем более 1/18 студии может оказаться меньше, чем необходимо для регистрации.

На практике сотрудники ФМС часто отказывают собственникам малых долей жилья в регистрации. Логика здесь простая: люди регистрируются на жилплощади, чтобы на ней проживать, но на одном квадратном сантиметре жить нельзя. Значит, такая регистрация будет формальной, ведь по факту никто не поселится в такой микродоле.

Владелец доли может обжаловать отказ в суде, хотя в последнее время суды поддерживают ФМС: жилые помещения предназначаются для проживания.

Есть такое понятие: учетная норма площади жилого помещения, то есть минимальная площадь, на которой человек может проживать. Для каждого региона эта норма своя. Для нормального проживания одного человека в Москве по нормативам требуется не менее 10 квадратных метров — значит, вы для регистрации должны приобрести минимум 10 метров либо больше.

Если человек покупает долю меньше норматива — это его право. Но ему могут отказать в регистрации по месту жительства на этом основании. При этом на право собственности отказ никак не повлияет.

Приведу пару примеров из судебной практики. В Санкт-Петербурге женщина купила несколько квадратных сантиметров в квартире и хотела там зарегистрироваться. В ФМС ей отказали: доля незначительная, жить на такой площади невозможно. Суд решил, что в регистрации есть смысл, если действительно жить в этой доле. Для Санкт-Петербурга учетная норма площади жилого помещения — 9 квадратных метров, а в деле речь идет о квадратных сантиметрах. Женщина попыталась оспорить отказ в суде, но решение ФМС признали законным.

В поселке Селижарово Тверской области муж зарегистрировал жену в принадлежащем ему доме. Казалось бы, соблюдены все требования, но дом по техническому состоянию не подходил для проживания, а значит, и для регистрации в нем. Прокуратура потребовала отменить постановку на регистрационный учет по месту жительства. Брак и регистрация были фиктивными: найти жену в ходе судебного разбирательства не удалось, а проверки ФМС показали, что в доме она никогда не проживала. Суд согласился с мнением прокуратуры.

В некоторых случаях для регистрации по месту жительства в ФМС требуют согласие других собственников помещения. Может выясниться, что вы этих собственников не знаете и они вас тоже, а долю вам продала подставная фирма по доверенности.

А еще есть риск встретить мошенников

Допустим, есть собственник однокомнатной квартиры в Москве. Половину он оставляет себе, а остальную часть распродает по квадратным метрам под прописку в столице. Каждый новый собственник получает меньше 10 квадратных метров. Тут все законно, вопросов нет.

Эти новые собственники идут в ФМС за регистрацией. Кто-то по невнимательности паспортистов получит заветный штамп в паспорте, а кому-то откажут.

Вдобавок владелец половины квартиры может потребовать определить порядок пользования помещением. Например, выделить долю в квартире в натуре — то есть обеспечить отдельный вход и возможность использовать эту площадь одному из собственников так, чтобы не мешать другим. Но для нескольких квадратных сантиметров это невозможно. И любой из владельцев может обратиться в суд и потребовать прекратить регистрацию по месту жительства собственников микродолей. А еще он может потребовать в суде выкупа этих долей — о таких судебных решениях мы уже рассказывали.

Выкуп доли не означает, что вы вернете всю сумму, которую вложили. Основной владелец имеет преимущественное право ее выкупить, а других желающих может просто не найтись. Микродоля в квартире, владельца которой лишают права собственности через суд, мало кому нужна. Другим собственникам будут просто диктовать цены.

После полного выкупа цикл перепродажи можно повторить. Фактически одну и ту же квартиру могут перепродать несколько раз.

На сегодняшний день нет достоверной информации, что кто-то стал жертвой мошенничества именно по такой схеме. Но это не значит, что жертвы не появятся позже. Продажа микродолей под регистрацию только недавно начала набирать обороты, и, возможно, мы еще увидим последствия через несколько лет.

В вашем случае, Дмитрий, я рекомендую не торопиться покупать микродолю в квартире. Велика вероятность потерять деньги, не получить прописку и зря потрепать себе нервы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Могу рассказать про свой опыт. Покупали 1/40 (0.9 метра) как раз для устройства ребенка в садик. Так вот в законе четко указано, что собственник имеет право зарегистрироваться на своей собственности и никаких уточнений по поводу норм метража по городам, санитарных норм на человека или размера доли в законе нет, то есть по закону МВД просто обязано зарегистрировать человека на этой площади, а не решать может или не может он быть зарегистрирован.

Все эти предположения о возможной фиктивной регистрации (если только вы в открытую не говорите, что мне нужна регистрация, но я там жить не буду), невозможности проживания на 1 сантиметре (те у кого доли больше ведь тоже не живут физически только в рамках купленной доли) и прочее, это лишь предположения и догадки сотрудников МВД и МФЦ, которые не имеют под собой никаких легальных базисов. То есть по закону человек прав, но у нас государство не законов, а понятий и личных убеждений чиновников как надо.

Мне в регистрации отказывали 4 раза подряд, на 5 раз пришел положительный ответ, причем решение подписал тот же сотрудник МВД, который до этого отказывал. Другой собственник из этой же квартиры с такой же долей 1/40 после первого отказа в регистрации пошел в суд и уже в течении 3 лет судится, пока безрезультатно.

Источник

Как оформить регистрацию жены-иностранки в своей квартире?

Согласно ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ «собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом».

Статья 246 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В ст. 247 этого же закона говорится, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, законодательство РФ определяет необходимость наличия согласия всех собственников жилого помещения, находящегося в долевой собственности.

Дополнительно, необходимо отметить, что нарушение порядка регистрации иностранного гражданина на территории Российской Федерации может послужить основанием для аннулирования вида на жительство в Российской Федерации (пп. 4 п. 1 ст. 9 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»).

Источник

Проживание в квартире, являющейся общей долевой собственностью

Двухкомнатная квартира находится в общей долевой собственности у двух чужих друг другу людей, по 1/2 доли у каждого, досталась им по наследству. В квартире прописан только один из собственников и проживает там, другой не прописан и имеет другое жилье. Имеет ли право собственник, который не прописан, но решил проживать в этой квартире, привести на свою долю жену и детей для совместного проживания с ним, если второй собственник против?

Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Регистрация является административным актом и не порождает жилищных прав, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, законом установлено, что собственники долей (сособственники), пользуясь, владея и распоряжаясь своей собственностью, должны действовать согласованно, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе другого сособственника.

Поскольку собственникам принадлежат доли, а не конкретные комнаты, то следует учитывать идеальную природу этих долей. Это означает, что доли выражены не в натуре в виде конкретной площади (комнаты), а они являются неосязаемыми, эфемерными, поскольку суть «доли» юридическая фикция, абстракция, и эти доли могут не совпадать с фактическими площадями имеющихся помещений.

Поэтому сособственники долей вправе пользоваться всей квартирой согласованно, а для исключения конфликта – договариваться письменно или устно, кто в какой комнате живет.

Такая согласованность должна быть достигнута и в случае, если один из сособственников намерен вселить «квартиранта», т.е. сдать квартиру (не долю и не комнату, а квартиру!) в наем (аренду). А поскольку закон возлагает на сособственников обязанность действовать согласованно, то именно на собственнике, вселяющем «квартиранта», в случае спора будет лежать бремя доказывания, что согласие другого собственника было получено, а в доказательство своего утверждения предъявить подписанное сторонами письменное соглашение, в котором содержится не только согласие другого сособственника на вселение, но и условия проживания «квартиранта», взятые из договора найма (аренды), срок действия соглашения и порядок его расторжения. Отсутствие такого соглашения чревато судебным решением о выселении «квартиранта» и длительным конфликтом. И никто, даже суд, не вправе насильно вселять кого-то при отсутствии согласия другого сособственника. Единственный случай, когда такого согласия не требуется, – это вселение несовершеннолетнего ребенка к родителям исходя из нормы ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ, примененной по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).

Источник

Прописка в квартире в долевой собственности. Особенности

Подтверждением места жительства в России является прописка, юридически — регистрация. Процедура регистрации и её основания регулируются правилами регистрации и снятия с регистрационного учёта.

Нарушая требования правил, можно оказаться привлечённым к административной ответственности и быть оштрафованным на 2 – 5 тысяч рублей. Прописка в квартире с долевой собственностью возможна, но имеет свои нюансы.

Где можно оформить прописку

Прописаться можно в паспортном столе, расположенном по месту нахождения жилья, или этим занимается паспортист ТСЖ. В случае отсутствия таковых, обращайтесь в районное отделение Федеральной миграционной службы. Регистрация граждан России на её территории – бесплатная.

Справочно. Иногда случается, что паспортисты отказывают в регистрации по причине того, что в собственности лишь доля квартиры, или что доля очень маленькая, или что она не выделена. Знайте — такие действия незаконны! Их можно (и нужно!) обжаловать в суде.

Перечень документов для прописки

Для оформления прописки в квартире с долевой собственностью вы предъявите следующие документы:

Прописка по месту жительства

Если вы изменили место жительства, например, приобретя долю квартиры, и намерены там проживать, вам необходимо зарегистрироваться в ней в течение семи дней со дня прибытия в новое жилище. Регистрация по месту жительства оформляется в трёхдневный срок с момента подачи заявления и подтверждается отметкой в паспорте или свидетельством о регистрации ребёнка.

Собственник доли, как и его несовершеннолетние дети, регистрируются в квартире без чьего-либо согласия или разрешения. Регистрация ребёнка обязывает к тому, что он в этой квартире будет проживать, если же проживает он с другим родителем, такая регистрация может быть признана фиктивной.

А вот прописать других лиц, даже членов семьи собственника доли, без согласия на то остальных сособственников квартиры не получится, да это и не законно, в соответствии со статьёй 246 Гражданского кодекса.

Справочно. Вместе с тем, размер доли значения не имеет, будь она хоть одна миллионная.

Прописка по месту пребывания

В доле квартиры можно прописаться и временно. Если вы хотите прописаться или кого-то прописать на своей доле временно, это сделать вы должны в течение 90 дней по прибытии в место проживания. Срок оформления регистрации с момента подачи заявления – 8 рабочих дней. Прописка подтверждается свидетельством о регистрации.

Читайте также:
можно ли выселить шумных соседей

Как прописать, если сособственники против

Если согласием сособственников на прописку заручиться никак не удаётся, а очень нужно, решить этот вопрос можно только подарив долю от своей доли. Разберём этот нюанс на примере.

Анна – владелец половины двухкомнатной квартиры. Другой половиной владеет её бывший муж. Анна выходит замуж за Алексея и хочет прописать нового мужа на своей жилплощади, но бывший муж категорически против этого. Анна дарит Алексею 1/20 долю от своей половины. И получается: Анна – собственник 19/40 доли квартиры, Алексей – собственник 1/40 доли квартиры. А у бывшего мужа доля не изменяется. Теперь Алексей, как полноправный собственник доли в квартире может беспрепятственно в ней зарегистрироваться.

Вы спросите – а что делать, если Анна с Алексеем разойдутся и она захочет вернуть себе долю? Это тоже сложности не представит, но Анне придётся потратиться.

Ввиду незначительности доли Алексея и отсутствия возможности её выдела суд может вынести решение по иску Анны, которым лишит Алексея права собственности на 1/40 доли, а с Анны в пользу Алексея взыщет компенсацию. При стоимости квартиры площадью 60 м² в два миллиона рублей, компенсация составит около пятидесяти тысяч.

Справочно. В этих действиях есть и риски: рассчитывать на то, что суд поступит именно так на сто процентов нельзя, ведь согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса, судья оценивает доказательства не только основываясь на законе, но и по своему внутреннему убеждению.

А каковы они, эти убеждения, мы знать не можем. Да и бывший муж может в суде заявить о том, что готов выкупить долю.

Источник