проверка балконов на безопасность кто проверяет
Кто должен проверять и ремонтировать мой балкон?
Рассказываем о том, кто отвечает за ваше и общедомовое имущество.
— Я живу в «сталинке» в центре города. И мне уже страшно выходить на собственный балкон. Кажется, что он вот-вот рухнет. Кто должен проверять его состояние и куда нужно обращаться?
Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 балконные плиты и стена, к которой они примыкают, входят в состав общего имущества. А осмотры общего имущества осуществляются исходя из способа управления многоквартирным домом: либо собственниками помещений, либо лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, либо ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией.
Собственник жилья может и сам инициировать проверку балкона на безопасность, для этого необходимо написать заявление в управляющую компанию.
Кто должен ремонтировать?
Если же домом управляет ТСЖ, то в этом случае смета по устранению неполадок и ремонту, как правило, составляется на год вперёд. В этом случае балкон будет отремонтирован быстрее.
Коротко о главном:
Ремонт и содержание балкона возложены на управляющую организацию, поэтому обращаться за проверками нужно к ней.
Не пытайтесь ремонтировать балкон самостоятельно, обратитесь в управляющую организацию.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Посторонним В: кого пускать в квартиру для проверки планировки
Прежде чем занести перфоратор над перегородкой в квартире, стоит убедиться, не придет ли потом жилинспекция с проверкой. Подозрение в несогласованной перепланировке жилья может стать поводом для судебного предписания, которое обяжет вас пустить специалистов в дом. Нарушения (а таковым может оказаться и застекление балкона) обернутся штрафом. В крайних случаях несогласованная перепланировка приводит к продаже квартиры с торгов. Подробнее о том, кто может заявиться с проверкой перепланировки и почему лучше продумать всё заранее, читайте в материале «Известий».
Опасные причуды
Как-то владелец квартиры в высотке на проспекте Мира в Москве захотел сделать у себя бассейн. Рабочие уже проложили трубы и собрали оборудование, когда соседи, заподозрив неладное, вызвали надзорные органы. И очень вовремя: если бы бассейн успели наполнить водой, потолок бы не выдержал и несколько квартир этажами ниже были бы уничтожены.
Чаще речь идет о менее эксцентричных перепланировках: сносе стен и перегородок, расширении ванной комнаты и объединении ее с уборной, создании проемов. Но и эти с виду безобидные махинации могут угрожать безопасности жильцов. Специалисты полагали, что именно перепланировка (хотя она была согласована с районной управой) усугубила ситуацию во время скандального пожара в доме №12 на Никитском бульваре: из-за обилия пустых пространств огонь распространился быстрее.
Пожар в доме №12 на Никитском бульваре
В конце марта Петроградский районный суд Санкт-Петербурга оштрафовал на 56 млн рублей дизайнера Александра Свиридова: из-за проведенной им перепланировки покосился дом. В 2013 году он приобрел две квартиры на первом и втором этажах в историческом доме и объединил их. Четыре года спустя во время замены прогнивших балок разрушились перекрытия. В итоге около 30 человек переехали в квартиры из резервного фонда города, некоторые до сих пор там остаются.
Обрушение меньших масштабов произошло в феврале прошлого года в Звенигороде: на первом этаже провалился пол на площади почти в 20 квадратов. Обошлось без пострадавших, но пришлось временно расселять более 150 человек.
Кто там?
Чаще всего разбирательства начинаются с жалоб соседей: либо когда дошло до последствий (например, трещин на стенках и проблем с вентиляцией), либо когда строительного мусора подозрительно много. Вопросы могут возникнуть и у управляющей компании (УК), так как из-за перепланировок может увеличиться потребление энергии.
— Скрывать перепланировку многим удается годами. Но всё же рано или поздно этот факт все-таки могут обнаружить. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры, — отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко. — Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества.
Сначала жилищная инспекция присылает письмо о том, что собирается нанести визит. В нем прописаны его время и контактный телефон специалиста для переноса. Также указывается, что «в случае непредоставления добровольного доступа… жилинспекцией будет подано исковое заявление в суд об обязании предоставить доступ».
Если первый раз до собственника не удалось достучаться, следом идет письмо о назначении комиссионной проверки. Если и это не сработало, дело передается в суд.
«А согласно законодательству РФ, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него», — подчеркивает Виктория Данильченко.
Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. «Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней», — объясняет адвокат.
В Башкирии из-за обилия таких нарушений приняли более жесткие меры. 16 июня в республике вступит в силу закон, который дает право жилищным инспекторам беспрепятственно проходить в квартиру, имея при себе служебное удостоверение и копию приказа ведомства о назначении проверки.
В гости — раз в квартал
Судебная практика по подобным делам, однако, разнится. В 2015 году Ярославский областной суд отказался предоставлять жилнадзору доступ в квартиру, где, по словам написавшего жалобу соседа, провели несогласованную перепланировку. Он отменил решение предыдущей инстанции. Отмечалось, что автор жалобы сам отказался пускать сотрудников УК, дав задний ход: трещин на стенах, как оказалось, нет, а в органы он обращался из-за возможности их появления. Областной суд опирался в первую очередь на право на неприкосновенность жилища.
В конце мая Верховный суд (ВС) дал разъяснение по подобным делам, подтвердив право управляющих компаний (а управляющие компании могут первыми нагрянуть с проверкой при подозрениях на несанкционированные ремонтные работы) заходить в квартиры собственников. Московский областной суд, как и ярославский, отказал в доступе УК. Для этого не было оснований: аварий нет, соседи не жаловались.
ВС же подчеркивает, что коммунальщики обязаны обеспечивать безопасность жильцов, а несогласованная перепланировка именно ей и угрожает — так что им никакие дополнительные согласования для проверки жилья не нужны. Нужно договориться об удобном времени с собственником и не частить: визит можно наносить не чаще чем раз в три месяца.
Суды ошибочно полагают, что собственник должен пускать коммунальщиков в помещение, только если имели место жалобы. «Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — постановила высшая инстанция.
И даже балкон
Перепланировка — это все изменения помещения, которые отражаются на техническом плане. То же и с переустройством квартиры: под него попадает установка новых газовых приборов и перестановка старых, замена газовых плит на электрические, а также замена, перестановка или установка нового оборудования, которое влечет увеличение водо- и энергопотребления.
Под понятие «перепланировка» попадает перенос или изменение границ ванных комнат, махинации с несущими стенами, создание проемов в перекрытиях и опять же несущих стенах, заделка проемов, изменение конструкции полов (если в доме деревянные перекрытия), разбор и устройство перегородок («воспринимающих» или создающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия), переустройство кухонь и кухонных ниш, а также возведение антресолей. Все эти работы требуют предварительного согласования со всеми вытекающими: подготовкой проекта, подачи заявления, получения документов и так далее.
Лучше лишний раз проверить, не требует ли согласования та или иная работа. Например, спорная ситуация с остеклением балконов и лоджий. Юристы, опрошенные порталом Domofond.ru, утверждают, что оно приравнивается к перепланировке и требует согласования. Мосжилинспекция при этом указывает, что достаточно оформить акт о завершенных работах.
Перепланировку необходимо согласовать с БТИ до начала проведения работ. В обратном случае она будет считаться самовольной, а это карается штрафом до 2,5 тыс. рублей (для юридических лиц — до 350 тыс. рублей) и тратами на очередной ремонт: надзорные органы могут потребовать вернуть всё в исходный вид.
Самая крайняя мера, прописанная в Жилищном кодексе РФ, — выселение и продажа квартиры с торгов с частичным возмещением денег. При этом приводить помещение в соответствие с техпланом придется новому собственнику.
Впервые российский суд применил такую меру в 2013 году против москвича, который снес несущую стену между комнатой и кухней с газовым оборудованием, а потом три года отказывался вернуть ее на место. Выселить постановили и владельца трехкомнатной квартиры на первом этаже, который выбил дополнительный вход в несущей стене дома, сделал из квартиры одновременно офис и мини-отель. Перепланировка на первых этажах, как показывает практика, — одна из самых опасных: в Ярославле пять лет назад из-за махинаций с несущей стеной обрушился подъезд и погибла женщина, в Перми год спустя — два человека погибли, двое пострадали.
И именно в помещениях на первых этажах — жилых и нежилых — чаще всего меняют пространство. Более 90% собственников офисов, салонов красоты, магазинов и других коммерческих объектов затевают перепланировку. В том числе и для этих случаев в Госдуме разработали законопроект, которым отдельно вводятся штрафы за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах для должностных лиц — до 5 тыс. рублей, для юридических — до 50 тыс. рублей. Профильный комитет одобрил его к принятию в первом чтении.
Скидка за оригинальность
По оценкам, которые приводит «РИА Новости», перепланировка — явление весьма распространенное. Ее провели собственники порядка 35–40% квартир, которые есть на рынке. Речь идет в основном о вторичке в домах 1980–1990-х годов, планировка квартир в которых не самая удачная.
В конечном счете оригинальность мешает продать недвижимость: дисконт при продаже нестандартных квартир колеблется от 10% до 50% в сравнении с сопоставимыми предложениями, рассказали «Известиям» в «ИНКОМ-Недвижимости». По подсчетам агентства недвижимости «PRO Обмен», из порядка 48 тыс. квартир на вторичном рынке, которые были выставлены на продажу в мае, 12% — проблемные. Самая распространенная проблема связана как раз с несогласованными перепланировками.
Если квартиру уже перекроили без документов, лучше ими все-таки обзавестись. Оценщики предлагают такие услуги, как «легализация незаконной перепланировки» или «согласование с уплатой штрафа». Административного штрафа в таком случае не избежать. Сначала необходимо получить заключение о допустимости и безопасности переустройства, следом подать заявление об оформлении акта о перепланировке — на этом этапе штраф выпишут автоматически.
От крупного штрафа не отвертеться в случае, если самовольная перепланировка привела к проблемам у соседей, снижению прочности общедомовой конструкции, уменьшению вентиляционных шахт, перемещению санитарного узла и повреждению фасада. Но на некоторые вещи, как рассказывают риелторы, можно закрыть глаза. Даже банки при оценке недвижимости перед выдачей ипотеки могут пропустить такие распространенные нарушения, как объединенный санузел и незначительное перемещение батарей и дверных проемов.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.