расселение коммунальной квартиры при сносе дома

Расселение коммунальной квартиры при сносе дома

По договору социального найма занимаем комнату в коммунальной квартире (всего комнат в квартир три). Площадь занимаемой нашей семьей комнаты составляет 15 метров, другие комнаты имеют площадь 12 и 10 метров. Общая площадь вспомогательных помещений (кухня, туалет, коридор и ванна) составляет 16 метров. Квартира (или комната) какой площади должна быть нам предоставлена взамен занимаемой при расселении нас из указанной коммунальной квартиры, расположенной в аварийном доме?

Ответ: В связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86, 87 Жилищного кодекса РФ (признание дома аварийным и подлежащим сносу, признание жилого помещения непригодным для проживания) предоставляется жилое помещение по договору социального найма, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В ч. 2 статьи 89 ЖК РФ указано, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Расчет площади предоставляемой в связи со сносом аварийного дома комнаты в коммунальной квартире

В Обзоре судебной практики от 29.04.2014 года, Верховный Суд РФ указал, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению:

— жилая площадь самой комнаты;

— площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая);

— доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Разъяснено, что правила исчисления размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты в целях определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав.

Ранее, в решении Верховного Суда РФ от 19.06.2013 N АКПИ13-526 содержалась следующая правовая позиция:

«..Федерального закона, который бы устанавливал обязанность наймодателя, передавшего нанимателю и членам его семьи в пользование по договору социального найма жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и состоящее из комнаты (комнат) в коммунальной квартире, содержать площади других помещений, предназначенные для удовлетворения нанимателем и членами его семьи бытовых нужд, в данной квартире, не имеется.

Поскольку наниматель данного жилого помещения приобретает право пользования как конкретным изолированным жилым помещением в виде комнаты, так и помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд, то предусмотренное Методическими рекомендациями указание в платежном документе сведений о площади помещения (комнат) как суммы площади комнат, нанимателем которой является потребитель, и приходящейся на данную комнату доли площадей других помещений в коммунальной квартире, используемых для обслуживания более одной комнаты, является правомерным».

Расчет доли в общем имуществе (в коммунальной квартире)

Расчет доли в общем имуществе производится по формуле:

Площадь занимаемого помещения (комнаты в коммунальной квартире) / (общая площадь коммунальной квартиры – площадь помещений общего пользования) x площадь помещений общего пользования.

Из вопроса следует, что:

площадь занимаемого помещения (комнаты) составляет 15 кв. метров;
общая площадь коммунальной квартиры составляет 53 кв. метра;
площадь помещений общего пользования (кухня, туалет, ванна и коридор) – 16 кв.м.

15 / (53 – 16) x 16 = 6,48

Таким образом, занимаемая в приведенном примере площадь в коммунальной квартире будет составлять 21,48 (6,48 + 15).

В связи с выселением из комнаты в коммунальной квартире, расположенной в признанном аварийным доме, в данном случае, должно быть предоставлено жилое помещение площадью не менее 21,48 кв.м., в том числе жилой не менее 15 кв.м.

Подробнее об этом см. раздел 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Источник

Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете

В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.

В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.

Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.

На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат

Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.

Что сказали суды?

Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.

А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.

Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?

Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.

Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.

Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.

Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?

В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:

Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.

Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.

В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.

А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?

По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.

Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.

Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.

Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?

Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.

Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.

Источник

Верховный суд разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья

Верховный суд (ВС) дал разъяснения нормам расселения граждан из аварийного жилья, сообщает информагентство правовой информации РАПСИ.

Разъяснения были даны при рассмотрении жалобы одного из жителей Вологодской области, который остался недоволен новым жильем после расселения из аварийного дома. Взамен 45-метровой квартиры в ветхом доме ему с несовершеннолетним ребенком выделили 15-метровое жилье.

Норму компенсации рассчитал суд, в который мужчина обратился с требованием ускорить переселение их с ребенком в новое жилье такого же метража, как занимаемое по договору социального найма. Суд учел требования только частично — обязав администрацию Вологодской области вне очереди предоставить мужчине и его дочери жилье из расчета 7,5 кв. м на человека. Расчет был обусловлен тем, что в аварийном жилье зарегистрировано шесть человек — семейная пара, двое их детей (один из которых выступил заявителем) и двое внуков. Фактически в нем проживали только заявитель с ребенком.

Суд исходил из того, что заявление о переселении вне очереди было подано на двоих членов семьи, их доли в аварийном жилье — ⅙ на человека. Поэтому новую площадь рассчитали пропорционально этим долям. Вологодец пытался оспорить решение областного суда, но получил отказ и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.

Верховный суд встал на сторону заявителя, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, по которым при переселении из одного жилья по договору соцнайма в другое новое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». С точки зрения высшей инстанции суды проигнорировали обязанность местных властей не только повысить безопасность жилищных условий, но и компенсировать прежние характеристики (благоустроенность, метраж, местоположение), не допуская их ухудшения.

«Жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц», — резюмировал Верховный суд. Инстанция подчеркнула, что право пользования новым жильем должно быть предоставлено всем шестерым членам семьи, которые были зарегистрированы в аварийном помещении. Решения предыдущих инстанций ВС отменил — дело будет повторно рассмотрено в суде Вологодской области.

Действующая в России программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение порядка 10 млн кв. м в домах, признанных аварийными до 2017 года. В 2020-м российский вице-премьер Марат Хуснуллин обратил внимание на то, что с 2017 года в стране появилось еще 12 млн кв. м небезопасного жилья.

В конце года был принят и подписан президентом закон о комплексном развитии территорий («всероссийская реновация»), который дает регионам возможность принимать решение о расселении жилого фонда, еще не признанного аварийным.

Источник

Крыша по выбору

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».

Источник

Недвижимость итоги года

Ситуация, которой занималась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, оказалась весьма распространенной.

Известно, что в стране полным ходом идет процесс сноса старых и ветхих домов, а их жителям предоставляются взамен нормальные квартиры. И хотя этот процесс идет уже несколько лет и на него государство выделяет большие деньги, аварийного жилья у нас остается еще много и ситуация с расселением касается сотен тысяч граждан.

Разъяснение норм действующего законодательства, которое применяется при переселении жильцов из аварийных бараков и домов в нормальное жилье, может оказаться полезным не только судьям на местах, которые в последнее время все чаще решают эти споры, но и гражданам, перед которыми может встать или уже встала похожая проблема.

Именно поэтому, подчеркнул Верховный суд, выводы районного суда, слушавшего этот спор, были верными. А райсуд решил, что новая квартира «отвечает уровню благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта», да и по метражу новое жилье больше.

А вот апелляция, которая в смежных комнатах новой квартиры увидела ущемление жилищных прав новоселов, неправильно применила закон. Верховный суд напомнил, что в статье 89 Жилищного кодекса сказано следующее. При предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве одного из критериев равнозначности «предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому».

Это условие закона городская власть выполнила, констатировал Верховный суд. А вот у апелляции «отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции».

Итог пересмотра спора таков: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции и оставила в силе вердикт Красноармейского районного суда Волгограда.

Источник