раздел мест общего пользования в коммунальной квартире
Раздел мест общего пользования
Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Раздел мест общего пользования в коммунальной квартире
Какие документы необходимы при подаче в суд заявления о разделе мест общего пользования в коммунальной квартире?
Хотел узнать в какой суд обращаться по вопросу раздела мест общего пользования в коммунальной квартире, и есть ли сроки рассмотрения заявления по разделу МОП. И что подлежит разделению (кв.3-х комн.; 3 собственника, доли 14/47, 16/47, 17/47., в одной комнате лоджия она случайно не общей считается?)
Объясните пожалуйста. В коммунальной квартире возник вопрос о разделе мест общего пользования. Квартира 4-х комнатная: 1-я комната площадью 9 метров прописан один человек, 2-я ком. 10,6 м. прописано 6 чел многодетная семья и 3+4 смежные 30 м прописано 4 ч. Я так поняла, что места общего пользования (кухня, ванная, туалет) поровну, а как с коридором? Ведь в квартплате эти метры делятся на все 4 комнаты, а собственников три. Многодетная семья настаивает на выделении им большей части кухни и коридора так, как у низ четверо детей и маленькая комната. Как происходит этот раздел?
Проживаю в коммунальной квартире по договору социального найма: занимаю жилую площадь 33,5 кв.м, общая 49,76 кв.м соответственно по начислениям ЕИРЦ оплата осуществляется по указанным площадям. Фактически получается я плачу за 16,2 кв.м общей площади (отопление основной площади и за содержание и ремонт основной площади). Соседи при этом оплачивают за 4,5 кв.м указанных выше услуг. Фактически местами общего пользования эксплуатируются в равных частях.
Каков порядок раздела мест общего пользования в коммунальной квартире (существуют ли какие-нибудь нормативные акты?) и куда обращаться при возникновении споров?
Я проживаю в коммунальной квартире, являюсь собственником одной комнаты, места общего пользования находятся в долевом разделе со вторым собственником, с ним проживает гражданка Белоруссии, вчера вызвала участкового, он проверил у неё регистрацию и ушёл,а в жко она не зарегистрирована, как мне быть?
2-х комнатная квартира была приватизирована доля в праве 1/3 и 2/3. Затем в целях прекращения общей долевой собственности стороны заключили договор реального раздела имущества и стали собственниками изолированной комнаты 1 и 2.
Места общего пользования остались в совместной собственности.
Является ли квартира коммунальной?
Сосед в коммунальной квартире снимает комнату, не собственник, развёл антисанитарию вещами с помоек включая гнилые продукты, его комната захламлена выше окна, остался маленький пятачок под дверью где он и спит. Начал захламлять места общего пользования. Вонь жуткая, тараканы, клопы. Хозяйка комнаты ни как не реагирует, он ей даже дверь не открывает. Что делать?
С бывшим мужем по суду квартира разделена по 1/2 доли хочу встать на улучшение жилья если признать квартиру коммунальной то компенсация будет больше, муж не против заключить соглашение (то есть комната № 1 принадлежит мне, комната № 2 принадлежит бывшему мужу, кухня, коридор места общего пользования), в моем понимании это соглашение называется об определении порядка пользованием квартиры. Но в регпалате сказали что такие соглашения они не регистрируют, а регистрируют соглашения о реальном разделе квартиры, объясните в чем разница? И при заключении таких соглашений будет ли квартира признана коммунальной? Говорят что после заключения соглашения нужно заказать технический план на мою комнату, но там ведь будет вообще одна моя комната и места общего пользования и могут решить что это не коммунальная квартира а вообще отдельная! Что делать за подписание соглашения муж сказал чтоб я за все платила раз мне это надо, а это не малые деньги подскажите пожалуйста.
Как можно составить мировое соглашение для раздела комнат в коммунальной квартире для получения свидетельств на регистрацию каждой комнаты в отдельности. Были приобретены 2 комнаты 2-мя собственниками (не супругами!). В свидетельстве гос регистрации указано: «»ВИД ПРАВА: общая долевая собственность, доля в праве 120/250;
ОБЪЕКТ ПРАВА: комнаты 1,2 общая площадь 25 кв. м и 250/750 долей в праве собственности на места общего пользования. » На обороте свидетельства указан второй совладелец. Мы согласны разделиться без суда. Заказали техпаспорт в БТИ. Он сделан общий на обе комнаты. Достаточно ли Этих документов?
Такая ситуация я инвалид первой группы на коляске, мне Департамент социальной защиты населения выдало стиральную машинку, подключили машинку ванне, сосед по коммунальной квартире подал иск в суд о разделе местах общего пользования, и просит освободить ему место, он является собственником одной из комнат, у меня с мамой комната муниципальная, мама пенсионного возраста, маму вызывают в суд как третье лицо, ответчиками идут другие соседи по коммунальной квартире, скажите пожалуйста, если я не могу сама поехать в суд, в иске я не указана, могу ли дать письменное объяснение для суда, написать заявление, прикрепить к заявлению справку о группе, я боюсь за стиральную машинку, выдана мне государством и подключена, сама не могу поехать дать личные показание суду, скажите пожалуйста можно от себя написать данную бумагу и передать через третье лицо для суда.
В ЕЖД указана площадь, которая принадлежит каждой из семей:
Можно ли руководствоваться этим документом при разделе занимаемой площади на кухне, в ванной и коридоре? Или чем нужно руководствоваться в данной ситуации?
Я развёлся в 2008 году. Раздел имущества не проводили. У бывшёй супруги 2 детей от первого брака 21 и 19 лет. От нашего брака есть сын 12 лет. Проживаем все в 5-ти комнатной коммунальной квартире. Где занимаем 3 комнаты, жилой площадью 38,5 кв.м. + места общего пользования. В 2010 жильё приватизировали в долевую собственность получалось по 1/6 части.
Как мне поступить в этой ситуации? И если обращаться в Суд, то на каких основаниях и с какими требованиями?
У меня такая ситуация: я проживаю в 2-комнатной коммунальной квартире, моя комната не приватизирована, у меня договор социального найма. Сосед свою комнату приватизировал, сдает ее по договору найма сестре и ёё парню. Я настаиваю на разделении мест общего пользования, кухню и прихожую в равных долях, хочу иметь документальное подтверждение этого моего права, т.к. в данный момент почти вся площадь занята их вещами. Огу ли я обратиться в суд с такой просьбой? И возможно ли разделение счета за электроэнергию, если у нас общий счетчик на квартиру (в данный момент по документам плачу за электричество только я)?
И еще. Мои соседи решили поменять общую плиту без моего на то согласия, купили, привезли и требуют денег за эту плиту. Я с этим не согласна и хочу поставить свою собственную после официального раздела площади. Тогда мне соседи сказали, что они не станут возвращать мне деньги за электричество в счет уплаты за новую плиту. Могу ли я в судебном порядке востребовать оплату? Правда доказать что они мне деньги не отдавали я могу, но и они не могут доказать что когда-то отдавали мне деньги в оплату за энергию. Посоветуйте пожалуйста как поступить в этих моих ситуациях.
Ситуация: В коммунальной 2-х комнатной квартире приватизированы обе комнаты. Одна комната была в собственности несовершеннолетнего ребенка (получена им по дарственной от чужого человека). После обвинения в воровстве он был помещен как несовершеннолетний (17 лет) в психиатрическую больницу, где ему была установлена III группа инвалидности. Он неграмотный (практически не умеет писать). После выхода из больницы в 18,5 лет, будучи инвалидом, он оформляет дарственную на чужого человека, не давая возможности соседям воспользоваться преимущественным правом покупки соседней комнаты. Дарственная оформлена без погашения задолженности за квартиру. Новый собственник поселяет вместо себя сильно пьющего человека, утверждая, что это его родственник (дядя) без регистрации и прописки. Вселенный жилец прописан по другому адресу. В домоуправлении данных о новом собственнике не имеется. Задолженность по квартплате больше 8-ми месяцев.
В квартире мои права ущемлены, так как новый жилец развел мышей, вшей, блох, продукты – с помойки, пищевые отходы не выносятся, места общего пользования не убираются, нередко бывает утечка газа вследствие не выключенной вовремя газовой плиты. Внешний вид жильца свидетельствует о возможном наличии у него кожных заболеваний. В квартире жить невозможно и опасно.
1.Можно ли отменить дарственную? В прежнем Жилищном кодексе отсчет срока иска исчислялся от момента узнавания о совершении сделки.
Что является началом узнавания – этот момент должен быть где-то зафиксирован? Новый жилец проживает чуть больше года.
2.Можно ли лишить собственности за нарушения прав соседа или по каким-либо иным основаниям?
3.Что можно предпринять в моем случае? Ведь жить в таких условиях невозможно.
Буду очень признателен за содействие в разрешении моей проблемы.
Очень Вас прошу помогите мне разобраться в возникшей проблеме!? Подробно опишу ситуацию!
Ранее я и моя семья (мама и моя сестра) проживали в Подмосковье в 3-х комнатной муниципальной коммунальной квартире, и занимали (прописаны) 2-е комнаты! Третью комнату (изолированную) в данной квартире занимал наш родственник (живёт и прописан один-жены и детей у него нет)! Поясню, что ранее 3-х комн. Муниципальная квартира была превращена в коммунальную путём раздела лицевых счетов-мама как ответственный квартиросъёмщик подала в суд на раздел (в 1998 г.), так как родственник проживающий с нами вёл аморальный образ жизни, нигде не работал, злоупотреблял алкоголем, частенько поднимал на нас руку, разрушал жилые помещения и не хотел ни за что платить. По решению суда плательщиками стали моя мама и родственник.
Сейчас ситуация изменилась.
В данный момент я живу с мамой и со своим законным мужем, сестра вышла замуж и уехала, живёт в другом месте. Сестра не выписывалась от и выписывать её не будем! Мой муж москвич и прописан в Москве-выписываться и прописываться ко мне не хочет!
Родственник (уже пенсионер) всё также занимает изолированную комнату и ведёт всё такой же, как и ранее, образ жизни. Имеет условный срок по ч.1 ст.119 (потерпевшая моя мама). Является злостным неплательщиком-за коммун. Услуги у него долги. За свет и газ денег не даёт, за него платит моя мама! Ремонт в местах общего пользования мы с мужем делаем за свой счёт! За собой он не убирает, у него в комнате полная антисанитария, стоит ужасная вонь, которая распространяется по всей квартире и т.д.! Ремонт в местах общего пользования мы с мужем делаем за свой счёт! Сейчас пишем на него в разные инстанции, чтобы его выселили за такие деяния, но везде отписки.
В данный момент наш родственник в благодарность за всё хочет выселить моего мужа мотивируя тем, что мой муж живёт со мной, будучи не прописанным в квартире и ни за что не платит (хотя мы исправно отдаём маме деньги за квартплату и т.д.)! Пишет на него в прокуратуру! А также и на нас с мамой, что якобы мы не даём ему спокойно жить!
Подскажите, пожалуйста, как правильно нам поступить, куда обратиться и что сделать, чтобы наш родственник не смог выселить моего мужа? Какие справки взять и где? Как доказать без прописывания мужа ко мне, что он всё оплачивает? Я знаю, что по семейному законодательству официальные муж и жена должны проживать совместно! У нас есть свидетельство о браке! Как же его тогда могут отселить от меня? В ЖЭУ мне сказали, что им не принципиально кто живёт, главное чтобы количество чел. в платежке и количество чел. проживающих совпадало и не было задолженностей.
И вообще может ли родственник выселить мужа, если он живёт отдельно от нас? Ещё раз напомню, что у нас коммуналка и счета разделены!
Разрешите помыться
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Энциклопедия судебной практики. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (Ст. 42 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
(Ст. 42 ЖК)
1. Общие вопросы применения ст. 42 ЖК РФ
1.1. Коммунальной признается квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам)
Коммунальной является квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).
Коммунальной является квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).
1.2. Коммунальной признается квартира, когда комната в ней передана по договору социального найма, а также когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи
В жилищном законодательстве отсутствует прямое указание на то, какое жилое помещение является коммунальной квартирой. Вместе с тем системное толкование положений ст.ст. 16, 30, 41, 42, 43, 59 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к коммунальной может быть отнесена квартира не только в том случае, когда комната в квартире передана по договору социального найма, но и тогда, когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи.
1.3. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица
Исходя из [ч. 1 ст. 42 ЖК РФ] Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.
1.4. Определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты осуществляется посредством приватизации ее в коммунальной квартире
До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам.
При отсутствии реальной возможности раздела квартиры суд вправе по просьбе лица определить порядок пользования квартирой.
В суде апелляционной инстанции представитель истцов пояснила, что основанием для обжалования судебного решения явилась конфликтная ситуация с собственником другой комнаты о порядке пользования местами общего пользования.
Таким образом, приватизация комнат в коммунальной квартире есть ни что иное, как определение порядка пользования коммунальной квартирой с закреплением определенной комнаты.
1.5. Выдел определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире законодательством не предусмотрен
В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.
В силу определенной специфики мест общего пользования в коммунальной квартире, действующим законодательством не предусмотрена возможность выдела определенной площади мест общего пользования в счет принадлежащей собственнику комнаты доли на места общего пользования в коммунальной квартире, поэтому оснований для удовлетворения требований истцов у суда не имелось.
1.6. Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире является способом распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире
Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире представляет собой способ распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире.
2. Определение общей площади комнаты в коммунальной квартире
2.1. Общая площадь комнаты в коммунальной квартире состоит из жилой площади самой комнаты, а также доли площади вспомогательных помещений всей квартиры в целом, используемых для обслуживания более одной комнаты
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений ст. 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Для определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав следует применять в соответствии с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ по аналогии положения статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.
Таким образом, исходя из содержания положений вышеприведенных норм в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
2.2. Правила исчисления размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, применяются в целях определения общей площади комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав
Был признан несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, производится в целях определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 43-КГ13-2).
В общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Указанные выше правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры, применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав.
2.3. Признавая граждан, проживающих в коммунальной квартире, нуждающимися в улучшении жилищных условий, необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Суд первой инстанции правильно указал в решении, что общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Таким образом, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
Размер общей площади жилого помещения является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, который используется как в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и в связи с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма.
Согласно части 1 статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Правило данной нормы в силу статьи 7 названного Кодекса подлежит применению и к отношениям, связанным с владением и пользованием жилым помещением в виде комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма.
Следовательно, общая площадь жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как объекта жилищных прав определяется в виде суммы жилой площади комнаты, площади помещений вспомогательного использования, расположенных внутри комнаты, и приходящейся на данную комнату доли площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, используемых для обслуживания более одной комнаты.
2.4. Площадь расположенных в коммунальной квартире помещений, предназначенных для общего пользования, не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления
Доля в праве общей собственности на расположенные в коммунальной квартире помещения, предназначенные для общего пользования, в силу ч. 5 ст. 42 ЖК РФ не может быть выделена в натуре или отчуждена, поэтому площадь таких помещений не может учитываться при определении обеспеченности по норме предоставления.
2.5. При определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры
Поскольку занимаемое истцом жилое помещение признано непригодным для проживания, а право пользования этим жилым помещением основано на договоре социального найма, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о праве истца на получение во внеочередном порядке жилого помещения, удовлетворив заявленные требования о предоставлении ему жилого помещения.
Судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы истца в части возложения на ответчика обязанности предоставления ему жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, поскольку данные требования прямо предусмотрены нормами ч. 1 ст. 89 ЖК РФ. При этом по аналогии со ст. 42 ЖК РФ доля занимаемой истцом общей площади в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2.6. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения в коммунальной квартире должна определяться с учетом площади общего имущества
В силу ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
На основании ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
При расчете доли в общей площади коммунальной квартиры общая площадь коммунальной квартиры делится на жилую площадь коммунальной квартиры и умножается на жилую площадь, занимаемую гражданами.
Исходя из указанной площади должна определяться рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.
3. Права и обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире
3.1. Собственник/наниматель комнаты в коммунальной квартире обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры вне зависимости от приходящейся на него доли общей площади жилого помещения
В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст. 31 и ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.
Из этого вытекает, что истец, будучи собственником жилого помещения в коммунальной квартире, наравне с проживающими в квартире собственниками обладает правом совместного пользования всеми вспомогательными помещениями квартиры, вне зависимости от приходящейся на нее долю общей площади жилого помещения.
3.2. Возможен выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире
Отказывая в удовлетворении требования о выделе комнаты в собственность истцов, суд исходил из того, что иск в этой части противоречит положениям ст.ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Вместе с тем указанные нормы не содержат запрета на выдел в собственность граждан комнаты в коммунальной квартире, а п. п. 1 и 2 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ предусматривают лишь, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Учитывая обстоятельства дела, а также доводы жалобы о том, что ответчице принадлежит на праве собственности одна комната, судебная коллегия находит возможным удовлетворить требования истцов о выделе доли в общей собственности на жилые помещения в натуре в виде другой комнаты, признании за истцами права собственности на эту комнату в равных долях и прекращении общей собственности с ответчицей на эти комнаты в коммунальной квартире по указанному адресу.
3.3. Ч. 5 ст. 42 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственников комнат в коммунальной квартире
В части 5 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности.
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.
3.4. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на заключение договора найма или сдачу комнаты в аренду
Право заявителя сдавать в аренду, передавать в пользование комнаты в спорной коммунальной квартире без предварительного согласия других участников общей долевой собственности не может быть признано нарушающим права иных лиц, как собственников жилого помещения в данной квартире.
3.5. Не требуется получения согласия всех собственников и нанимателей в коммунальной квартире на вселение в комнату собственника жильцов
Такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия нанимателей всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения, либо фактического предоставления.
Действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему на праве собственности комнату членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.
3.6. Вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, а при недостижении согласия, в порядке, устанавливаемом судом
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
3.7. ЖК РФ не предоставляет соседям по коммунальной квартире права на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих в комнате, входящей в состав коммунальной квартиры, но принадлежащей на праве долевой собственности иным лицам
Исходя из положений ст.ст. 3, 41, 42 ЖК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что действующим жилищным законодательством соседям по коммунальной квартире не предоставлено право на обращение в суд с требованием о выселении лиц, проживающих на основании договора безвозмездного пользования в комнате в коммунальной квартире, принадлежащей другому собственнику.
3.8. Законодательство не содержит норм, запрещающих посещение жилого помещения собственника в коммунальной квартире иными лицами
Требование истцов об обязании ответчика не чинить препятствий приходу в квартиру лиц в качестве гостей в присутствии собственника или нанимателя также является обоснованным, поскольку ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что он не впустил в квартиру сопровождающих истцов лиц. При этом судебная коллегия обращает внимание, что действующее жилищное законодательство не содержит норм, запрещающих посещение коммунальной квартиры посторонними лицами, приглашенными гражданами, проживающими в этой квартире, и в их присутствие.
3.9. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру
Доводы истца о том, что в коридоре, туалете и душевой квартиры отсутствуют отопительные приборы, фактически он пользуется только жилой комнатой площадью 14 кв.м., не могут являться основанием для уменьшения размеры платы за коммунальный ресурс. В силу ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 42 ЖК РФ истец обязан производить оплату за предоставляемые коммунальные услуги исходя из общей площади жилого помещения, приходящейся на принадлежащие ему 140/1143 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру. Наличие либо отсутствие отопительных приборов в указанных местах не влияет на расчет платы за отопление, исчисленной с учетом показаний общедомового прибора учета тепловой энергии. В данном случае качество предоставляемой услуги определяется не от наличия либо отсутствия в квартире отопительных приборов, а зависит от обеспечения нормативной температуры воздуха в жилых помещениях.
4. Особенности применения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ
4.1. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что он полагал, что комнату истец занимает по договору социального найма, а не как собственник, был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Суд правильно указал, что продающий долю квартиры собственник обязан принять меры к установлению других сособственников и соблюдению их прав. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестра прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию права, по запросам любых лиц.
4.2. Защита преимущественного права собственника комнаты на покупку другой комнаты в коммунальной квартире ставится в зависимость от добросовестности его действий по подтверждению этого права собственности
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Право ответчика на продажу принадлежащей ему на праве собственности комнаты в коммунальной квартире зависит об исполнения обязанности, предусмотренной ст. 250 ГК РФ по извещению остальных участников долевой собственности в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату.
Защита преимущественного права участника долевой собственности в коммунальной квартире на покупку продаваемой другим участником долевой собственности принадлежащей ему комнаты ставится в зависимость от добросовестности и законности его действий по подтверждению наличия такого права собственности, т.е. регистрации его, владения, открытого пользования.
4.3. При продаже комнаты в коммунальной квартире продавец не просто должен известить остальных участников долевой собственности об этом, а предложить каждому из них купить у него комнату
Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК РФ.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него.
4.4. Законодательством не предусмотрено право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты лицом, имеющим только долю в праве собственности на другую комнату в этой квартире
Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Однако на истицу положения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не могут быть распространены, поскольку она имеет право собственности не на остальную комнату в данной коммунальной квартире, а только на ее часть (на долю) собственности в комнате трехкомнатной коммунальной квартиры.
Суд правильно указал, что право преимущественной покупки продаваемой в коммунальной квартире комнаты (комнат) лицом, имеющим только долю в праве собственности остальной комнаты этой же квартиры, законом не предусмотрена.
4.5. Сособственники комнаты в коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая собственников других комнат в данной квартире (соседей)
Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
При передаче комнаты или нескольких сугубо-смежных комнат коммунальной квартиры в долевую собственность нескольким нанимателям этой комнаты (комнат) у них возникает преимущественное право покупки доли другого сособственника при продаже ее иному лицу, включая участников долевой собственности на коммунальную квартиру (соседей).
Поскольку истец и ответчица являются участниками долевой собственности на неделимый объект: три сугубо-смежные комнаты в коммунальной квартире, то доля ответчика в праве общей собственности на указанные комнаты не может быть продана постороннему лицу без учета преимущественного права истца на приобретение этой доли. Остальные участники права общей долевой собственности на коммунальную квартиру должны рассматриваться как посторонние лица для сособственников спорных комнат в соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ.
4.6. Законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире при продаже комнаты одному из них
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Действующим законодательством РФ не устанавливается требование об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности при продаже доли одному из участников долевой собственности. Следовательно, участник общей долевой собственности, желающий продать свою долю другому участнику долевой собственности, не обязан в письменной форме извещать остальных участников о предстоящей продаже доли, поскольку именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Следовательно, довод автора жалобы о нарушении ответчиками прав истца является необоснованным.
4.7. Правом преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире не обладают лица, проживающие в других комнатах данной квартиры на основании договора найма
Принимая во внимание, что истцы проживают в спорной квартире в комнатах на основании отдельного договора найма и не являются участниками долевой собственности на данную квартиру, а потому в силу ст. 250 ГК РФ правом преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности не обладают, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания недействительным договора купли-продажи комнаты в указанной квартире между ответчиками, поскольку данный договор соответствует требованиям закона, действиями продавца по распоряжению принадлежащей ему на праве собственности комнатой по согласованной сторонами сделки цене не нарушены требования закона, права и охраняемые законом интересы истцов.
4.8. Нормы ч. 6 ст. 42 ЖК РФ не подлежат применению при выкупе комнаты в коммунальной квартире в порядке ст. 59 ЖК РФ
Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, что к сложившимся правоотношениям подлежит применение ст. 42 ЖК РФ. Отклоняя данный довод, судебная коллегия считает необходимым указать, что ст. 59 ЖК РФ является специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному в ст. 42 ЖК РФ, поскольку диспозиция ст. 59 ЖК РФ учитывает субъектный состав лиц, как являющихся собственником помещения, так и проживающих в коммунальной квартире (нуждающиеся в жилых помещениях, малоимущие и т.д.).
4.9. Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа не требует соблюдения ч. 6 ст. 42 ЖК РФ
Из дела следует, что на основании соглашения об отступном взамен исполнения обязательств по договору беспроцентного займа ответчики передали принадлежащие им две комнаты в коммунальной квартире в собственность заимодавцу.
Судом проверены доводы иска о том, что ответчики нарушили требования ст. 42 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, а кроме того, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суд правомерно учел, что истец не является стороной оспариваемых сделок.
Суд обоснованно посчитал, что у сторон по договору, заключивших указанные договоры, не было обязанности по направлению истице предложения приобрести комнаты, поскольку они не осуществляли продажу комнат. В связи с этим истец не обладает преимущественным правом покупки отчуждаемых комнат.
4.10. Соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо в случае отчуждения комнаты по договору купли-продажи либо мены, но не дарения
Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Порядок соблюдения преимущественного права покупки урегулирован ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа названных правовых положений следует, что соблюдение преимущественного права остальных собственников комнат в коммунальной квартире необходимо только в случае передачи права собственности на комнату по договору купли-продажи либо мены.
Как следует из материалов дела и объяснений сторон, в судебном заседании ответчик приобрел право собственности на долю в спорном жилом помещении на основании договора дарения. Таким образом, в данном случае соблюдения права преимущественной покупки не требовалось.
4.11. Лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены комнаты в коммунальной квартире из-за нарушения его права преимущественной покупки, должно предоставить ответчику взамен жилое помещение
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
По смыслу указанных норм лицо, требующее перевода на него прав и обязанностей по договору мены вещей, определенных индивидуальными признаками, по мотивам нарушения его права преимущественной покупки должно иметь возможность предоставить ответчику в собственность взамен отчуждаемого имущества, определяемого индивидуальными признаками, объекты недвижимости, равноценные объекту, на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.
4.12. Собственник не обязан получать согласие нанимателя на продажу своей комнаты
Действующим законодательством не предусмотрено преимущественное право нанимателя комнаты в квартире коммунального заселения на покупку иной комнаты при ее отчуждении собственником, а равно обязанность такого собственника по получению согласия нанимателя на продажу своей комнаты.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.