разрешение на остекление балкона в москве
Нужно ли получать разрешение на остекление лоджии?
Получать разрешение на остекление лоджии не требуется, если такое остекление не ведет к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, противопожарных устройств или ухудшению внешнего вида фасада здания.
Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе установление порядка получения соответствующего разрешения, принятого в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки, относится к компетенции органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта РФ (в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) (п. п. 7, 9.1 ч. 1, ч. 2, 3 ст. 14, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Справка. Переустройство и перепланировка жилого помещения
В частности, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии или балкона не требуется с 01.12.2011 (п. 11 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП; п. 7 постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление (п. 1.7.2 Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170; определение Московского городского суда от 13.03.2019 № 4 г-2569/2019; апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017):
1) нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
2) нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
3) нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
В г. Москве органом, осуществляющим согласование перепланировки, является Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Балконы стеклите, только пожарные лестницы не отрезайте!
Застекленные балконы и лоджии сегодня имеются в большинстве квартир МКД. Новые проекты домов предусматривают установку стеклопакетов ещё на стадии строительства, поэтому покупателям можно не заморачиваться. Но в старых домах, построенных еще в 80‑е — 90‑е годы, владельцам приходится решать этот вопрос самостоятельно. Новые владельцы квартир обычно производят ремонт, который часто сопровождается перепланировкой всех помещений, в том числе и балконов (лоджий). Многие производят эту процедуру, не удосуживаясь узнать, нужно ли брать разрешений на остекление балкона. Большинство это делает самовольно, без всяких разрешений. Однако в законодательстве скрываются нюансы, по которым привлечь к ответственности за перепланировку своих балконов и лоджий можно практически всех.
В каких случаях необходимо брать разрешение на остекление
Вначале разберёмся, к какому типу помещения относятся балконы и лоджии.
Балконы и лоджии — нежилые помещения
Разница между балконом и лоджией:
Жилищный кодекс РФ в ст. 15 ( п.5) не относит балконы и лоджии к вспомогательным жилым помещениям.
Превратить их в жилые можно, но для этого установки одних лишь стеклопакетов недостаточно. Необходимо дополнительно утеплить стены и создать комфортную температуру, а это возможно только при установке отопительной системы.
Внимание: Вынос батарей центрального отопления на балконы и лоджии, установка тёплых полов, подключённых к ЦО не разрешается ни в каком случае.
Превращение вспомогательных нежилых помещений в жилые приведёт к изменению общей жилой площади, которое необходимо внести в техпаспорт квартиры. Поэтому любое переоборудование балконов и лоджий с целью превращения их в жилые помещения требует получения на это разрешения.
В то же время, если на балконе или лоджии производится только остекление (без переустройства или перепланировки), то никакого разрешения у местных властей брать не надо.
Чем отличается переустройство от перепланировки
Переустраивать можно только жилые балконы и лоджии.
Например, вынос газовой плиты, стиральной машины, отопительных батарей на жилой балкон или лоджию является переустройством. Ведь в этом случае переносится санитарно-техническое оборудование (трубы газопровода, водопровода и канализационной системы). Следовательно, на все эти действия необходимо брать разрешение в управляющих компаниях, Роспотребнадзоре и других органах.
Знание законодательства помогает при самовольных переустройствах соседей, не учитывающих интересы других жильцов. Нередко возникает ситуация, что смонтированные новые трубы в условиях перепада температур, если балкон плохо утеплён, дают течь, и жильцов снизу затапливает.
Является ли остекление балкона перепланировкой
Как было уже сказано выше, само по себе остекление (без изменения общей жилой площади) и других действий перепланировкой не является.
Однако, даже если жилец не намерен превращать свой балкон в ЖП, он может сам того не ведая, произвести перепланировку.
Какие самовольные действия на балконе запрещены
Внимательно ознакомьтесь с ниже приведённой информацией, чтобы не попасть впросак, и не производить затем демонтаж по решению органов власти.
Запрещены:
Помимо соседей, претензии из-за легкомысленного обращения с фасадом могут предъявить и городские власти, особенно если здание расположено на центральной улице:
Самовольным является также пристройки в виде балкона на первых этажах, так как они забирают часть придомной территории. Все операции с фасадом и захватом части территории должны обсуждаться вначале на общем собрании жильцов. И только после этого нужно идти за разрешением к местным властям.
В каких случаях могут наказать за самоуправство
Итак, вы убедились, что практически каждый жилец, даже не производя перепланировку на балконе, с целью превращения его в ЖП, уже нарушает закон. Почти все, например, поотрезали пожарные лестницы и вывешивают белье за балкон.
Но власти относятся к этим нарушения довольно лояльно: на балконы и лоджии практически ни к кому не приходят жилищные инспекторы. Однако такое может быть до поры до времени. Достаточно, чтобы однажды сгорел полностью многоквартирный дом. Тогда повсюду забегают пожарные инспекторы.
Как получить разрешение на остекление
Разрешение необходимо брать только, если остекление балкона/лоджии будет связано с его/ее переустройством или перепланировкой.
Ст. 26 — 29 ЖК содержат правила:
Документы на разрешение перепланировки/переустройства
Всего требуется четыре документа:
Где брать разрешение на переустройство балкона
Может понадобиться разрешение следующих инстанций:
Когда могут запретить установку остеклённых балконов
Запрет может быть получен в случае, если:
Наказание за незаконную перепланировку и остекление балкона
Согласно ст. 7.21 КоАП, любое самовольное переустройство/перепланировка влечет наказание — штраф 2000 — 2500 руб.
Помимо того, государство может потребовать:
Можно ли получить разрешение на остекление задним числом
Да, можно, если не нарушено законодательство и произведенные изменения на балконе не нарушают интересы жильцов, не наносят ущерба дому и не портят фасад. В противном случае придётся устранить препятствующие факторы, и после этого брать разрешение.
Таким образом, прежде чем начинать ремонт на балконе или лоджии, узнайте вначале, не нужно ли брать разрешение на остекление балкона.
Нужно ли разрешение на остекление балкона
Окна Проф >> Всё про балконы и лоджии >> Нужно ли разрешение на остекление балкона: как узаконить изменения, документы для согласования
Во время ремонта часто проводят капитальные работы по изменению внешнего вида квартиры. Разрешение на остекление балкона нужно почти всегда, так как это требование закреплено в Жилищном Кодексе РФ. Без этого документа действия владельца квартиры считаются незаконными, и тогда он будет обязан провести демонтаж конструкции.
Правовая информация
Прежде чем узаконить остекление балкона, нужно разобраться с нормативной базой. Постановление «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» № 170 регламентирует вынос карнизов, отливов и так далее. Также стоит учитывать требования, которые изложены в Жилищном Кодексе РФ, законодательство о пожарной безопасности, некоторые ГОСТы и СНИПы.
Единственный случай, когда не требуется разрешение на остекление балкона — это квартира в новостройке, проект которой подразумевает изменения. Во многих современных домах балконы сразу стараются делать закрытыми.
Согласование обязательно требуется в определенных случаях:
Некоторые люди предпочитают узаконивать остекление балкона уже после выполнения всех работ. Лучше так не делать, так как суд может вынести решение не в пользу собственника, после чего он обязан демонтировать конструкцию.
Подготовительный этап
Человек, который живет на последнем этаже, может хотеть установить стеклопакеты на открытый балкон в качестве дополнительной защиты помещения. Подобная преграда может снизить вероятность проникновения воров в жилище. Люди, которые живут на других этажах, могут стремиться таким образом расширить площадь.
Перед тем как проводить работу по остеклению балкона, владельцу квартиры нужно выполнить несколько действий. Первое — это получение согласия всех жильцов. Балкон является частью фасада и, следовательно, общедомовым имуществом, поэтому нужно провести общее собрание жильцов, где нужно получить определенное количество голосов — не меньше 70%.
Владельцу квартиры стоит понимать, что если после установки стеклопакетов и других действий, появятся трещины или другие дефекты в стенах, то ему придется произвести демонтаж и устранить проблемы.
Государственные органы могут запрещать вносить изменения в облик здания в случае, если оно имеет статус «памятник архитектуры», поэтому лучше заранее уточнить, является ли дом историческим.
Существуют разные службы, которые проводят работы по остеклению балкона. У фирмы должна быть лицензия на этот вид деятельности.
Инструкция по оформлению
Необходимо заблаговременно подготовить пакет документов. Если будет не хватать какой-то бумаги, то в выдаче разрешения будет отказано.
Список документов:
Иногда требуются фотографии фасада здания. Нельзя заранее сказать, сколько стоят документы на остекление балкона, так как проект будет стоить около 5 тысяч, выдача заключения бесплатная. Окончательная сумма затрат зависит от места проживания.
Пакет необходимо подать в Жилищную инспекцию, после чего его рассматривают в нескольких государственных органах. Прежде всего — это Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Именно от этой организации зависит то, будут ли разрешены работы.
Следующий этап — Архитектурно-планировочное управление. Задача этой организации устанавливать допустимость изменения в фасаде здания. Если балкон будет кардинально менять облик здания, то владелец квартиры получит отказ. В таком случае ему стоит пересмотреть свои желания.
Общее заключение выносит Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке. После получения разрешения можно начинать строительные работы. По их окончании необходимо получить акт выполненных работ, который выдает управляющая компания.
Если человек получит отказ, то ему придет уведомление в письменной форме и с конкретной причиной отрицательного ответа. Это позволит ему подать документы во второй раз.
Причины для отказа
Владельцу квартиры могут не разрешить застеклить балкон при подтверждении исторической ценности здания. Менять внешний облик памятников архитектуры запрещено. Не допускаются изменения в домах, которые предполагаются под снос. Дополнительная нагрузка на ветхие конструкции может привести к новым разрушениям.
Возможные причины отказа в выдаче разрешения на застекление балкона:
В случае если владелец квартиры все же решит провести желаемые изменения, его ждут проблемы. Теоретически нарушение может остаться без внимания соответствующих органов, но в таком случае квартиру нельзя будет продать или обменять. Все процедуры с недвижимостью требуют оформления соответствующих документов и в таком случае факт нарушения станет известен органам.
Последствия для собственника жилья:
Существует судебная практика, которая позволяет узаконить изменения в помещении после того, как они уже были сделаны. Такое возможно при условии, что вынос и остекление лоджии не нарушили интересы других жильцов дома и не создали угрозы для жизни, поэтому собственнику квартиры нужно провести собрание жильцов, составить протокол. В документе отражается решение жильцов дома.
Разрешение на остекление балкона в многоквартирном доме лучше получать заранее — это позволит избежать проблем и штрафов. Не стоит верить на слово фирмам, которые обещают сделать все в обход правил. Они получат деньги за проведенные работы, но последствия придется решать владельцу жилья.
Лучше проводить остекленение балкона законно, так как вся ответственность за последствия такого действия лежит на собственнике.
Мой балкон — моя крепость. Как в России борются с остеклением лоджий
Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.
В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».
«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».
Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.
Перепланировка или переустройство
Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.
Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.
В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».
В каких случаях остекление запрещено
По информации Европейской юридической службы
«Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».
Зачем ограничивают остекление
Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.
«Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».
К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.
В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.
Где согласовать остекление
По информации Европейской юридической службы
Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».
«Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».
Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».
Обратитесь в Министерство культуры
Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».
Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:
— До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.
Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».
В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».
«Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».
В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».
Судебные прецеденты
В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».
Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:
— Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».
В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.
Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.
«Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».