разрешение опеки на сдачу квартиры в аренду
Нужно ли разрешение органов опеки на сдачу жилья, где одна из долей принадлежит несовершеннолетнему?
Я, мой муж и сын (15 лет) имеем в собственности 2-х комнатную квартиру в равной долевой собственности. Мы ее сдаем, договор сдачи подписала я, муж и сын дали письменное согласие на сдачу их долей, скажите необходимо ли было получать разрешение органов опеки и может ли на этом основании договор быть признан недействительным (договор на 11 мес)?
Да, необходимо согласие органов опеки и попечительства в силу ст.37 ГК РФ.
Согласно ст.37 ГК РФ 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
А если ссылаться на статью 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве» :
6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.
То есть если договор меньше чем на пять лет, то можно обойтись и без разрешения органов опеки?
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного,сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Сделка без такого разрешения может быть признана незаконной по основаниям указанным в статье
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействиельностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как оформить разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
1. В каких случаях нужно разрешение?
Законные представители несовершеннолетних не всегда могут распоряжаться их имуществом по своему усмотрению. В некоторых случаях для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Разрешение требуется для:
Разрешение не требуется для:
2. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на снятие денег со счета?
Для получения предварительного разрешения на снятие денежных средств со счета, открытого на имя несовершеннолетнего, законный представитель несовершеннолетнего должен представить:
В ходе оказания государственной услуги могут понадобиться дополнительно:
3. Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на сделку с недвижимостью?
Для получения разрешения понадобятся:
4. Куда подавать документы и где получать разрешение?
Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства. В Москве полномочия органов опеки и попечительства переданы отделам социальной защиты населения. Поэтому с подготовленным пакетом документов необходимо обратиться в отдел социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.
Срок предоставления услуги — не более 15 рабочих дней, начинает исчисляться со дня, следующего за днем предоставления документов.
5. Могут ли отказать в разрешении?
Органы опеки и попечительства устанавливают соответствие снятия денежных средств или сделки с недвижимостью интересам несовершеннолетнего. По результатам рассмотрения заявления законных представителей несовершеннолетнего может вынести одно из следующих решений:
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке.
бесплатные приколы
На заметку
Государственная регистрация
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
О чем следует помнить:
СНЯТИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ С РАСЧЕТНОГО СЧЕТА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
от гр._____________ _____ ______________
___ _____ ________________________
дата рождения______ _____ ______________
место рождения_____ _____ ______________
___ _____ ________________________
паспорт____________ _____ _____________
выдан_____________ _____ _____________
__ _____ _________________________
дата выдачи__________________________
Адрес регистрации по месту жительства______
____ _____ ______________________
Адрес фактического проживания_ _____ _____
____ _____ ______________________
Телефон дом.______ _____ _______________
Телефон моб.______ _____ _______________
Дата Подпись
1. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка.
2. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы).
3. Копия сберегательной книжки.
4. Копия свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию).
5. Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства).
Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.
администрация муниципального округа Свиблово в городе Москве
129344, Москва, ул. Летчика Бабушкина, д.1 к.1.
+7 (495) 471-50-55
Разрешение опеки на сдачу квартиры в аренду
от 25 марта 2014 года N 205
1.1. Положение о порядке временной сдачи внаем или поднаем жилых помещений, находящихся в собственности детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или предоставленных по договору социального найма жилого помещения (приложение 1).
1.2. Форму Журнала регистрации договоров сдачи внаем (поднаем) жилых помещений (приложение 2).
2. Управлению опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних направить копию настоящего приказа в управления социальной защиты населения районов города Москвы, в администрации муниципальных округов города Москвы, осуществляющих полномочия в сфере опеки, попечительства и патронажа, и организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, города Москвы.
3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на заместителя руководителя Департамента Дзугаеву А.З.
Приложение 1
к приказу Департамента
социальной защиты населения
города Москвы
от 25 марта 2014 года N 205
Положение о порядке временной сдачи внаем или поднаем жилых помещений, находящихся в собственности детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или предоставленных по договору социального найма жилого помещения
1. Общие положения
1.1. Настоящее Положение определяет порядок и условия временной сдачи внаем или поднаем жилых помещений, находящихся в собственности детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или предоставленных по договору социального найма жилого помещения.
1.2. Жилые помещения, предоставленные по договору социального найма жилого помещения, передаются поднанимателям по договору поднайма жилого помещения.
Жилые помещения, находящиеся в собственности детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, передаются нанимателям по договору найма жилого помещения.
2. Порядок оформления договора о сдаче жилого помещения в поднаем (наем)
2.1. Договор найма (поднайма) жилого помещения заключается с предварительного разрешения уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа по месту нахождения жилого помещения.
2.2. Опекун без предварительного разрешения уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на сдачу внаем (поднаем) жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний подопечный или в котором несовершеннолетний подопечный зарегистрирован по месту жительства (социальный наем).
2.3. Для получения предварительного разрешения уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа на заключение договора найма (поднайма) жилого помещения опекуну необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа с просьбой разрешить, а попечителю с просьбой дать согласие сдать внаем (поднаем) жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний подопечный или в котором несовершеннолетний подопечный зарегистрирован по месту жительства, с указанием предполагаемого срока сдачи жилья.
2.4. Договор найма (поднайма) жилого помещения заключается между несовершеннолетним, достигшим возраста 14 лет (либо опекуном ребенка-сироты и ребенка, оставшегося без попечения родителей), и поднанимателем (нанимателем).
2.5. При заключении договора о сдаче жилого помещения внаем (поднаем) составляется акт передачи жилого помещения.
2.6. Поднаниматель (наниматель) жилого помещения со всеми членами семьи (супруг(а) и несовершеннолетние дети), вселяющимися с ним, может быть зарегистрирован в сдаваемом ему жилом помещении по месту пребывания с получением регистрационного удостоверения в паспортно-визовой службе в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.7. В договоре найма (поднайма) жилого помещения должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с нанимателем (поднанимателем) в жилое помещение.
2.8. Для оформления договора о сдаче жилого помещения внаем (поднаем) кандидат в наниматели (поднаниматели) предоставляет в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа следующие документы:
— заявление с просьбой заключить договор;
— ходатайство и характеристику с места работы;
— справку о доходах за последние 3 месяца;
— копию паспорта с отметкой о регистрации по месту жительства.
2.9. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать жилое помещение в поднаем с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в порядке, установленном статьями 76, 77 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
2.10. При определении платы за наем (поднаем) учитывается рыночный размер платы за наем (поднаем) аналогичного жилья с учетом количества вселяющихся. Не допускается уменьшение цены договора за счет проведения нанимателем текущего ремонта.
2.11. Договор найма (поднайма) жилого помещения составляется в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой из сторон.
2.12. Копии договоров найма (поднайма) жилых помещений хранятся в личных делах детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в уполномоченном органе в сфере опеки, попечительства и патронажа и в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
2.13. Срок договора найма (поднайма) не должен превышать 1 (одного) года. По истечении указанного срока договор может ежегодно продлеваться соглашением сторон с указанием изменений его условий.
Журнал ведется на бумажном и электронном носителях.
3. Порядок осуществления контроля в случае сдачи жилого помещения внаем (поднаем)
3.1. Уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа по месту нахождения жилого помещения, сдаваемого внаем (поднаем), и законный представитель несовершеннолетнего осуществляют контроль за выполнением договора найма (поднайма) жилого помещения. Уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа по месту нахождения сдаваемого внаем (поднаем) жилого помещения проводит обследование сдаваемого жилого помещения в присутствии законного представителя несовершеннолетнего не реже 1 раза в 6 месяцев.
3.2. При проведении обследования сдаваемого внаем (поднаем) жилого помещения уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа осуществляет проверку условий соблюдения договора о сдаче внаем (поднаем) жилого помещения, отсутствия задолженности по оплате за услуги ЖКХ и своевременности перечисления денежных средств на счет, открытый на имя несовершеннолетнего в кредитной организации.
3.3. Законные представители несовершеннолетнего осуществляют контроль за перечислением нанимателем (поднанимателем) ежемесячно денежных средств по договору найма (поднайма) жилого помещения на счет, открытый на имя несовершеннолетнего в кредитной организации.
3.4. Не допускается передача денежных средств по договору найма (поднайма) жилого помещения подопечному или воспитаннику организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для приобретения одежды, обуви и других вещей, предусмотренных нормативами обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, находящихся на полном государственном обеспечении или на семейных формах устройства.
3.5. В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун или попечитель ежегодно не позднее 1 февраля текущего года, если иной срок не установлен договором об осуществлении опеки или попечительства, представляет в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа отчет в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.
В отчете опекуну (попечителю) необходимо указать сведения о доходах подопечного от сдаваемого внаем (поднаем) жилого помещения.
Приложение 2
к приказу Департамента
социальной защиты населения
города Москвы
от 25 марта 2014 года N 205
Журнал регистрации договоров сдачи внаем (поднаем) жилых помещений
N договора, дата заключения
ФИО несовершен-
нолетнего, дата рождения
ФИО законного предста-
вителя
Адрес сдаваемого жилого помещения, форма собственности
Адрес фактического места проживания несовершен-
нолетнего
Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
файл-рассылка
Разрешение опеки на сдачу квартиры в аренду
Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами: