ремонт квартиры в доме объекте культурного наследия

Что можно и что нельзя владельцу квартиры в уникальных домах Москвы

В столице на сегодняшний день более 8,5 тысячи объектов культурного наследия, 413 зданий относятся к жилому фонду. Эти дома обладают особой ценностью — исторической, архитектурной, художественной, научной и мемориальной. Проживание в них накладывает ряд обязательств на владельцев квартир. При попытке усовершенствовать свое жилье они сталкиваются со сложностями и ограничениями, которые призваны сохранить облик исторического здания.

Объект культурного наследия — это что?

Объекты культурного наследия — здания, представляющие ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники. Среди них выделяют федеральные (особо значимые для истории и культуры всей России), региональные (имеющие важное значение для региона), местные (значимые объекты для муниципального образования) и выявленные, которые пока не включены в реестр. Все объекты культурного наследия вносят в Единый государственный реестр.

Как узнать, является ли дом объектом культурного наследия?

Для того чтобы узнать, представляет ли здание историческую ценность, нужно посмотреть, не внесено ли оно в реестр объектов культурного наследия. Все памятники истории и культуры, расположенные в Москве, можно найти в списке на портале открытых данных.

Можно ли делать ремонт в квартире, если дом является объектом культурного наследия?

Да, любой владелец может сделать ремонт, перепланировку и переустройство, но при условии согласования этих работ с органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами Москвы.

Без согласования можно проводить работы по текущему содержанию — очищать от загрязнений, делать просушку, выполнять технический надзор за общим состоянием инженерных систем, а также устранять аварийные ситуации. Эти работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия, и их итогом не должно стать изменение архитектурных и декоративных особенностей здания. Такой порядок определило Министерство культуры Российской Федерации.

Что такое охранное обязательство и предмет охраны?

Охранное обязательство — это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия города Москвы в одностороннем порядке. Приказы размещены на официальном сайте ведомства. Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Также охранное обязательство содержит сведения об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия. То есть те особенности здания, благодаря которым оно было признано памятником истории и культуры. Ценность, например, могут представлять уникальные фасадные и декоративные детали, а также детали интерьера. Элементы, указанные в качестве предмета охраны, должны оставаться неизменными.

С кем согласовывать?

Вопросы сохранения и использования памятников истории и культуры находятся в ведении столичного Департамента культурного наследия. Именно туда собственники квартир могут обратиться с заявлением, чтобы получить задание на проведение ремонта. Следующий этап — разработка проектной документации. Бумаги необходимо направить на государственную историко-культурную экспертизу в столичный Департамент культурного наследия, а после согласовать их там же. В результате у собственника на руках будет разрешение на ремонт.

Какой ремонт можно сделать?

Собственники квартир вправе сделать текущий поддерживающий ремонт, если это не затрагивает предмет охраны объекта культурного наследия.

Существуют два варианта проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от особенностей, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия.

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения. Согласно требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы ее необходимо согласовать с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии. Заявитель подает комплект документов в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет их в Департамент культурного наследия города Москвы. Мосгорнаследие готовит заключение о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки помещения. Затем заключение направляется в Мосжилинспекцию для подготовки итогового решения.

Что тогда совершенно точно нельзя делать в доме, который является объектом культурного наследия?

Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Под запретом и самовольная перепланировка, а также использование помещения в качестве склада или производственного объекта.

Кто будет контролировать ремонт?

Контроль за всеми ремонтными работами осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы, надзором за переустройством или перепланировкой квартиры занимается столичная Государственная жилищная инспекция. Если в ходе работ будут обнаружены нарушения, исполнитель получит предписание о приостановке деятельности. Возобновить работы можно будет только после устранения всех недочетов.

В течение трех месяцев после завершения ремонта необходимо сдать отчетную документацию, комиссия проверит качество работ и выдаст соответствующий акт.

А если нужна консультация?

Если у собственника возникли дополнительные вопросы, он может обратиться к специалистам Мосгорнаследия, связаться с которыми можно по телефону: +7 (495) 953-23-67 или электронной почте dkn_info@mos.ru. Либо направить письменное обращение по адресу: город Москва, улица Пятницкая, дом 19.

Кто узнает, если сделать ремонт без согласования?

Об изменениях в квартире рано или поздно станет известно соседям, а впоследствии и надзорным органам. Также факт незаконных ремонтных работ может вскрыться при продаже недвижимости и составлении новых планов бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом случае собственника обяжут выплатить штраф, а если речь идет о незаконной перепланировке, ему придется либо согласовать проект — то есть получить техническое заключение о том, что проведение работ было допустимо и безопасно, либо вернуть квартире прежний вид.

Что будет за нарушение охранного обязательства?

За несоблюдение требований охранного обязательства нарушителей вправе привлечь к административной ответственности. Штрафы для граждан могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. Владельцев, которые систематически уклоняются от исполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия, могут лишить права собственности через суд.

Источник

Особенности ремонта квартир в домах — памятниках архитектуры

Особый статус

Дома, признанные памятниками архитектуры, обладают особой культурной, исторической и эстетической ценностью, а потому наделены специфическим статусом, определяющим порядок их использования в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом, охранный статус может распространяться как на всё здание полностью, так и на его отдельные составляющие, например, фасад, колонны, лестницы.

Владение квартирой в таком доме имеет ряд преимуществ. Помимо прекрасного внешнего вида, обладатель жилья приобретает уверенность в сохранности дома, находящегося под защитой государства, а также освобождается от значительного количества расходов на содержание общего домового имущества. Однако собственники квартиры в подобном здании сталкиваются с высоким уровнем ответственности за сохранность памятника архитектуры, что накладывает на них множество ограничений при ремонте помещения. Для проведения аккуратного ремонта квартиры рекомендуем фирму АСК Триан https://trian.tiu.ru/, которая существует более 10 лет и имеет массу положительных отзывов от благодарных клиентов.

Ограничения накладываются на проведение любых изменений, не согласованных с департаментом культурного наследия. Пренебрежение этим фактом делает даже незначительное преобразование незаконным.

С чего начать

Для начала необходимо выяснить распространяется ли охранный статус на фасад здания или на объект целиком. От этой информации зависит необходимость согласования ремонта с департаментом культурного наследия. Поскольку даже косметический ремонт помещения, находящегося в здании памятника архитектуры нужно согласовывать. Проверить наличие дома в списке объектов культурного наследия можно, получив информацию из реестра объектов культурного наследия, или проверив свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Далее следует подготовить проект преобразования квартиры, учитывающий исторические особенности объекта и способы их реставрации.

Затем, получить одобрение департамента культурного наследия и разрешение на ремонт, который должен быть произведён под наблюдением департамента культурного наследия. И только после этого приступать к работе.

Какие видоизменения допустимы

Таким образом, владельцам квартир-памятников архитектуры придется столкнуться с достаточным количеством сложностей и ограничений. Но все они преодолимы при грамотном планировании ремонта и знании необходимой информации. Ведь жизнь в доме-памятнике, не только привилегия, но и большая ответственность.

Источник

Согласование перепланировки в Москомнаследии

Последнее время на рынке недвижимости отмечается увеличивающийся спрос на жилые помещения, относящиеся к так называемому «старому фонду». Творческих людей, как и других желающих жить внутри необычных объектов, привлекают высокие потолки, атмосферные подъезды, удобное расположение таких домов. Однако существенным минусом подобных построек является неудобная планировка, которая едва ли будет отвечать требованиям современного горожанина.

Основным способом повышения уровня комфорта жилого помещения считается перепланировка пространства. Если перестроить новую квартиру можно за несколько месяцев, включая согласование проекта Мосжилинспекцией, то узаконивание изменений старых квартир может сорваться без разрешающего документа от специалистов Москомнаследия.

Стоимость согласования перепланировки квартир и нежилых помещений в домах, объектах культурного наследия

Заявка на согласование перепланировки

Перепланировка объекта культурного наследия

Важно! Департамент культурного наследия города Москвы (устаревшее “Москомнаследие”) отвечает за сохранность памятников культуры и истории, в число которых входят объекты недвижимости. Москва, особенно центральные районы столицы, отличается разнообразием жилых зданий и нежилых построек, которые являются достоянием культуры. Изменения конфигураций помещений в домах-памятниках нужно согласовывать. Переустройство квартир или офисов внутри таких зданий характеризуется особой сложностью, так как влечет за собой множество дополнительных процедур и документов.

Порядок согласования перепланировки помещения в объекте культурного наследия

Если вы приобрели квартиру в доме-памятнике и решили провести перепланировку, то для начала рекомендуется узнать статус постройки. Уточнить охранный статус здания можно на Портале открытых данных Правительства Москвы, выбрав категорию «Культура», а затем набор данных по объектам культурного наследия (ОКН).

Если здание относится к этой категории, то собственник помещения ответственен за сохранение памятника. Если охранное обязательство памятника нарушено, то владелец может быть лишен права собственности. Поэтому перед тем, как начать изменять планировку пространства, нужно получить распоряжение Мосжилинспекции.

Для получения распоряжения от надзорного органа необходимо сделать следующее:

Из Мосгорнаследия собственник недвижимости получает следующие документы:

Москомнаследие может призвать владельца квартиры к прохождению государственной экспертизы с привлечением трех независимых экспертов, если переустройство коснётся объекта охраны. При этом акты с заключением экспертизы, а также протоколы собраний экспертов будут частью проекта приспособления.

Нюансы согласования перепланировки в Москомнаследии

При проведении перепланировки квартиры или нежилого помещения в доме, который признан культурным памятником, рекомендуется ознакомиться с основными особенностями процедуры узаконивания переустройства. Специалисты из проектных организаций, имеющих допуск СРО, отмечают следующие сложности при регистрации подобных изменений:

Оформление перепланировки в памятнике архитектуры

Если ваша квартира расположена в старом здании, которое отнесено к памятникам культурного наследия, мы рекомендуем обратиться за помощью к специализированной фирме, которая займется согласованием переустройства. Компания «2Проектор» работает даже со сложными заказами – наши специалисты знают нюансы узаконивания перепланировок помещений из старого фонда.

Источник

Перепланировка в доме памятнике

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия, что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником — проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия.

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором «подвешанном» состоянии. То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и «когда то» должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад. Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то «исторически важная» лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из «охранного обязательства» (Если оно есть. П риложением данного документа является « акт технического состояния », где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем ), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

Охранное обязательство:

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Источник

Перепланировка в доме памятнике

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:

Что такое дом-памятник, объект культурного наследия, исторически ценный градоформирующий объект?

Развернуть эти термины короткими цитатами сложно, если несколько сжать объемные описания, то охраняемые объекты культурного наследия могут быть признаны таковыми, по нескольким причинам. Это может быть отдельное здание с исторически связанной с ним территорией, с красивым декоративным убранством фасада, украшенное скульптурами, мозаикой, живописью.
Отдельные здания могут быть объединены в ансамбли по общим историческим и архитектурным признакам.
А в некоторых зданиях локально охраняются мемориальные квартиры, парадные, мозаика, элементы внешнего декора здания.
Главное, что все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах – памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам.

Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?

В этом вам поможет портал открытых данных Правительства г. Москвы – data.mos.ru, введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов.
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Как согласовать перепланировку в доме памятнике?

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Правительством Москвы отобрана специальная организация, уполномоченная проводить данные обследования – ГБУ «Экспертный центр».

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды.
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Пример охранного обязательства Минкульт № 1

Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.

Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ от Государственной жилищной инспекции г. Москвы, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации.
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее.

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план МосгорБТИ с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четкий и понятный бюджет.

Последствия несогласованной перепланировки в доме — объекте культурного наследия

Возможны несколько вариантов развития событий, в различных ситуациях. Так как прийти к согласованию ранее сделанной перепланировки можно по ряду факторов:

1. На вас пожаловались соседи в управляющую компанию.

Управляющая компания может потребовать от вас доступ в квартиру для осмотра. Если по результатам осмотра нарушений в планировочных решениях выявлено не будет и вопросов к общедомовым инженерным коммуникациями (водопровод, канализация, вентиляция и отопление) у УК не возникнет, скорее всего, представитель управляющей компании попросит (или обяжет) собственника согласовать перепланировку. То есть, в данной ситуации, вроде есть конфликт соседей, есть вмешательство в процесс управляющей компании, но нет жесткого предписания и сроков исполнения. Собственник может относительно спокойно подойти к процессу согласования. Конечно есть нюансы затрагивания (или не затрагивания) предмета охраны, состояния несущих конструкций, но подробнее о них в случае номер 2.

2. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является только фасад здания, а перекрытия в здании смешанные или деревянные.

В таком случае ситуация уже более критичная и ограниченная сроками выполнения конкретного предписания инспектора Мосжилинспекции. События будут развиваться по следующему сценарию: вы получите уведомление о дате визита инспектора с предложением добровольно обеспечить допуск в квартиру и разъяснениями, что в случае вашего отказа, допуск обеспечат судебные приставы. Далее будет составлен акт осмотра и выявленной перепланировки. После этого собственник получает предписание узаконить перепланировку в срок порядка 6-и месяцев. Срок может быть меньше или чуть больше, в законе дана формулировка «в разумный срок», разумность которого напрямую зависит от решения конкретного инспектора.

Собственнику нужно будет заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. И вот в этом моменте собственника ждет неприятный сюрприз, а именно: для проведения обследования придется физически вскрывать верхнее и нижнее перекрытие в квартире в нескольких местах. То есть ремонт будет очень серьезно поврежден. И хорошо если по результатам обследования не выявится, что некоторые балки пострадали от коррозии и требуется усиление. Если такие факторы проявятся, у собственника не останется другого выбора как полностью демонтировать части перегородок, разбирать конструкции пола и потолка и усиливать их. И делать это придется в очень сжатые сроки, так как за невыполнение требований МЖИ собственника могут лишить квартиры через суд.

3. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является и внутренняя планировка квартиры.

Если вы думали, что второй вариант был самым печальным для собственника, то приготовьтесь к самому интересному. В соответствии с регламентом согласования г. Москвы 508-ПП от 25.11.2011 г., п.19. Приложения №1 Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, не допускается на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

О чем говорит данный пункт: если в процессе проведения перепланировки был затронут предмет охраны (не важно насколько объемно) — собственнику придется восстановить историческую планировку квартиры, причем не просто восстановить, а с разработкой всей необходимой документации и согласованием ее в установленном порядке. И собственнику очень повезет если один пакет необходимых документов обойдется ему примерно в 600-800 тысяч, плюсом к этому пойдут траты на уже сделанный ремонт, его полный демонтаж и новый ремонт. И если квартира стоит 30-50 миллионов, и у собственника есть средства на все эти работы — это одна ситуация. А если человек купил небольшую однокомнатную квартиру в уютном и красивом доме в ЦАО, взяв на это ипотечный кредит, потратив все свободные средства на ремонт, и пришел в ситуацию когда это все нужно переделывать и тратить на это достаточно большую сумму, даже по меркам обеспеченного человека — к сожалению, это может привести к срочной продаже квартиры по заниженной цене такому покупателю, который сможет взять на себя все обязательства по приведению квартиры к проектному положению.

Резюмируя вышесказанное. Каждый сам решает какие риски брать на себя, согласовывать или не согласовывать перепланировку в доме — объекте культурного наследия. Но, я бы не рекомендовал надеяться на «авось». Это может привести к очень печальному результату — от продажи квартиры по заниженной цене, так как все риэлторы понимают, что объект менее ликвиден на рынке недвижимости имея все вышеописанные сложности, до лишения права собственности через суд.

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 1

Акт технического состояния объекта культурного наследия, пример № 2

Источник