ремонт в квартире после замены стояка
Восстановление ремонта после ремонта общедомового имущества
Живу на втором этаже многоквартирного дома. УК собирается меня стояк водоснабжения между 2 и 3 этажами. Для того, чтобы заменить стояк необходимо разобрать половину ванной комнаты (демонтировать ванну, плитку на одной стене и натяжной потолок)
Обязана ли УК после замены восстановить ремонт или компенсировать реальный ущерб?
Ответы на вопрос:
Да, УК после замены должна восстановить ущерб, причинённый ванной.
Такая ст. 1064 ГК РФ.
Если откажется, можете в суд обращаться.
Да, они должны будут возместить полностью те затраты, которые необходимо будет понести для того чтобы привести все в первоначальное положение (ст. 15 ГК РФ)
Конечно, обязаны возместить убытки согласно ст.15 ГК РФ, понесенные Вами в результате предоставления доступа в свою квартиру для ремонта.
Рекомендую Вам заключить с УК соглашение о возмещении данных расходов. Либо в судебном порядке сможете взыскать убытки. В случае несогласия УК можете отказаться от предоставления доступа для ремонтных работ.
Удачи Вам и всего хорошего.
Управляющая компания будет обязана компенсировать все затраты на восстановление, путем включения их в смету ремонта. Это прямо указано в Постановлении Правительства РФ
от 13 августа 2006 года N 491
Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность:
37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Да,должны либо восстановить, либо возместить в денежной форме тот ремонт, который необходим для восстановления в первоначальное состояние, так как это должно входить в смету ремонта стояков.
содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)
С изменениями и дополнениями от:
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12148944/#ixzz4lH8HGTHs
29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо-и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?
В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.
Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.
За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.
Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.
Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома
Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.
К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.
Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.
Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.
Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.
Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.
Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики
Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.
Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.
Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.
Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.
Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:
Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.
Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.
Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.
Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.
Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.
Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ
Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.
Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?
Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.
Ответственность за содержание общего имущества в доме
По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.
Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.
Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Как определить ответственность за ремонт собственника и УК
Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.
Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).
Спорные случаи
Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.
Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).
Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.
Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).
Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.
Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.
Рабочие в ходе капитального ремонта дома испортили мне кухню
В рамках капитального ремонта подрядная организация меняла газовые трубы в нашем доме. В результате в моей кухне повредили столешницу, испачкали краской фартук на стене, ободрали стену.
Я заказчиком не являюсь, никакие договоры со мной тоже никто не подписывал. Заказчик — фонд капремонта.
Кто должен компенсировать мне ущерб в этой ситуации? В каком порядке? Как доказать, что повреждения причинены именно в этот период? К кому именно предъявлять исковые требования? Как провести экспертизу? Какие документы понадобятся?
Марина, ответственность за ущерб от действий подрядной организации несет фонд капитального ремонта. Я советую направить претензию в фонд и надеяться, что он сразу выплатит компенсацию. Если претензия не поможет, придется обращаться в суд.
Ниже — инструкция, как действовать сразу после нанесения ущерба, потому что это более эффективный путь.
Составьте акт осмотра
Самостоятельно фиксировать повреждения бесполезно: ни фонд, ни суд не поверят на слово, что они сфотографированы именно в вашей квартире и как-то связаны с заменой газовых труб.
Акт осмотра необходимо составить как можно скорее. Желательно сразу после того, как вы заметили повреждения на кухне. Для этого нужно вызвать представителей организаций, причастных к капитальному ремонту, — тех, с кого вы будете требовать компенсации ущерба. Еще можно обратиться в управляющую компанию, но это более длинный путь, ведь УК — всего лишь посредник.
Поэтому я предлагаю сразу обращаться в подрядную организацию, виновную в повреждениях, и фонд капитального ремонта, ответственный за возмещение убытков по закону. У представителей подрядчика и фонда должно быть право подписи документов от лица организаций. Такое право есть у руководителей, а у технических исполнителей должна быть доверенность.
Чтобы найти организации, которые занимаются ремонтом вашего дома, можно воспользоваться сайтом «Реформа ЖКХ». Сведения о ходе капремонта открытые. Видно, кто заказал работу и кто ее выполняет. Дальше нужно найти сайты заказчика и исполнителя и попытаться по телефону вызвать их представителей, чтобы составить акт осмотра.
Неважно, приедут представители фонда и подрядчика одновременно или в разные дни. Они могут составить общий акт осмотра или отдельные акты с похожей информацией.
В акте осмотра должны быть указаны дата и время его проведения, ваш адрес, ФИО, а также ФИО представителей организаций и их должности. Из акта должно быть понятно, что именно повреждено, насколько сильно и почему, а также как можно исправить повреждения. Поэтому проконтролируйте его содержание. Например, может быть написано так:
«Три глубокие царапины на столешнице длиной 8, 11 и 15 см, шириной и глубиной около 2—4 мм появились в результате воздействия металлорежущих инструментов при замене газовых труб в ходе капитального ремонта 20.12.2019. Устранению царапины не подлежат. Площадь столешницы под замену — 60 × 120 см, материал — дерево, цвет — беленый дуб».
Один экземпляр акта осмотра от каждой организации остается у вас, второй заберет представитель фонда капитального ремонта.
Проведите оценку ущерба
Если фонд капремонта не идет на контакт и не предлагает нормальную компенсацию, нужно оценить ущерб. Оценку может проводить только специалист с соответствующим дипломом. Его можно найти в интернете.
Назначьте дату и время осмотра кухни, письменно известите об этом заказчика и исполнителя капремонта. Дату лучше выбрать такую, чтобы организации успели получить уведомление об осмотре.
Уведомление может выглядеть так:
«01.12.2019 в ходе капитального ремонта в доме № 18 по ул. Синичкиных проводились работы по замене газовых труб, в том числе в моей квартире № 46. Рабочие повредили столешницу, ободрали обои и испачкали краской кафельный фартук на стене. 25.12.2019 в 10:00 оценщик Степанов А. Н. будет составлять акт осмотра указанных повреждений. Предлагаю принять участие в фиксации степени ущерба».
Приглашения можно отдать в организации лично под подпись или отправить заказным письмом. Главное, чтобы потом вы могли подтвердить в суде, что звали ответчиков на осмотр. Важно, чтобы оценщик указал в акте осмотра именно те дату и время, на которые вы приглашали представителей организаций.
Направьте претензию или обращайтесь в суд
Напишите претензию в фонд капитального ремонта: всегда есть надежда, что он решит не доводить дело до суда.
В претензии подробно опишите повреждения на кухне и укажите, что они появились из-за ремонтных работ в доме. Сошлитесь на акт осмотра и отчет об оценке, где указана стоимость работ по исправлению повреждений. Требуйте выплатить компенсацию, а также возместить затраты на отчет об оценке. В претензии укажите свои реквизиты и срок для исполнения требований. Напишите, что если компенсацию не выплатят, то вы обратитесь в суд.
К претензии приложите копии акта осмотра и отчета об оценке и направьте документы в фонд заказным письмом или вручите под подпись.
Я предполагаю, что фонд капремонта предложит устранить ущерб силами подрядчика. Выбирайте сами, что вам нужнее — ремонт или деньги. Если полный ремонт невозможен, просите денег, чтобы второй раз не обращаться к оценщику в случае некачественно выполненных работ.
Возможно, фонд капитального ремонта промолчит или откажет в компенсации. В этом случае обращайтесь в суд. Мы уже написали много подробных статей про суды — они вам пригодятся:
За основу иска возьмите текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием о выплате компенсации, но не получили ответа, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку, юриста и госпошлину, а также неустойка.
Возможные сложности
Если ремонт делали давно, подумайте о целесообразности обращения в суд. Плохо, что вы сразу не потребовали зафиксировать повреждения и составить акт об ущербе. Нужно было позвонить подрядчику и в фонд и вызвать их представителей. Чем больше времени прошло после ремонта, тем сложнее подтвердить, что это не вы сами повредили кухню.
Для обращения в суд необходим отчет об оценке стоимости ущерба. Компенсировать расходы на оценщика вы сможете только в случае победы в судебном процессе.
Но может случиться так, что вы взыщете меньше, чем потратите на защиту своих интересов.
Хорошо, что повреждения на вашей кухне незначительные. Одной женщине из Рязани повезло меньше: во время капитального ремонта кровли начались дожди и квартиру затопило. Суды двух инстанций по-разному трактовали ограничение о возмещении убытков в размере взносов за капитальный ремонт. Но Верховный суд РФ установил, что ограничение по сумме — это не взносы на капремонт, сделанные самим пострадавшим, а все взносы в фонд капремонта в целом. Убытки от дождей возместили полностью.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Кто должен ремонтировать стены, которые ломает ЖКХ для замены стояка в квартире?
Я собственник квартиры. Собираются менять стояки, сказали что будут ломать стену. Когда спросила, кто потом будет её восстанавливать, сказали сами. Подскажите, кто должен ремонтировать ЖКХ или я?
Замена стояков — работы, выполняемые в ходе капитального ремонта. Все указанные работы, если затрагивают общедомовое имущество (а ваши стены являются общедомовым имуществом), должны быть выполнены так, чтобы после их окончания многоквартирный дом был приведен в работоспособное состояние. Таким образом — если для замены стояка холодного или горячего водоснабжения необходимо демонтировать часть стены жилого помещения, то после замены стояка восстановительный ремонт должна осуществить организация, которая осуществляет капитальный ремонт.
Рекомендую заблаговременно обратиться в ЖЭУ (управляющую организацию) для получения сметы восстановительного ремонта и заложить в эту смету лучшие материалы
Полагаю, что если труба так идет по проекту то кто ломает тот и восстанавливает, если стена установлено несанкционировано то ответственность на вас
Закон о водостнабжении
Статья 13. Договор горячего или холодного водоснабжения
8) границы эксплуатационной ответственности по водопроводным сетям абонента и организации, осуществляющей горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, определенные по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей;
9) права и обязанности сторон по договору;
10) ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по договору водоснабжения;
11) порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами по договору;
12) порядок обеспечения абонентом доступа представителям организации, осуществляющей горячее водоснабжение или холодное водоснабжение, или по ее указанию представителям иной организации к водопроводным сетям, местам отбора проб воды и приборам учета в целях определения объема поданной воды, тепловой энергии (в случае горячего водоснабжения) и определения качества воды;