риэлторские услуги в москве сдать квартиру

Уловки риелторов при аренде квартиры

Опасные и полезные

Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.

Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.

Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.

Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.

Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.

Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:

Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.

Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.

Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.

Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.

Не путать с услугой сопровождения сделки

Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.

Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.

Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.

Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.

Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.

Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.

За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.

Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.

Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.

Альтернативный вариант уловки

Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».

Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.

В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.

Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

Источник

Кто заказывает, тот и платит: сколько стоят услуги риелтора в Москве

Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

Кто обращается к риелтору

Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар. Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

Сколько стоят услуги агентства

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина. — В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости. «Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина. Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи». «Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина. В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

Кто платит агенту

Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон». — Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости». «Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. — Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

Как проверить юридическую чистоту

Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин. — Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны. Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

Купля-продажа без посредников

За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. Следующая причина — это доверие к людям».

Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми. Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний. «Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин. — Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме».

Источник

Услуги риелторов по аренде недвижимости в Москве

Чтобы начать, уточните пожелания к риелтору

Средняя стоимость

Больше восьми миллионов человек решили свои задачи с помощью Профи. Мы знаем реальные цены, по которым работают специалисты, и делимся ими с вами.

Договор аренды недвижимости

Примеры работ риелторов

Аренда недвижимости — отзывы

Алексей оставил отзыв

Динара оставилa отзыв

Наталья оставилa отзыв

Алиса оставилa отзыв

Елена оставилa отзыв

Юлия оставилa отзыв

Ольга оставилa отзыв

Анастасия оставилa отзыв

Анна оставилa отзыв

Заработайте на том,
что делаете лучше всех

Услуги, востребованные клиентами в этом году

Услуги риелторов по аренде недвижимости

Будни: с 6 до 22
Выходные: с 8 до 22

Информация, опубликованная на данном сайте, предназначена для любой аудитории, если иное не указано дополнительно в отношении отдельных материалов.

Источник

Сдать квартиру

⭐⭐⭐⭐⭐ Сдать квартиру через агентство недвижимости МГН*495 можно за 2-4 дня, есть собственная база клиентов + хорошая реклама на популярных сайтах. Какие преимущества при обращении к риэлтору? Сдачей жилья занимается профессионал, который знает, как сделать это быстро и выгодно.

Наниматели, снимающие без посредников, по нашей статистике, чаще досрочно съезжают с квартир. По договору они могут за месяц предупредить собственника о своих намерениях. Они не платили риэлтору за подбор, значит можно без финансовых потерь съехать когда захочется на более дешевый вариант;

Наши квартиросъемщики серьезнее относятся к выбору и съезжать через месяц-другой им просто не выгодно. Квартиранты живут дольше на одном месте, если сняли квартиру через агентство недвижимости. Почему? Они платили комиссию, которую им, если неожиданно захочется съехать, уже не вернут;

Стоимость услуг риэлтора по сдаче

Ошибки собственников в аренде

Для максимальной эффективности сотрудничать нужно только с 1 компанией. Если ничего не получается, то ОТКАЗЫВАТЬСЯ от предыдущих и пробовать дальше.

Естественно, риэлтор должен отчитываться о своей деятельности, чтобы владелец жилья знал, что агент действительно работает.

Чужому человеку всегда можно смело высказать претензии при несвоевременной оплате, порче имущества или даже попросить съехать с квартиры. Со знакомыми такие действия без последствий не пройдут.

3 Нельзя засчитать страховой депозит в счет проживания последнего месяца. Иначе собственник может обнаружить при выезде нанимателя не только долги по коммуналке, но и поломанную мебель/технику, неубранную квартиру и прочее. А компенсировать ущерб уже нечем.

Выплату страхового депозита часто просят разбить на 2,3 месяца. Это распространенная практика в Москве. Иногда сдают квартиры и вовсе без залога. Подробности в отдельной статье страховой депозит при аренде квартиры

Договор аренды (найма) квартиры

При сдаче квартиры мы настоятельно рекомендуем заключать договор аренды (найма) квартиры. Желательно заранее ознакомиться с содержанием. Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.

По истечении срока договора его обязательно надо продлевать. Иначе потом просто невозможно будет доказать что-либо. Например, наниматели залили соседей. Если договор не действителен, юридически жильцы тут ни при чем.

Пошаговые действия

И на этом наша работа не заканчивается! Мы всегда будем на связи и отвечаем на все возникшие вопросы, участвуем в разрешении споров. По истечению срока действия договора мы максимально быстро готовы подобрать новых квартирантов и заново сдать квартиру в аренду или продать, если возникнет такая необходимость.

Источник

Риэлтор по сдаче квартир

Важно! Для собственников жилья, которым необходимо сдать квартиру через риэлтора, услуги агента по поиску и подбору квартирантов, предоставляются бесплатно

Стоимость услуг риэлтора

Итак, вы решили сдать свою квартиру или комнату в Москве или Московской области. С чего начать?

Во-первых, необходимо оценить стоимость квартиры для сдачи в аренду. За сколько сдавать?

Во-вторых, нужно решить каких жильцов вы будете рассматривать. Кому сдавать?

В-третьих, заняться непосредственно самим поиском надежных квартиросъемщиков. Как сдавать?

За сколько можно сдать квартиру в Москве?

Определяем размер месячной арендной ставки.

В первую очередь необходимо определить стоимость квартиры для сдачи в аренду. К этому вопросу надо отнестись со всей серьезностью и аккуратностью. Больше половины собственников переоценивают свои возможности, я как риэлтор с этим постоянно сталкиваюсь, это во многом тормозит сдачу их квартиры в аренду.

В любом случае просмотры и реакция потенциальных арендаторов или отсутствие оных подтолкнут вас в итоге к правильному решению. Законы рынка и ничего более.

Стоимость аренды квартир по округам Москвы, тыс. руб.

Актуальные цены на аренду жилья по состоянию рынка на сентябрь 2021 года

За сколько можно сдать комнату в Москве?

Кто снимает комнату в Москве? Тот, кто не может позволить себе снять квартиру.

Если говорить о спальных районах Москвы, то цены на комнаты начинаются от 10 тысяч рублей в месяц. Но все же, такие предложения встречаются крайне редко. Чаще всего ценник на отдельную изолированную комнату в 2-х или 3-х комнатной квартире начинается от 12 тысяч рублей. Максимальная цена на комнату в «спальниках» в пределах 18-20 тысяч рублей, в среднем же по Москве стоимость изолированной комнаты порядка 16-17 тысяч за месяц проживания. В центре столицы (ЦАО) стоимость комнаты начинается от 18 т.р. и поднимается до 23-25 тысяч рублей за комнату в месяц.

От чего будет зависеть стоимость комнаты?

Главным фактором, определяющим стоимость комнаты в аренду, является состояние и близость к метро. Надо понимать, что люди снимающие комнаты сильно ограничены в деньгах и они считают буквально каждую копейку. И они чутко реагируют на лишние издержки, такие как затраты на транспорт, например.

Также, наниматели комнат очень хорошо осведомлены о положение цен на рынке аренды, они постоянно мониторят предложения и цены в поисках выгодного варианта жилья, и упаковать их в комнату за 18-20 тысяч будет, ох как, не легко, так как в этой ценовой категории уже подпирают предложения в аренду дешевые 1 комнатные квартиры эконом класса, которые по состоянию на 2021 год начинаются от 23-25 тысяч рублей в месяц.

Каких жильцов рассматривать и кого в квартиру заселить?

Чем больше у вас допущений к составу квартирантов и соответственно меньше ограничений, тем быстрее можно найти жильцов и дороже сдать квартиру.

Про временную регистрацию для жильцов

В тех случаях, когда квартира сдается легально, официально, собственниками квартиры может быть предоставлена жильцам временная регистрация, как вид дополнительного сервиса.

Но все же, редко кто из собственников решается предоставить временную регистрацию для своих жильцов. И действительно, опасения владельцев во многих случаях небезосновательны и связаны они не только боязнью засветится перед госорганами, но и с тем, что порой выписать жильцов из арендуемой квартиры получается только через суд или органы опеки.

Какие документы должен иметь собственник при сдаче квартиры в аренду

Гражданского паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности (или выписки из ЕГРН ) будет достаточно.

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается между 2-мя физическими лицами — наймодателем и нанимателем, имеет законную силу, регулируется гражданско-правовым законодательством. При возникновении спорных ситуаций, может служить основанием для иска и доказательством в суде.

Количество проживающих, сроки оплаты, порядок расторжения, реквизиты сторон, опись имущества, условия возврата депозита — обязательные пункты, которые должны быть внесены в соглашение.

Конечно же, в первую очередь, при сдаче квартиры в аренду необходимо задуматься над тем, чтобы ваши взаимоотношения, как собственника с жильцами, были четко регламентированы.

И достигнутые договоренности были зафиксированы не на словах, а отображены письменно в соглашении. И все же договор это не панацея.

В связи с этим обстоятельством, у собственников жилья разное отношение к договору. Но какое отношение таков и результат.

Конечно же, все мы люди разные. Кто-то по простоте, кто-то по доброте душевной может позволить себе дать слабину и отступить от пунктов договора. Несвоевременная оплата, долги за несколько месяцев, частичные мелкие суммы как подачки, испорченные отношения и имущество, постоянно меняющиеся составы жильцов — частый итог такого отношения к делу.

И все же, заключать договор найма необходимо обязательно, хотя бы ради того, чтобы в случае внезапной амнезии, заглянуть в контракт и освежить в памяти достигнутые договоренности.

Желательно, чтобы между владельцем квартиры и квартирантами были чисто деловые отношения. Не сближаться. Платишь — живешь, не платишь — съезжаешь.

Только неукоснительное соблюдение пунктов договора позволит сохранить квартиру в первозданном виде, а делу приносить только прибыль, а не убытки.

На какой срок заключать договор найма

Договор найма жилого помещения заключается сроком на 11 месяцев — это стандартные условия. Также, распространен вариант подписания соглашения сроком на 6 месяцев с возможностью пролонгации. Некоторые собственники квартир, наученные горьким опытом, изначально заключают договор найма сроком на полгода. Делается это для того, чтобы прежде чем завязывать с жильцами долгосрочные отношения, у них была возможность присмотреться к людям.

Страховой депозит при сдаче квартиры

Взимание страхового депозита при сдаче квартиры — это распространенная мера защиты своих интересов и имущества. Страховой взнос призван обеспечить взятые жильцами обязательства по договору найма жилого помещения.

Для некоторых собственников сдача квартиры это дополнительный, а для многих, единственный заработок. И как и любое дело в которое мы вкладываемся, аренда должна приносить только доход и желательно постоянно. Ну, по крайней мере, мы на это надеемся. При заселении, стороны подписываются под долгосрочными обязательствами. Собственник рассчитывает на деньги от аренды, под которые в свою очередь, также может брать финансовые обязательства. Оплата кредита, например. Как и любая лишняя издержка, испорченный холодильник, или внезапный съезд квартирантов, ну никак не входит в наши планы. В связи с этим, многие владельцы задумываются, как защититься от возможных негативных последствий.

В договор должен быть включен пункт, согласно которому, жильцы обязаны заранее, не позднее чем за 30 или 14 календарных, дней сообщить о предполагаемом освобождении квартиры. В случае не выполнение данного положения, страховой депозит должен удерживаться, как компенсация за возможную упущенную выгоду в результате вынужденного простоя квартиры.

Также, в обязательном порядке, в договор должна быть включена опись имущества с перечислением мебели и бытовой техники, с указанием серийного номера.

Как правильно сдать квартиру в аренду

При классическом сценарии, квартиранты, при подписании соглашения о найме жилого помещения, должны внести предоплату за месяц вперед и внести страховой депозит, в размере месячной арендной ставки. Страховой депозит собственником откладывается в дальний ящик и ждет своего часа. При желании съехать из квартиры, квартиранты обязаны заранее уведомить, за 30 календарных дней, собственника об освобождении жилплощади, и в обычном режиме оплатить последний месяц своего проживания. В момент выселения, собственник производит с ними полный расчет, используя как инструмент сумму страхового депозита. Если все имущество в порядке, все бытовая техника работает, ремонту не причинен урон, нет задолженностей по коммунальным платежам, то страховой депозит подлежит возврату в полном объеме. Если же есть какие-то недочеты по косметике, по технике, по коммуналке, сумма издержек согласуется и вычитается из страхового взноса.

Залог, страховой депозит, оплата за последний месяц — не одно и тоже, это три разных понятия.

Залог же вносится нанимателем наймодателю как обеспечение взятого на себя обязательства о внесении ежемесячной арендной платы. Приведу пример. Жильцы берут на себя обязательство вносить своевременно ежемесячную арендную плату за квартиру и при этом передают энную сумму в залог собственнику для того, чтобы в случае невнесения арендной платы, их обязанность по оплате была исполнена в счет суммы, переданной в залог. При подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение именно залога (обычно, равной месячной арендной ставке) для того, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания квартирантов.

При сдаче квартиры в аренду, владелец должен четко осознавать, за что он берет вторую сумму с жильцов. Это деньги, как подтверждение намерений прожить в квартире еще, как минимум, один последний месяц без претензий на состояние и имущество? Или же, все-таки, это страховка на предмет порчи имущества и преждевременного разрыва отношений?

Подмена в уме и на деле этих разных понятий влечет за собой порой необратимые последствия. Это основная, наиболее часто встречающаяся, грубая стратегическая ошибка.

В каких случаях следует взимать страховой депозит

Страховой депозит стоит брать во всех случаях, когда есть за что брать. Даже наличие какого-никакого ремонта и минимального набора бытовой техники — весомый повод для взимания депозита.

В тех случаях, когда квартира под ключ — с ремонтом, всей необходимой для проживания бытовой техникой и мебелью, страховой депозит необходимо брать обязательно. В случаях, когда квартира «убитая», в среднем состоянии, где вывозить и ломать особо нечего, пытаться вытащить из нанимателей страховую сумму, я бы не рекомендовала. Такие квартиры и так сдаются плохо, а тут еще будут отягчены бременем депозита. Согласитесь, не очень привлекательные условия. В любом случае, даже если принято решение не брать, в полном или частичном объеме, депозита с жильцов, какую-то символичную сумму, например, на случай задолженности по коммунальным платежам, я бы рекомендовала все же взимать.

В каком размере взимается страховой депозит при сдаче квартиры?

О возврате страхового депозита.

Как оценить ущерб, причиненный квартире

Есть случаи, когда сумма ущерба, причиненного квартире, значительно выше размера депозита. При данных обстоятельствах, если имущество не было застраховано, все издержки лягут на плечи собственника квартиры. Можно, конечно же обратиться в суд, за защитой своих интересов, но на такой шаг, решаются не многие. Так как он влечет за собой целый ряд определенных последствий. Для того, чтобы проблемы не накопились и не росли как снежный ком, я настоятельно рекомендую, посещать квартиру с инспекциями. Одного раза в месяц будет достаточно. При обнаружении недостатков, требуйте немедленного исправления и ремонта. Тогда квартира всегда будет в полном порядке.

Подтвердить ущерб, причиненный квартире поможет фото или видео фиксация, в крайних случаях, привлечение для засвидетельствованиия третьих лиц (риэлтор по аренде квартир, соседи, полиция), с составлением соответствующего акта.

Состояние рынка аренды жилья. Что изменилось?

Поменялось многое. Если раньше на 1 квартиру было 10-15 клиентов, то теперь на 1 клиента 10-12 квартир. Если раньше квартира «жила» в интернете максимум час, то теперь объявление о сдаче может болтаться месяцами. Если раньше клиенты стояли в очереди за квартирой, то теперь собственники в ожидании. Цены на аренду сильно просели и потеряли в среднем до 30 % от стоимости.

Почему так происходит?

Для того, чтобы понять состояние и конъюнктуру рынка аренды жилья, собственникам придется пошире раскрыть глаза на нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. Да и сам рынок стоит рассматривать в более широком формате. Задавшись вопросом сдачи квартиры в аренду, многие из нас и не подозревают и не отдают себе отчет в том, что все сегменты рынка недвижимости тесно переплетаются и связаны друг с другом.

Исторически огромный спрос на столичную недвижимость был обусловлен безальтернативностью вариантов. Была только Москва в пределах МКАДа, и не было более ничего. Сейчас же, на рынок вышли большие игроки с мощным капиталом. Инвесторы, застройщики, банки с различными ипотечными продуктами и заманчивыми условиями при покупке жилья. Спрос на столичную недвижимость,как при аренде, так и при продаже, определенный остается, но колоссальный ажиотаж остался далеко позади.

Ежегодно, в столичном регионе сдается в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. А сам рынок недвижимости пестрит многообразием на любой вкус и кошелек. Спрос «размыт» между всеми сегментами рынка. Вторичка, загородная недвижимость, современные апартаменты, новостройки внутри МКАДа и в Новой Москве, новые современные жилые комплексы Подмосковья — у клиента на рынке недвижимости есть из чего выбрать, и это касается не только аренды. Одно предложение заманчивее другого. У неискушенного клиента голова может пойти кругом. Вкладывать в свое или платить за чужое. Слишком незримая тонкая нить протянута между арендой и покупкой. Платить по ипотеке или снимать, для многих ответ уже очевиден! Ну как тут устоять?!

Отсюда отток большинства арендных клиентов. Игроков на рынке становится все больше, а доля каждого все меньше.

Установилась новая система координат, с которой собственникам приходится мириться, а агенту по аренде квартир пытаться работать.

Сколько времени займет сдача квартиры

Вопрос скользкий. Точных сроков я думаю не осмелится указать никто. Но все же, опираясь на огромный опыт в данном вопросе, можно спрогнозировать, что если у вас установлена конкурентоспособная цена и вами занимается толковый риэлтор, сдача квартиры может занять от 2-х дней до недели. Хороший товар на полке не залеживается.

Средние квартиры, по состоянию и по цене, времени могут занять чуть больше. Все чаще, такие квартиры «подвисают» и «подстаивают». Предложение сильно опережает спрос.

Нестандартные случаи

Есть случаи, когда собственник квартиры, в силу каких-либо предубеждений или обстоятельств, не хочет придавать широкой огласке сдачу его квартиры в аренду. Просит риэлтора не указывать реальный адрес и не фотографировать объект. Для таких нестандартных случаев, у меня, как у опытного агента, также есть работающие инструменты, которые я применяю для успешной сдачи квартиры в аренду.

Сдать квартиру под ремонт

Ежедневно, тысячи соискателей рыщут в недрах интернета в поисках выгодного и дешевого жилья. Многих не пугают спартанские условия. Другие переезжают с квартиры на квартиру со своей мебелью. Третьи готовы сделать косметический ремонт под себя. Желающих снять дешевое жилье, на мягких привлекательных условиях, найдется много, а вот реально исполняющих договоренности — мало. Обычно, получив скидку по оплате жилья, арендаторы напрочь забывают о взятых на себя обязательствах на следующий же день, и прожив какое-то время съезжают, не ударив палец о палец.

Сезонная аренда на короткий срок

Очень часто так бывает, что мы прибываем в квартире не постоянно, и довольно продолжительное время жилье простаивает. Обстоятельства бывают разные — пенсионеры уезжают с апреля по октябрь на дачу, у кого-то дела за границей, кто-то уезжает на полгода в командировку, квартира выставлена на продажу. А жизнь учит нас тому, что деньги никогда не бывают лишними. В связи с этим, у многих собственников квартир возникает вопрос: «Что делать с квартирой в период моего отсутствия? Можно ли получить дополнительный доход и сдать квартиру на сезон на короткий срок?»

Сезонная аренда на короткий срок пользуется определенным спросом, ведь любое жилье сдающееся со скидкой всегда востребовано.

Про налоги от сдачи квартиры в аренду

Бытует мнение, что договор найма жилого помещения необходимо заключать на срок до 11 месяцев, и тогда собственник освобождается от уплаты налогов. Это не так. Договор найма обычно заключается на этот срок лишь для того, чтобы не было необходимости регистрировать его в Росреестре.

Физическим лицам, с каждого заработанного рубля, необходимо платить налог 13%. И не важно, какая сумма будет указана в договоре, и на какой срок заключено соглашение о найме — по закону с любой прибыли необходимо заплатить налог.

Владельцы квартир могут выбрать любой удобный для них способ уплаты налога от сдачи квартиры. Декларировать доходы и платить 13%, приобрести патент на сдачу квартиры, или зарегистрироваться как ИП и платить 6% от прибыли.

Но чаще всего, заключаемый договор так и остается только для внутреннего пользования между собственником и нанимателем жилья. В 95% случае, деньги нигде не учитываются, и налоги от сдачи квартиры собственникам не уплачиваются.

Существуют два основных вида договоров, которые применяются при сдаче квартиры в аренду

Вопрос о налогах со сдачи квартиры насущный, и все же, лучше обсуждать его не на просторах всемирной паутины, а при личной встрече. После ознакомления, в ходе консультаций смогу дать рекомендации по налогообложению и найти наилучший вариант решения вопроса.

Конфиденциальность

Условия сотрудничества

Для меня нет стандартных и схожих ситуаций. К каждому клиенту нахожу индивидуальный подход, при решении поставленной задачи, и каждому уделяю максимум внимания, чтобы оперативно достичь желаемого результата. В качестве вспомогательного, дополнительного, второго, пятого-десятого агента себя не вижу — это для меня не приемлемо. Работаю только на эксклюзивных правах, на перегонки не бегаю.

Для себя вы должны определить, как вы будете искать квартирантов на вашу жилплощадь?

Будете ли вы искать самостоятельно (через «сарафанное радио») или же через риэлтора по аренде.

А так же, гарантирую сопровождение договора найма жилого помещения на протяжении всего срока его действия. Это означает, что при возникновении спорных ситуаций, вы в любой момент можете ко мне обратиться для их урегулирования.

Напоминаю, что собственник квартиры не оплачивет мою комиссию риэлтора за услуги по подбору жильцов и заключению договора найма жилого помещения

Свяжитесь со мной любым удобным для Вас способом:

Я проконсультирую Вас по всем вопросам аренды жилья и помогу срочно сдать квартиру или комнату

Источник