судебные решения по искам о понуждении заключить договор по результатам аукциона
ВС разъяснил, как разрешать споры об отказе организатора торгов заключать ДКП с их победителем
Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС21-751от 31 августа по делу № А53-42913/2019, в котором рассмотрел спор между победителем торгов и его организатором, уклонившимся от заключения ДКП.
В августе 2019 г. на официальном сайте ПАО «Россети Юг» было размещено извещение о проведении аукциона по продаже трех земельных участков. В извещении в том числе было указано, что договор купли-продажи имущества между продавцом и победителем аукциона, неотъемлемой частью которого является протокол об итогах аукциона, оформляется в срок не позднее 20 дней после подписания протокола.
ИП Андрей Аксаментов подал заявку на участие в аукционе. 1 октября 2019 г. между обществом и предпринимателем был заключен договор о задатке для участия в аукционе по продаже указанных земельных участков, через два дня Андрей Аксаментов по платежному поручению перечислил 230 тыс. руб. В п. 3.5 договора стороны предусмотрели, что, если победитель не заключит договор купли-продажи в течение 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона, задаток возврату не подлежит.
11 октября того же года Андрей Аксаментов был признан победителем торгов как заявивший наибольшую цену (около 1,3 млн руб.), между обществом и предпринимателем был подписан протокол об итогах аукциона. 31 октября предприниматель обратился к обществу с требованием о направлении ему договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, указав, что срок для его заключения истекает. Однако письмом от 14 ноября 2019 г. общество уведомило покупателя об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.
Андрей Аксаментов, ссылаясь на положения ст. 448 ГК, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 г. между ним и обществом заключенным с этой даты в соответствии с аукционной документацией, он просил обязать общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.
17 июня 2020 г. Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования. Суд исходил из того, что из положений ст. 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. «В силу п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения», – указал суд.
Первая инстанция отметила, что ГК не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения ДКП с лицом, выигравшим торги. В данном случае суд не установил оснований для отказа от заключения договора и квалифицировал отказ общества как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК). Таким образом, суд обязал ПАО «Россети Юг» заключить с истцом договор в силу добровольно принятого на себя обязательства, указав, что ДКП считается заключенным с момента изготовления решения суда в полном объеме.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, которым отказал в иске. Сославшись на п. 13 Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов, утвержденных Распоряжением Правительства РФ от 10 мая 2017 г. № 894-р, п. 2.6 Порядка организации продажи непрофильных активов данного общества, суд установил, что ПАО «Россети Юг» осуществляет продажу имущества не только путем проведения торгов, но и путем публичного предложения.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу, что, поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества посредством проведения торгов, предприниматель ссылок на специальный закон, как того требует п. 6 ст. 448 ГК, не привел, соответственно, он не вправе требовать понуждения к заключению ДКП в судебном порядке, заключил суд. Окружной суд оставил данное постановление без изменения.
Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратился в Верховный Суд РФ и просил отменить в кассационном порядке их судебные акты и оставить в силе решение первой инстанции.
Представители ПАО «Россети Юг» в судебном заседании указали, что считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Они пояснили, что договор, заключенный на торгах, является предварительным и что они квалифицируют его в качестве ничтожной сделки, в том числе по причине расположения на одном из спорных участков многоквартирного жилого дома, что не было оценено судами.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела допустили ошибки в применении норм материального права и не учли некоторые моменты. Экономколлегия указала, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом случае стороны подписали протокол о результатах торгов, в котором было указано, что предметом аукциона являлось право на заключение ДКП трех земельных участков, он был подписан в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора, добавил ВС. Он обратил внимание, что абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому необоснованно применен судами апелляционной и кассационной инстанций к спорным правоотношениям.
Верховный Суд указал, что в зависимости от формы торгов (как способа заключения договора или как способа определения контрагента) по результатам торгов стороны заключают либо основной договор, либо предварительный договор (с учетом требований ст. 429 ГК). «В целях правильного рассмотрения спора суду необходимо оценить представленные в материалы дела доказательства в соответствии с процессуальными правилами доказывания, протолковать условия аукционной документации и заключенного договора и определить, какой договор был заключен сторонами настоящего спора путем подписания протокола о результатах торгов – основной или предварительный», – отмечено в определении.
Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в зависимости от этого суду надлежит рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права, пояснил ВС. Суд отметил, что, если между сторонами заключен предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным, если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора, и при этом другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора, до истечения этого срока.
Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК, разъяснил Верховный Суд.
Обращаясь к п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г., Суд напомнил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
ВС указал, что, согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Суд также добавил, что, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом Верховный Суд подчеркнул, что требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если же договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Таким образом, Судебная коллегия, посчитав, что суды не полностью исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, пришла к выводу об отмене решений всех трех инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Юрист BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (Russia) Сергей Блинов указал, что определение ВС вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению эксперта, поставленная правовая проблема актуальна для формирования единообразной судебной практики, поскольку суды допускают ошибки. Верховный Суд целесообразно сформулировал позицию, что положения абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК неприменимы к случаям, когда протокол об итогах торгов уже был подписан, считает Сергей Блинов.
«Сформулированная правовая позиция ВС РФ является совершенно правильной и отвечает буквальному толкованию абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК, в соответствии с которым протокол об итогах торгов имеет силу договора. Иная трактовка указанной нормы противоречила бы ее буквальному содержанию», – заключил эксперт.
Руководитель практики разрешения споров юридической фирмы SAVINA LEGAL Артем Баринов указал, что в силу п. 6 ст. 448 ГК протокол о результатах торгов имеет силу договора. Однако в рассматриваемом деле суды отказали покупателю в защите права по причине того, что само проведение торгов для продажи имущества не являлось для продавца обязательным, а значит, по логике судов, не применяются и нормы ГК, регулирующие заключение договора по результатам торгов, полагает эксперт. «Допустим, это так, хотя с этим и сложно согласиться. Но дело в том, что наличие или отсутствие обязанности соблюдения продавцом каких-либо процедур для распоряжения имуществом в данном случае вообще не играет никакой роли», – выразил свое мнение Артем Баринов.
По мнению эксперта, присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами. Вопрос только – какого: предварительного или основного. «Суды почему-то договора не увидели. А поскольку они его не увидели, то и не попытались его истолковать», – считает Артем Баринов. Он также заметил, что суды не увидели и очевидной недобросовестности в поведении продавца, выразившейся в непоследовательном поведении (нарушен принцип эстоппеля).
Между тем эксперт подчеркнул, что ВС ясно дал понять, что договор есть, а судам надлежало лишь должным образом его истолковать в части того, основной ли это договор или предварительный, от этого будут зависеть последствия для продавца от уклонения от его исполнения. «Данное определение, безусловно, правильное, однако нельзя сказать, что Верховный Суд сформировал какой-то принципиально новаторский подход. К сожалению, это очередная ситуация, когда ВС вынужден исправлять достаточно очевидные ошибки нижестоящих судов», – резюмировал Артем Баринов.
Решение суда о понуждении заключить договор обязательно только для ответчика // Обзор дела № А56-52992/2018
Комитет имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании штрафа за неисполнение обязанностей по договору купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 по делу № А56-52992/2018 иск удовлетворен.
В соответствии со статьями 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пунктах 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вступившим в законную силу решением суда от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи; с учетом заключения договора по решению суда у предпринимателя возникла обязанность перечислить первый платеж; поскольку предпринимать нарушил срок внесения платежа по договору, Комитет правомерно признал предпринимателя отказавшимся от оплаты цены объекта по договору и потребовал взыскания установленного договором штрафа; основания для уменьшения размера штрафа отсутствуют.
Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 307-ЭС19-3613 по делу N А56-52992/2018 судебные акты нижестоящих судов отменены, в удовлетворении иска отказано.
Доводы Верховного Суда:
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Решение суда, принятое по спору, рассмотренному в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ, и направленному на понуждение ответчика к совершению волеизъявления, замещает волю ответчика, а не истца.
Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа арендованного предпринимателем помещения, судом вопрос о размере штрафа как договорного условия не рассматривался и в законодательстве взыскание штрафа в случае отказа покупателя от оплаты цены объекта в размере, исчисленном Комитетом, не предусмотрено, предприниматель не является стороной отношений, для которой заключение договора обязательно, у него не возникло соответствующего обязательства и на него не может быть возложена эта ответственность.
Кроме того, при рассмотрении настоящего спора следует учитывать нормы специального Закона N 159-ФЗ, которым предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество (статья 3), а на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества (часть 3 статьи 9).
Частью 4 статьи 4 названного Закона установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
Согласно части 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа данного субъекта от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, исходя из положений Закона N 159-ФЗ, Комитет, как уполномоченный орган, является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества.
Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона N 159-ФЗ не обязан заключать.
Решение арбитражного суда от 10.03.2017 по делу N А56-25899/2016 об обязании Комитета заключить договор купли-продажи вступило в силу с 24.07.2017 (даты принятии Постановления апелляционного суда). При этом предприниматель отказался от заключения договора 22.08.2017, то есть в течение 30 дней с момента вступления в силу указанного решения.
Ввиду того, что решение суда по делу N А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу, договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта недвижимости и, как следствие, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение выкупной цены на основании условий договора, предложенного им предпринимателю.
Судебные решения по искам о понуждении заключить договор по результатам аукциона
Заключение договора в судебном порядке
38. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.
39. Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
40. При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).
41. В случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.
По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.
Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.
42. При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.