суперфиций в гражданском праве
Суперфиций как вещное право
Суперфиций как вещное право
Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) регулированию прав собственности и иных вещных прав посвящен раздел II. Вопросы права собственности на землю и связанные с этим правоотношения рассматриваются в гл. 1. Впервые права собственности, владения и распоряжения разрабатывались в римском праве. Под «рецепцией римского прав» понимается усвоение, заимствование, то есть использование положений римского права другими государствами более позднего периода. Так, «институт суперфиция» (от лат. superficio – прочно связанное с землей», наземная часть строения) в римском праве рассматривался как наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В ГК РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (ст. 271 ГК РФ).
После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.
Понятие — суперфиций: генезис права застройки
Понятие «Суперфиций» – часть наследия римского права, используемого и поныне. Первоначально «суперфиций» рассматривали как долгосрочную аренду зданий на чужой земле. Постепенно он приобретает характер вещного права. Согласно римскому праву, «суперфиций» представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или иное сооружение. Право позволяло передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). Иными словами, дом, построенный на чужом земельном участке, признавался составной частью почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли (в соответствии с принципом «строение следует за участком»). Содержание вещного права сводилось к возмездному пользованию чужим участком как для возведения строения, так и эксплуатации уже построенного дома.
Дальнейшее развитие права застройки связано с урбанизацией и жилищным кризисом в Европе в начале XX в., обусловленным дороговизной земель и несовершенством регулирования права застройки в большинстве стран. Мало кто мог позволить себе покупку земельного участка, потому и арендовали его. Арендатор находился в невыгодном положении, так как не мог продать строение, а в случае отказа контрагента продлить договор аренды, был вынужден его сносить или оставлять даром. В тот период земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами, общественными учреждениями. В итоге количество зарегистрированных наследственных прав (в сравнении с правом собственности на квартиру или часть дома) стремительно возрастает. Сегодня в практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством оно получает распространение в промышленном строительстве, а также связано с реализацией социальных программ (например, со строительством спортивных сооружений и т.п.).
При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).
Развитие права застройки в российском праве
В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.
Под «правом застройки» в одноименном Законе Российской империи (1912 г.) понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 и более 99 лет; застройщик мог распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе, передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.
Институт застройки был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР (утратили силу с 1 февраля 1949 г.) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности в XX в. это право отличалось от классического, известного русскому и римскому праву «iura in re aliena»(права на чужую вещь).
В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.
Современное понимание сущности права застройки
В современных зарубежных правопорядках под «наследственным правом застройки» понимают вещное право (зарегистрированное в установленном порядке и действующее против третьих лиц), то есть рассматривают право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как: абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.
Основания возникновения и прекращения права застройки
Основания возникновения права застройки
Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:
Основания прекращения права застройки
Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:
Права и обязанности застройщика
Права застройщика:
Обязанности застройщика в силу права застройки:
Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.
Суперфиций и эмфитевзис в гражданском праве: история и современность
Камышанский Владимир Павлович, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
Зелюка Павел Александрович, соискатель кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
Иванов Сергей Александрович, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.
Статья посвящена становлению и развитию суперфиция и эмфитевзиса в гражданском праве. В статье дается общая характеристика суперфиция и эмфитевзиса, раскрываются особенности содержания исследуемых ограниченных вещных прав.
Ключевые слова: суперфиций, эмфитевзис, вещные права, право собственности, ограниченные вещные права, право застройки.
Article is devoted formation and development superfition and emphythesis in civil law. In article the general characteristic superfition and emphythesis is given, features of the maintenance of the investigated limited real rights reveal.
Key words: superfition, emphythesis, the real rights, the property right, the limited real rights, the building right.
Как отмечают И.А. Дроздов и О.М. Козырь, особенностью суперфиция является то, что «будучи возведенными на «чужой» земле, все сооружения не переходят автоматически в собственность обладателя этого вещного права. Напротив, по общему правилу, они поступают в собственность того лица, которое является собственником этого земельного участка. Такая конструкция является логичным воплощением принципа единого объекта применительно к земельному участку и расположенным на нем зданиям и сооружениям» [6].
Как отмечает профессор А.Г. Гойхбарг, «в XX столетии многие европейские законодательства ввели право застройки как средство борьбы с жилищной нуждой. С установлением вещного права застройки давалась возможность и малозажиточным людям, которые не имели средств на приобретение самого земельного участка, все же обзаводиться собственными домиками, владение которыми было обеспечено им безусловно и на довольно продолжительный срок. Собственность на землю в этих случаях оставалась за землевладельцем, а застройщик получал особое самостоятельное вещное право. Таким образом, и земли, которых собственник не хотел или не мог (напр., городские владения) продать, все же могли пойти под постройку частных домов. Выгода для собственника заключалась в том, что по окончании срока права застройки он получал свою землю обратно, увеличенную в ценности благодаря возведенным на ней постройкам. Выгода для застройщика заключалась в сбережении огромной суммы, которую ему пришлось бы уплатить при покупке земли, причем ему приходилось только ежегодно уплачивать проценты на эту сумму в виде чинша зелевладельцу» [7].
Проект Гражданского уложения Российской империи предусматривал введение института наследственного оброчного владения, по сути представляющего собой эмфитевзис. Согласно ст. 927 проекта Гражданского уложения по праву наследственного оброчного владения одно лицо (оброчный владелец) имеет вечное и срочное наследственное владение в имении другого лица с обязанностью уплачивать этому последнему ежегодный оброк деньгами или произведениями земли. Предполагалось, что данное право не могло устанавливаться на срок менее тридцати шести лет [10].
Предполагалось, что наследственное оброчное владение заменит собственность для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельные поземельные участки. Как отмечает редакционная комиссия, «оно является как бы особым способом покупки земли и представляет даже существенные выгоды в сравнении с приобретением земли в собственность, так как оброчный владелец вместо единовременной затраты часто значительной суммы на покупную цену сохраняет свой наличный капитал и может употребить его на приобретение инвентаря. Во всяком случае положение оброчного владельца выгоднее положения собственника, купившего землю в долг, так как проценты на капитал и проценты погашения выше того оброка, который должен быть уплачиваем отдельным владельцем.
Эмфитевзис может найти применение в первую очередь для использования земельного участка для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в некоммерческих целях). Как заметил Е.А. Суханов, эмфитевзис является, по сути, бессрочной арендой [12]. Именно с этой точки зрения следует обсуждать вопрос о целесообразности введения в гражданское законодательство такого вещного права, как эмфитевзис. В частности, предлагая заменить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для государственных и муниципальных учреждений, органов власти, авторы Концепции предлагают сделать это право бессрочным (императивно) и безвозмездным (в изъятие из общего правила) [13]. Но ведь для государственных и муниципальных учреждений и органов власти существует право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Зачем же создавать новую конструкцию вещного права, а затем делать из нее существенные исключения для указанных субъектов?! Эмфитевзис может стать компромиссом между отчуждением государством земельных участков в частную собственность и передачей их в аренду.
Суперфиций может быть предоставлен в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и качеств земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации. Право застройки (суперфиций), известное римскому праву, стало развиваться в начале XX в. в связи с бурным ростом городов. До этого периода право на использование земельного участка для возведения на нем строения можно было приобрести от собственника участка лишь на основе договора аренды. Собственник строения как наниматель земельного участка находился в полной зависимости от землевладельца-наймодателя. Он не имел права продать строение без согласия землевладельца, на участке которого оно было возведено. Когда истекал срок аренды, строение по требованию собственника участка подлежало сносу.
Как пишет С.Н. Братусь, «концентрация населения в городах и связанный с этим рост жилищной нужды вынудили буржуазное государство ограничить всевластие земельных собственников и обеспечить лицам, возводящим строения на чужих земельных участках, более устойчивые права на эти строения. Такая устойчивость достигалась путем предоставления застройщику вещных прав на участок земли вместе со строением, т.е. путем создания права застройки» [14].
В советский период право застройки имело свою специфику и представляло собой переходящее по наследству и отчуждаемое вещное право на городской участок земли, состоящее в использовании участка для целей возведения на нем строения (здания, сооружения) [15]. При этом единственным основанием возникновения права застройки согласно ст. 71 ГК РСФСР 1922 г. является договор: ни завещанием, ни судебным решением, ни давностью право застройки не могло быть установлено [16].
Как пишет А.В. Копылов, «Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.1949 имел обратную силу в отношении ранее заключенных договоров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности» [20]. Таким образом, застройка как отдельный институт вещного права была упразднена и больше в нашем гражданском законодательстве уже не упоминалась.
Вместе с тем анализ зарубежного законодательства и современного состояния складывающихся на российском рынке имущественных отношений позволяет сделать вывод о том, что он нуждается в более совершенной системе вещных прав. Изначально отделившись в римском праве от найма, суперфиций в XX в. был возрожден для предоставления застройщикам больших гарантий по сравнению с правами арендаторов земельных участков. Обязательственное право аренды земельного участка в действующем российском законодательстве предоставляет определенные права для застройщика, но не содержит существенных гарантий их сохранения в течение длительного срока.
Например, в ст. 272 ГК РФ предусмотрено, что в определенных случаях суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Можно привести примеры из судебной практики, когда после окончания срока договора аренды земельного участка для эксплуатации здания арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), и, уведомив об отказе от договора аренды, администрация потребовала возвратить земельный участок. Отказывая в удовлетворении такого требования, суды исходили из того, что положения ст. 272 ГК РФ следует применять в совокупности с нормами ст. 36 ЗК РФ, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Следовательно, если собственник здания не отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то администрация не вправе требовать возврата этого участка [21].
В Концепции предлагается закрепить срочное право застройки (суперфиций) и установить, что предусмотренный сторонами срок по общему правилу не подлежит продлению, а по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару [22]. На сегодняшний день некоторые современные авторы отмечают тенденцию к так называемому «возрождению в рамках прецедентного права института суперфиция» [23].
На наш взгляд, активно развивающийся рынок строительства жилья и иных объектов социальной инфраструктуры городов и других населенных пунктов вызывает настоятельную необходимость введения в действующее российское законодательство права застройки в качестве самостоятельного вещного права. Разработка и внедрение в гражданское законодательство права застройки в качестве самостоятельного вещного права позволит придать гораздо большую устойчивость правовому положению застройщика и будет способствовать снижению рисков потерь вложенных в строительство объекта инвестиций по сравнению с правовым положением застройщика-арендатора земельного участка.
Суперсуперфиций
Заметка в телеграфном стиле о ст. 271 ГК, родившаяся как obiter dictum.
Есть ли в современном российском праве суперфиций? Есть. Я бы даже сказал, что у нас есть «суперсуперфиций». Это право, предусмотренное ст. 271 ГК, согласно которой собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования этим земельным участком. Переход права собственности на участок не влечет прекращения права собственника недвижимости пользоваться этим участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.
Это право не прекращается в случае прекращения договорного основания предоставления участка (обычно это аренда): прекращение договора аренды земельного участка не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10). Более того, если к моменту окончания договора аренды недвижимость уже создана, но право на нее еще не зарегистрировано, право пользования участком все равно сохраняется по правилам ст. 271: отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект, истек, противоречит закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Самый показательный пример, конечно, это Определение СКЭС ВС от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773: арендатором в соответствии с договором аренды возведен объект незавершенного строительства, который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее. Согласно принципу единства судьбы все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 271 ГК собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться соответствующей частью земельного участка. Таким образом, если на земельном участке находится правомерно возведенный объект недвижимости, ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и даже независимо от регистрации права собственности на этот объект. Иными словами, это не аренда. Причем это изначально не совсем аренда, поскольку собственник земельного участка, заключая соответствующий договор, знает о последующем «включении» ст. 271 ГК.
При разрушении строения право по ст. 271 ГК на земельный участок сохраняется при условии начала восстановления строения в течение трех лет (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07). Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие отношения по вопросу о праве пользования частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, следует применить аналогию закона – ст. 39 ЗК. Суд указал, что истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.
Приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 35-КГ17-4).
Итак, ст. 271 предоставляет собственнику строения самостоятельное право пользования участком, независимое от права собственника этого участка и независимое от каких-либо отношений между ними. Отсюда должно следовать, что даже в случае принудительного прекращения права собственности на участок (конфискация, например) судьба права пользования должна определяться отдельно. Право пользования должно пережить и трансформации самого участка.
Таким образом, перед нами, по-моему, очень мощная разновидность суперфиция. Как минимум (здесь должен быть смайлик, но ведь это текст на серьезном ресурсе).
Суперфиций как вещное право
Статья посвящена институту суперфиция, известного как в римском праве, так и используемого поныне
Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) регулированию прав собственности и иных вещных прав посвящен раздел II. Вопросы права собственности на землю и связанные с этим правоотношения рассматриваются в гл. 1. Впервые права собственности, владения и распоряжения разрабатывались в римском праве. Под «рецепцией римского прав» понимается усвоение, заимствование, то есть использование положений римского права другими государствами более позднего периода. Так, «институт суперфиция» (от лат. superficio – прочно связанное с землей», наземная часть строения) в римском праве рассматривался как наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В ГК РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (ст. 271 ГК РФ).
После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.
Понятие «Суперфиций» – часть наследия римского права, используемого и поныне. Первоначально «суперфиций» рассматривали как долгосрочную аренду зданий на чужой земле. Постепенно он приобретает характер вещного права. Согласно римскому праву, «суперфиций» представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или иное сооружение. Право позволяло передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). Иными словами, дом, построенный на чужом земельном участке, признавался составной частью почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли (в соответствии с принципом «строение следует за участком»). Содержание вещного права сводилось к возмездному пользованию чужим участком как для возведения строения, так и эксплуатации уже построенного дома.
Дальнейшее развитие права застройки связано с урбанизацией и жилищным кризисом в Европе в начале XX в., обусловленным дороговизной земель и несовершенством регулирования права застройки в большинстве стран. Мало кто мог позволить себе покупку земельного участка, потому и арендовали его. Арендатор находился в невыгодном положении, так как не мог продать строение, а в случае отказа контрагента продлить договор аренды, был вынужден его сносить или оставлять даром. В тот период земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами, общественными учреждениями. В итоге количество зарегистрированных наследственных прав (в сравнении с правом собственности на квартиру или часть дома) стремительно возрастает. Сегодня в практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством оно получает распространение в промышленном строительстве, а также связано с реализацией социальных программ (например, со строительством спортивных сооружений и т.п.).
При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).
Развитие права застройки в российском праве
В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.
Под «правом застройки» в одноименном Законе Российской империи (1912 г.) понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 и более 99 лет; застройщик мог распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе, передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.
Институт застройки был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР (утратили силу с 1 февраля 1949 г.) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности в XX в. это право отличалось от классического, известного русскому и римскому праву «iura in re aliena»(права на чужую вещь).
В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.
Современное понимание сущности права застройки
В современных зарубежных правопорядках под «наследственным правом застройки» понимают вещное право (зарегистрированное в установленном порядке и действующее против третьих лиц), то есть рассматривают право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как: абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.
Основания возникновения и прекращения права застройки
Основания возникновения права застройки
Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:
Основания прекращения права застройки
Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:
Права и обязанности застройщика
Права застройщика:
Обязанности застройщика в силу права застройки: