как снять квартиру в маленьком городе
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Слишком заманчивые объявления на сайтах недвижимости
Семь возможных подвохов при съеме квартиры
Обидно снять квартиру за 20 тысяч рублей, если видишь на сайтах аренды похожую за 13 тысяч.
Иногда встречаются объявления со слишком привлекательными ценами. Три года я помогала людям снимать квартиры и поняла, что на деле такие варианты оказываются не такими и выгодными. Вот семь причин, почему арендодатели и риелторы занижают цены на квартиры для аренды.
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.
Если торги устраивал агент — не стоит дальше работать с ним. Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Ставят дополнительные условия
Суть. Квартира действительно сдается по низкой цене и никакого обмана нет. Но вместо денег человеку ставят дополнительное условие, например просят доделать ремонт или ухаживать за пожилым человеком. Мне встречались и дикие условия: собственник просил за квартиру 2000 рублей и «немного женской ласки» четыре раза в месяц. В качестве арендатора искал симпатичную девушку.
Если о дополнительных условиях предупреждают еще по телефону и называют их, это нормально. Человек соглашается или отказывается. А если по телефону ничего не говорят и только на просмотре сообщают условие, лучше уйти. Есть шанс, что вскроется что-то еще.
Как себя обезопасить. Лучше сразу по телефону поинтересоваться причиной низкой цены. Или прямо спросить о том, есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли кто-то еще жить в квартире. На прямой вопрос, скорее всего, честно ответят.
На дополнительные условия укажут двусмысленные фразы в описании объявления. О таких лучше сразу сообщать в поддержку сайта, где вы ищете жилье. Мне встречались следующие формулировки:
Предлагают комнату по цене квартиры
Собственники иногда оставляют свои вещи в квартирах, которые сдают. Чаще их хранят в кладовках, но если в квартире две комнаты или больше, могут занять под это отдельную комнату. Например, в двухкомнатной квартире хозяева оставляют в одной комнате свои вещи, закрывают на ключ, а остальную часть квартиры сдают. Наниматели платят как за однокомнатную квартиру.
Недобросовестные собственники придумали, как зарабатывать на закрытых комнатах.
Суть. Среди нанимателей самый популярный вид квартир — однушки или студии около метро. Владельцы двух- и трехкомнатных квартир могут сдать свою квартиру как однушку, но потеряют в цене и остальные комнаты будут пустовать. Поэтому они сдают каждую комнату как отдельную однокомнатную квартиру.
Чтобы наниматель не понял, что снимает однокомнатную квартиру с соседями, собственники «маскируют» их до подписания договора, говоря, что в другой комнате просто сложены вещи. После того как договор подписан и собственник пропал из зоны видимости, съемщик встречает своих новых соседей, которые, оказывается, живут в этой комнате.
Например, есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом на окраине Петербурга. Сдать всю квартиру одной семье можно за 25 тысяч рублей. А если сдавать каждую комнату по отдельности за 10 тысяч — получится 30 тысяч. Если же эту трешку сдать трем семьям как три однокомнатных квартиры и взять с каждого среднюю цену по рынку 18 тысяч, общий доход будет 54 тысячи.
Но двумя комнатами легче маневрировать — меньше вероятность, что наниматели пересекутся друг с другом до заключения договора. Поэтому в трехкомнатной квартире одну комнату сдают за 10 тысяч, а две другие как квартиры по 18 тысяч — получается 46 тысяч рублей. Эта сумма больше изначальной почти в два раза.
Как себя обезопасить. Если собственник говорит, что в закрытой комнате его вещи — лучше попросить их показать. На просмотрах принято открывать даже закрытые ниши.
Публикуют фальшивые фотографии
Суть. На фото в объявлении аккуратная, чистая квартира с косметическим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой. Если приехать на просмотр, окажется, что обои порваны, диван заляпан, а холодильника нет вообще. Квартиру сфотографировали лет десять назад или отретушировали все в фотошопе. Либо взяли фотографии вообще другой квартиры.
Как себя обезопасить. Задать вопросы: всю ли мебель и технику оставят? Работает ли сантехника? Стоят ли счетчики? Когда последний раз делали ремонт? Лучше открыть фотографии в объявлении и обратить внимание на мелкие детали или особенности. Например, посмотрите на стены на фотографиях и спросите о рисунке обоев: «Плохо видно, там на обоях квадраты или круги?» Так вы убедитесь, что продавец хорошо знает квартиру: вероятность, что он обманывает, меньше. Если собственник вспоминает не сразу или отвечает, что обои уже переклеили, насторожитесь.
Если фотографий в объявлении нет, спрашивайте обо всем подробно.
Выставляют на продажу
Суть. Собственник продает квартиру, в которой уже не живет. Поскольку весь процесс купли-продажи занимает минимум месяц, собственник только тратит деньги на коммунальные платежи и ничего не зарабатывает с квартиры. Чтобы компенсировать траты, он ее сдает по заниженной цене.
Это нормальная практика, если арендатора предупреждают об этом и просят постоянно содержать квартиру в чистоте, быть готовым к показам и не препятствовать потенциальным покупателям. Минус в том, что нельзя предсказать, когда придется съезжать.
Но не все собственники предупреждают о продаже. Поэтому я советую любой слишком привлекательный по цене вариант поискать на сайтах продажи. Для этого введите все известные данные и посмотрите результат.
Как себя обезопасить. Следует понять, сколько в этой квартире можно жить. Для этого оценивают рентабельность, то есть насколько быстро собственник сможет продать свою недвижимость.
Лучше спросить у собственника, сколько уже квартира продается, работает ли агент, часто ли смотрят, с какой цены начинали и какая цена сейчас в рекламе. Затем стоит поискать объявление о продаже квартиры в интернете и посмотреть аналогичные квартиры рядом.
Квартиру продадут быстро, если:
Квартиру продадут не сразу, если:
Можно позвонить по объявлению c аналогичной квартирой, которую продает риелтор, и представиться агентом. Сказать, что у клиента квартира рядом и решается вопрос, по какой цене ее рекламировать. Поэтому необходима информация, как давно они продают, сбрасывали ли цену, как часто смотрят. Это поможет определить хотя бы примерный срок продажи и вероятный срок проживания для арендатора. Главное — достоверно изобразить, что вы тоже агент: обычно риелторы охотно помогают своим коллегам.
Скрывают объективные недостатки
Некоторые собственники адекватно оценивают свои квартиры и снижают цены из-за объективных минусов. Чаще всего встречаются такие недостатки.
Состояние квартиры. Течет потолок, старая сантехника, нет света на кухне. Квартира может быть в идеальном состоянии, но есть какой-то серьезный недочет.
Соседи. Шумные либо делают ремонт. Собственник вряд ли расскажет о таких, поэтому придется схитрить.
Если смотрите квартиру в новостройке, узнайте, когда дом был сдан. Например, посмотрите дома в Москве на сайте Mskguru.ru, в Санкт-Петербурге — Spbguru.ru. Если дом сдан меньше года назад, большая вероятность того, что соседи будут делать ремонт.
Можно поговорить с соседями и узнать, не шумит ли кто по ночам. Соседи также могут вам рассказать подробнее о квартире, которую вы собираетесь снять, и о ее собственниках. Главное — говорить с соседями нужно в одиночку, а не вместе с наймодателем.
Обстановка. Если мебели и бытовой техники нет, обычно цена ниже. Но не всегда. Некоторые наниматели переезжают со своей мебелью и техникой и выбирают только пустые квартиры. Наймодатели это знают и сдают по среднерыночной цене.
Необычные причины. Не все случаи заниженной цены можно описать, встречаются и единичные, оригинальные варианты. Например, я снимала квартиру, на которую собственники скинули цену из-за кота — оставили его новым жильцам и попросили ухаживать.
Чаще всего о таких причинах говорят либо при первом звонке, либо при первой встрече. Главное, не забыть спросить: «Почему такая низкая цена?»
Собственнику срочно нужны деньги
Если сдавать по средней рыночной цене, а рядом есть похожие варианты, это может затянуться. Дохода собственник не получит, а коммунальные услуги оплачивать придется. Поэтому если собственнику квартиры срочно нужны деньги — на свадьбу, отпуск или лечение, он сдает квартиру дешевле. Скидка может составлять от 15% рыночной цены, а бывает, люди сбрасывают до 50%.
Но когда срочность исчезнет, цену, скорее всего, поднимут до рыночной. Поэтому лучше заключать официальный договор. И не поддаваться, если торопят со сделкой. Чаще всего торопят мошенники.
Как правильно звонить по объявлению об аренде
Чтобы не ехать на просмотр зря, лучше выяснить в первом разговоре по телефону максимум подробностей о квартире. Для этого я составила скрипт. Держите его перед глазами, чтобы ничего не забыть во время звонка.
Приветствие. При первом звонке нужно поздороваться, выяснить, сдается ли квартира, и понять, кто сдает квартиру — агент или собственник. Если предложение актуально, продолжить разговор. Если нет — поблагодарить и прощаться.
«Здравствуйте! Меня зовут Мария. Я по объявлению на «Авито». Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?»
Если вы ищете квартиру от собственника, уточните:
«Я правильно понимаю, что вы собственник? Не агент?»
Рассказ о себе. Если квартира востребована, собственнику звонят по 10—20 человек в час. Поэтому он хочет сразу знать, кто вы, чтобы не тратить время на клиента, который, возможно, ему не подходит. Практически все наниматели после приветствия начинают расспрашивать о квартире, чем злят собственника. Поэтому сначала расскажите:
Говорите правду, иначе котов и детей вам придется скрывать каждый месяц. И следы их присутствия тоже.
«Мы семейная пара, 25 и 27 лет. Работаем, из Москвы, регистрация есть. С нами спокойная кошка, попугай и 2 ребенка — 3 года и 10 месяцев. Покажете нам квартиру?»
Расспрашиваем о квартире. Если собственник сказал, что готов показать квартиру, узнавайте подробности:
«Можете рассказать немного подробнее о квартире? Из объявления не все понятно…»
Обычно после такого вопроса собственник начинает рассказывать историю квартиры с момента постройки дома. Пересказывает полностью все, что написал в объявлении, упоминает, в каком году клеили обои, насколько мягкий диван, описывает мелочи. Чем больше говорит — тем больше вероятность, что он в этой квартире хотя бы был. Только собственник рассказывает про скрипучие двери, мошенники говорят кратко: «Всё есть, всё новое, муха не сидела, никто не жил, покажу хоть ночью, только приезжайте».
Если собственник о чем-то не рассказал, спрашиваем дальше:
Не спрашивайте сразу про документы на квартиру, некоторых собственников это пугает. Могут принять за мошенника.
Договариваемся о просмотре. Когда вы все узнали о квартире, поняли, почему такая низкая цена, и вас все устроило, договоритесь о просмотре:
«Вам будет удобнее показать квартиру сегодня вечером или завтра?»
Если вам отвечают заранее заготовленным «Завтра ровно в 18:00 я буду там, приходите» и не хотят обсудить варианты, насторожитесь. Это признак аукциона.
«Я правильно понимаю, завтра вы показываете квартиру только мне?»
Этот вопрос задавайте осторожно и только если он уместен.
Подтверждаем договоренности. В конце разговора еще раз проговорите день и время просмотра. Обязательно скажите, что сделаете контрольный звонок, иначе рискуете приехать на просмотр квартиры, которую уже сдали.
«Договорились: завтра в 18:00, Ленинский, 54. За 2 часа до встречи я позвоню вам, чтобы подтвердить, что все в силе».
Также если у вас есть принципиальный момент, уточните его сразу. Например, у меня был клиент, которому нужен был кафель в ванной красного цвета определенного тона. Я так и спрашивала у собственников при первом звонке: «Моему клиенту очень важен красный кафель насыщенного цвета, без рыжего и алого отлива. У вас такой?»
Чтобы вы ничего не забыли и не запутались во время звонка, мы подготовили краткую памятку. Держите ее рядом, когда звоните собственнику.
Запомнить
В дополнение к скрипту: 1 пункт. Не говорите адрес, просто спрашивайте «Квартира еще сдаётся?» Редко кто собственник и сдаёт сразу много квартир, поэтому адрес ни к чему, а у агенства их много и этот вопрос поставит их в тупик, тут уже по ответу надо смотреть действительно ли у собственника много квартир или это всё-таки агенство.
Павел, немного смекалочки и всё получится. Можно спросить про квадратуру по документам, посмотреть наличие метро, магазинов, парковки и задать вопрос об их местонахождении, спросить куда окна выходят и всё в таком духе. Ну и если человек действительно сдаёт несколько квартир, то по нему и его транспортному средству будет понятно, что он является собственником всего этого богатства.
Ivan, попробуем продолжить диалог агента и арендатора, я — агент.
— Здравствуйте. Да, сдаётся.
Когда мы искали квартиру в Москве этой зимой, то звонили по таким заманчивым объявлениям. Мы не очень на них рассчитывали, но все равно решили прочесать их, чтобы хотя бы понять, в чём подвох.
Вариантов развития событий было три:
В итоге ни одну из 10-12 квартир мы так вживую и не увидели, а фотки были очень красивые.
Мы гуглили телефоны, адреса и названия агентств, читали отзывы и в конце концов пришли вот к какому выводу. Некоторые агентства просто копируют чужие объявления от своего имени, на самом деле договора и вообще контакта с собственниками у них нет. Мы даже два раза проследили, как на Авито кто-то разместил объявление, а через пару часов такое же, но с другим телефоном и ценой пониже появилось в другой базе или на Яндекс-недвижимости. Я думаю, что в случае 2 агенты пытались связаться с собственниками, но те им отказывали. Впрочем, проверить это мы не могли.
Больше всего таких заманчивых объявлений со странными агентами было на Юле, но на Авито этого добра тоже навалом. Я бы добавила к советам в статье: насторожиться, если назначают просмотр вот так, в несколько этапов, или если просят деньги, когда вы еще даже не видели квартиру, а также гуглить названия и телефоны агентств.
6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду
Читатели Т—Ж делятся сомнениями
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?
Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 Р в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.
Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.
Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.
Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.
Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.
Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 Р в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 Р в месяц.
Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.
За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 Р в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».
Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.
Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.
А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.
Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?
Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.
Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.
Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.
Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.
Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?
Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.
Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.
Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.
Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.
После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.
Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.
Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.
Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.
Насколько тяжело вам достанется эта квартира?
Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 Р ). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.
Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.
Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.
Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?
Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.
Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.
Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 Р в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.
Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.
Станьте героем Т—Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале
Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ
> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды
Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)
«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))
Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))
Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.
Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет
Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.
Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах
Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.
Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика
Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.
Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года
Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.
Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.
Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.
Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)
Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.
Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит
Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы
900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет
Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.
Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути
чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.
Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.
Светлана, ну короче каждому своё))
Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации
Роман, не знаю, думаю, что причина в том, что с квартирами все так или иначе имеют дело с рождения, поэтому для многих этот инструмент понятнее. А разбираться в чем-то новом для многих лень, или страшно.
И заметьте, тут обсуждение про покупку квартиры под аренду. Для меня это сомнительный способ инвестиции. Другое дело, если квартира покупается на этапе строительства и после сдачи дома продаётся. С такой целью прибыль возрастает (при этом сам дом, локацию, застройщика тоже нужно уметь выбрать) и такой способ инвестиции мне близок.
Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты
Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.
Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.
В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?
Сейчас набегут с одной стороны мамкины инвесторы в индекс S&P и будут тыкать в его сотни процентов роста В ВАЛЮТЕ на долгосроке, а с другой мамкины ипотечники и гордиться как купили в ипотеку квартиру год назад за х, а сейчас похожа на сайте застройщика стоит N*x. Андроид vs Айфон.
Roman, а вы чей инвестор?
Интересно, а слышал ли автор о существовании в России не только Москвы и Петербурга? В других городах другая стоимость недвижимости и другая доходность!
А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?