как согласовать антресольный этаж в квартире

Как увеличить стоимость квартиры за счет перепланировки

Цена квартиры зависит от многих факторов — местоположения, вида из окна, типа дома, этажности, количества квадратных метров и наличия развитой инфраструктуры в районе. Все эти характеристики являются неизменными. Одним из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру, помимо качественного ремонта, является перепланировка. Однако даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может привести к тяжким последствиям для владельца жилья.

Эксперты рассказали, что нужно знать, если вы решили увеличить стоимость жилой недвижимости при помощи перепланировки.

Какую перепланировку выбрать

Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.

Балкон + кухня

Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:

Ванная + коридор

Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:

Гардеробная в спальне

Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.

Кухня + гостиная

Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.

Антресольный этаж

Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.

Что нужно знать о перепланировке

Перепланировка и переустройство

Обязательное разрешение

Порядок проведения перепланировки строго контролируется местными властями. Так, перепланировка проводится только после ее обязательного согласования с органом местного самоуправления. «С целью согласования собственник обращается в соответствующий орган с заявлением установленной формы, прикладывая к нему документы, перечисленные в законе (правоустанавливающие документы, проект перепланировки и др.).

«Решение о возможности произвести перепланировку принимается органом в период до 45 дней со дня представления документов. В течение трех дней после того, как орган принял решение, он выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ и будет являться основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки будет подтверждаться актом приемной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ», — уточнил Игнатьев.

Однозначно стоит начать следующие изменения с согласования, поскольку сделать это будет сложнее: усовершенствование балкона, создание веранд, мансард, объединений квартир на разных этажах, перенос инженерных коммуникаций, уточнила юрист Виктория Данильченко (коллегия адвокатов Виктории Данильченко). «Для разрешения подобных перестроек потребуется комплексный проект профессиональных архитекторов. Но даже с ним получить согласование очень непросто, поскольку такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов», — подчеркнула юрист.

Что можно не согласовывать

Обычный ремонт — замена дверей, окон, встроенной кухни, смена обоев, линолеума, батарей, установка перегородок по зонированию площади, кондиционера, антенны — проводится без согласований. Однако установка теплого пола с цементной стяжкой уже требует согласования, уточнила юрист Данильченко. По ее словам, также есть перечень перестроек, согласование которых проводится сравнительно просто.

«К разрешенным изменениям относятся объединение и разделение санузла, объединение комнат, в том числе с помощью проделывания проходов в ненесущих стенах, установка перегородок с целью образования отдельных помещений и др. Несущественные переделки можно начать производить до согласования с компетентными органами. Такие изменения с большой долей вероятности будут согласованы без проблем. Но в любом случае лучше сначала согласовать, а затем приступать к перестройке», — пояснила Данильченко.

Штрафы

В жизни часто встречаются такие случаи, когда граждане сначала производят перепланировку, а потом думают о том, как все это легализовать. Такая спешка может плохо закончиться.

«Если лицо самостоятельно совершило перепланировку, оно будет нести административную ответственность. Гражданин платит штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс, руб., должностные лица — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., юридические лица — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Кроме уплаты штрафа, собственник помещения также будет обязан привести помещение в прежнее состояние. Если такое требование властей игнорируется, есть реальная возможность того, что помещение будет продано с публичных торгов, а собственник — выселен», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Что согласовать не получится

Есть такие виды перепланировок, которые не будут согласованы ни при каких обстоятельствах. «К ним относят перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами, объединение кухни и комнаты в газифицированном доме, снос несущих стен, объединение квартиры с частью подвала или крыши и др. Производя такие изменения, владельцы надеются на то, что об этом никто не узнает. Но сложности могут возникнуть как при продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, так и при проверке», — пояснила Данильченко.

Проверки

Скрывать перепланировку многим гражданам удается годами. Но все же рано или поздно этот факт обнаружится. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры и т. д. Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества. Если собственник не обеспечит доступ в квартиру сотрудников Жилинспекции, то дело передадут в суд.

«Согласно законодательству России, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него. Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение десяти дней», — резюмировала Данильченко.

Источник

Согласование антресолей в квартире и нежилом помещении в 2021 году

Возводить антресоли в московских квартирах как дополнительные комнаты разрешили только в 2018 году. За четыре года такая перепланировка стала популярна, однако важно сделать ее правильно.

Собственники квартир с потолками от 4,4 м могут увеличить полезную площадь за счет антресолей, которые могут стать спальней, гардеробной или кухней. Для нежилого помещения антресоль может служить еще одним офисным кабинетом или местом для отдыха.

В этой статье разберем, чем антресоль отличается от дополнительного этажа, сколько стоит согласование, а также дадим пошаговую инструкцию по узакониванию такой перепланировки.

Что такое антресоль

Антресольный этаж – это дополнительный уровень внутри квартиры или нежилого помещения, расположенный между полом и потолком. Занимает не более 40% от общей площади квартиры. Это полноценная площадь квартиры или нежилого помещения, и за счет нее общая квадратура увеличивается.

Антресоль как перепланировку можно согласовать в квартирах и офисных помещениях, расположенных только в жилых домах. В отдельно стоящих зданиях ее строительство — уже реконструкция, и требует разрешения на строительство.

Требования к антресоли

Условия для возведения прописаны в Своде правил «Здания жилые многоквартирные». Вот, что обязательно нужно знать:

По нашему опыту, иногда проходят согласование антресоли, сделанные в квартирах, где расстояние от пола до потолка 4,4 м. Все индивидуально, и для принятия итогового решения необходимо выезжать на объект.

Наличие окон не обязательно, там может быть и искусственное освещение.

В некоторых новостройках можно встретить квартиры с уже сделанной антресолью. Например, в ЖК «Грани» застройщик сам возвел ее по просьбе покупательницы – нашей клиентки. К нам она обратилась с просьбой увеличить её площадь. После выезда на объект мы выяснили, что антресоль уже занимает 40% от общей площади квартиры. Это максимум, и сделать ее больше невозможно.

Минимальное расстояние от пола до потолка должно составлять 4,4 м. Только тогда возможно устройство антресоли. На фото – объект, взятый в работу летом 2021 года. Снимок сделан на момент обследования помещения, во время которого стало понятно, что её реально возвести и согласовать. На согласование уйдет около полугода.

Что можно сделать на антресоли

Еще 10-15 лет назад антресоль представлялась как кладовка для хранения вещей – в основном это были встроенные шкафы под потолком. Сегодня она дает много возможностей для дизайна интерьера: увеличивает жилую площадь, позволяет разместить еще одну комнату, что особенно актуально для небольших квартир. На площади антресоли можно сделать:

До 2020 года размещать на антресоли «мокрые» зоны в виде кухни или санузла было запрещено, но в 2021 году это ограничение сняли.

Конструктив в зависимости от функционала ее использования (как спальное место или там расположится санузел) меняется. Она может быть полностью железобетонной, может быть фанерный настил в два слоя. Мы рассчитаем, какая нужна конструкция, чтобы выдержать необходимую нагрузку.

Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита.

Категорически запрещено устраивать антресоли на лоджиях и балконах, так как холодные помещения – вспомогательные.

Пример готовой конструкции. Здесь железобетонный каркас и фанерный настил в два слоя.

Антресольная полка вместо антресоли – условия для ее устройства

В случае если высота потолков менее 4,4 метров, возводить антресоль нельзя, но разрешено устройство антресольной полки. На ней можно сделать спальное место или организовать хранение вещей.

Главное отличие полки – к ней нельзя возводить стационарную лестницу, нужно делать приставную или складывающуюся.

Антресольная полка не входит в площадь квартиры. При ее согласовании в Мосжилинспекции не требуется разрешение от авторов проекта дома.

Вот пример сделанной полки:

Еще один пример приставной лестницы. Фото: promoidom.com.

Ниже пример того, как делать нельзя: антресольная полка с постоянной лестницей. Это нарушение, так как формально такая полка считается полноценной антресолью, но высота потолков в данном случае не позволяет сделать антресоль.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Чем антресоль отличается от дополнительного этажа

Дополнительный этаж считается реконструкцией, так как увеличивает базовую площадь здания и его этажность. Строительство антресоли же относится к перепланировке, поскольку не влияет на основные характеристики дома или здания. Есть и другие различия:

Вот пример антресоли, спроектированной и возведенной в одном из кафе Москвы:

Конструктивные решения по возведению и лестницы на нее, все чертежи делаются только проектным бюро, которое имеет допуск СРО. Важно подготовить его правильно, так как от этого зависит, согласует ли перепланировку Мосжилинспекция и будет ли безопасно жить и работать в помещении.

АПМ-1 компетентна в этом вопросе и имеет разрешения на проектную работу. Компания состоит в СРО – Допуск № 1891, выданный СРО «МежРегионПроект».

Нередки случаи, когда расчеты производятся с ошибками, из-за которых конструкция антресоли может прогнуться. В нашей компании проект будет рассчитан максимально правильно, с теми нагрузками, которые допустимы, что исключает в будущем проблемы в эксплуатации.

Вот пример страницы проекта перепланировки для нежилого помещения с антресолью. Документ разрабатывался для квартиры в Реутове.

В проекте обязательно прописываются все архитектурно-строительные решения, в частности рассказывается, как будет строиться антресоль, с помощью чего закрепляться.

Какие документы нужны для согласования антресоли

Для начала работы по перепланировке нам потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и нотариально заверенная доверенность. Согласовывается перепланировка в Мосжилинспекции. Им необходимо предоставить:

Далее проводится ремонт и получаются акты о завершении переустройства, новый техпаспорт БТИ. Завершающий этап – внесение изменений в ЕГРН.

Очень важно, чтобы квартира стояла на учете в БТИ. Если перепланировка будет делаться в новостройке, необходимо оформление первичной документации. Как это сделать, мы подробно рассказываем в этой статье.

В нем всегда внушительная конструктивная часть, содержится очень много расчетов, в том числе по нагрузке на несущие конструкции здания от стоек антресоли, есть схема возведения со всеми креплениями, схема монтажа лестницы.

Советы экспертов
в удобном формате

Согласование антресоли в жилом здании

Вот пошаговая инструкция по согласованию:

Ввиду большой сложности согласование проекта может проходить дольше месяца. По нашему опыту, есть вероятность отказа в узаконивании, и в этом случае пакет документов нужно подавать в Мосжилинспекцию заново.

Так выглядит положительное решение о согласовании перепланировки. Оно действует 12 месяцев. В течение этого времени необходимо сделать в квартире ремонт и вызвать инспектора Мосжилинспекции, чтобы он проверил, соответствует ли сделанная перепланировка проекту.

Весь процесс согласования занимает от полугода. Вы можете погрузиться в него самостоятельно, а можете обратиться в АПМ-1 и заказать согласование «под ключ», чтобы минимизировать свое участие в узаконивании перепланировки. Наши специалисты имеют большой опыт в этом и знают, как решить все спорные моменты, которые могут возникнуть во время перепланировки.

Процесс возведения антресоли в нежилом помещении жилого здания:

Источник

Согласование антресоли, мезонина. Узаконивание антресоли в нежилом помещении, здании, квартире.

Согласование антресоли требуется перед её возведением, если высота потолков в помещении позволяет это сделать и начинается с разработки проекта антресоли. Возведение антресоли по согласованному проекту — мероприятие исключительно полезное, увеличивающее полезную площадь помещения, повышая его стоимость и ликвидность, а также позволяеющее оптимизировать пространство. Спрос на такие объекты недвижимости выше. Узаконить антресоль построенную без проекта и разрешения конечно же тоже можно, но что бы расходы были оптимальными и дабы избежать штрафные санкции, лучше получить разрешение на ее возведение перед выполнением работ.

Возведение антресоли считается перепланировкой для которой требуется проект переустройства помещения, если ее возведение, устройство выполнено в соответствии с требованиями СП — строительных правил, СанПиНов и норм законодательства, регламентирующих такого рода переустройства помещения, этажа. Такого рода изменения планировки помещения требует разработку проекта, прочих исходно-разрешительных документов и обязательное согласование мезонина с контролирующими органами.

Выражаясь простым языком, антресоль (мезонин) — это площадка, расположенная над уровнем пола. Её устройство позволяет увеличить полезную площадь помещения, оптимизировать пространство.

ВАЖНО! Для того, что бы не было проблем с согласованием, антресоль должна быть определённой площади.

В соответствии с нормами Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011г. (в действующей редакции) в жилых помещениях (квартирах) или нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, площадь антресоли должна быть не более 40% площади помещения в котором она расположена.

В отдельно стоящих нежилых зданиях, нормы по возведению мезонина регламентируются Приложением N 2 к приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016г. и по его содержанию, антресоль, образуемая в нежилом помещении, здании, строении должна быть не более 40% этажа на котором она монтируется. Обычно возведения антресоли в нежилом отдельностоящем здании рассматривается сотрудниками Росреестра как реконструкция, т.е. возведение антресольного этажа, но мы поможем выйти из этой ситуации, особенно, если антресоль, мезонин уже построен и его надо узаконить…

Для проведения процедуры согласования антресоли потребуется комплект технической документации и согласование в ряде ведомств. Для проведения процедуры нужно:

Если антресоль или мезонин делается в отдельностоящем нежилом здании, довольно часто изменения в БТИ вносят уже по факту внесения данных в Росреестр. Тогда в соответствии с проектной документацией и планами ЕГРН, БТИ выдает поэтажный план полностью в черных линиях.

Узаконивание, согласование антресоли построенной без разрешения. Какие последствия для собственника?

Во-первых, это административный штраф (350 тысяч для юридических лиц), если антресоль возведена в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме. Для физических лиц и квартир штрафы практически незначительные в массе стоимости узаконивания данного вопроса. Во-вторых, предписания о возврате помещения в исходное состояние, в случае отказа узаконить выполненное переустройство или невозможности узаконивания, если площадь антресоли или высотность не проходит по нормам. И то, и другое — весьма неприятно. В случае, если антресоль возведена не по нормам, в части её площади и согласование/узаконивание не проведено своевременно, то могут быть последствия вплоть до расторжения договора аренды на помещение (если оно Департамента имущества или Росимущественный объект) или расторжения договора аренды земельного участка в случае отказа вернуть помещение в проектное состояние, в связи с его нецелевым использованием, если площадь антресоли нежилого помещения в нежилом здании больше 40% площади этажа. Это уже в прямом виде реконструкция, а для нее нужно получать разрешение в Мосгосстройнадзоре (долгая, сложная и дорогая процедура), начиная с внесения изменений в ПЗЗ и получения нового ГПЗУ. В общем сложностей может быть много и без должной компетенции и профильного юридического и технического образования реализовать данную идею довольно не просто.

Согласование антресоли — чего нельзя делать и прочие нюансы.

Как согласовать антресоль, построенную без разрешения?

Встречаются ситуации, когда новому собственнику или арендатору достается помещение с возведенной, но по документам не согласованной антресолью. Мезонин, если он построен по нормам так же как и перепланировку возможно узаконить. Процедура будет состоять из следующих обязательных этапов:

Как видно, процедура согласования и узаконивания довольно похожи. Имеет место только наличие или отсутствие штрафа, если антресоль возвели вы, владея помещением и возможно отсутствия штрафа, если вам достался объект ДКН с возведенной и не узаконенной предыдущим арендатором, а предыдущим арендатором.

Стоимость согласования антресоли, узаконивания мезонина.

Для полноценной, предметной оценки стоимости и возможности согласования или узаконивания антресоли рекомендуем представить нашим специалистам полную информацию и необходимые копии документов. Так же, в телефонном диалоге, позвонив по номеру можно получить консультацию по обстоятельствам и дальнейшим действиям. Для этого надо предоставить:

Источник

Согласование антресоли или антресольного этажа.

В 2018 году стало возможно согласовать антресоль, как перепланировку (раньше это считалось строительством) и это способствовало увеличению популярности такой трансформации пространства.

Начнем с понятия антресоли:

Антресоль или антресольный этаж – это дополнительный уровень в пределах квартиры или нежилого помещения, расположенный выше существующего пола и ниже потолка таким образом, чтобы над и под ним сохранялась необходимая высота помещений.

Для многоквартирных домов высота нежилых помещений должна быть не менее 210 см (согласно СП 54.13330.2016 пункт 5.8), а жилых 250 см.

На практике это означает, что для устройства хоть какой-то антресоли первоначальная высота потолка должна быть 440 см и выше.

Если антресоль будет располагаться над нежилой (вспомогательной) площадью, то расчет таков:

В случае расположения антресоли над жилой комнатой, высота под ней должна быть не менее 2,5 метров, что диктует минимальную высоту потолка равную 4.8 метра.

Высота помещений определяется индивидуально для каждого конкретного случая, с учетом конструкции самой антресоли, толщины финишной отделки и готового покрытия полов.

Необходимо помнить, что внешние помещения (балконы и лоджии) нельзя использовать для возведения антресолей.

Кроме того, при устройстве антресолей необходимо учитывать требования постановления правительства Москвы №508, регламентирующем перепланировку в многоквартирных домах:

Полученная в итоге возведения антресоли площадь плюсуется к первоначальной площади помещения.

Антресоль или антресольная полка?

Для высоты помещений, где по техническим требованиям устройство «полноценной» антресоли невозможно, тем не менее, есть вариант – соорудить антресольную полку.

Отличий и требований при возведении антресольной полки несколько:

Такое решение вполне может подойти для устройства спального места или организации хранения и может быть согласовано при условии, что лестница, ведущая на антресольную полку, будет съемной или складной.

Антресольные полки со съемной лестницей

Антресоль – все нюансы

Устройство антресоли, поимо увеличения полезной площади, предоставляет большие возможности для дизайна.

В настоящее время ограничения, связанные с размещением кухонь и санузлов на антресоли сняты, что еще расширило функциональных возможностей этих помещений.

Что касается источников естественного света, то при устройстве антресоли в них нет необходимости – искусственного освещения будет достаточно.

При проектировании антресоли и лестницы для доступа на верхний уровень необходимо учитывать:

Чтобы проект антресоли мог быть согласован Мосжилинспекцией, его должна выполнить организация с допуском СРО, например, наша.

Наши специалисты, имеющие большой опыт в проектировании перепланировок, в том числе и антресольных конструкций, консультации проводят бесплатно.

Проектирование антресолей требует расчета нагрузок и обследования строительных конструкций, что относится к сложным вариантам перепланировки, но это все равно несоизмеримо проще, чем строительство.

За техническим заключением о возможности реализации проекта антресоли потребуется обратиться в ГБУ «экспертный центр», но наши клиенты всю процедуру проектирования и согласования такой перепланировки под ключ могут доверить нашим специалистам.

Источник