какие квартиры самые ликвидные в екатеринбурге

Перспективное и неперспективное жильё Екатеринбурга

Уральцы не очень часто меняют место жительства. Как правило – один-два раз в жизни. Тем не менее, 80% покупателей при выборе объекта учитывают, какова будет его ликвидность в более или менее отдалённом будущем – на случай обменов, переездов и так далее. Поэтому сегодня мы рассмотрим наиболее сложные типы жилья в плане прогноза изменения его цены и востребованности на рынке.

С начала XXI века квартиры в Екатеринбурге подорожали в 7,3 раза. Были периоды бурного роста, случались годы, когда жильё дешевело. Если же в среднем, то ежегодное удорожание квадратных метров в Столице Урала в период с 2001 по 2013 год составляло 16,5%. Это так, для справки…

Динамика цены конкретного объекта зависит от множества факторов. Например, в активно застраиваемом микрорайоне квартира, скорее всего, будет дорожать медленнее, чем та, которая расположена в квартале начисто лишенном новостроек. Также на динамику цены влияют индивидуальные характеристики жилья. Например, за последние 6 лет, согласно данным УПН, квартиры «спецпроекта» подорожали на 22%, а брежневки только на 4%. Сразу, впрочем, оговоримся, что столь серьёзный разбег цен – скорее исключение, чем правило. Обычно квартиры разных типов растут более-менее «в ногу». Особенно в последние годы. Тем не менее, и сегодня покупателю жилья в Екатеринбурге следует принимать в расчет насколько оно перспективно с точки зрения продажи в будущем.

Специалист по недвижимости агентства недвижимости «ЛиКом» Ирина Бондаренко замечает, что хотя уральцы до сих пор не очень мобильны в плане покупки жилья, тем не менее, сегодня около 80% клиентов при выборе объекта учитывают, какова будет его ликвидность в более или менее отдалённом будущем – на случай обменов, переездов и т.д.

Квартиры идут в ногу… сами с собой

По мнению руководителя отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость» Ирины Сангаловой, в Екатеринбурге на сегодняшний день сложилась четкая схема ценообразования, при которой изменения, происходящие на рынке, примерно в равной степени сказываются на ценах квартир вне зависимости от их типа. При этом И.Сангалова замечает, что данное правило распространяется в первую очередь на наиболее обширный сегмент рынка недвижимости уровня «эконом».

В частности, эксперты замечают, что при сложившихся в Екатеринбурге рыночных механизмах, хрущевка в центре города и аналогичная по стоимости новая квартира на окраине будут дорожать (дешеветь в условиях кризиса) примерно равными темпами – первая за счет местоположения, вторая – за счет новизны и метража.

Любопытно, что около 10 лет назад участники архитектурного диспута, проходившего в УралНИИпроект Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) пришли к выводу, что моральное старение жилья происходит быстрее, чем физическое и в обозримом будущем малометражные квартиры уровня хрущёвок перестанут устраивать потребителей, даже если будут находиться в технически исправном состоянии. Следовательно, следует ожидать снижения спроса на старые типы жилья и отставания их цены от квартир новой планировки.

Прошедшие годы показали, что, по крайней мере, до сегодняшнего дня, малометражки остаются достаточно популярным сегментом рынка. С течением времени разрыв цен на старое (хрущевки, брежневки ит.д.) и новое жильё не увеличился. Это подтверждает как статистика (см. табл.), так и эксперты. И.Бондаренко замечает, что на рынке присутствуют разные типы покупателей: кому-то интересно местоположение квартиры, для кого-то важен метраж. И долгосрочного падения интереса к отдельным типам объектов не наблюдается. Правда с оговоркой, что речь идёт о квартирах не являющихся ветхими и аварийными. Об этих разговор особый.

В свою очередь руководитель аналитического отдела РИЦ УПН Михаил Хорьков замечает, что в целом старое жилё всё-таки постепенно теряет привлекательность. По наблюдениям эксперта всё больше покупателей уходит на первичный рынок. Правда пока это не сильно отражается на ценовой динамике.

Динамика цен на вторичное жильё в Екатеринбурге (по данным УПН)

Таблица, составленная на основании данных Уральской палаты недвижимости, показывает, что в Екатеринбурге достаточно трудно вычленить отдельный сегмент квартирного рынка, росший в прошлые годы более активно, чем остальные. В разные периоды и на разных временных отрезках быстрее дорожал то один тип жилья то другой, то центр, то окраины. Ну и, разумеется, у каждого отдельно взятого объекта была своя динамика цены. Например, за последние 7 лет жильё в четвертом поясе подешевело на 1% (фактически оно до сих пор не отошло от кризисного шока, случившегося в 2008-09 годах). Тем не менее, в посёлках Кольцово или Шарташ немало домов и квартир за эти годы, судя по зарегистрированным сделкам, ощутимо прибавили в цене.

Не влезай, убьёт!

Стандартная позиция екатеринбургского риэлтора такова: любое вложение в жилую недвижимость – суть есть перспективные инвестиции. Тем не менее, из этого правила существуют немногочисленные исключения. В частности И.Сангалова замечает, что представители её агентства постараются отговорить клиента от объекта, приобретение которого может обернуться реальной потерей денег. Таковыми, например, являются квартиры в многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС. Еще одним спорным приобретением риэлторы считают квартиры, расположенные в двух- и трёхэтажках сталинской эпохи.

Горда-спутники

Также они замечают, что Березовский, Верхняя Пышма и другая «периферия» – это не самый лучший выбор для того, кто намерен сдавать купленную квартиру в аренду. Да, квартиры в городах-спутниках дешевле, чем в Екатеринбурге, но ставки аренды отстают от большого города ещё сильнее.

По замечаниям агентств недвижимости, инвесторы мало интересуются объектами в малых городах. Там жильё покупают почти исключительно для себя или детей.

Комната в коммуналке

Комнаты в коммуналках по ряду параметров похожи на квартиры в городах-спутниках. Во-первых, это низкая цена, во-вторых, возможное возникновение неудобств в период проживания. Риэлторы считают, что как инвестиционный инструмент комната – достаточно рискованное приобретение.

Квартира-студия

Квартиры-студии присутствуют на рынке Екатеринбурга уже около 10 лет. Однако в силу своей малочисленности пока остаются экзотикой. В целом считаются весьма перспективным объектом для вложения средств, так как сочетают относительно невысокую цену (за объект) с почти полноценным набором удобств отдельной квартиры. О высокой ликвидности студий говорит то, что в екатеринбургских новостройках, имеющих в своём составе квартиры-студии, в первую очередь выкупаются именно они, а уже потом стандартные однушки-двушки. При покупке студии следует учесть несколько специфичных моментов. Например, на рынке периодически появляются комнаты в общежитиях, оснащённые неким набором удобств. Они могут позиционироваться как студии, но таковыми всё же не являются. Главным образом из-за излишне скромных размеров. Есть у данного типа недвижимости и другие особенности.

Избушка у околицы

Пожалуй, самый сложный объект для оценки с точки зрения удорожания в перспективе – частный дом с участком земли. Особенно если речь идёт о старом строении. Правила игры в данном сегменте рынка недвижимости ещё не сформировались окончательно и иногда довольно сложно определить справедливую цену дома и участка.

Источник

Рейтинг микрорайонов Екатеринбурга, откуда хочется немедленно уехать

Рынок вторичной недвижимости выходит из спячки: с начала года на продажу, согласно данным Уральской палаты недвижимости, было выставлено около полутора тысяч новых квартир. 66.RU изучил предложения и выяснил, жители каких районов предпочитают избавляться от квартир и переехать.

На карте отмечены самые непопулярные в Екатеринбурге микрорайоны: цена на жилье здесь падает, а количество квартир, выставленных на продажу, растет.

Четвертый пояс

Наименее привлекательными для жизни в течение нескольких лет остаются микрорайоны четвертого пояса — Шарташ, Лечебный, Птицефабрика, Кольцово, Исток и Горный Щит. Люди оттуда постепенно бегут. Это единственный «пояс», где количество выставленных квартир увеличивается. А цена за квадратный метр ниже, чем даже в городах-спутниках, где стоимость жилья и интерес к нему только растут.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Районы четвертого пояса — это наименее развитые и менее привлекательные территории по сравнению с другими районами города. И уровень цен, а также динамика цены как раз это отражают. Но решение, покупать или нет жилье на окраине города, принимается не только на основании перспектив и возможного бюджета. Часто в это решение закладывается жизненный опыт и сложившиеся коммуникации. К примеру, если все члены семьи работают в Кольцово, вряд ли они захотят переехать на Сортировку.

Третий пояс

Незначительно снизилось количество выставленных на продажу квартир на Сортировке, Синих Камнях, Компрессорном, Химмаше, Елизавете, Чермете — с 1693 до 1584. А квадратный метр подорожал всего на 2 тысячи рублей. Можно сказать, что эти микрорайоны не слишком привлекают екатеринбуржцев.

Второй пояс

Не так много желающих уехать и из Уралмаша, ЖБИ, Эльмаша, Завокзального, Широкой Речки, Академического, УНЦ и Уктуса. За год количество предложений здесь также снизилось с 2785 до 2615. А стоимость квадратного метра выросла более чем на 4 тысячи рублей.

Центр

Он ограничен квадратом Московская — Челюскинцев — Восточная — Большакова. За год объем предложений здесь снизился совсем чуть-чуть: с 809 до 789. Однако цены на квартиры растут быстрее всего, что подтверждает спрос. За год стоимость квадратного метра выросла на 5 тыс. рублей — до 101,8 тыс. рублей. Если не считать сезонных колебаний, то тенденция сохраняется уже несколько лет — люди не хотят уезжать из центра.

«Ценят уют и локацию». Топ-6 престижных домов Екатеринбурга, где живут десятилетиями и не хотят уезжать

Первый пояс

Это Пионерский, Втузгородок, Вокзальный, Заречный, ВИЗ, Юго-Запад, Автовокзал, Ботаника, Парковый, район Шарташского рынка. Судя по тому, как за год упало количество предложений по продажам квартир, эти микрорайоны становятся все привлекательнее, обгоняя даже центр с его дорогим жильем.

Еще год назад на продажу было выставлено 3372 объекта, сейчас — 3037. Это максимальное сокращение числа предложений. «Квадрат» здесь подорожал на 3,5 тысячи рублей — до 76,8 тыс. рублей.

Источник

Ажиотаж сменился падением спроса. Что будет с ценами на квартиры в Екатеринбурге

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в августе жители Свердловской области взяли 4671 ипотечный кредит, что на 2% меньше, чем месяцем ранее, и на 17% меньше, чем в августе 2020 года. Хотя падение спроса не максимальное в сравнении с другими регионами и по объему кредитования регион находится на пятом месте в стране, участники рынка подтверждают тенденцию.

На сколько снизился спрос на квартиры

Застройщики и представители банковского сектора говорят о снижении ажиотажного спроса на недвижимость и ипотечное кредитование, которые были характерны для второго полугодия 2020 года и первого полугодия 2021-го. Однако спрос на жилье остается высоким.

Максим Молодцов, директор по продажам «Брусники»:

По словам коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Юрия Старкова, количество сделок в 2021 году практически не поменялось по сравнению с 2020-м. Объемы продаж тормозят изменения условий льготной ипотеки и рост цен на новостройки, вызванные предыдущей госпрограммой.

В дальнейшем, как считает заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, потенциал повышения ключевой ставки Центробанка сохранится, что отразится на всех кредитных продуктах. Это приведет к тому, что ипотека будет становиться менее привлекательной, объемы продаж в 2022 году снизятся, и застройщикам нужно быть готовыми к этому.

Спрос на вторичную недвижимость в Екатеринбурге не сокращается. При этом, по данным Уральской палаты недвижимости, с конца мая объем предложений сокращается. Если на 31 мая было выставлено 5,2 тыс. квартир, то на 13 сентября — уже 4,4 тыс. Эту тенденцию подтверждают и в «Бруснике», которая работает со вторичкой. Там отмечают высокий спрос на вторичную недвижимость, особенно последних годов, и имеющийся на рынке дефицит. Еще пару лет, считает застройщик, разница в цене между первичкой и вторичкой будет оставаться привлекательной. При этом не новое жилье постепенно будет подтягиваться по стоимости до уровня новостроек.

Спрос на вторичное жилье в Екатеринбурге за год вырос в два раза. Где чаще покупают и продают квартиры

Что будет с ценами на новое жилье

Девелоперы отмечают, что после скачка цен на недвижимость в 2021 году, связанного по большей части с подорожанием стройматериалов, работ и дефицитом рабочей силы, в дальнейшем такого роста цен на квартиры не предвидится.

По оценкам «Синара-Девелопмент», себестоимость квадратного метра жилья в 2020 году выросла на 14%, в 2021 году еще на 7%. Рост цен на квартиры за два года составил 10–11 и 7–12% соответственно. В «Бруснике» говорят о подорожании квадратного метра в 2021-м сразу на четверть. Причем одинаково растут цены как на стандартное жилье, так и на жилье комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра на рынке в Екатеринбурге, отмечает Максим Молодцов, составляет около 80 тыс., хотя еще год назад составляла около 60 тыс. рублей.

«Рост цены за метр в 2021 году следовал за удорожанием на 200–300% строительных материалов и самой стройки, связанной с дефицитом рабочей силы. Рост на строительно-монтажные работы уже состоялся и составил в среднем 25–30%. Соответственно, за этим подтянулась и цена на продажи, чтобы не терпеть убытки. Мы не видим тренда, что в дальнейшем цена на недвижимость будет расти. Цена метра может расти, но незначительно. Речь не идет о 20%. На рынке видится стабильность», — считает директор по продажам «Брусники».

Юрий Старков, коммерческий директор «Синара-Девелопмент»:

Предпосылок, что жилье будет дешеветь, нет, отмечает представитель «Брусники». Так же как и нет тенденции, что стоимость стройки и строительных материалов будет снижаться. Поэтому цена «квадрата» в будущем сохранится в том же диапазоне с поправкой на инфляцию.

Как в дальнейшем изменятся спрос и предложения

Ждать глобального падения спроса на жилье в дальнейшем, считает Евгений Болотин, не стоит. Экономический спад в условиях коронавируса не сравним с кризисами прошлых лет: у людей есть деньги на покупку недвижимости, а застройщики не снижали уровень закладки домов ни в 2019, ни в 2020, ни в 2021 году, то есть снижения объема предложений также не будет.

Что касается предпочтений покупателей, то тут застройщики сходятся во мнении, что больший интерес вызывает недорогое жилье — квартиры-студии и однушки. «Если раньше, за счет ипотечного кредитования, интерес был к большим, семейным, трехкомнатным квартирам, то сейчас акцент опять смещается в сторону более компактного и дешевого жилья. Студии показали высокий рост в 2021 году — на 75% выросло количество предложений по Екатеринбургу. Думаю, что у застройщиков конкуренция обострится именно на рынке стандартного жилья. Идет переток интересов», — рассказывает Юрий Старков.

В «Бруснике» подтверждают, что при увеличении стоимости квартир покупатель будет ориентироваться на ту же сумму, что и раньше, просто выбирая квартиры меньше площадью. И продолжится рост спроса на студии, небольшие квартиры до 50 кв. м. При этом, отмечает Молодцов, покупатели заинтересованы в комфорте и конкурировать застройщики могут в разнообразии проектов планировок, территорий, качестве.

Источник

Обзор районов Екатеринбурга с самым доступным жильём

Время чтения: 8 минут

Cамыми доступными микрорайонами Екатеринбурга для покупки жилья в новостройках являются новые активно застраивающиеся территории, удаленные от центра города. К ним относятся микрорайон Солнечный на юге Уральской столицы, микрорайон Академический, Широкая речка, микрорайон Светлый по направлению Кольцовского тракта и Верхняя Пышма. Сегодня мы расскажем о некоторых особенностях каждого района и современных проектах жилых комплексов, которые там реализуются.

Обзор районов Екатеринбурга с самым доступным жильём

Верхняя Пышма

Городское образование Верхняя Пышма расположено в северном направлении, со стороны района Уралмаш. Несмотря на доступность цен на жилье в городе-спутнике, добрать от Пышмы до станции метро «Проспект Космонавтов» можно всего за 15 минут, а дорога до центра Уральской столицы займет около 30 минут. Более того, активно ведутся работы по строительству новой трамвайной ветки, которая напрямую соединит ГО с Екатеринбургом.

Одним из крупнейших проектов комплексного развития в Верхней Пышме является ЖК «Петровский». Новый жилой комплекс «Петровский», строится по улице Петрова,рядом с удобным выездом на Серовский тракт и въездную дорогу.

Первый дом комплекса уже сдан. Таким образом, покупателям доступны готовые квартиры по привлекательной стоимости: просторные и светлые евродвушки от 49,14 кв. м со скидкой до 5% по цене от 2,661 млн руб. Ввод в эксплуатацию второго дома комплекса намечен застройщиком на II квартал 2021 года.

Во дворах будут организованы детские и спортивные площадки, прогулочные зоны и места для отдыха

Микрорайон Солнечный

Микрорайон на юге Екатеринбурга является самым молодым среди новых территорий застройки города. Освоением площадки занимаются сразу несколько крупных застройщиков.

В парке микрорайона Солнечный расположены детская и спортивная площадки, поле для игры в мини футбол, зона для прогулок с домашними питомцами

Помимо таких необходимых инфраструктурных объектов как детский садик и школа, в Солнечном построена Ледовой арена. Более того, в микрорайоне появился первый в Екатеринбурге аутлет «Brand stories».

Нижние этажи жилых комплексов со стороны прогулочных улиц отданы под коммерческие площади, в которых открылись супермаркеты, аптеки, зоомагазины, кафе и салоны.

Добраться до центра Екатеринбурга можно на общественном транспорте, дорога на личном авто займет около 25 минут.

Стоимость однокомнатных квартир в жилых комплексах Квартал Астра в микрорайоне Солнечный (площадью от 42 кв. м) и Квартал Синара-Девелопмент в микрорайоне Солнечный (площадью от 33,9 кв. м) начинается от 2,96 и 3,03 млн. руб., соответственно.

Академический

Самый активно развивающийся район Екатеринбурга привлекает молодых людей с семьями, для которых, зачастую, квартиры в новых жилых комплексах «Академа» становятся первым самостоятельным жильем.

В настоящее время это второй по величине проект комплексного освоения территории в России с площадью 2500 га, 1200 га из которых – лесопарковые зоны. Проект «Академический» стартовал в 2006 году.

Территория застройки является полностью самостоятельной – развитая инфраструктура позволяет не выезжать за пределы Академического для решения повседневных бытовых вопросов: построено большое количество детских садиков, школ, открыты торговые центры и супермаркеты, аптеки, кафе, салоны. В районе есть своя больница и поликлиники.

ЖК «Близкий» в Академическом микрорайоне Екатеринбурга

Близость к природе, живописный парк, дома переменной этажности создают гармоничную и комфортную среду для жизни.

Первые уровни жилых комплексов в Академическом отданы под коммерцию и стрит-ритэйл. Помимо многочисленных детских кружков и секций в районе строится Дворец дзюдо.

С целью дальнейшего развития района и снятия транспортной нагрузки в Академическом планируют построить кольцевую развязку на перекрестке объездной дороги и улицы Серафимы Дерябиной.

Застройщики реализуют интересные и современные проекты со своими индивидуальными особенностями.

Микрорайон Широкая речка

На Широкой Речке активно реализуются новые кварталы и жилые высотки. Рядом строят дороги, школы, торговые центры и офисные пространства. Авторы генерального плана Уральской столицы считают, что к 2025 году в новом районе будут проживать 50 000 человек.

Ранее администрация Екатеринбурга утвердила проект строительства улицы Тенистой, которая соединит улицы Суходольскую и Краснолесья, территории Широкой Речки и Академического. Так у жителей двух районов появится дополнительный выезд, соединённый с Екатеринбургской кольцевой автодорогой.

Каждый отдельный ЖК на Широкой речке – это уникальная концепция и продуманное гармоничное пространство для жизни и комфортного времяпрепровождения.

Суходольский квартал – это светлый квартал с закрытым внутренним двором, наполненным зеленью и цветами. Помимо стандартных квартир, в проекте предусмотрены варианты с собственной террасой на нижнем уровне. Стоимость больших однокомнатных квартир (от 63 кв. м) – от 4,1 млн руб., двухкомнатных (от 63 кв. м) – от 4,09 млн руб., трех (от 82 кв. м) – 4,77 млн руб.

Жилой комплекс Nova Park (Нова Парк), расположенный по адресу Евгения Савкова 3, будет состоять из 12 жилых домов, а также объектов общественной застройки. Девелопер спроектировал кварталы в соответствие с мировыми стандартами архитектуры с безопасными и закрытыми для проезда машин внутренними дворами. Начальная цена на квартиры площадью 32,82 кв. м – от 2,55 млн руб.

Микрорайон Светлый

Работа над реализацией застройки микрорайона все еще продолжается. Несмотря на некоторую удаленность от центра города, для жителей предусмотрена вся необходимая инфраструктура. Застройщик благоустроил современные детские и спортивные площадки с безопасным покрытием, зоны отдыха на природе, пешеходные дорожки. В перспективе развития ЖК Светлый будут также организованы: скейтпарк, банный комплекс, парк с беседками, общественный комплекс с фуд-кортом и прокатом спортивного инвентаря.

Квартиры в «Светлом» сдаются с отделкой под ключ

Для владельцев автомобилей предусмотрены парковки по периметру квартала, а также гостевые паркинги для временной стоянки авто. На первых этажах закрытых наземных паркингов размещены коммерческие помещения, магазин «Кировский», поликлиника и фитнес-центр. Планируется строительство двух муниципальных детских садов и общеобразовательной школы.

Новый микрорайон расположен таким образом, что от него до любой точки Екатеринбурга можно быстро добраться по Кольцовской трассе («Россельбан») или улице Щербакова – на обе дороги есть прямой выезд. Также предусмотрено движение общественного транспорта.

Источник