капремонт крыши многоквартирного дома обязанности подрядчика
Что входит в капитальный ремонт кровли многоквартирного дома
Для нормального проживания в многоэтажном доме нужно регулярно проверять состояние крыши.
Кровля относится к общедомовому имуществу, и контролировать ее состояние должны собственники квартир, управляющие компании.
Законодательство
Правила ремонта, содержания крыш можно найти в следующих документах:
При выборе вида крыши, материалов, строители пользуются СНиП II-26-76, описывающими технологию создания кровли. Его современная версия включена в названный приказ.
Технический регламент
Документ требует обеспечивать безопасность возводимых зданий. В проектах на строящийся дом должны учитываться противопожарные правила, технические решения, призванные предотвратить отсыревание помещений.
При выборе типа крыши необходимо устройство водоотводов. Применяемые материалы должны быть устойчивыми к негативным атмосферным воздействиям, водонепроницаемыми.
Не допускается образование конденсата на чердаках, конструкциях здания. Крыши не должны пропускать осадки в квартиры.
Когда ремонт необходим
Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:
Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании. В этом случае нужно обратить внимание на:
Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.
Важно: принимать решения о проведении капитального ремонта крыши могут жильцы дома на общем собрании.
Кто должен чинить
Чинить крышу должны подрядные организации, работники УК, с которыми заключен договор на обслуживание дома.
Как обратиться
О протечках хозяин квартиры сообщает в УК. Сделать это можно по телефону или написав претензию. Когда требуется капремонт, придется созывать общее собрание жильцов.
В этом случае пригласить соседей могут жители поврежденной квартиры, представители УК, ТСЖ. Перед собственниками помещений поднимается вопрос о необходимости капремонта, его оплаты.
Решения собрания оформляются протоколом. Голосование проводится среди присутствующих людей. Те, кто не явился, могут ответить письменно, передав бумаги в управляющую компанию инициатору вопроса. Главное – набрать больше 51% голосов, согласных на проведение ремонта.
Также необходимо собрать документы:
Если входит, то программа может оказать действенную помощь и переложить 95% расходов на плечи государства.
Жильцам нужно погасить долги за текущий ремонт и решить, сколько денег понадобится на восстановление, кто его будет оплачивать. Для этого составляется дефектная ведомость работ, техническое задание, заключается предварительный договор на выполнение ремонта, пишется заявление.
Передаются бумаги в обслуживающую организацию, администрацию. Законом разрешается оформлять кредиты на проведение восстановительных работ. Часть займа может погашаться за счет денег, накопленных оператором капитального ремонта.
Как заставить по закону
Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что крыши относятся к общему имуществу дома. Согласно статье 154, его ремонт ведется за счет собственников помещений. Чем большей площадью обладает человек, тем крупнее будет его взнос. С 2012 года все владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи за капитальный ремонт.
Люди, проживающие в социальных квартирах, не оплачивают работы. За них это делает муниципалитет.
Жильцы могут собирать деньги на счете дома или регионального оператора. Предусмотрен их минимальный размер. Власти городов, поселков принимают программы, в которых устанавливается очередность проведения восстановительных работ. Воспользоваться накоплениями можно с учетом решения администрации. Для этого пишется заявление оператору, который заключит договор с подрядчиком на проведение работ, подготовит сметы.
Чтобы не ждать плановых мероприятий, жители могут собирать деньги на конкретные цели самостоятельно, нанимать подрядчиков. В этом случае придется оплатить услуги проектировщиков, составление смет.
Если управляющие компании, оператор не выполняют свои обязанности по обслуживанию дома, их действия можно обжаловать в надзорных органах: Роспотребнадзоре, прокуратуре, суде.
Передвинуть запланированные сроки могут только органы власти, принимавшие решение об этом. Потребуется коллективное обращение. Оно составляется в произвольной форме от жителей дома. В нем должно быть описание проблемы, сведения, убеждающие в срочности работ. Необходимы подтверждения в виде смет, заключений экспертов, жилинспекции о том, что состояние кровли угрожает здоровью людей.
Отказ администрации придется обжаловать в судебном порядке. Часто заставить коммунальщиков выполнять обязанности может только суд.
Кто оплачивает
Закон однозначно говорит о том, что капремонт оплачивается собственниками помещений многоквартирного дома. За жителей муниципальных квартир рассчитывается администрация.
Деньги собираются в фонд, который контролирует их расходование.
Важно: оплачивают капремонт собственники жилых помещений, регулярно сдавая взносы в фонд.
Возможна ли государственная помощь
Региональные программы предполагают помощь населению. Государство предоставляет субсидии. Чтобы воспользоваться ими, во многих случаях нужно провести общее собрание и накопить не менее 5% от стоимости восстановительных работ.
Документы предоставляются в администрации городов, районов.
Возможно ли самостоятельно отремонтировать
Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.
Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.
Помимо заявления, нужно будет предоставить:
Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.
Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.
Что входит в капремонт крыши
Возможны замена, усиление несущих конструкций. Объем работ устанавливается специалистами. Он зависит от старости покрытия, его вида, конструкции кровли.
В любом случае должны быть предусмотрены водостоки, системы, предотвращающие попадание влаги внутрь дома.
Мягкие
В строительстве часто используются недорогие материалы, например: толь, рубероид, мягкая черепица, которые относятся к мягким покрытиям. Они служат несколько лет, но под воздействием нагрева, охлаждения, ветров приходят в негодность. Ремонтировать их требуется примерно раз в 2-3 года. Обращать внимание при таком виде крыши нужно на герметичность швов между листами, мест соприкосновения со входами, антеннами, воздуховодами.
Твердые
Также требуют контроля за их состоянием. Например: часто расходятся швы покрытий, стальные листы ржавеют. Подвергаются природным воздействиям и другие виды материалов.
Плоские
Покрытие настилается на бетонную, деревянную основу поверх изоляционных материалов. Для этого типа крыш важно плотное прилегание листов битума. Под образовавшиеся пузыри может попадать влага.
Скатные
Крепятся к каркасу – металлическому или деревянному. Часто используются битумные, асбестовые черепицы. По окончании срока эксплуатации они требуют полной замены. Деревянные конструкции обрабатываются против насекомых, плесени, пропитываются жидкостями, исключающими горение. Дефектные элементы заменяются. По краю кровли устанавливаются ограждения, водосливы.
Важно: государство, региональные власти каждый год принимают программы ремонта, в которых оговариваются льготные условия, субсидии.
Заключение
Во время эксплуатации каждый многоквартирный дом подлежит ремонту. Проводить и оплачивать его должны собственники жилых помещений. В некоторых случаях государство помогает населению, возмещая часть расходов.
Полезное видео
Комментарий председателя народного движения:
Возмещение расходов на ремонт управляющей компанией
Я собственник квартиры в Крыму. Многоквартирным домом занимается управляющая компания. Протекает кровля над моей квартирой, требуется масштабный ремонт, а УК производит только текущий. Могу ли я нанять стороннюю организацию или самозанятого для проведения капитального ремонта кровли над моей квартирой? Возместит ли управляющая компания мои убытки по договорам и чекам?
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме.
Обязанность собственников помещений по содержанию своего имущества в многоквартирном доме достигается путем выбора и реализации выбранного способа управления многоквартирного дома. В частности, в вашем случае речь идет о заключении и исполнении договора управления его сторонами.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества вне зависимости от формы собственности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, иных лиц (п. 10 Правил содержания общего имущества).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, устанавливают предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли. Он составляет одни сутки с момента выявления нарушения.
На основании п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать в том числе возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При наличии у вас доказательств бездействия управляющей организации, ее уклонения от устранения причин протекания кровли, а также игнорирования вашего требования о выполнении необходимых работ вы можете требовать возмещения расходов на ремонт аварийного участка.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначная. Исход рассмотрения дела зависит от полноты доказательной базы.
Вместе с тем стоит обратить внимание, что вы ставите вопрос о возмещении расходов именно на работы капитального характера. При такой постановке вопроса результат рассмотрения искового заявления, вероятнее всего, будет отрицательным.
Это связано с тем, что капитальный ремонт находится вне зоны ответственности управляющей организации при исполнении договора управления. Она дает предложения собственникам о проведении капитального ремонта, а полномочия по принятию решения о проведении такового, определение источника финансирования таких работ, сроков и выбор подрядной организации – это компетенция общего собрания собственников.
Вы как собственник помещения в любой момент можете инициировать проведение собрания для разрешения данного вопроса.
Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме
В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.
Чем капитальный ремонт отличается от текущего
Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.
Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Мероприятия по капитальному ремонту МКД
В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.
Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.
Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.
В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.
Кто контролирует проведение капремонта
Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.
Статьи
«Косячит» подрядчик по капитальному ремонту, а отвечать опять управляющей организации
Сегодня рассмотрим ее в другом аспекте, связанном с ненадлежащим выполнением капитального ремонта кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором.
В частности, у одной из управляющих организаций возник такой вопрос: если региональным оператором на основании решения общего собрания собственников был
заключен договор на выполнение работ по капитальному ремонту крыши дома, но подрядчик выполнял работы с нарушением срока и качества, что привело к расторжению заключенного с ним подрядного договора, каковы обязательства управляющей организации в отношении недоотремонтированной кровли и возможные последствия для нее, с учетом того, что крыша не доделана, квартиры периодически затапливает, а региональный оператор пока находится в глубоких раздумьях по поводу выбора нового подрядчика для проведения капитального ремонта крыши надлежащим образом.
Отвечая на него, мы проанализировали нормы жилищного и гражданского законодательства и сложившуюся судебную практику, и вот что получилось.
Положениями ст. 166 ЖК РФ ремонт крыши отнесен к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Ч. 1 ст. 182 ЖК РФ установлено, что региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ч. 6 указанной статьи региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
В п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ установлено, что перед собственниками помещений в многоквартирном доме региональный оператор несет ответственность за качество выполненных работ подрядными организациями, привлеченными им, в течение не менее 5 лет с момента подписания акта приемки оказанных и выполненных работ.
Из приведенных норм можно было бы сделать вывод о том, что когда речь идет о капитальном ремонте, выполненном ненадлежащим образом подрядной организацией, привлеченной региональным оператором, все вопросы, связанные с качеством выполненных работ и с ответственностью за его нарушения, должны решаться исключительно в рамках отношений собственников помещений (в частности, тех, чьи квартиры затапливает в результате протечки кровли) с региональным оператором и соответствующей подрядной организацией.
Однако, как показал анализ судебной практики, зачастую именно управляющая организация признается лицом, обязанным незамедлительно устранять протечки кровли, несмотря на то, что крыша требует капитального ремонта или ремонт был выполнен подрядной организацией некачественно.
Указывая на такую обязанность управляющей организации, суды подтверждают правомерность привлечения ее к административной ответственности за нарушение лицензионных требований в случае не обеспечения надлежащего состояния крыши (в т.ч. в случаях, когда локальным «латанием дыр» в рамках текущего ремонта ситуацию не исправить), а также взыскивают с нее денежные средства в возмещение материального ущерба, причиненного собственникам залитых квартир.
Приведем несколько примеров судебных актов, касающихся определения объема обязательств и ответственности управляющей организации в случаях протечек кровли, требующей капитального ремонта и/или отремонтированной некачественно.
Сразу отметим, что суды, признавая управляющую организацию лицом, обязанным устранять протечки кровли, опираются на следующие нормы жилищного законодательства:
ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ, согласно которой при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
п. 4.6.1.10. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, согласно которому неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении №2 (в течение 1 суток).
С учетом содержания приведенных норм суды, в т.ч. Верховный суд РФ, делают выводы о том, что управляющая организация, обслуживающая общее имущество многоквартирного дома, несёт ответственность за текущее содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.
Даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, управляющая организация не может быть освобождена от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера. Такой вывод содержится в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22.
Следует отметить, что, принимая соответствующее решение, суд не стал учитывать обстоятельства, указанные в экспертном заключении, согласно которому «… кровля дома N находится в состоянии, требующем капитального ремонта (полной замены на новую, включая слой утеплителя). Для устранения причин затопления недостаточно проведения текущего ремонта кровли, в том числе путём локальной замены повреждённых участков, локальная замена кровли не решает проблемы с возникновением дальнейших протечек на оставшейся площади».
Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что затопление квартиры истца произошло в результате попадания талых вод с крыши дома, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, содержание которой в работоспособном состоянии, обеспечивающем сохранность имущества физических лиц, в соответствии с договором, заключённым с собственниками помещений в многоквартирном доме, должна была обеспечить управляющая организация.
Т.е. в данном случае, управляющей организацией (ответчиком) не было представлено доказательств того, что с ее стороны были выполнены все необходимые мероприятия для обеспечения надлежащего содержания кровли в рамках минимального перечня, поэтому (а скорее всего, и не только поэтому, а потому что прослеживается общая тенденция признания управляющих организаций ответственными за все, что связано с надлежащим состоянием общего имущества в МКД) суд признал ее лицом, обязанным надлежащим образом содержать кровлю, независимо от того, что она требует капитального ремонта и от того, что в рамках текущего ремонта и содержания крыши не решить создавшуюся проблему.
Имеется еще один пример судебной практики, когда суд указал на то, что «проведение капитального ремонта кровли и наличие гарантии на выполнение работ не освобождает управляющую организацию от выполнения надлежащим образом обязательств по содержанию общего имущества обслуживаемого ею дома» (см. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24.09.2019 N 33-7141/2019).
В этом деле суд не принял во внимание ссылку управляющей организации на то, что ответственность за причиненный собственнику залитой в результате протечки кровли квартиры должна быть возложена только на Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области по причине проведения им некачественного ремонта кровли спорного жилого дома, поскольку «из совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, следует ненадлежащее содержание … Управляющая компания … общедомового имущества, выразившееся в отсутствии своевременной очистки кровли дома, желобов водосточной системы от снега и наледи, нарушении температурно-влажностного режима в чердачном помещении».
Т.е. в данном случае суд проанализировал причины протечки кровли и сделав вывод о том, что такими причинами явилось ненадлежащее содержание управляющей организацией общедомового имущества, признал ее лицом, обязанным возместить ущерб собственнику «подмокшей» квартиры, несмотря на то, что капитальный ремонт крыши был выполнен подрядчиком некачественно.
Есть и такой пример судебной практики, когда собственник квартиры обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением квартиры, к управляющей организации, фонду капитального ремонта, подрядной организации, проводившей капитальный ремонт кровли. При этом собственник указал, что причиной затопления явилось как ненадлежащее содержание кровли управляющей компанией, так и допущенные подрядчиком нарушения при выполнении ремонтных работ.
Суд первой инстанции вынес решение, согласно которому с управляющей организации и с фонда капитального ремонта в солидарном порядке в равных долях подлежали взысканию денежные средства в возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры.
Суд апелляционной инстанции (см. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2018 по делу N 33-3563/2018) не согласился с таким распределением и принял решение, согласно которому со стороны управляющей организации ущерб подлежит возмещению в гораздо большем размере ввиду следующего:
«Заключением судебной экспертизы установлено, что затопление квартиры по частично является следствием протекания кровли ввиду ее ненадлежащего технического состояния, имевшего место до начала выполнения ООО «Строймонтаж» работ по ремонту кровли дома. Исходя из анализа документов гражданского дела и визуального осмотра кровельного покрытия указанного дома, очевидно, что еще до момента начала строительно-монтажных работ ООО «Строймонтаж», кровля дома находилась в неудовлетворительном состоянии и не обеспечивала надлежащую гидроизоляцию жилых помещений. У старой кровли многоквартирного жилого дома уклон был направлен к середине здания, а по средней линии над стыками торцов плит организован желоб водостока. Водосточный желоб имеет трещины, сколы, куда могла попадать влага. В помещении 1-го технического этажа находится множество подручных средств и емкостей для сбора воды. Все металлические элементы 1-го технического этажа имеют следы сильной коррозии. …
Приведенные примеры судебной практики свидетельствуют о том, что даже в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, когда такой ремонт выполнен некачественно или с нарушением технологии его проведения, суды все равно признают управляющую организацию лицом, обязанным выполнять работы по ее надлежащему содержанию и текущему ремонту в соответствии с Минимальным перечнем и Правилами №170 (работы по устранению деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, по очистке кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, наледи, скопления снега, работы по незамедлительному устранению нарушений, приводящих к протечкам и т.д.).
Поэтому, если управляющая организация не сможет представить достаточных доказательств выполнения ею всех необходимых работ, связанных с обеспечением надлежащего состояния крыши многоквартирного дома, ей с большой долей вероятности придется возмещать ущерб, причиненный затоплением квартиры в результате протечки кровли, а также уплатить штраф в случае отказа в добровольном удовлетворении требований потребителя о возмещении ущерба, даже в том случае, если такие протечки возникли в результате некачественного капитального ремонта крыши, произведенного подрядчиком, привлеченным региональным оператором.
Кроме того, следует учитывать, что неисполнение управляющей организацией обязанности по устранению протечки кровли может повлечь выдачу ей предписания о необходимости выполнения соответствующих работ.
В удовлетворении заявления об отмене такого предписания в части возложения на управляющую организацию обязанности по выполнению работ по ремонту кровли с целью устранения протечки атмосферных вод в жилое помещение может быть отказано судом ввиду того, что именно на управляющую компанию возложена обязанность по выполнению указанных работ в рамках договора управления.
Такого мнения придерживается, например, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, в Постановлении от 29.01.2019 N 13АП-32537/2018 по делу N А21-7070/2018 которого приводится ссылка на п. 2.3.7. Правил N 170, на основании чего суд делает вывод о том, что «в случае нуждаемости дома в капитальном ремонте кровли не исключается текущий ремонт, ограниченный работами, обеспечивающими нормальные условия проживания».
Также имеется пример судебной практики (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 N 02АП-9904/2019 по делу N А82-12237/2019), когда управляющая организация не смогла успешно оспорить постановление органа государственного жилищного надзора, в соответствии с которым она была признана виновной в нарушении лицензионных требований и была привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3. КоАП РФ.
Нарушения выразились в наличии просветов в кровельном покрытии на участке над квартирой, увлажнении потолка коридора над квартирой и произошли вследствие ненадлежащего состояния кровельного покрытия.
Ссылка управляющей организации на обязанность ОМС по проведению капитального ремонта не принята судом во внимание, поскольку орган госжилнадзора вменял ей в вину неисполнение обязанности по устранению просветов в кровельном покрытии для предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома, а не по проведению капитального ремонта кровельного покрытия.
По мнению суда, «…выявленные нарушения носят текущий характер, относятся к работам, которые должны быть своевременно выполнены управляющей организацией. … Изложенный Обществом подход фактически освобождал бы управляющую компанию от исполнения возложенных на нее договором управления и законом обязанностей до проведения капитального ремонта, что не отвечает целям создания условий для безопасного и благоприятного проживания граждан. Кроме того, фактическое устранение выявленных нарушений, по сути, свидетельствует о возможности проведения текущего ремонта кровли с целью предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома».
Вот такая получилась подборка судебной практики, из которой следует, что управляющая организация, являясь лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязанным выполнять все работы и услуги, необходимые для обеспечения такого надлежащего содержания, должна, руководствуясь требованиями Минимального перечня №290 и Правил №170, незамедлительно устранять нарушения, приводящие к протечкам кровли, а также осуществлять все иные работы, связанные с надлежащим содержанием кровли, и в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, и тогда, когда такой ремонт уже произведен привлеченным региональным оператором подрядчиком с нарушениями качества.
Наличие протечек в квартирах в результате попадания атмосферных осадков с кровли, нуждающейся в проведении капитального ремонта (если он не был проведен или был проведен некачественно) может иметь для управляющей организации такие последствия как:
получение предписания органа государственного жилищного надзора о проведении работ по устранению причин протечек кровли,
привлечение к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, установленных пп.а), пп. б) п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами,
возмещение ущерба собственнику залитой квартиры,
уплата штрафа по Закону о защите прав потребителей в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований собственника.
Это как минимум. Могут быть еще расходы на проведение экспертизы, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.
В завершение приведем положительный для управляющей организации пример судебной практики, когда суд отказал собственнику залитой квартиры во взыскании убытков с управляющей организации на том основании, что залив произошел в период проведения работ по капитальному ремонту кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором, и взыскал соответствующие убытки с подрядчика, который нарушил технологию проведения работ по ремонту кровли, произведя демонтаж старого кровельного покрытия и оставив дом незащищенным от проникновения атмосферных осадков (см. Решение Ванинского районного суда Хабаровского края № 2-1130/2016 2-8/2017 2-8/2017(2-1130/2016;) М-1191/2016 М-1191/2016 от 5 мая 2017 г. по делу № 2-1130/2016).
В приведенном деле суд признал управляющую организацию ненадлежащим ответчиком, указав на то, что она не может нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда, заключенному между региональным оператором и подрядчиком.
Возвращаясь к началу статьи, а именно к ситуации, с которой столкнулась организация, управляющая МКД, в котором капитальный ремонт крыши прервался и неизвестно, когда и кем будет производиться вновь, считаем, что для минимизации рисков привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и возмещения ущерба собственникам подтапливаемых квартир, ей придется выполнять локальные работы по ремонту кровли, позволяющие устранить протечки и обеспечить нормальные условия проживания и сохранность имущества собственников помещений.