квартира в старом фонде без капремонта
Какова реальная цена покупки «убитой» квартиры в старом фонде?
Несмотря на сложившееся у горожан мнение, что жилье в историческом центре Петербурга не может быть дешевле окраинных новостроек, каждый день в базе данных БН можно найти сотню квартир в самом центре Северной столицы, предлагающихся по цене до 80 тыс. руб. за кв. м. При средней цене «квадрата» в новостройках около 94 тыс. руб. столь низкие цены в старом фонде выглядят как ценовой парадокс. Впечатление усиливается, если учесть, что в этой выборке встречаются квартиры в пяти-семи минутах ходьбы от Невского проспекта.
Когда, соблазнившись ценой и местоположением, покупатели начинают просмотры такой недвижимости, то чаще всего находят ее в крайне запущенном состоянии, требующем полной реновации. При этом многие покупатели, не будучи строителями и не имея опыта недавних крупных ремонтов, могут ошибиться в оценке затрат, необходимых на приведение «исторической» квартиры к состоянию, пригодному для комфортного проживания в XXI веке. Конечно, все понимают, что сразу въехать туда невозможно и средства на ремонт потребуются немалые, – но какие? Попробуем разобраться, насколько – с учетом ремонта – возрастет итоговая цена за квадратный метр по сравнению той, что указана в объявлении о продаже.
Определяем точку отсчета
Сегодня на рынке квартирных ремонтов существует два основных метода определения цены работ. Это стоимость за «квадрат» (используется частными бригадами) и пооперационный расчет, когда каждую операцию, будь то оштукатуривание стен или заливка полов, расписывают в общей смете. Оба метода расчета дают на выходе близкие значения общей стоимости ремонта, но для грубой оценки больше подходит первый способ.
Для начала нужен эталон для сравнения. Проще всего отталкиваться от стоимости ремонта типового жилья в спальных районах. В сегодняшних ценах это 7-10 тыс. руб. за кв. м за комплекс работ по превращению хаоса в некий условный евроремонт, с установкой дверей, заменой сантехники и электрики. Отделочные материалы, «расходники», сантехнические изделия и прочее хозяева отплачивают отдельно. Каковы возможные затраты на материалы? Хотя у каждого из нас свои понятия о качественных материалах, очень грубо можно говорить о сумме 7-15 тыс. руб. на кв. м общей площади. Ориентиром для сравнения служат цены застройщиков, когда бюджетная отделка в новостройках предлагается новоселам по 10 тыс. руб. за кв. м, из которых, условно говоря, половину стоит сама работа и столько же – материалы. Как выглядит бюджетная отделка от застройщика, большинство из нас вполне могут себе представить, но как отправная точка это вполне информативно.
Итак, для ремонта в типовом жилье в совокупности «работа + материалы» мы можем грубо оценить создание интерьера, в котором приятно жить и куда не стыдно приглашать гостей, в 14-25 тыс. руб. за кв. м. Но эти цифры годятся только для типового жилья. Если говорить о ремонте в старом фонде, то здесь мы входим в зону большой неопределенности цены вопроса из-за особенностей, отягчающих смету дополнительными расходами.
Был ли капремонт здания?
С точки зрения своего состояния старый фонд делится на две категории: прошедший капитальный ремонт в XX веке и без такового. При этом серьезно стоит говорить только о капремонте, выполнявшемся в Ленинграде в 1970-80-е годы. Иногда в объявлениях встречаются сведения, что то или иное здание прошло капитальный ремонт в конце 1950-х – начале 60-х годов. Речь в те времена шла о ремонте перекрытий с использованием металлических балок и проведении в дома газа и водяного отопления вместо печного. Согласно статистике, таким способом было отремонтировано менее 4% дореволюционного жилого фонда.
Впоследствии, начиная с конца 1960-х годов, подходы к капитальному ремонту исторических зданий кардинально изменились, в них были привнесены технологии промышленного домостроения. По сути, речь шла о полной реновации зданий в современном понимании этого слова. Вся начинка и перекрытия здания ломались, оставался только остов из капитальных стен. Затем здание собирали полностью заново, устанавливая кранами сверху железобетонные перекрытия этажей. Согласно исторической справке ЛенжилНИИпроекта, в результате обследования 1968-1971 годов в Ленинграде было выявлено, что капремонту подлежит 26% жилищного фонда. К середине 1980-х годов, когда адресная программа реновации была выполнена более чем наполовину, страна стала входить в новое смутное время, у государства уже не оставалось ресурсов на такую работу и программа капремонтов в Ленинграде была остановлена.
Таким образом, ремонт квартиры в доме, прошедшем капремонт в 1970-80-х годах, по затратам средств сопоставим с затратами на аналогичные работы в домах типовой застройки. Здесь не будет ни старинной лепнины, ни каминов, так как все эти «буржуазные изыски» были уничтожены еще на стадии капремонта. Отличия будут лишь в большей кубатуре помещений из-за высоких потолков, поэтому ориентироваться следует на верхние цифры диапазона 14-25 тыс. руб. за кв. м.
Если дом без капремонта
Ремонт квартиры в старом фонде, не прошедшем капремонт, потребует дополнительных черновых этапов, которые характерны только для данного типа жилья. Это перепланировка с заменой перегородок, ремонт полов, обновление коммуникаций.
Необходимость перепланировки чаще всего вызвана тем, что многие квартиры в старом фонде без капремонта поражают теснотой даже при значительных площадях. Нередко в таких квартирах на плане нет отдельной ванной, де-факто она располагается на кухне. К слову, полет фантазии при перепланировке сегодня значительно ограничен современными требованиями к расположению кухни, ванной и туалета согласно СНиП (в первую очередь СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»).
Сколько в итоге будет стоить проект перепланировки, сказать заранее будет трудно даже опытному менеджеру-строителю. В лучшем случае вам назовут порядок цифр. Это связано с тем, что проект должен включать разделы, посвященные переносу инженерных коммуникаций, что потянет за собой согласование во множестве инстанций. На разных этапах процесса согласований будут возникать сложности и задержки, которые придется решать, в том числе дополнительными денежными взносами. Для старого фонда следует ориентироваться на сумму 100 тыс. руб. и более за проект перепланировки объекта.
Отдельно следует сказать о дизайн-проекте (от 1 тыс. руб. за кв. м) – ведь в старом фонде требуется не просто «евроремонт», а гармония интерьеров с аурой дома и вкусами новых владельцев. Поэтому проект перепланировки плюс дизайн добавят не менее 2 тыс. руб. к цене исходного «квадрата».
Среди перечисленных выше черновых этапов наиболее трудоемкой и дорогостоящей операцией является замена полов. После того как полы будут вскрыты и вся их начинка вынесена в мусорное пухто, можно оценить состояние перекрытий. За более чем столетие с момента постройки здания случалось множество коммунальных аварий, во времена революции и Великой Отечественной войны дома стояли без отопления и часто с разрушенной крышей, а поэтому и металлические балки, и деревянные лаги могут иметь сильный износ и, возможно, потребуют укрепления металлическими швеллерами. С учетом сказанного, среднестатистическая стоимость разборки старого и укладки нового чернового пола находится у отметки 5-6 тыс. руб. за кв. м. Это подтверждает Дмитрий Барсов, владелец хостела «1912»: «Нам замена полов в коммунальной квартире на Петроградке, которую мы отремонтировали и переоборудовали весной 2014 года под хостел, обошлась в сумму около 10 тыс. руб. за кв. м – это за полный цикл работ, включая укладку нового покрытия».
Наталия Сарпова, директор отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» в Приморском районе: «Могу посоветовать покупателям следующее: посмотрите варианты квартир в старом фонде не только среди объектов с невысокой ценой, но хотя бы среди нескольких квартир со свежим ремонтом, чтобы “почувствовать разницу”. Обычно такие квартиры предлагаются по цене от 120 тыс. руб. за кв. м, что примерно соответствует затратам на приобретение “убитого” помещения с последующим полным ремонтом. Возможно, какая-то из подобных отремонтированных квартир вам особенно понравится, и вы выиграете во времени и нервах, которые не придется тратить на ремонтные хлопоты».
При сносе старых перегородок следует всячески избегать возможных просадок и трещин в соседних квартирах – это грозит большими непредвиденными расходами. По этой же причине новые перегородки лучше делать пустотелыми из гипсокартона или еще более легких древесно-волокнистых плит. В целом этот этап ремонта обычно недорогой и добавляет к общей цене «лишь» 1-2 тыс. руб. за кв. м. Окна в домах дореволюционной постройки, как правило, «нестандартные», высокие, иногда с полукруглой верхней частью. Скорее всего, прежние хозяева не занимались их заменой, поэтому такая операция увеличит затраты еще примерно на 2 тыс. руб. за кв. м.
Итого
Теперь, когда подсчитана цена черновых этапов, можно говорить об их общей стоимости – примерно 15 тыс. руб. за кв. м. По сути, после завершения этих черновых работ к квартире уже можно применять расценки ремонта, характерные для типового жилья, то есть добавить еще 14-25 тыс. руб. за кв. м. Стоит ориентироваться на верхний уровень этого ценового диапазона, так как высокие потолки, нестандартные дверные проемы, выбор натуральных отделочных материалов, более характерных для интерьера старого фонда, и прочие особенности приведут к повышенным расходам на отделочные работы.
Таким образом, можно говорить о 30-40 тыс. руб. за кв. м (и более), которые следует добавить к цене предложения при покупке квартиры в старом фонде и последующем ремонте, если вы планируете жить там сами. Приняв эти цифры к сведению, покупатели наверняка сделают более осознанный выбор среди имеющихся на примете вариантов в старом фонде, спальных районах и новостройках.
Текст: Сергей Березин Фото: Эвелина Билькис, Алексей Александронок
Покупаем квартиру в старом фонде: на что обратить внимание
Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.
Что такое старый фонд
Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года. Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.
Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.
Виды домов старого фонда
Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:
датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе. Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.
Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда. Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом. Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.
Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства. Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники. В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.
Дома с капремонтом и без
Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.
Старый фонд без капремонта
В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.
Старый фонд с капремонтом
В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:
квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.
Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку. Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом. Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.
Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.
Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.
Сколько на самом деле стоит квартира в старом фонде
Исходя из того, что мы написали выше, понятно: главное, что следует выяснить перед покупкой квартиры в старом фонде, — это состояние дома. Оно напрямую зависит от возраста строения, наличия капремонта и того, как содержится дом в настоящее время. Именно на этих вопросах и должно быть сосредоточено ваше внимание.
Чем хуже состояние дома, тем больше вам придется потратить времени и денег на ремонт и обустройство.
В 2018 году минимальная стоимость квадрата в старом фонде составляла около 80 тыс. рублей. Такая цена означает, что продавец предлагает «убитую» бывшую коммуналку либо большую квартиру со значительными недостатками. Глобальный ремонт с очисткой стен и заменой полов и перекрытий увеличит начальную стоимость такого жилья до 100-120 тыс. за квадратный метр.
Средняя стоимость квадрата в старом фонде в приличном состоянии — 111 тыс. рублей. Цена в 300 тыс. говорит о том, что перед вами — любовно восстановленная квартира, возможно, видовая.
Что нужно сделать до просмотра
Элементарную информацию о доме можно узнать еще до просмотра: из объявления, по фото и из интернета.
Внимательно изучите объявление
Продавцы, как правило, указывают время постройки и год капремонта, если таковой выполнялся. Дата рождения здания поможет предположить, каково состояние дома и что он собой представляет — демократичный доходный или солидный кооперативный. Время ремонта сообщит, что именно было обновлено в здании. Эти сведения помогут косвенно оценить состояние дома.
Посмотрите фото здания в интернете или на панорамах Яндекса
По изображениям можно увидеть, в каком состоянии фасад, окна, балконы, а также прикинуть возраст дома. Если он буквально врос в землю, первый этаж находится на уровне земли, значит, постройка действительно очень старая.
Поищите в интернете
Вот два авторитетных ресурса, на которых можно узнать достоверную информацию о здании.
Сайт Жилищного комитета Санкт-Петербурга
Ищите раздел «Капитальный ремонт». Здесь можно найти кучу полезной информации: дату постройки здания, общую и жилую площадь, был ли капремонт и когда, а также когда обновлялись коммуникации и лифты. На сайте есть удобный поиск по адресу:
Государственный портал «Наш Петербург»
На этом сайте тоже есть поиск по адресу:
Помимо подробной информации о доме на портале можно узнать о техническом оборудовании и коммуникациях, об управляющей компании и о том, как содержится здание и прилегающая территория — графики уборки и профилактических работ.
Особое внимание уделите графе «Ведомость технического состояния многоквартирного дома». В ней есть информация о фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и коммуникациях. В графе «Адресные программы» перечислены запланированные ремонтные работы. Полезно изучить и раздел «Сообщения о проблемах»: так вы узнаете, с какими неисправностями чаще всего сталкиваются жильцы.
Отметим, что в системе есть информация не о каждом доме, иногда сведения неполные. Дата постройки тоже бывает неточной: зачастую она на самом деле является датой капремонта или перестройки здания.
Изучите выписку из техпаспорта дома и форму 7
Попросите продавца заказать выписку из технического паспорта дома о состоянии конструктивных элементов здания. В ней указаны даты постройки и капремонта, перечень строительных конструкций дома и их состояние — степень износа, трещины, прогибы в фундаменте. Бумага выдается в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ), Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (ГУИОН) или в Едином центре документов. Выписка делается платно, срок выдачи от 3 до 10 дней.
Дополнительный источник сведений о доме — справка по форме 7. Помимо данных о здании она содержит информацию непосредственно о квартире: этаже, комнатности, высоте потолков, а также дефектах помещений. Справку выдают бесплатно в Едином центре документов.
При покупке жилья в ипотеку банки требуют именно форму 7. Документ удостоверяет, что дому в ближайшее время не грозит капремонт.
Все эти данные полезно сравнить с теми, которые удалось найти в интернете. Имейте в виду, что износ может быть неравномерным. Это особенно характерно для зданий из нескольких корпусов: парадная часть, как правило, сохраняется лучше, а вот рядовая застройка во дворе может быть в ветхом состоянии.
Документы лучше изучать вместе со специалистом и только после его консультации принимать решение о покупке.
Определите, была ли перепланировка и законна ли она
В последние несколько лет часто стали появляться объявления о продаже студий в старом фонде. Как правило, это бывшие коммуналки, в которых несколько или все комнаты имеют собственные санузлы и кухонные зоны. Помещения чаще всего компактные, без балконов, с длинным общим коридором. Цена на них невысока — около 2 млн рублей.
К подобным вариантам нужно относиться с подозрением. Санузел-новодел в псевдостудии появился после перепланировки, которая часто бывает незаконной. Легальные перепланировки встречаются только в квартирах на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или расположены хозяйственные/торговые помещения.
Обязательно изучите технический план квартиры: на нем должна стоять отметка, выполнялась ли перепланировка и узаконена ли она. Если помещение перестроено нелегально, вам грозит штраф и долгие битвы с ведомствами для согласования.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
Оцените состояние двора и парадной
Приходите на осмотр заранее. Оцените, ухожен ли двор, есть ли места для отдыха, прогулок с детьми или домашними питомцами. Определите, насколько он безопасен: закрываются ли ворота, работают ли домофоны. Выясните, есть ли где оставить автомобиль: дефицит парковочных мест — больное место центральных районов.
Осмотрите парадную. Ее состояние — исписанные стены, разбросанные окурки, запах табачного дыма — многое расскажет вам о соседях. Социальная среда в старых домах неоднородна. Нередки ситуации, когда в доме с респектабельной парадной есть коммуналка с неблагополучным населением.
Внимательно обследуйте квартиру
Осмотрите пол и оцените состояние покрытия. Возьмите с собой теннисный мячик. Если он катится к стенке или в угол, значит, есть существенная просадка фундамента или пола.
Уделите внимание потолкам и стенам: видны ли подтеки и трещины. Нитевидные мелкие трещины не опасны, насторожить должны параллельные или древовидные, которые распространяются в соседние комнаты или этажи. Это свидетельствует о том, что дом имеет изрядную степень износа.
Плохо, если пол застелен линолеумом, а потолки натяжные или облицованы плитами. Возможно, собственник попытался скрыть дефекты.
Осмотрите трубы и стояки канализации и водоснабжения, а также полы в мокрых зонах кухни, ванной комнаты и туалета. Трубы старые и ржавые, на полу потеки? Значит, коммуникации не в порядке, хотя краны могут быть новыми и исправными.
Принюхайтесь. Если в санузле пахнет плесенью, в квартире плохая вентиляция. Ароматы сырости и жиров в кухне сообщат о том, что, несмотря на свежие обои и покраску, жилье нуждается в капитальном ремонте с заменой полов.
Осмотрите электрические счетчики. Они древние пятиамперные? Стало быть, электропроводка ветхая и не выдерживает современных нагрузок.
Реально оценить состояние строительных конструкций старого фонда можно, только выборочно вскрыв полы и стены. Понятно, что ни один из продавцов не разрешит вам сделать это на осмотре без гарантии покупки. Поэтому, как бы парадоксально это ни звучало, иногда выгоднее купить «убитую» квартиру с явно видимыми дефектами, чем жилье, в котором все недостатки скрыты свежим ремонтом.
Загляните в прошлое: убедитесь в юридической чистоте квартиры
Жилье в старом фонде в силу солидного возраста имеет длинную и запутанную историю. Постарайтесь узнать ее как можно лучше: изучите свидетельство о собственности и документы, по которым жилье досталось нынешнему владельцу — договоры купли-продажи, наследования и дарения. Многие квартиры были приватизированы в лихие 90-е годы прошлого века, приватизация часто проходила полулегально, а то и вовсе с участием криминальных лиц.
Настоятельно советуем привлечь к делу опытного риэлтора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неизвестно откуда взявшихся претендентов на жилплощадь.
Загляните в будущее: узнайте, какие изменения ждут соседние дома и район в целом
Обратите внимание на то, что происходит с территорией вокруг дома. Если рядом запланировано или уже идет строительство нового здания, это может фатально отразиться на вашем жилище: есть вероятность, что осядет фундамент или по потолку пойдут трещины. Появление крупной торговой зоны или бара заставит вас забыть о тишине и безопасности, а вот новая станция метро гарантирует повышение цен на жилье в будущем.
Если после прочтения этой статьи вы все еще полны решимости купить квартиру с историей, напоминаем, что выбор и покупку безопасней и выгодней всего совершать вместе со специалистом. Если же вы предпочитаете новый дом, предлагаем воспользоваться нашим поиском по квартирам в строящихся и уже сданных жилых комплексах от проверенных компаний:
Цены на вторичку Петербурга в 2018-2019 годах
Стоимость готового жилья в разных районах Петербурга. Как цена квартир зависит от локации и насколько важна близость к центру. Где продаются самые дорогие и самые дешевые квартиры.
Текущая техническая инвентаризация квартиры: все идет по плану
Продавец не желает показывать техпаспорт квартиры или предъявляет документ со старыми данными? Будьте осторожны, чтобы не получить проблемы с незаконной перепланировкой. Об этих и других нюансах технической инвентаризации читайте в нашей статье.
«Снести нельзя отремонтировать»: чем закончится реновация жилого фонда Петербурга?
В 2008 году власти Санкт-Петербурга решили снести более 30 кварталов, образованных «хрущевками». Эти пятиэтажные, преимущественно блочные, дома в 60-70-е годы помогли решить квартирный вопрос сотням тысяч петербуржцев.
Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»
Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.
Реновация в России. Порядок действий, если дом признали аварийным
В РФ из аварийных домов можно переселиться в новостройки, дома вторичного фонда или получить денежную компенсацию. В чем плюсы и минусы программы реновации в СПб и на что вы можете претендовать, поможет разобраться наша статья.
Увлекательная история доходных домов Санкт-Петербурга
Когда в Петербурге появились доходные дома? Почему их было очень много? В каких квартирах жили дворяне, представители интеллигенции и рабочий люд? Что значила аренда трети койки? Ответы на эти и другие вопросы есть в нашей статье.