квартиры с эксплуатируемой кровлей в москве
Где в Москве гулять по крышам
В ЖК «Пречистенка, 13» (девелопер Vesna) последний этаж занимает пентхаус, на его крыше есть место для бассейна. Аналогичное предложение есть в Golden Mile private residences (Остоженка, 9/4, девелопер ГК NBM). В строящихся «Садах Пекина» на Большой Садовой (проект «Галс-девелопмента») зеленые зоны будут украшать не только холлы и общественные пространства, но и крыши комплекса апартаментов за отелем «Пекин».
В Barkli Residence есть пентхаусы, имеющие выход на эксплуатируемую кровлю и террасы площадью до 300 кв. м. В ЖК «Дыхание» (проект в Тимирязевском районе заявлен ФСК «Лидер» в сегменте премиум) выход на крышу будет как частным, только для владельцев отдельных квартир и пентхаусов, так и общественным. Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», в общей зоне для жителей будут оборудованы зона отдыха с водопадом на стенах, зона для занятий йогой, декоративный бассейн, мини-бар.
Звезды и роза ветров
Зоны отдыха с шезлонгами, бассейнами и даже вертолетные площадки на крышах жилых домов, мини-сад под звездами, места для пикника с гостями на свежем воздухе в двух шагах от кухни, панорамные виды на город и море – того, как за рубежом используются эксплуатируемые кровли, москвичи повидали достаточно, чтобы захотеть того же. Но в столичном регионе личное открытое пространство (никакой коммерции быть не может) на крыше эффективно использовать круглый год не получится, а заплатить за него придется, пусть и не столько же, сколько за метры под крышей.
Поэтому застройщики, поразмыслив, часто отказываются от проектов с эксплуатируемыми кровлями. Хотя технически ее обустройство – дело нехлопотное, признает Оксана Дивеева, руководитель отдела реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «Бест-новострой». Нужна крыша с уклоном не более 15 градусов, покрытие из гидроизоляционных материалов и специальные системы водоотведения, подогрева и вентиляции, перечисляет Мария Литинецкая, партнер «Метриум групп». Не стоит забывать о безопасности: обязательны эвакуационные выходы, а также ограждение и ветрозащитные стенки с учетом розы ветров.
Еще одно важное условие – видовые характеристики. «Должны открываться если не панорамные, то как минимум красивые виды, – рассуждает Алексей Оленев, замдиректора департамента новостроек Est-a-Tet. – Вид на окна соседнего дома лишает смысла опцию «приватного пространства для отдыха в границах квартиры».
Для дорогих покупателей
Жилье с эксплуатируемой кровлей на элитном рынке Москвы уже не редкость, говорит Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. По оценке «Бест-новостроя», до 90% застройщиков в элитных проектах предлагают такой товар. Например, в «Венском доме» в 1-м Неопалимовском переулке выделен пятиуровневый «особняк», на крыше которого есть смотровая площадка с возможностью переоборудования в вертолетную, рассказывает Меделяновская. Выход на открытую террасу есть и на четвертом этаже дома. На этом уровне располагается бассейн, спортзал, летний сад, прогулочная дорожка.
Вертолетная площадка, а также терраса и площадка для мини-гольфа предусмотрены в многофункциональном комплексе «Негоциантъ» (Б. Якиманка, 2, проект КРТ). Все апартаменты этого клубного дома имеют выход к небольшому зеленому скверу на подогреваемой кровле третьего этажа, с которой открывается вид на храм Христа Спасителя и Кремль. На крыше четвертого этажа также планируется разместить стеклянный купол с подсвеченным музыкальным фонтаном.
Большие террасы дорогого стоят
Есть проекты с эксплуатируемыми крышами и в бизнес-классе. Например, в комплексе апартаментов Petrovsky Apart House (Старопетровский проезд, 1, девелопер Imagine Estate) оборудована открытая терраса в стиле лэнд-арт. В ЖК «Утесов» на Карамышевской набережной (проект ГК ГРАС) предусмотрены эксплуатация и озеленение крыши стилобатной части, которая объединяет корпуса. Там будет создана прогулочная аллея с летним кафе и детскими площадками и с видами на центр города, «Москва-сити», Серебряный Бор и Москву-реку.
Где в Москве хорошо жить на крыше
И даже в Подмосковье застройщики осваивают крыши. В ЖК бизнес-класса «Белые росы» в подмосковных Котельниках крыши квартир на верхних этажах будут террасами, с которых можно будет любоваться Кузьминским парком, рассказала Елена Бозукова, заместитель гендиректора компании «Стройкомфорт» (девелопер ЖК «Белые росы»). Со слов Алексея Оленева, в малоэтажном проекте комфорт-класса «Новогорск парк» в готовом корпусе предлагаются квартиры с эксплуатируемой кровлей: застройщик даже организовал шоурум, где можно посмотреть, как обустроить террасу на крыше. В готовом корпусе квартиры с эксплуатируемой кровлей площадью 94 кв. м предлагаются за 8,5 млн руб. Среди проектов ГК «Гранель» квартиры с террасами представлены в ЖК «Императорские Мытищи» (комфорт-класс). Ильшат Нигматуллин, президент Granelle Group, уточнил: проектом предусмотрены террасы только в двухуровневых квартирах, их количество варьируется от корпуса к корпусу. Площадь террас – от 7 до 29 кв. м, общая площадь квартир с террасами – от 45 до 83 кв. м, цена – от 3,758 млн до 5,826 млн руб.
Метр с коэффициентом
Эксплуатируемая кровля может быть общедолевой собственностью всех жителей дома или собственностью отдельных владельцев квартир. От этого зависит, кто будет за нее платить и как использовать. Если в доме эксплуатируемая кровля является частью общедолевой собственности, говорит Литинецкая, то цена дополнительной фишки распределяется между всеми покупателями. По сути, собственник не может отказаться от эксплуатируемой кровли, так же как не может отказаться от холла или подъезда. Стоимость квартир может быть увеличена на 8–10%. «Учитывая многомиллионные бюджеты, сумма получается немалая», – считает Литинецкая.
В Кривоарбатском переулке есть жилой дом, на крыше которого жители традиционно много лет отмечают различные семейные праздники с барбекю на электрогриле, любуясь потрясающими видами. В ЖК «Шоколад» на Таганке крыша площадью 500 кв. м также служит общественным пространством для всех жильцов дома. В этом же доме, который имеет сложную конструкцию, есть пентхаус с собственным выходом на крышу. Но общественное и частное пространства, находясь на разных уровнях, никак не пересекаются.
Второй вариант – когда застройщик предлагает эксплуатируемую кровлю покупателям квартир на верхних этажах как дополнительную опцию. Чаще всего это называют террасой. По словам Дивеевой, террасы продают с коэффициентом 0,3 от цены 1 кв. м (но иногда это преподносится как «подарок» покупателю). Квартира с террасой, тем более если она в доме такая одна, может стоить на 10–20% дороже, чем без нее. Разница в цене метра в Knightsbridge Private Park составляет 13–15%, в Turandot Residences – 10–15%, по подсчетам Kalinka Group. В «Белых росах» 1 кв. м террасы вполовину дешевле, чем 1 кв. м квартиры под ней. Например, терраса над однокомнатной квартирой (40 кв. м) стоит примерно 2 млн руб. Бозукова говорит, что с потенциальными покупателями террас уже ведется согласование по устройству лестниц и выходов на кровлю.
Крыши не перегружать!
«Делать какие-то монументальные постройки без согласования с управляющей компанией и БТИ владелец эксплуатируемой кровли не вправе», – предупреждает Бозукова. Нагрузка должна соответствовать конструкции, и наоборот. «Если проектом жилого комплекса изначально не предусмотрено размещение на крыше, к примеру, бассейна, то получить разрешение на переоборудование кровли в готовом проекте практически невозможно», – говорит Меделяновская. Запрещены тяжелые конструкции, например полное массивное остекление, – добавляет Оленев. Легкое остекление кровля выдержит, – отмечает Нигматуллин (хотя утвержденный проект «Императорских Мытищ» не предусматривает застекление террасы, возведение капитальных стен на кровле запрещено).
По словам Меделяновской, обычно все-таки собственники используют террасу «как есть». Для проведения дружеских вечеринок и презентаций, для организации летней столовой достаточно съемных навесов. Например, в пентхаусе ЖК «Усадьба Трубецких» (ул. Усачева, 3) терраса не претерпела значительных изменений. Хозяева разве что установили фонтан, в огромных горшках разместили деревья, меблировка включает удобные диваны, лежаки, зонтики, обеденную группу. В ЖК Mon Cher (Б. Якиманка, 15/20) открытые террасы оборудованы обширной лаунж-зоной. В «Итальянском квартале» (ул. Долгоруковская, 21) они используются как зеленые дворики на крышах.
В «Дворянском гнезде» (Б. Левшинский переулок, 11) на террасе установлена мягкая мебель, журнальные столы, в дни приема гостей она используется как обеденная зона. В ЖК «Ближняя дача» (ул. Староволынская, 15) в квартире общей площадью 250 кв. м терраса занимает около 280 кв. м и не остеклена. Что неудобно в несезон – приходится освобождать террасу от мебели, когда идут дожди или с неба начинает сыпаться снег.
Романтичный и статусный: обзор элитного ЖК Savvin River Residence
Хамовники. Здесь удивительным образом сочетаются история, зеленые парки, набережные и самые современные и дорогие жилые комплексы. В Москве трудно найти более престижный район для жизни… Подробности — в видеосюжете телеканала РБК.
В текстовой версии репортажа более подробно расскажем о жилом комплексе Savvin River Residence, который возводится в Хамовниках на Саввинской набережной.
Самое главное о Savvin River Residence
Дом у реки
Жилой комплекс Savvin River Residence состоит из четырех клубных домов (трех девятиэтажных башен и Г-образного здания), ориентированных на видовые панорамы центра Москвы. Расположение всего ЖК — на первой линии Саввинской набережной — максимально использует близость к реке: дома развернуты так, чтобы увеличить число видовых точек и расширить обзор из всех квартир.
Парадный фасад Savvin River Residence формирует облик набережной. Покупка жилья здесь — это покупка статуса. Жилой дом можно также назвать романтичным и современным — как и сами Хамовники.
История района Хамовники
Большая часть Хамовников расположена между ТТК и Садовым кольцом — в излучине Москвы-реки. Район славится большим количеством парковых зон (крупнейшие из них — это парк «Усадьба Трубецких» и сквер Девичьего поля). Здесь расположены Новодевичий и Зачатьевский монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя. На территории находится крупнейший спортивный комплекс «Лужники».
Слово «хамовники» происходит от словам «хам», так в XIV–XVI веках называли льняное полотно. Хамовники — ткачи, они жили в Хамовной слободе. В Петровскую эпоху слобода выросла в район, здесь были открыты полотняные фабрики. Одна из них — на Саввинской набережной — вплоть до революции была крупнейшим в России предприятием, которое производило… кружева. Фабрика носила название «Ливерс». К началу XXI века исторических корпусов не осталось, большинство из них разобрали еще в советское время, поэтому земельный участок было решено использовать другим способом.
Архитектура Savvin River Residence
Архитекторы проекта — бюро «Цимайло. Ляшенко. Партнеры» — эстеты с большим опытом в проектировании дорогого жилья. Архитектура проекта раскрывается с набережной — дома с одной стороны тянутся большими панорамными окнами к реке, а строгость их фасадов говорит об историчности места.
Облицовка стен башен отсылает к архитектуре ткацкой фабрики, располагавшейся здесь в XIX веке: внешняя эстетика Savvin River Residence может напомнить богатую драпировку ткани и кружева. В квартале два вида отделки фасадов: белый греческий мрамор и обожженный кирпич, его специально привезли из Бельгии.
Квартиры
В жилом комплексе, помимо разнообразных планировок, есть несколько типов квартир: с собственным двориком-патио, с широкими балконами, пентхаусы с большими террасами. Например, в квартирах с террасами можно неспешно позавтракать на свежем воздухе, разглядывая водную гладь с высоты. Полы на террасах предусмотрительно сделаны с подогревом.
А в квартирах на первом этаже, ориентированных на внутреннюю территорию, есть небольшие приватные дворики — бэкъярды. Это возможность быть ближе к природе, ходить по траве босиком летом или кутаться в плед осенью, слушая пение птиц.
И наконец, все это можно объединить в шести пентхаусах с большими террасами на эксплуатируемой и подогреваемой кровле. Площади пентхаусов — около 300 кв. м, предусмотрено пять мокрых точек. Кстати, в квартирах на верхних этажах есть выводы под дровяные камины — это создаст особенную атмосферу уюта, нехарактерную для центра большого города.
Всего в комплексе 169 квартир, при этом уже около 30% из них выкуплены под объединение — это относит Savvin River Residence к камерным клубным домам. Во всех квартирах окна в пол, они впускают в комнаты больше солнечного света. Этому же способствует большое количество угловых квартир.
Инфраструктура
Инфраструктура комплекса выведена за контур жилого приватного пространства. В стилобатной части, которая выходит на Саввинскую набережную, будут открыты премиальный фуд-корт и семейный ресторан, бутики известных марок, сервисные предприятия, коворкинг. Со стороны переулка в Savvin River Residence — клубный фитнес-центр со спа-салоном и 25-метровым бассейном. Здесь же — частный детский сад, а за внутренним фасадом комплекса — небольшая школа с языковым уклоном (оператор подбирается).
Въезд на подземную парковку — со стороны Саввинской набережной. Здесь будет 286 машино-мест (два места на квартиру). Паркинг оборудован зарядными станциями для электромобилей, автомойкой, есть комнаты отдыха для водителей с кофе-пойнтами и Wi-Fi.
Внутренняя территория
Внутренняя территория Savvin River Residence занимает 3,3 тыс. кв. м. Естественно, территория Savvin свободна от машин, внутренний двор, придомовые садики и детская площадка деликатно ограждены и доступны только жильцам. Здесь предусмотрено несколько зон активности — для взрослых и детей. Можно отдыхать в тенистом приватном садике, а можно играть с детьми на возвышенности, залитой солнцем, или выйти через парадный вход на набережную. Детские площадки — с лифтом для подъема колясок.
Ландшафт внутреннего двора также неоднороден, здесь созданы насыпные холмы, высажены лиственные и хвойные деревья, под разные времена года подобраны цветущие кустарники. Это один из самых романтичных внутренних дворов в центре Москвы.
По московским крышам: террасы и эксплуатируемые кровли
Эксплуатируемые кровли и террасы в столичных жилых комплексах не редкость. Чтобы реализовать это архитектурное решение необходимы крыша с уклоном не более 15 градусов, гидроизоляционное покрытие, системы подогрева, вентиляции и водоотведения. Собрать вместе все составляющие и выполнить требования безопасности (установить ограждения и ветрозащитные стенки, оборудовать эвакуационные выходы) — задача сложная, но выполнимая, поэтому многие застройщики предлагают покупателям пентхаусы с террасами и выходом на эксплуатируемую кровлю.
Общественные и приватные террасы
Доступ к эксплуатируемой кровле может быть как у всех жителей комплекса, так и у владельцев отдельных квартир. Если кровля находится в общедолевой собственности жильцов, то цена «двора под облаками» делится между всеми покупателями. При этом стоимость квартир возрастает на 8—10%. Отказаться от кровли, как и от нежилых помещений дома, собственники не вправе.
Пример дома с общественной эксплуатируемой кровлей — «Кривоарбатский, 13». После реконструкции на крыше здания появилась открытая зона с беседкой, где жители празднуют семейные праздники, готовят барбекю и наслаждаются панорамными видами столицы.
Если исключительным доступом к эксплуатируемой кровле обладает собственник квартиры на верхнем этаже, то кровлю часто называют террасой. Как правило, в стоимость квартиры терраса включается с коэффициентом 0,3. Ее цена рассчитывается по формуле:
стоимость 1 кв. м жилой площади * площадь террасы * 0,3
Коэффициент может быть и выше. Например, в комплексе «Белые Росы» квадратный метр террасы обходится покупателю в 50% от стоимости 1 кв. м жилой площади.
Квадратный метр квартиры с террасой, как правило, стоит дороже, чем кв. м обычной квартиры (в среднем на 10-15%). Так, в комплексе «Knightsbridge Private Park» разница составляет 13-15%, а в «Turandot Residences» — 10-13%.
Проект кровли ЖК «Дыхание»
Встречаются комплексы, где представлена и доступная всем эксплуатируемая кровля, и приватные террасы. К примеру, на крыше жилого комплекса «Шоколад» организовано рекреакционное пространство для всех жильцов. В этом же доме размещается пентхаус с собственным выходом на крышу. Частное и общественное пространства расположены на разных уровнях и поэтому не пересекаются. Крыша формата 2-в-1 будет и жилом комплексе «Дыхание». В общественной части крыши разместится зона отдыха со стекающим со стен водопадом, декоративный бассейн, мини-бар и зона для занятий йогой.
В ЖК «Barkli Residence», наоборот, и террасы площадью до 300 кв. м, и эксплуатируемая кровля — частные владения.
На крышах пентхаусов Москвы
Разнообразие того, что размещается на крышах и террасах пентхаусов Москвы, удивляет. Например, крышу пятиуровневого пентхауса «Антонио» в ЖК «Венский дом» занимает смотровая площадка, которую можно переоборудовать в вертолетную. На открытой террасе четвертого этажа того же комплекса расположены бассейн и спортзал, летний сад и зона для прогулки.
Вид со смотровой площадки ЖК «Венский дом»
Вертолетная площадка представлена и в клубном доме «Негоциантъ». Помимо нее, на крыше комплекса предусмотрена площадка для мини-гольфа. На третьем этаже для резидентов дома обустроен зеленый сквер с видами на Кремль и Храм Христа Спасителя, на четвертом под стеклянным куполом разместится музыкальный фонтан с подсветкой.
Крыши пентхаусов на последних этажах жилых комплексов «Пречистенка, 13» и «Golden Mile private residences» пригодны для оборудования бассейна. На крышах апарт-комплекса «Сады Пекина» разместятся зеленые зоны. В ЖК «Утесов» на стилобатной части крыши появятся аллея для прогулки, кафе и детские площадки.
Переоборудовать не удастся
При обустройстве эксплуатируемой кровли владельцам удастся воплотить далеко не все идеи. Каждый шаг придется согласовывать с управляющей компанией и БТИ. Если проект комплекса не предполагает размещение бассейна на крыше, то после сдачи комплекса в эксплуатацию получить разрешение на переоборудование крыши вряд ли получится. Полностью застеклить террасу тоже не удастся, поскольку возведение на крышах массивных сооружений не предусмотрено: конструкция кровли может не выдержать нагрузки.
Зная об этом, владельцы не производят капитальных изменений на террасах, а ограничиваются косметическими правками: установкой съемных навесов, размещением мебели, озеленением и т.д. К примеру, собственники пентхауса в ЖК «Усадьба Трубецких» установили на террасе фонтан, разместили обеденную группу, лежаки и зонтики, украсили пространство деревьями в горшках. Зеленые оазисы в городских джунглях представляют собой террасы комплекса «Итальянский квартал». Открытые террасы в жилых комплекса «Mon Cher», «Дворянское гнездо» превращены в лаунж-зоны.
Где в Москве продаются квартиры с террасами
Условия самоизоляции заставили покупателей переоценить значимость балконов и террас в квартирах. Данные пространства в режиме удаленной работы стали чаще использовать не под хранение вещей, а для организации места отдыха и удаленной работы. Если раньше предложение квартир и апартаментов с террасами присутствовали исключительно на рынке элитного жилья, то сегодня такие квартиры встречаются в бизнес- и даже комфорт-классе.
Рассказываем, в каких проектах столичных новостроек сегодня можно найти квартиры с собственной террасой.
Квартиры с террасами
Собственная зеленая территория, место, где можно отдохнуть на свежем воздухе или комфортно работать, после карантина приобрело новую ценность. Но пока на рынке новостроек террасы являются редким видом. Сегодня на московском рынке даже балконы есть далеко не во всех проектах. По данным риелторской компании «БОН ТОН», в новостройках комфорт-класса балконы, террасы и лоджии присутствуют в 57% проектов, из них на террасы приходится 5% проектов, еще 13% — это проекты, в которых представлен так называемый французский балкон.
Так, в проекте «Летний сад», который строит девелоперская компания «Эталон» на севере Москвы на Дмитровского шоссе, рядом с Ангарскими прудами появятся десять жилых домов комфорт- и бизнес-класса. В ЖК есть квартиры с лоджиями и террасами. В проекте также свой внутренний сад, трехэтажный торговый центр, детский сад и школа.
В бизнес-классе доля проектов с балконами, террасами и лоджиями еще ниже — 51% от предложения в данном сегменте. Но зато в числе этих проектов — 22%, где можно найти квартиру с террасой.
Так, например, квартиры с террасами есть в ЖК бизнес-класса iLove, который реализует компания «Кортрос» на месте завода «Калибр» на улице Годовикова, в Северо-Восточном округе Останкинского района. В проекте множество вариантов планировочных решений, в том числе квартиры с европланировками, пентхаусы и сити-хаусы.
Еще один проект бизнес-класса с террасами — ЖК City Bay (девелопер MR Group) строится в районе Покровское-Стрешнево. Комплекс расположился рядом со Спасским затоном акватории Москвы-реки, здесь будет собственный бульвар и благоустроенная набережная. ЖК City Bay предусматривает квартальную застройку, которая состоит из корпусов переменной этажности от восьми до 52 этажей.
На бывшей территории издательства «Правда» компания «Группа ПСН» возводит одноименный комплекс апартаментов по проекту архитектурного голландского бюро De Architekten Cie. Здесь покупателям предлагается десятки различных планировок апартаментов, в том числе с террасами площадью от 5,2 до 41,9 кв. м. Кроме того, в проекте появятся общие террасы для резидентов, в том числе с видом на парковую зону.
Девелоперы элитной недвижимости давно осознали, что в квартирах в центре Москвы не хватает собственных открытых пространств. Учитывая большие площади в этом сегменте, покупатели их оборудуют под летние сады, зоны барбекю. Также размеры площадки позволяют установить на террасах лежаки для загара, удобные диваны и столы для трапез на открытом воздухе.
Террасы или лоджии есть в каждой квартире в премиальном проекте «Река» компании «Донстрой». Из квартир в малоэтажных корпусах, которые расположены в долине реки Раменки, открываются красивые виды на реку и лесной массив.
Элитные квартиры с террасами также есть в Замоскворечье в жилом квартале Wine House компании «Галс-Девелопемент». Проект уже сдан в эксплуатацию. Комплекс включает в себя отреставрированное историческое здание конца XIX века с luxury-loft-апартаментами и новые фешенебельные дома разной этажности с элитными квартирами.
Еще в одном элитном проекте компании «ИНТЕКО» — «Садовые кварталы» — предусмотрены квартиры с террасами. Этот масштабный элитный жилой комплекс расположен в Хамовниках на территории бывшего завода «Каучук». В проекте — различные здания переменной этажности и собственный благоустроенный двор с прудом.