квартиры в москве внутри садового кольца
В сердце столицы: обзор новостроек внутри Садового кольца
В состав Садового кольца входят все десять районов Центрального административного округа (ЦАО). Садовое представляет собой магистральную последовательность из 17 улиц и бульваров и 15 площадей, образующие непрерывный круг длиной более 15 км. Эта часть города выделяется в отдельный субрынок жилья — самый дорогой в столице. А центральное расположение обеспечивает всю необходимую инфраструктуру — от магазинов до объектов культуры.
Сегодня расскажем, какое жилье можно приобрести в пределах Садового кольца.
«Полянка/44»
Комплекс элитных особняков «Полянка/44» представляет собой восемь особняков, расположенных в районе Якиманка в ЦАО Москвы. Три здания были построены более ста лет назад и подверглись глобальной реконструкции, превратившись в жилую недвижимость премиум-класса. В нескольких минутах ходьбы от комплекса находятся станции метро «Полянка» и «Октябрьская». В комплексе представлены пентхаусы с террасами и панорамными окнами. Во внутреннем дворе находится дизайнерский сад с небольшим ручьем, а жильцам доступен подземный паркинг. Покупателям предлагаются квартиры без отделки площадью от 48 кв. м.
«Резиденция на Покровском бульваре»
«Резиденция на Покровском бульваре» — это семиэтажный дом премиум-класса, располагающийся в Басманном районе. Дом возведен в в пешей доступности от многочисленных культурно-исторических достопримечательностей. Поблизости расположены станции метро «Курская», «Чистые пруды», «Чкаловская» и «Китай-город». Недалеко находятся Курский вокзал и Садовое кольцо. В комплексе представлено 45 апартаментов площадью от 50 кв. м. На верхнем этаже располагаются два роскошных пентхауса. Первые этажи в комплексе нежилые, в них разместятся служебные помещения, а также зона для деловых встреч.
«Малая Ордынка 19»
«Малая Ордынка, 19» представляет собой кирпичный шестиэтажный клубный дом премиум-класса, располагающийся в историческом центре Москвы. В пешей доступности от ЖК находится множество объектов культуры: театры, музеи, галереи. Площадь квартир в жилом комплексе начинается от 58 кв. м. Апартаменты продаются как с минимальной, так и с полноценной отделкой. Есть возможность объединения нескольких квартир. В пентхаусах на верхних этажах можно обустроить дровяные камины. На закрытой территории находится ландшафтный двор-сад с приватными зонами для отдыха и детской площадкой.
The Book
The Book — это знаменитый «дом-книжка» на Новом Арбате, после капитального ремонта и модернизации превратившийся в современный многофункциональный комплекс. В шаговой доступности находится несколько станций метро. Жилье занимает 10 этажей из 26, остальное отдано под гостиничные номера. Все квартиры и апартаменты предлагаются покупателям с чистовым дизайнерским ремонтом, мебелью, встроенной кухней и бытовой техникой. В доме работает служба консьержей, позволяющая в любое время суток вызвать такси, заказать уборку апартаментов, горячую еду, продукты или утренний телефонный звонок-«будильник». Предусмотрены услуги по мелкому ремонту, а также есть своя прачечная и химчистка.
Art Residence
Премиальный комплекс с апартаментами Art Residence расположен в центре Москвы, на второй линии домов от Ленинградского проспекта и в пяти минутах пешком от метро «Белорусская». На первых этажах корпусов расположены коммерческие объекты и арт-пространства: кофейня, устричный бар, пиццерия, барбершоп, салон красоты. Квартал ArtResidenceсостоит из девяти корпусов высотой от 4 до 6 этажей. Покупателям предлагаются лоты площадью от 39 кв. м. Апартаменты продаются без отделки или с готовым ремонтом, на выбор предложены четыре стиля отделки. Во дворе оформлена зона отдыха на зеленой террасе, арт-пространство и детская площадка.
Выбираем район: сколько стоит поселиться внутри Садового кольца
Садовое кольцо охватывает все десять районов в Центральном административном округе, представляя собой крупнейшую автомобильную магистраль в историческом центре Москвы. Риелторы выделяют эту территорию в отдельный субрынок жилья — самый дорогой в столице. По оценке сервиса «Яндекс.Недвижимость», в июне средняя стоимость жилья на вторичном рынке в границах Садового кольца составила 407 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как в целом по Москве — 190 тыс. руб.
Почти треть (31%) всего предложения жилья внутри Садового кольца — квартиры и апартаменты до 60 млн руб., еще 25% — объекты стоимостью от 60 млн до 100 млн руб. и 22% — стоимостью от 100 млн до 150 млн руб. Минимальную долю (8%) формируют лоты в диапазоне от 150 млн до 200 млн руб. На самое дорогое предложение в бюджете более 200 млн руб., основная часть которого представлена пентхаусами, многоуровневыми лотами или лотами с террасами, приходится не менее 14%, указывают в компании Knight Frank.
География Садового кольца
Садовое кольцо представляет собой магистральную последовательность из 17 улиц и бульваров и 15 площадей, которые образуют непрерывный круг общей протяженностью более 15 км. На рынке высокобюджетной недвижимости Садовое кольцо является своего рода водоразделом: внутри Садового расположены преимущественно элитные проекты, вне его пределов — премиальный и бизнес-класс.
«Например, Патриаршие пруды — территория Пресненского района, находящаяся в пределах Садового кольца, самый дорогой кластер с исключительно элитными проектами. За пределами кольца преобладает премиум-класс, — говорит директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. — То же самое можно сказать и про кластер Остоженка — Пречистенка, выделенный из района Хамовники. Как у любого правила, у такого деления есть исключения — проекты, расположенные вблизи крупных парковых зон и водоемов в Юго-Западном направлении, могут относиться к элитному сегменту, так же как и объекты вблизи Садового кольца могут быть расположены на не самом удачном с точки зрения ближайшего окружения участке, что скажется на их стоимости».
Инфраструктура Садового кольца
Центральное расположение обеспечивает Садовому кольцу насыщенную и разнообразную инфраструктуру — от магазинов и ресторанов до объектов культуры. В частности, здесь находятся Московский зоопарк, Московский планетарий, Государственный академический центральный театр кукол им. С. В. Образцова, Театр зверей им. В. Дурова («Уголок дедушки Дурова»), Московский академический театр сатиры, Московский государственный театр «Ленком», академический театр им. В. Маяковского, Концертный зал им. П. И. Чайковского, музеи, мемориальные квартиры, где жили известные писатели, композиторы и артисты.
Здесь расположены и парковые зоны: сад «Эрмитаж», Патриаршие пруды, парк им. Горького, парк «Музеон», множество небольших скверов и вся зеленая протяженность Бульварного кольца.
Среди множества общеобразовательных учреждений, находящихся неподалеку, самыми известными считаются Лингвистический лицей № 1555 МГЛУ, Центр образования № 1239, средняя общеобразовательная школа № 1262 им. А. Н. Островского с углубленным изучением английского языка с дошкольным отделением и другие. В локации Садового кольца также находятся НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского и знаменитая детская больница им. врача-педиатра Н. Ф. Филатова. При больнице действует домовая церковь святых мучениц Софии и Татианы (1897г.). Кроме того, здесь много других поликлиник и различных медицинских центров.
Вдоль Садового кольца проходит первая очередь Кольцевой линии метро, и на Садовое кольцо имеются выходы с шести из 12 станций этой линии, а также с некоторых станций радиальных линий. С 1950 года вдоль Садового кольца нет трамвайных путей, единственная линия пересекает кольцо в районе Павелецкой площади. Сейчас на Садовом кольце работают только автобусные маршруты.
Вторичный рынок Садового кольца
Стоимость жилья на Садовом кольце зависит от конкретного объекта, «вилка» возможных расценок очень широкая, особенно на вторичке, где можно найти «квадрат» за 250 тыс. руб., но есть объекты и по 650–700 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке предложение является насыщенным и разнообразным: можно приобрести как целый особняк, так и малогабаритную квартиру, лоты предлагаются в абсолютно разных по уровню качества и сроку строительства домах (от дореволюционных до самых современных).
Средняя цена составляет около 750 тыс. руб. за 1 кв. м, однако диапазон достаточно широкий: от 250 тыс. за 1 кв. м в домах довоенной постройки, максимальные же цены превышают 2 млн и даже 3 млн руб. за 1 кв. м, — за эти деньги можно приобрести эксклюзивные лоты в домах на тихих улочках с отличными видовыми характеристиками.
Новостройки Садового кольца
Первичный рынок жилья в пределах Садового кольца в настоящее время насчитывает 43 премиальных новостройки, в которых суммарно запроектировано 2,5 тыс. квартир и апартаментов. При этом в продаже, по данным Savills, сейчас находится 1,3 тыс. лотов, или 52% от общего объема жилых единиц. Минимальная цена составляет 412 тыс. руб. за 1 кв. м, максимальная — более 2 млн руб. за 1 кв. м.
«Входной билет» на рынок новостроек Садового кольца составляет всего 18 млн руб. — за такую сумму можно приобрести апартаменты в Тверском районе площадью 36,9 кв. м с отделкой. Стоимость самого дорогого лота на первичном рынке (пентхауса в районе Патриарших прудов) превышает 2 млрд руб. Жилье в пределах Садового кольца остается весьма востребованным среди покупателей элитной жилой недвижимости. По данным Savills, ежегодно более 20% всех сделок по покупке премиальных квартир и апартаментов заключается именно в пределах Садового кольца.
Спрос индивидуален для каждого проекта. Поскольку уровень цен здесь высок, хорошими для Садового кольца считаются темпы продаж порядка одной — пяти квартир в месяц для клубных проектов и от пяти до 15 лотов в масштабных и мультиформатных объектах, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Перспективные проекты Садового кольца
Садовое кольцо — исторический центр Москвы со сложившейся застройкой, поэтому площадок для нового строительства здесь немного. К тому же в этой части города действует множество ограничений, например по высотности, что также ограничивает возможности девелоперов. Проекты реконструкции имеют такие же объективные ограничения. И потом, запланировать полноценную инфраструктуру и благоустройство территории на базе старинных зданий непросто. Ресурс сохраняется лишь в виде устаревших административных зданий, которые будут постепенно заменяться новостройками, но их не так много, рассказала Ольга Широкова из Knight Frank.
История района
Исторически Москва была окружена рядом фортификационных сооружений, одно из которых — земляной вал, насыпанный в конце XVI века. Он представлял собой замкнутое кольцо протяженностью около 16 км и служил главным форпостом Москвы. Однако уже через сто лет земляной вал утратил свое значение, превратившись в таможенную границу города. Перед въездами в город возникают рынки, из них наиболее известны Сухаревский и Смоленский. К концу XVIII века острог и вал постепенно разрушились, местами вал был срыт, в результате чего образовались просторные площади и проезды.
Свое современное название Садовое кольцо получило еще в XIX веке. В 1816 году появился проект создания в Москве кольцевой улицы, вымощенной булыжником. На прилегающей территории владельцев ближайших домов обязали высадить палисадники. К 1830 году проект был завершен, а самой улице местные жители дали имя Садовое кольцо, которое и сохранилось до наших дней. В 1937 году в рамках работ по расширению проезжей части все сады были вырублены, но название осталось. В современный период Садовое кольцо постепенно было застроено высотными административными зданиями и бизнес-центрами. Так, именно здесь расположены три из семи сталинских высоток.
Новостройки (ЖК) внутри Садового кольца
Продажа квартир и апартаментов в Новостройках (ЖК) внутри Садового кольца
Технические особенности
Для обеспечения безопасности жильцов доступ в дом осуществляется по пропускной системе, оборудован контроль доступа, ведется видеонаблюдения и работает круглосуточная охрана. Подъем в апартаменты осуществляется на бесшумных лифтах европейского производства.Инженерные системы соответствуют самым высоким стандартам. В доме установлены современные системы вентиляции с очисткой и увлажнением воздуха, индивидуальное кондиционирование с возможностью регулировки микроклимата в помещениях. Все апартаменты готовы для жизни, предложены с отделкой премиального уровня.
Технические особенности:
Каждое жилое помещение роскошного “Bogenhouse” оснащено системой “Умный дом”. Такие инженерные системы как кондиционирование, вентиляция, отопление, очистка воздуха и воды отвечают самому высокому классу качества и безопасности. Управление системами обеспечивает немецкое оборудование Beckhoff Automation.
В доме установлена энергоэффективная приточно-вытяжная система вентиляции шведской компании SYSTEMAIR. Комфортную температуру обеспечивают радиаторы с нижним подключением компании Arbonia и внутрипольные конвекторы от мирового бренда Molenhoff.
В элитном клубном доме “Bogenhouse” внедрена немецкая электронная система, обеспечивающая доступ исключительно на свой этаж. Резиденты могут быть уверены в своей персональной безопасности.
Элитка Садового кольца: что выбрать для жизни, отдыха, работы
Из плохих новостей. Аналитики зафиксировали снижение предложения на элитном рынке, как, впрочем, и в других сегментах. Несмотря на то, что самоизоляция в меньшей степени затронула дорогой сегмент, девелоперы притормозили вывод новых проектов. Но дефицита нет и не будет.
Районы тишины и покоя
Основная масса новостроек внутри Садового кольца расположена в тихих переулках, за исключением проектов на набережных. Именно тишина и несуетность ценится в таких проектах особо.
«Самый тихий район – это, безусловно, Остоженка, – рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Здесь практически нет кафе и ресторанов, и покой жителей могут нарушить разве что экскурсионные группы, которые приходят посмотреть на самый дорогой квартал в стране. На втором месте – переулки Арбата. Во многих из них организовано одностороннее движение, что сокращает автомобильный трафик. Внутри самого квартала нет шумных кафе и ресторанов. Третье место можно отдать Чистым прудам. В локации преобладает малоэтажная застройка, сохранились старые купеческие особняки. Между тем здесь нет той концентрации элитного жилья, как на Остоженке и на Арбате. С этой точки зрения локация освоена еще не до конца: в ней реализуются в основном точечные элитные проекты».
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м. Цена практически не изменилась.
Самые дешевые
ТОР-5 ЖК и МФК с наименьшей стоимостью лота*
Минимальная стоимость лота, млн руб.
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м
МФК «Kuznetsky Most 12 by Lalique»
ул. Кузнецкий мoст ул., 12
Клубный дом «Тургенев»
Костянский переулок, вл. 13
Потаповский переулок, 6/1
Газетный переулок 13/15
Большой Ордынский пер., вл. 4
Квартиры и апартаменты
Ориентированные на семьи с детьми
С офисными функциями
Возможность работать в офисе, не выходя из комплекса, представлена в таких ЖК как «Аllеgоriа Mosca» (офисное пространство/коворкинги), «Царев сад» (офисные помещения).
С оздоровительными функциями
Кроме оздоровительных функций девелоперы добавляют в свои проекты и другие полезные опции. Так, кроме SPA-зоны в ЖК «Тургенев» запроектированы фитнес-зал, кинотеатр на 12 мест, винная и сигарная комната, бассейн, ресторан, келлер (кладовые). Во все эти «заведения» можно попасть, не выходя на улицу – галерея соединяет все секции комплекса и внутреннюю инфраструктуру. С рейтингом новостроек в Центральном округе можно ознакомиться здесь.
Большинство покупателей жилья предпочитают пассивно копить, а не стремятся сбить цену на жильё. Каким образом можно сделать жилье доступнее?
Квартиры в москве внутри садового кольца
Садовое кольцо – старейшая часть Москвы, которая имеет богатую историю и большое культурное значение. Свое название локация получила еще в первой половине XIX века, когда в столице начали реализовывать проект новой улицы, вымощенной булыжником, а на прилегающей к ней территории местными жителями были разбиты палисадники. В советские годы, после изменения границ проезжей части, сады были уничтожены, но красивое название сохранилось. Затем в пределах Садового кольца стали появляться административные высотки и бизнес-центры. Так оно стало центром не только культурной, но и деловой жизни столицы.
Сегодня Садовое кольцо проходит через каждый район ЦАО Москвы и является одной из крупнейших автодорог города. За счёт своего уникального расположения недвижимость в границах Садового кольца – одна из самых дорогостоящих в Москве. Так, в июне средний ценник на квадратный метр «вторички» здесь достиг 407 тыс. руб., в то время как в целом по Москве этот показатель не превышал 200 тыс. руб.
Что касается структуры предложения, 31% жилой недвижимости у Садового кольца представлен квартирами и апартаментами до 60 млн руб., четверть рынка в этой локации занимают лоты от 60 до 100 млн руб., а 22% приходится на варианты от 100 до 150 млн руб. Предложения, цена на которые варьируется от 150 до 200 млн руб., составляют 8%. Наиболее высокобюджетные лоты, представленные пентхаусами и жильем с террасами, занимают около 14%. Бюджет такой покупки превышает 200 млн руб.
Внутри – престижнее, снаружи – доступнее
Садовое кольцо объединяет более 30 улиц и площадей, формируя магистраль протяженностью свыше 15 км. Внутри Садового возводится, в основном, элитное жилье, а за его границами – проекты классов «бизнес» и «премиум». Так, Патриаршие пруды, которые находятся в пределах рассматриваемой локации, являются одним из самых дорогих кластеров элитной недвижимости. Высокобюджетные лоты представлены также в кластере Остоженка — Пречистенка.
За границами кольца преобладает жилье бизнес- и премиум-класса. Однако нередки исключения. Например, к элитной недвижимости зачастую относятся проекты, возведенные в престижном Юго-Западном направлении, вблизи зеленых зон и водоемов. А жилые комплексы, расположенные около Садового кольца, не всегда занимают выгодные позиции с точки зрения окружения, что неизбежно сказывается на ценнике.
Богатая инфраструктура центра столицы
Благодаря своему расположению Садовое кольцо насыщено объектами коммерческой и культурно-развлекательной инфраструктуры — от торговых и гастрономических точек до знаковых памятников культуры. В его границах находятся Московский зоопарк, один из самых больших в мире планетариев, многочисленные театры и музеи, а также мемориальные квартиры известных литераторов, артистов и музыкантов.
Обращает на себя внимание обилие рекреационных зон, среди которых парк имени Горького, парк «Музеон», сад «Эрмитаж», большое количество скверов и живописное Бульварное кольцо.
В пешей доступности от Садового кольца работают многочисленные общеобразовательные учреждения, в том числе Лингвистический лицей № 1555 при МГЛУ и Центр образования № 1239. Сфера здравоохранения представлена НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского и детской больницей им. Н. Ф. Филатова.
В пределах данной локации отлично развита транспортная инфраструктура. Так, половина станций Кольцевой линии метро, а также ряд платформ на других ветках имеют выходы на Садовое кольцо. С середины прошлого века здесь нет трамвайных путей, зато хорошо развиты маршруты автобусов.
Вторичное жилье: широкий спектр цен
Стоимость вторичной недвижимости в районе Садового кольца стартует от 250 тыс. руб. за кв. м, а верхнюю границу обозначить достаточно сложно. Подобный размах обусловлен богатым разнообразием рынка: здесь представлен широкий спектр вариантов от компактных квартир до просторных особняков, от вековых домов до новостроек.
В среднем квадратный метр жилья в рассматриваемой локации стоит порядка 750 тыс. руб. В домах, построенных до войны, минимальная стоимость «квадрата» может составить 250 тыс. руб., а в новых эксклюзивных проектах с выгодным расположением цена за квадратный метр жилья может превышать 2, а то и 3 млн руб.
Новостройки: дорогие, но востребованные
На сегодняшний день свыше 40 премиальных новостроек предлагают покупателям жилье в границах Садового кольца. В общей сложности в них представлено 2,5 тыс. лотов, однако на продажу сейчас выставлено чуть больше половины – 1,3 тыс. квартир и апартаментов. Минимальная цена «квадрата» в этих проектах зафиксировалась на отметке в 412 тыс. руб. Максимальная стоимость квадратного метра превышает 2 млн руб.
Минимальный бюджет покупки жилья в пределах Садового кольца – 18 млн руб. За эту цену можно приобрести апартаменты с отделкой площадью почти 37 кв. м в Тверском районе. Самый высокий ценник превышает 2 млрд руб. Такое предложение действует на пентхаус в районе Патриарших прудов. Несмотря на высокие цены, элитное жилье в пределах Садового кольца пользуется популярностью у покупательской аудитории. Ежегодная статистика свидетельствует о том, что более 20% сделок по приобретению высокобюджетных лотов заключается именно в этой локации.
Следует отметить некоторые особенности в структуре спроса. Так, хорошими темпами продаж здесь считается реализация от одного до пяти лотов в месяц в клубных комплексах и от пяти до пятнадцати лотов – в масштабных разноформатных проектах.
Перспективы строительства
Садовое кольцо – это центральная столичная локация с давно сформированной застройкой, поэтому в его пределах мало свободных площадок для возведения новостроек. Помимо этого, здесь действует ряд ограничений, которые распространяются также и на реконструируемые объекты. Например, регулируется допустимая высотность зданий. Сложности у девелоперов вызывает и то, что полноценную инфраструктуру на территории старинных строений создать крайне сложно. В перспективе – замена отдельных устаревших зданий административного назначения на новостройки, но таких объектов в пределах данной локации немного.